「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは

前回、「リ・バース60」リバースモーゲージ型住宅ローンの利用者が急増していることを紹介した。これは、商品性が改善されていること、取扱金融機関が増えていること、そして、人生100年時代の住宅ニーズに合致していることがその理由だ。本当に使い勝手が良いのか、自分も使えるのか、メリットはあるのか、検証していこう。

「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、「リバースモーゲージ」と冠がついているが、あくまでも「住宅ローン」。資金使途は、住宅関連に限定され、生活資金などに充当することはできない。ここがまず、従来の「リバースモーゲージ」や「リースバック」と根本的に異なる点だ。生活資金を調達したい場合には、使えない。だが次回の記事で紹介したいと考えているが、「リ・バース60」で返済中の住宅ローンを借り換えると、支払いが利息のみになるため毎月の返済を大幅に減額でき、家計に余裕を生み出すことも可能だ。商品性と活用方法を理解し、生活設計ツールとして選択肢に加えておきたい。

【リバースモーゲージ型住宅ローンのしくみ】
リバースモーゲージ型住宅ローンは、自宅を担保に資金を借り入れ、毎月の支払いは利息のみで、元本の支払いは死亡時に一括して返済するリバースモーゲージ型の住宅ローンだ。

融資の窓口は金融機関。住宅ローン契約により住宅および土地に金融機関の担保が設定される。金融機関は住宅金融支援機構と住宅融資保険の契約を結び、契約者の死亡時に相続人からの一括返済が見込めない場合は、支援機構が金融機関に保険金を支払うこととなる。支援機構は担保物件を売却して資金を回収する。なお、契約途中で借り入れ金を完済したり、死亡時に相続人が一括返済したりする場合は、担保物件である住宅や土地を売却する必要はない。では、リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴をみていこう。

※住宅金融支援機構のホームページ「60歳からの住宅ローン【リ・バース60】」より掲載※住宅金融支援機構のホームページ「60歳からの住宅ローン【リ・バース60】」より掲載

【リバースモーゲージ型住宅ローンの利用条件】

「リ・バース60」リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅の購入だけでなく古くなった自宅の建て替え、住宅リフォームやサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅ローンの借り換えにも利用できる「リ・バース60」リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅の購入だけでなく古くなった自宅の建て替え、住宅リフォームやサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅ローンの借り換えにも利用できる

【リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴】
(注意)利用条件は、金融機関ごとに異なる。
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①年齢要件:申込み日現在で、満60歳以上
②資金使途:住宅の建設・購入、住宅リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅ローンの借り換え
③融資限度額:最大5,000万円まで(使途、担保評価等によって異なる)
④返済:毎月返済は利息のみ。契約終了時に元本一括返済。ノンリコース型有り。
⑤金利:変動金利

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①年齢要件:申込み日現在で、満60歳以上

人生100年時代。人の寿命は延びるが、お金の寿命は自助努力による。同時に暮らしを支える安全・安心な住まいの寿命も健やかに保っていきたい。だが、シニアの中には、老後の生活資金不足を懸念して住宅にお金をかけないケースが多々ある。将来資金の過不足を確認するには、試算するのが手っ取り早い。先ずは試算をお勧めする。その上で、手元資金でのリフォームや建て替えが厳しい場合は、金融機関から資金を借り入れることとなるが、収入が年金に限られる年金生活者は融資を受けることが難しい。ところが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、満60歳以上が対象だ。シニアのための住宅ローンである。これまで容易ではなかったシニアの借り入れが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」で解禁された印象だ。

残りの人生と言うには、あまりにも長過ぎる人生の後半戦を安心安全快適な住まいで過ごしたい。住宅関連の資金調達に活用できる「リバースモーゲージ型住宅ローン」というツールを正しい理解のもと選択肢に加えよう。活用方法はいろいろある。ただ、念を押すが、毎月返済は少額に抑えられるとは言え、借金には違いない。自分の相続までも見据えたライフプランニングを大切にしたい。

②資金使途:住宅の建設・購入、住宅リフォーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金、住宅ローンの借り換え

・住宅の建設・購入

自宅を担保に融資を受ける住宅ローンのため、持ち家があることが前提だ。だが、現在持ち家がなくても、これから建設したり購入したりする住宅と土地を担保に融資を受けることが可能だ。古くなった自宅の建て替えにも活用できる。対象は、新築、中古、一戸建て、マンションを問わない。セカンドハウスの建設・購入にも利用可能。また、子世帯が建設・購入する資金を親世帯が自らの住宅を担保に借り入れる場合も適用される。
※中古住宅は、新耐震基準(1981年6月1日以降の建築基準法に定める耐震基準)相当の耐震性を有すること。

・住宅リフォーム
住宅の増築、改築、模様替えまたは修繕が対象。ただし、リフォームを行う住宅が新耐震基準相当の耐震性を有すること、またはリフォームを行った後の住宅が新耐震基準相当の耐震性を有することが必要となる。特徴的なのは、賃貸住宅のリフォーム融資だ。所有する住宅(賃貸アパートは対象外)をリフォームして親族に使用貸借したり、3年以内の定期借家契約により第3者に賃貸したりする目的で融資を利用することが可能。ほか、セカンドハウスも対象。
いずれも、非住宅部分のリフォーム資金は対象にならない。だが、非住宅部分を居住部分に変更するリフォームは対象となる。

・サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
事例はまだ少ないとのことだが、いわゆるサ高住の入居一時金も対象となる。サ高住へ住み替えた後の自宅は、そのままにしておくこともできるが、3年以内の定期借家契約により第三者へ賃貸したり、親族に使用貸借させたりすることも可となっている。サ高住、老人ホームなどへの住み替え相談では、「荷物の整理と処分が面倒で」と二の足を踏むケースをよく目にする。自宅を処分せずに資金調達をして、サ高住への住み替えができれば、生活基盤を整えながら荷物を整理し、自宅の管理や処分を検討することができるため本人にも家族にとっても気が楽ではないだろうか。

・住宅ローンの借り換え
ライフプラン研修や相談で50代の相談を受けていると、住宅ローンの完済時期が70歳代というケースは少なくない。40歳で35年の住宅ローンを組めば、完済時期は75歳である。「繰り上げ返済をしたいが教育費が重なり余裕が無い」というケースも多い。教育費にめどがつき、さぁ繰り上げ返済、という時期には定年が近づいて、老後の心配が重くのしかかる。繰り上げ返済のハードルは高いのだ。参考までに、住宅金融支援機構の「リ・バース60」には、満50歳以上満60歳未満を対象にした「リ・バース50」という商品もある。人生100年時代を迎え、労使ともに定年延長のニーズが増すと、住宅ローンの返済にとっても追い風となるだろう。それでも、住宅ローンの返済は重い。

「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、自宅を担保に、住宅ローンを借り換えることができる。毎月返済が利息のみで済むため、家計の負担を減らすことが可能だ。下記参照。

(例)
40歳で住宅ローンを3,000万円借り入れ。返済期間35年、固定金利1%。
60歳時に残高1,400万円を「リバースモーゲージ型住宅ローン」で借り換え。変動金利2.675%
毎月返済額は、84,685円 ⇒ 31,208円 に減額。


上記の通り、まずは毎月の返済額を減額でき、家計負担が楽になる。ただし、変動金利であること、返済が死亡時まで続くこと、など留意点がいくつかある。後述する。

借り換えにあたっては、返済中の住宅ローンについて直近12回分に延滞がないこと。現在の住宅ローンの債務者と今回の利用者が同じあること。一部借り換えは不可であること。借り換え対象住宅が新耐震基準相当の耐震性を有する住宅であること、などの条件がある。なお、セカンドハウスへのローンも対象となる。

【リバースモーゲージ型住宅ローンの融資限度額】

③融資限度額:最大5,000万円まで(使途、担保評価等によって異なる)
借り入れの限度額は、利用目的等によって異なる。住宅の建設・購入の場合は、最大5,000万円。住宅のリフォームの場合は、最大1,500万円。住宅ローンの借り換えの場合は、住宅ローンの残高までとなる。住宅の担保評価によっても異なる(表参照)。

また、利用にあたっては、年収と支払い額のバランス(年収負担率)が問われる。借り入れ可能額は、年収に占める年間総支払い額(※)の一定割合までとなる(下記参照)。借り過ぎを予防する規定である。確認しておこう。
(※)年間総支払い額とは、「リバースモーゲージ型住宅ローン」を含むすべての借り入れに関する支払い額の総計。
・年収400万円未満の場合:年間支払い額の合計額が30%以下であること
・年収400万円以上の場合:年間支払い額の合計額が35%以下であること

◎住宅の対象エリア
従来のリバースモーゲージは、住宅の所在地を特定エリアに限定しているケースがほとんどである。だが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」では、対象エリアは全国だ。ただし、融資限度額の規定にあるように、住宅の担保評価が融資額を左右する。具体的には、住宅ローンの窓口の金融機関へ確認することとなる。


資金使途と融資限度額資金使途と融資限度額

「ノンリコース型」が2017年度から導入

2017年度より、「リ・バース60」リバースモーゲージ型住宅ローンにノンリコース型が導入。利用者増の一因になっていることが考えられる2017年度より、「リ・バース60」リバースモーゲージ型住宅ローンにノンリコース型が導入。利用者増の一因になっていることが考えられる

④返済:毎月返済は利息のみ。死亡時に元本一括返済。ノンリコース型有り。

・月々の支払いは利息のみ。契約終了時に元本一括返済

「リバースモーゲージ型住宅ローン」の最大の特徴ともいえるのが、毎月は利息返済のみと少額で済むことだ。通常の住宅ローンは、借り入れ元本とその利息を返済し続けるが、「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、毎月の支払いは利息のみである。そのため、年金生活者にも支払いの負担が少ない。元本は、契約者が亡くなった時に、担保となっている自宅を売却するなどして現金化して一括返済するか、相続人が一括返済する。なお、契約者が存命中に元本を完済することも可能。完済すれば自宅を売却する必要はない。一部繰り上げ返済の取り扱いについては、金融機関によって対応が異なる。

【契約者死亡時の一括返済の方法】
①相続人(子や孫)が、現金で一括返済 ⇒ 担保物件(契約者の自宅)は手元に残る
②自宅を売却して現金化し、一括返済 ⇒ 担保物件(契約者の自宅)は残らない

・相続人にも安心な「ノンリコース型」
これまで見てきた通り「リバースモーゲージ型住宅ローン」は、死亡時・元本一括返済型住宅ローンである。懸念されることと言えば、一括返済する時期が予測できないことだろう。売却時の市況や物件の状態等により、売却額が安くて借り入れ元本を一括返済できない場合も想定できる。「借り入れ元本>売却額」となれば、その差額は相続人が返済しなければならない。子どもにとってはいい迷惑だろうし、親の側も子どもに迷惑はかけたくない、とそもそもの契約に二の足を踏むケースが考えられる。

ところが、である。「リバースモーゲージ型住宅ローン」には、驚異の「ノンリコース型」がある。「ノンリコース型」を利用すれば、売却額が安くて残債額に満たない場合も、相続人には支払い義務が生じない仕組みだ。この「ノンリコース型」は、2017年度に導入されたが、利用者や取扱い金融機関が急増する理由の一つであることは想像に難くない。万が一にも不足額を請求されないならば、契約者である親も相続人となる子も安心だ。なお、「ノンリコース型」の取り扱いの有無は金融機関によって異なるため、事前に確認したい。「リコース型」を選択すると、売却額と残債額に生じる差額(売却額では返済できない債務額)は、相続人が支払わなければならなくなる。

【リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴】変動金利

⑤金利:変動金利
「リバースモーゲージ型住宅ローン」は変動金利だ。毎月の支払い額が変動する可能性があることを肝に銘じておきたい。半年ごと、あるいは1年ごとに金利が見直しされるものなどがある。毎月の支払いは利息だけだが、10年、20年と長期支払いとなることも想定し、金利が変動した場合のシミュレーションをして、家計負担を検証しておくと安心だ。

「リバースモーゲージ型住宅ローン」を取り扱っている金融機関は、2019年9月1日現在で54行とまだ限定的だ。三菱UFJ銀行、りそな銀行をはじめ、地方銀行、信用組合、信用金庫のほか、アプラスやオリックス・クレジットなども対応している。取扱い金融機関は、住宅金融支援機構のサイトで確認できる。
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/kinyukikan.html

例えば、りそな銀行の「リバースモーゲージ型住宅ローン・あんしん革命」で試算すると、60歳の人が建築費用の一部として2,000万円を借り入れた場合の毎月支払い額は、41,250円(金利2.475%)。りそな銀行は、遺言信託の利用等で最大1.0%の金利優遇を行っている。優遇を受けると毎月の支払い額は24,583円(金利1.475%)に減額できる。2,000万円を借り入れて、月々2万円台の支払いで済み、住空間が快適になるならば、心も動く。ただ繰り返すが、変動金利のため支払い額の上昇リスクを伴うことを肝に銘じておきたい。

申込時の金利は金融機関によって異なる。先のりそな銀行のように、通常は2.475%だが、条件をクリアすることで最大1.0%の割引が適用されて1.475%になるものや、アプラスでは、「三菱UFJ銀行の短期プライムレート金利(基準金利)+年0.110%+住宅融資保険料率」とし、融資額が担保評価の60%以内までならば2.675%、担保評価の50%以内ならば2.135%となっている。また、住宅が長期優良住宅の場合に金利が異なる場合もある。
※金利はいずれも、2019年8月時点のもの。

以上、「リバースモーゲージ型住宅ローン」の主な特徴をみてきた。次回は、活用する際の考え方などを活用事例とともにみていく。

※「リバースモーゲージ型住宅ローン」の窓口は各金融機関です。金融機関によって、住宅ローンの条件等が異なります。利用にあたっては、事前に比較検討ください。

毎月の支払いは利息だけではあるものの、変動金利の契約となるため金利変動のリスク、支払い期間の長期化については十分留意したい毎月の支払いは利息だけではあるものの、変動金利の契約となるため金利変動のリスク、支払い期間の長期化については十分留意したい

2019年 10月28日 11時05分