中古住宅でも住宅ローン控除は使える！2026年からの制度をまず押さえる

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを取得した人の金利負担を軽くするための制度です。正式には「住宅借入金等特別控除」といい、毎年の年末時点のローン残高の0.7%が、所得税（引ききれない分は一部住民税）から差し引かれます。令和8年度税制改正により、適用期限は2026年1月1日から2030年12月31日までの入居分へと5年間延長されました（出典：国土交通省「住宅ローン減税」）。

中古住宅の借入限度額と控除期間は「省エネ性能」で3段階に分かれる

2026年以降に入居する中古住宅（既存住宅）の借入限度額・控除期間は、住宅の省エネ性能によって次のように分かれます（出典：国土交通省「既存住宅を取得したとき」）。

※子育て世帯とは19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。

 

2025年入居分までは、中古住宅は性能を問わず控除期間が一律10年で、認定住宅などでも借入限度額は3,000万円まででした。2026年以降は、認定・ZEH水準の中古なら「3,500万円×13年」、子育て世帯等なら「4,500万円×13年」と、拡充の幅がかなり大きいことがわかります。中古住宅の購入を迷っていた方にとって、制度面では追い風といえるタイミングです。

床面積要件は40m²以上に緩和された

これまで原則50m²以上だった床面積要件は、2026年以降の入居分から新築・中古ともに40m²以上に緩和されました。ただし、合計所得金額が1,000万円を超える方と、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額上乗せを利用する方は、引き続き50m²以上が必要です。都市部に多いコンパクトな1LDK〜2LDKの中古マンションも、単身・二人暮らし世帯なら控除の対象に入りやすくなりました。

新築住宅との違いを一覧で比較

新築と中古のどちらにするか迷っている方のために、2026年以降入居分の制度上の違いを整理しておきます。

新築では省エネ基準に適合しない住宅が原則控除対象外なのに対し、中古では性能のない「その他住宅」でも2,000万円×10年の控除を受けられます。控除の入口が広いのは、実は中古のほうなのです。

 

なお、宅地建物取引業者が一定のリフォームを行って再販売する「買取再販住宅」は、中古流通の物件でありながら制度上は新築並みの扱いを受けられます。リノベーション済み物件を検討する際は、「買取再販住宅の要件を満たすか」を不動産会社に確認してみる価値があります。

 

こうした違いをふまえて実際の物件相場を眺めてみると、「中古＋控除13年」は総額で十分魅力的な選択肢になり得ることがわかります。まずは気になるエリアでどんな物件があるか、価格帯を眺めてみるのもよいでしょう。

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中古住宅で控除を受けるための適用条件

住宅ローン控除の適用条件は、「人・ローン・建物」の3つの側面に分けて考えると整理しやすくなります。

人とローンに関する基本条件

まず、中古住宅の取得に共通する基本条件です（出典：国土交通省「既存住宅を取得したとき」）。

• 自分が主として住むための住宅であること
• 住宅の引き渡しから6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 返済期間10年以上の住宅ローンであること
• 登記簿上の床面積が40m²以上（合計所得1,000万円超の方・子育て世帯等の上乗せ利用者は50m²以上）で、店舗等併用住宅の場合は2分の1以上が居住用であること
• 生計を一にする親族など特別な関係のある人からの取得ではないこと
• 贈与による取得ではないこと

見落としやすいのが、最後の2つと借入先の条件です。たとえば「親の家を親から買い取る」「親から低金利で借りて買う」という選択は資金計画としてはあり得ますが、生計を一にする親族からの取得は対象外ですし、親族からの個人的な借入も住宅ローン控除の対象になりません。控除を前提とするなら、金融機関のローンを軸に資金の組み立て方から考える必要があります。

築年数要件は撤廃され「1982年以降の建築」が基準に

かつての住宅ローン控除には、木造など非耐火住宅は築20年以内、マンションなど耐火住宅は築25年以内という築年数の上限がありました。この要件は2022年度の税制改正で撤廃され、現在は「1982年（昭和57年）以降に建築された住宅」、つまり登記簿上の建築日で新耐震基準に適合しているとみなされる住宅であることが建物側の主な条件です。

 

これは中古住宅の買い手にとって大きな変化です。たとえば築35年のマンションでも、1982年以降の建築であれば追加の証明書なしで控除の対象になり得ます。首都圏を中心に流通量が多い1980〜90年代築のストックが、まとめて対象圏内に入ったイメージです。

1981年以前の「旧耐震」物件でも諦めなくていい

では1982年より前に建てられた物件は完全に対象外かというと、そうではありません。「耐震基準適合証明書」「建設住宅性能評価書の写し」「既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書」のいずれかで現行の耐震基準への適合を証明できれば、控除の対象にできます。

 

ただし、証明書の取得には検査や手続きの時間がかかり、取得のタイミングにも決まりがあるため、旧耐震物件を検討する場合は購入手続きと並行した早めの段取りが不可欠です。詳しい進め方は、次の記事で証明書類ごとに解説しています。

• 【2026年最新】築40年でも住宅ローン控除は諦めなくていい。旧耐震の中古住宅を「控除対象」に変える3つの証明書類

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意外と知られていない落とし穴—契約前に確かめたい5つのチェックポイント

適用条件を頭に入れても、実務では「知らなかった」では済まされないつまずきどころがあります。契約後に気づいても取り返しがつきにくい、代表的な5つを挙げます。

落とし穴1：省エネ性能は「証明書」がなければ認められない

2026年以降の中古住宅の控除で最も差がつくのが省エネ性能ですが、注意したいのは、性能の有無は自己申告ではなく書類で証明する必要がある点です。認定長期優良住宅なら認定通知書の写し、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅なら「建設住宅性能評価書の写し」または「住宅省エネルギー性能証明書」が必要で、これらは原則として取得の日の前2年以内または取得後6ヶ月以内に調査（評価）が終了したものに限られます。

 

つまり、「断熱性能は良さそうだから13年控除でいけるだろう」という見込みだけで資金計画を立てるのは危険です。証明書類を用意できるか、誰が・いつまでに手配するかを、売買契約前に売主・不動産会社と詰めておきましょう。証明がなければ、性能の高い住宅でも「その他住宅」として2,000万円×10年の扱いになります。

落とし穴2：広告の面積と登記簿の面積は一致しない

マンションの床面積には、壁の中心線で測る「壁芯（へきしん）面積」と、壁の内側で測る「内法（うちのり）面積」の2種類があります。広告やパンフレットには壁芯面積が使われるのが一般的ですが、住宅ローン控除の判定に使われるのは登記簿上の面積、つまり内法面積です。

 

内法面積は壁芯面積より小さくなるため、「広告では41m²」の物件が登記簿では40m²を切っていて対象外だった、という事態が起こり得ます。子育て世帯等の上乗せを使う場合の50m²ラインでも同じことがいえます。ボーダー付近の物件を検討する場合は、必ず登記事項証明書（登記簿）の面積を確認してください。不動産会社に依頼すれば、契約前に確認できます。

落とし穴3〜5と、契約前チェックリスト

残る3つの注意点（リフォーム減税との併用不可・親族間取引・入居時期）も含め、物件探し〜契約の段階で使えるチェックリストにまとめました。内見時や申込前の確認に、そのままお使いください。

 

〈中古住宅×住宅ローン控除 契約前チェックリスト〉

• 登記簿上の建築日は1982年以降か（旧耐震なら耐震証明書取得の段取りを確認したか）
• 登記簿上の床面積は40m²以上か（所得1,000万円超・子育て上乗せ利用なら50m²以上か。広告の壁芯面積で判断していないか）
• 省エネ性能の証明書類（建設住宅性能評価書・住宅省エネルギー性能証明書・認定通知書など）を用意できるか売主側に確認したか
• 住宅ローンの返済期間は10年以上で組む予定か（繰上返済で10年未満になると以後の控除は受けられない）
• 借入先は金融機関か、売主は生計を一にする親族等ではないか
• 入居時期は引き渡しから6ヶ月以内に収まるか（大規模リノベで入居が遅れるケースは要注意）／リフォーム減税との選択・買取再販住宅への該当有無を確認したか

なお、自己資金で行う耐震・省エネ・バリアフリー・三世代同居・長期優良住宅化・子育て対応といった特定のリフォームに使える「リフォーム促進税制（所得税控除）」は、増改築にかかる住宅ローン減税との併用ができません（出典：国土交通省「住宅ローン減税」）。購入とリノベーションを同時に行う方は、どちらの制度を使うのが有利か、契約前に試算しておきましょう。

 

対象になるかどうかの一次確認は、「この物件、住宅ローン控除の対象になりますか？ 性能区分はどれですか？」と不動産会社に直接聞くのが早道です。そのうえで、登記簿面積や証明書類を自分の目でも確かめる、という二段構えをおすすめします。

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控除額はいくらになる？ 世帯・性能別の簡易シミュレーション

制度の条件がわかったところで、実際にどれくらい税負担が軽くなるのかをイメージしてみましょう。以下は「年末残高×0.7%（借入限度額まで）」という制度上の計算式に基づく単純試算で、実際の控除額は毎年のローン残高と納めている税額によって変わります。

例1：借入2,500万円・「その他住宅」の場合

省エネ性能を証明できない中古住宅（その他住宅）の借入限度額は2,000万円、控除期間は10年です。借入額が2,500万円でも控除対象となる残高は2,000万円までとなり、初年度の控除額は最大で 2,000万円 × 0.7% ＝ 14万円。残高は返済とともに減っていくため、10年間の控除総額はおおむね120万〜130万円程度が目安になります。

例2：借入3,000万円・ZEH水準省エネ住宅の中古を子育て世帯が購入する場合

ZEH水準省エネ住宅の中古を子育て世帯（19歳未満の扶養親族がいる世帯）が取得する場合、借入限度額は4,500万円、控除期間は13年です。年末残高3,000万円がまるごと対象になり、初年度は 3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円が控除上限。13年間の総額では概算230万円前後に達し、例1との差は100万円規模になります。

 

つまり2026年以降の中古住宅選びでは、価格だけでなく「省エネ性能を証明できる物件かどうか」「自分の世帯が上乗せの対象かどうか」が、実質的な負担額を大きく左右します。物件情報の段階で省エネ性能や認定の記載を意識して見ておくと、候補の絞り込みがしやすくなります。

 

なお、控除額は「納めた税金が上限」です。所得税から引ききれない分は翌年度の住民税から控除されますが、これにも上限があるため、年収によっては満額を使い切れないこともあります。ご自身の年収での効き方は次の記事が参考になります。

• 年収で違ってくる？ 住宅ローン控除（減税）の仕組みと適用額

あわせて、毎月の返済額と控除のバランスを具体的な数字で確かめておくと、予算の輪郭がはっきりします。

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手続きの流れと必要書類—初年度の確定申告を乗り切る

条件を満たしていても、手続きをしなければ控除は受けられません。流れはシンプルなので、身構えずに準備していきましょう。

初年度は入居した翌年に確定申告

住宅ローン控除の適用を受けるには、入居した年分の確定申告を、ローン契約者本人が行います。会社員で普段は年末調整だけという方も、初年度だけは自分で申告が必要です。申告時期は原則として翌年2月16日〜3月15日ですが、還付申告であれば翌年1月から提出できます。

 

中古住宅の場合の主な必要書類は次のとおりです。

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高証明書
• 売買契約書等の写し（取得対価の額がわかる書類）
• 登記事項証明書
• 省エネ性能等を証明する書類（建設住宅性能評価書の写し、住宅省エネルギー性能証明書、認定通知書の写しなど。性能区分の適用を受ける場合）
• 耐震基準を満たすことの証明書（1982年より前に建築された物件の場合）
• 贈与税の申告書など資金の額を証する書類の写し（住宅取得等資金の贈与の特例を受ける場合）

書類の多くは購入時の書類一式と金融機関からの郵送物でそろいます。特に長期優良住宅の認定通知書は売主から引き継ぐもので再発行されないため、売買時に確実に受け取り、確定申告まで一つのファイルにまとめて保管しておくと安心です。

2年目以降は年末調整で完結する

会社員の場合、2年目以降は年末調整によって控除を受けられます。毎年確定申告が必要なのは自営業・フリーランスの方などです。2年目以降の具体的な手順は、次の記事で詳しく解説しています。

• 住宅ローン控除の2年目（2回目）以降の手続き方法について解説

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まとめと次のステップ

中古住宅でも、「1982年以降の建築（または耐震証明の取得）」「登記簿面積40m²以上（人によって50m²以上）」「返済期間10年以上」といった条件を満たせば住宅ローン控除は受けられます。しかも2026年以降の入居分からは、省エネ性能の高い中古住宅で控除期間13年・借入限度額最大4,500万円と、新築との差は大きく縮まりました。制度の適用期限も2030年末入居分まで延長されており、腰を据えて物件を選べる環境が整ったといえます。

 

一方で、住宅ローン控除は「入居した年」を起点に動く制度です。検討を先送りしている間も家賃の支払いは続き、控除を受けられたはずの期間が後ろにずれていく。これは目に見えにくい機会損失といえます。だからといって焦って契約する必要はありません。まずは今日紹介したチェックリストを片手に、対象になりそうな物件がどれくらいあるのか、相場感をつかむところから始めてみてはいかがでしょうか。

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「この物件は13年控除の対象になる？」「リフォーム減税とどちらが得？」といった個別の疑問が出てきたら、中立的な立場のアドバイザーに無料で相談できる窓口を利用するのも一つの方法です。

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よくある質問

Q1. 中古住宅でも住宅ローン控除は本当に受けられますか？ 2026年に何が変わったのですか？

A. 受けられます。年末のローン残高の0.7%が所得税（一部住民税）から控除されます。令和8年度税制改正で制度は2030年末入居分まで5年延長され、2026年以降に入居する省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が13年に、借入限度額は最大3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）に拡充されました。省エネ性能のない「その他住宅」は従来どおり2,000万円・10年です。

 

Q2. 築40年の物件を検討しています。古すぎて対象外でしょうか？

A. 築年数そのものの上限はすでに撤廃されています。1982年（昭和57年）以降の建築なら原則対象で、それより前の旧耐震物件でも、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書のいずれかで現行の耐震基準への適合を証明できれば対象にできます。証明書の取得には時間がかかるため、購入手続きと並行して早めに動くことが大切です。

 

Q3. 床面積の条件はどうなりましたか？ 広告に「専有面積41m²」とあればクリアですか？

A. 2026年以降の入居分から、床面積要件は原則40m²以上に緩和されました（合計所得金額1,000万円超の方と、子育て世帯等の上乗せを利用する方は50m²以上）。ただし広告の面積は壁芯面積で表示されるのが一般的で、控除の判定に使われる登記簿上の内法面積はそれより小さくなります。ボーダー付近の物件では、契約前に必ず登記事項証明書の面積を確認してください。

 

Q4. 中古住宅の購入と同時にリフォームする場合、控除はどうなりますか？

A. リフォーム費用も住宅ローンに含めて借りる場合は、住宅ローン控除の対象にできる場合があります。一方、自己資金で行う特定のリフォームに使える「リフォーム促進税制（所得税控除）」は、増改築にかかる住宅ローン減税と併用できません。借入額や工事内容によって有利な選択は変わるため、契約前にどちらを使うか試算しておきましょう。

 

詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてお読みください。

• 【2026年最新】築40年でも住宅ローン控除は諦めなくていい。旧耐震の中古住宅を「控除対象」に変える3つの証明書類
• 年収で違ってくる？ 住宅ローン控除（減税）の仕組みと適用額
• 住宅ローン控除の2年目（2回目）以降の手続き方法について解説