空家の増加~10年で2.5倍に~

空き家が社会にもたらす悪い影響とは?空き家が社会にもたらす悪い影響とは?

2014年夏に公表された住宅土地統計調査では、空家の増加が大きな注目を集めた。

実際に、1983年には全国で330.2万戸あった空家は、2013年には819.6万戸と2.5倍近くになっている。住宅ストック数の増加に伴って空家の絶対数が増加するのは当たり前だが、同時期の住宅ストック数は3470.5万戸から6063.1万戸と1.7倍でしかない。

なぜこの時期に大きな空家増加が生じたのだろうか。
また空家の増加は社会にとって何か不都合な状態をもたらすだろうか。社会的な流動性を確保するためには、一定の予備的な住宅ストックが備わっていることが必要だ。空家の多い状態をどのように評価すればいいのだろうか。

市場のマッチング機能はどうなっているのか

まず事実関係を整理する。
住宅土地統計調査で空家として整理されているものには、別荘やセカンドハウスとして利用される「二次的住宅」、「賃貸用の住宅」や「売却用の住宅」として市場での賃貸契約や売買を待つもの、そしてそれらのいずれにも該当しない「その他の住宅」がある。

このうち、「賃貸用の住宅」及び「売却用の住宅」は借主または買主とのマッチングを待っている状態と考えることができる(摩擦的空家)。家計の生活が高度化した場合には二次的住宅への需要が高まるだろうし、社会で人口の流動性を確保するためには、これらの摩擦的空家のような予備ストックが必要だろう。

市場のマッチング機能がうまく働かないために、この摩擦的空家が増加するという側面があるにせよ、将来の利用に備えた一定の管理が施されていることが予想される。

空家の増加は、長期的に生じている

図1においては、昭和58年から平成25年までの空家比率とそれを、その他空家と二次的住宅+摩擦的空家に分解したものの推移が描写されている。

空家比率自体は8.6%から13.5%に上昇している。これはその他空家についても、二次的住宅+摩擦的空家に関しても同様である。
前者については、3.2%から5.3%へ、後者については5.3%から8.3%へと上昇している。このように空家の増加は、最近顕著に生じた現象ではなく、長期的に生じている現象である。

図1:都道府県時系列における空家比率図1:都道府県時系列における空家比率

空家の伸び率の要因別比較

図2は大都市圏と非大都市圏について、昭和58年以降の空家の伸び率を二次的住宅要因、摩擦要因、その他要因に分解して寄与度を算出したものである。
つまり、

(当期の空家/前期の空家)-1
=((当期の二次的住宅-前期の二次的住宅)/前期の空家)
+((当期の摩擦的空家-前期の摩擦的空家)/前期の空家)
+((当期のその他空家-前期のその他空家)/前期の空家)

と記述することができるため、右辺の第一項を二次的住宅要因、右辺第二項を摩擦要因、第三項をその他要因としたものである。

図2:大都市圏における空き家伸び率の寄与度図2:大都市圏における空き家伸び率の寄与度

三大都市圏と非三大都市圏の比較

三大都市圏においては、平成20年~平成25年にかけてはむしろ摩擦要因の寄与度が上昇し、その他要因の寄与度が低下している。

一方、三大都市圏以外の都道府県においては、一貫して摩擦要因が低下、その他要因が上昇し、特に平成20年~平成25年にかけてその動きが顕著になったことが明らかである。

「地方圏におけるその他要因の急増」…これが空家問題が注目を集める背景であろう。

図3:非大都市圏における空き家伸び率の寄与度図3:非大都市圏における空き家伸び率の寄与度

2015年 02月17日 11時09分