築年数が経ってきた一戸建てに住んでいると、設備の古さや耐震性、断熱性など、さまざまな不満が出てくるものです。今住んでいる家の建替えを考えているものの、建替えにかかる費用が分からなくて、最初の一歩が踏み出せない人もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

建替えには、解体工事費・建築工事費・諸費用がかかるうえ、近年は建築資材や人件費の値上がりで費用の見通しが立てにくくなっています。一方で、条件によっては補助金や住宅ローンを活用できる場合もあります。

 

今回は、一戸建ての建替えにかかる費用の内訳と相場を中心に、補助金・住宅ローンや費用を抑えるコツまで解説します。建替えを迷っている方は、判断の材料としてぜひ参考にしてみてください。

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一軒家の建替えを考える前に確認すべきことは？

 

一戸建ての建替えを考える前に、今住んでいる家が再建築不可物件に該当しないかを確認する必要があります。再建築不可物件とは、一戸建てを解体して更地にしてしまうと、新しく家を建てられなくなる物件のことをいいます。一戸建てのあるその場所がいくら自分の土地だとしても、建築基準法の基準を満たしていなければ、自由に家を建替えることはできません。

 

再建築不可となる主な要因の一つが、建築基準法上の接道義務です。建物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。ただし、同法には特例もあるため、建替えの可否は自治体の建築担当窓口や建築士に確認しましょう。

建替えの目安となる築年数は？

 

建替えを検討し始める一つの目安は、築30年です。ただし、築30年ですべての家に建替えが必要になるわけではありません。建物の劣化状況や必要な修繕内容、今後の修繕費などを確認したうえで判断することが大切です。

 

木造一戸建てでは、築30年前後になると、屋根・外壁の防水、給排水管、設備機器などの点検や修繕が必要になる場合があります。複数箇所の大規模な修繕が重なるときは、修繕を続ける場合と建替える場合の費用や住みやすさを比較して検討しましょう。

 

また、1981（昭和56）年6月1日に新耐震基準が施行され、それより前に建築確認を受けた家は、旧耐震基準で建てられている可能性があります。どの耐震基準で建てられた家かは、築年数だけでは正確に判断できない場合があるため、建築時期が分かる書類を確認しましょう。

 

書類が見つからない場合は、自治体の窓口や建築士に相談すると安心です。耐震性に不安があれば耐震診断を受け、耐震改修と建替えを比較することが大切です。

一軒家の建替えにかかる費用と相場とは？

 

一戸建ての建替えには、解体工事費、建築工事費、諸費用のほか、地盤改良や仮住まいの費用がかかります。それぞれの詳細と相場は以下のとおりです。

解体工事費

 

解体工事費の相場は、建物の構造により異なります。目安は、以下のとおりです。

建物構造	解体工事費の目安
木造	5万～7万円
軽量鉄骨造	木造より高め（目安6万～8万円）
RC(鉄筋コンクリート)造	さらに高め（目安8万円～）

 

近年は、解体を担う職人の人件費や、木くず・コンクリートガラなどの産業廃棄物の処分費が上昇しており、費用は年々上がる傾向にあります。また、軽量鉄骨造やRC造は、鉄骨やコンクリートの切断・撤去、産業廃棄物の処分に手間がかかる分、木造より解体費が高くなる傾向があります。

 

解体工事費が決まる要因は、建物の構造だけでなく、立地や付随工事費、住宅の階層の違い、さらに古い建物ではアスベスト（石綿）の有無によっても変わります。解体工事費の相場はあくまで目安なので、実際に現地で見てもらったうえで費用の見積もりを取り、正確な数字を把握しましょう。

建築工事費

 

建築工事費には本体工事費と付帯工事費があります。それぞれ詳しく見ていきます。

 

• 本体工事

本体工事費は家の本体を建てるために必要な費用のことです。以下のように本体工事費の金額によって建築可能な家の大きさや設備が変わってきます。

 

• 工事費1,000万円台の場合

延床面積は約40～80m2が目安で、無駄がないシンプルな一戸建てのイメージです。素材が低コストであることが特徴です。

 

• 工事費2,000万円台の場合

延床面積は約80～120m2が目安で、家の要所のコストを少し上げることが可能です。キッチンやバスルームに最新の設備を導入したり、こだわりのある素材を使用したりすることも可能です。

 

• 工事費3,000万円台の場合

延床面積は約120～160m2が目安で、希望の大半を実現した一戸建てが建てられます。床暖房を導入したり良質なフローリングを使用したりすることも可能です。見た目にもある程度こだわることもできるようになります。

 

上記の延床面積は、建築着工統計（※）をもとにした全国平均の坪単価（木造でおおむね1坪あたり約82.5万円）から単純換算した目安で、地域・構造・仕様によって変わります。近年は資材費・人件費の上昇で坪単価も上がっており、同じ予算で建てられる面積は以前より小さくなる傾向にあります。

 

※出典：e-Stat「建築着工統計調査」

 

• 別途工事

別途工事とは実生活で必要なものをそろえるための工事のことで、ガスの屋内外配管工事費やエアコン設置費などになります。家を建てる費用全体のうち約20％が付帯工事費の相場です。

諸費用

 

諸費用とは、火災保険、住宅ローン保険料、契約時に使用する印紙や登記に必要となる税金、住宅性能評価や長期優良住宅の申請費用、家を建てた際の近隣への挨拶代金のことです。家を建てる費用全体のうち、3～6％が諸費用の相場となっています。仮住まいや引越しの費用もこの諸費用に含まれますが、金額が大きくなりやすいため、後述の「仮住まいの費用」であらためて解説します。

地盤調査費・地盤改良費

建替えでは、既存の家を解体した後に、地盤の状態を調べる地盤調査を行うことがあります。調査の結果、地盤が弱い（軟弱地盤）と判定された場合は、地盤を補強する地盤改良が必要になり、その分の費用が追加でかかります。

 

地盤改良とは、軟弱な地盤を補強し、建物が傾いたり沈んだりしないようにするための工事です。地面に杭を打ち込む方法や、セメント系の材料で地盤を固める方法などがあり、地盤の状態や工法によって費用は大きく変わります。

 

流れとしては、まずスクリューウエイト貫入試験（SWS試験、旧スウェーデン式サウンディング試験）などの地盤調査を行い、その結果をもとに、地盤改良の必要性や採用する工法を判断します。軟弱地盤の場合、地盤改良費として数十万円〜100万円ほどかかることもあり、想定外の出費になりやすい項目です。事前に見積もりへ含まれているかを確認しておきましょう。

仮住まいの費用

建替えの間は今の家に住めないため、工事期間中の仮住まいが必要になります。仮住まいには、数ヶ月分の家賃に加えて、退去時（今の家→仮住まい）と入居時（仮住まい→新居）の2回分の引越し費用がかかる点に注意が必要です。

 

工期は規模にもよりますが数ヶ月におよぶことが多く、その間の家賃・敷金礼金・駐車場代などが積み重なると、まとまった出費になります。特に引越し費用は、繁忙期（3〜4月など）を避けるだけでも抑えられるため、スケジュールとあわせて早めに検討しておきましょう。

 

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一軒家の建替えに使える補助金・住宅ローンはある？

建替えでは、耐震化や省エネ化といった目的に応じて、国や自治体の補助金を利用できることがあります。また、建替えでも住宅ローンを組めるのが一般的です。ここでは、代表的な制度を見ていきましょう。

解体費用・耐震化に関する補助金

老朽化して倒壊のおそれがある家や、旧耐震基準の家の解体・建替えに対して、各自治体が補助金を設けていることがあります。たとえば、老朽危険空き家の除却（解体）費用の補助や、耐震改修・耐震建替えへの補助などです。

 

これらの補助は各市区町村が設けており、上限額や条件は自治体ごとに異なります。国に直接申請するのではなく、家のある市区町村の窓口が相談先になるため、まずはお住まいの自治体の制度を確認してみましょう。

省エネ住宅（ZEHなど）に関する補助金

建替えは家をゼロからつくり直せるため、住まいの省エネ性能を大きく高めやすいのが利点です。国は、こうした性能の高い住宅を補助金で後押ししており、その代表例が「ZEH（ゼッチ）」です。

 

ZEHとは、断熱性能を高め、省エネ設備や太陽光発電などの創エネを組み合わせることで、住宅で使うエネルギーと生み出すエネルギーの収支を実質ゼロ以下にすることを目指した住宅のことです。

 

2026（令和8）年度は、国土交通省・環境省などが連携する「みらいエコ住宅2026事業」が実施されています。これは、2025（令和7）年度の「子育てグリーン住宅支援事業」の後継となる制度で、断熱・省エネ性能の高い新築住宅などが補助の対象です。省エネ性能の高い家に建替える場合は、活用できる可能性があります。

 

補助額や対象要件は、住宅の性能や世帯の条件によって異なり、予算の上限に達すると受付が終了することがあります。最新の要件・受付状況は、必ず公式サイトで確認してから計画に組み込みましょう。

建替えでも住宅ローンは使える？

結論からいうと、建替えでも住宅ローンを利用できるのが一般的です。すでに土地を所有している場合は、新しく建てる建物の費用を対象に住宅ローンを組むことになります。解体費用をローンに含められるかどうかは、金融機関によって扱いが異なるため、事前に確認しておくと安心です。

 

また、今の家の住宅ローンが残っている場合は、残債の整理や住み替えローンの利用を検討することになります。金融機関によって審査基準や借入条件が変わるので、複数の金融機関を比較して、無理のない返済計画を立てましょう。

 

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一軒家の建替え費用を抑える3つの方法は？

 

一戸建ての建替え費用を抑える方法は、以下の3つです。

複数の会社に見積もりを依頼する

 

建替え費用をできるだけ安くしたい場合は、複数の会社に見積もりを依頼しましょう。1つの会社だけで見積もりを取ってもらう場合、建替え費用の相場が分からないまま依頼することになってしまいます。

 

複数の会社に見積もりを依頼すれば、大体の相場が把握できます。

新しい家の広さや設備にこだわり過ぎない

 

建替え費用を抑えたい場合は、広さや設備にこだわり過ぎないことが大事です。建築費用はこだわればこだわるほどかさんでしまうので注意しましょう。

 

こだわらないのであれば、木造在来工法（柱や梁などの木材で建物を支える工法）や軽量鉄骨プレハブ工法（工場で生産した軽量鉄骨の部材を現場で組み立てる工法）などの安価な工法を建築の際に用いることなどで、建替え費用を安く抑えられます。

建替えによる引越しのタイミングを閑散期に合わせる

 

建替えの際の引越しのタイミングは閑散期に合わせると、費用を抑えることができます。

 

繁忙期である3~4月、大型連休がある5月、8月は引越し料金が高額です。建替え費をできるだけ安く抑えるためには、引越しのタイミングを11月～2月の閑散期に合わせるのがよいといえます。

 

また、引越しの際は、複数の会社に見積もりを出してもらい、最も安い会社に依頼しましょう。

建替えではなくリフォームという選択肢も検討すべき？

 

状況によっては建替えではなく、リフォームという選択肢も検討してみましょう。

 

リフォームとは不具合が出ている箇所を部分的に改築・修繕・増築をすることです。大きく分けると、一部だけを変える部分リフォームと、すべてを変えるフルリフォームに分けられます。

 

水回りだけを新しくしたいときや壁紙を変えたいときは、部分リフォームで十分なので、フルリフォームよりも費用を抑えられるでしょう。また、間取りの一部を変更したい場合でも部分リフォームで対応できる場合があります。

 

フルリフォームは基礎部分を残しますが、建物を全体的にリフォームすることになるので、部分リフォームより費用は高めです。使える部分が多ければ費用は少なくてすむのですが、老朽化が進んでいる場合は高額になってしまいます。

 

1981年（昭和56年）6月1日より前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられている可能性があります。耐震改修が必要になる場合は工事の規模や費用が大きくなることもあるため、耐震診断を受け、リフォームと建替えを比較して検討しましょう。

 

ここでは壁や床、天井やキッチン、お風呂、トイレなどの内装リフォームの費用相場を紹介します。劣化しやすい水回りは優先的にリフォームしましょう。

 

【内装リフォームの種類と費用相場】

リフォームの種類	費用相場
クロスの張り替え	800～1,500円（1m2あたり）
フローリングの張り替え	10万～25万円（6畳）
キッチンリフォーム	30万～150万円
トイレリフォーム	10万～70万円
お風呂リフォーム	80万～200万円

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建替えとリフォーム、どちらを選ぶべき？

 

建替えとリフォーム、どちらの方法を選ぶべきか、それぞれのメリット・デメリットを解説するので、参考にしてみてください。

建替えのメリット・デメリット

建替えのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

理想の間取りに変更できる

 

すべてゼロから決めることができるので、理想の間取りや構造に変更可能です。

 

間取りなどの構造に関わる変更をリフォームで行う場合は、建替えをするよりも割高になってしまう可能性があります。大規模な間取りの変更をする場合は建替えのほうが向いているでしょう。

 

耐震化、省エネルギー化などの施工がしやすい

 

築年数が長い建物は、耐震やバリアフリーなどの基本性能が低いことがあります。そのような建物でも建替えの場合は、ゼロからつくり直すことになるので、耐震化、省エネルギー化の施工がしやすくなります。前述の省エネ補助金の対象になりやすいのも、建替えの利点です。

【デメリット】

リフォームと比べて、費用が高くなりやすい

 

リフォームと比べて工事費が高いうえに、以前の住宅の解体費用や仮住まいの代金などもかかるので全体の費用は高額になりがちです。

 

工期が長め

 

解体工事の必要があること、作業工程自体がリフォームよりも多いことから工期は長めとなっています。

 

建築基準法によって、建替えできない場合がある

 

接道状況等によって建替え自体ができなくなることがあります。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

建替えと比べて、費用を抑えやすい

 

使える部分を再利用できるため、廃棄物や工事費を抑えやすい傾向があります。

 

リフォーム内容によっては住みながら施工できる

 

フルリフォームでも、内容によってはそのまま家に住みながら施工可能です。その場合、仮住まいに引越す必要がありません。

 

工期が短め

 

解体工事や基礎工事の施工期間がかからないので、建替えよりも工期は短くなりやすい傾向があります。

【デメリット】

建替えと比べて、自由度が少ない

 

建替えのようにすべてゼロからつくるのではないので自由度は低くなります。また、家の構造によって変えられる間取りが限られます。

 

築年数、リフォーム内容によっては費用が高くなる

 

築年数が長い場合、家の状態によって費用が高くなってしまいます。地盤や構造部分、土台や柱が傷んでいる場合は特に高額です。

【建築士監修】建替えを検討する際のチェックポイント

建替えは費用が大きく、確認しておきたいことも多いものです。本格的に動き出す前に、次のポイントを確認しておきましょう。

 

• 再建築不可でないか
  接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接する）を満たしているかを確認する

 

• 築年数と耐震基準
  1981年（昭和56年）6月1日より前に建築確認を受けた家か、建物の劣化状況はどうかを確認する

 

• 資金計画
  解体・建築・諸費用・地盤改良・仮住まいまで含めた総額と、自己資金＋住宅ローン＋補助金のバランスを立てる

 

• 相見積もり
  複数社から見積もりを取り、内訳（本体・付帯・諸費用）を比較する

 

• 補助金の要件・期限
  使える制度の条件と申請時期を確認する

 

• 仮住まい・引越しの段取り
  工期中の住まいと2回分の引越しを早めに手配する

 

どれも後から気づくと調整が難しいものばかりです。早めに確認し、判断に迷う点は建築士や施工会社などの専門家に相談しながら進めましょう。

一軒家の建替えに関するよくある質問

ここでは、一軒家の建替えに関するよくある質問について回答します。

Q. 1. 古くなった家を建替えたいのですが、何から始めたらいいですか？

A. 1. まずは、ご自宅が「再建築不可物件」でないかを確認することから始めましょう。建築基準法では「敷地が幅4m以上の道路に2m以上接している」必要があり、これを満たさないと家を解体した後に新しく建てられない可能性があります。建替えを検討するうえで最も重要な確認事項です。

Q. 2. 一戸建ての建替えには、総額でどれくらいの費用がかかりますか？

A. 2. 建替え費用は、大きく「1. 解体工事費」「2. 建築工事費」「3. 諸費用」の3つに分けられます。このほか、地盤改良や仮住まいの費用がかかることもあります。建物の規模や仕様で金額は大きく変わるため、まずはこの内訳について理解しておきましょう。

Q. 3. 今ある家を壊すための「解体工事費」の相場はいくらですか？

A. 3. 解体工事費は建物の構造で異なり、1坪あたりの費用目安は木造で5万～7万円です。軽量鉄骨造は木造より高め（目安6万〜8万円）、鉄筋コンクリート造（RC造）はさらに高め（目安8万円〜）になり、近年は人件費や産業廃棄物の処分費の上昇で費用が上がる傾向にあります。ただし、立地条件などでも費用は変わるため、正確な金額は必ず専門の会社に見積もりを依頼して確認してください。

Q. 4. 新しい家を建てるための「建築工事費」で、どのような家が建てられますか？

A. 4.

建築工事費の予算によって、建てられる家の広さや設備のグレードが変わります。以下は全国平均の坪単価で換算した目安で、地域や仕様によって変動します。

 

• 1,000万円台：延床面積40～80m2ほどの、無駄を省いたシンプルな家。
• 2,000万円台：延床面積80～120m2ほどで、キッチンや浴室など、部分的に最新の設備を取り入れることも可能です。
• 3,000万円台：延床面積120～160m2ほどで、床暖房を導入するなど、希望の多くを実現できます。

Q. 5. 解体費や建築費のほかに、見落としがちな「諸費用」には何が含まれますか？

A. 5. 税金や保険料、ローン手数料などが諸費用にあたります。工事中の「仮住まいの家賃」や「引越し費用」も見落としがちなので、忘れずに含めておきましょう。費用の目安は、家を建てる費用全体の3～6％程度です。

Q. 6. 建替えの費用を少しでも安く抑えるためのコツはありますか？

A. 6. 費用を抑えるコツは、主に次の3つです。

1. 複数の会社から見積もりを取る： 1社だけでなく複数の会社を比較することで、適正な価格が分かります。
2. 家の広さや設備にこだわり過ぎない： 家の形をシンプルにしたり、設備のグレードを調整したりすることで、費用を抑えられます。
3. 引越しのタイミングを工夫する： 料金が高くなる繁忙期（3～5月、8月）を避け、閑散期（11～2月）を狙うと節約につながります。

 

あわせて、耐震化や省エネ化の補助金を使えないかも確認しておくと、実質的な負担を減らせることがあります。

Q. 7. 「建替え」と「リフォーム」では、どちらがいいか迷っています。

A. 7. 家の状態と、どんな住まいにしたいかによって、どちらが向いているかが決まります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

建替えがおすすめなケース

• 間取りを根本から自由に変更したい
• 最新の耐震・省エネ基準の家にしたい

 

リフォームがおすすめなケース

• 費用をできるだけ抑えたい
• 工事期間を短くしたい（住みながらの工事も可能）

Q. 8. 建替えのメリットとデメリットを教えてください。

A. 8. 建替えの主なメリットとデメリットは、以下のとおりです。

メリット

• 間取りやデザインをゼロから自由に設計できる
• 耐震性や省エネ性など、住宅性能を根本から向上できる

デメリット

• リフォームと比べて費用が高額になりやすい
• 工事期間が長く、仮住まいも必要
• 法律の規制により、建替えられない場合がある

Q. 9. リフォームでも間取りは変えられますか？

A. 9. はい、リフォームでも間取りの変更は可能です。ただし、建物の構造上、壊せない柱や壁があるため、建替えと比べると自由度は低くなります。また、老朽化が激しい場合や大規模な間取り変更は、かえって費用が高くなることもあります。

Q. 10. 古い家なので耐震性が心配です。リフォームで対応できますか？

A. 10. リフォームでも耐震補強工事は可能ですが、建物の基礎や構造の状態によっては、大がかりな工事となり費用が高額になることもあります。特に築年数が古い家の場合、最新の耐震基準で一から建てられる「建替え」のほうが、より確実で安心な選択肢といえます。

Q. 11. 補助金の申請はいつまでに行えばいいですか？

A. 11. 補助金は、制度ごとに年度単位で公募期間や予算枠が決められており、予算の上限に達すると期間の途中でも受付を終了することがあります。また、「着工前に申請すること」が条件になっている制度も多いため、契約や着工の前に、対象となる制度の受付状況・締切を自治体の窓口や公式サイトで早めに確認しておくことが大切です。

Q. 12. 補助金と住宅ローンは同時に利用できますか？

A. 12. 補助金と住宅ローンを併用できる場合はあります。ただし、制度や金融機関によって条件、交付時期、ほかの補助制度との併用可否が異なるため、事前に制度の要件を確認しておきましょう。

 

まとめ

 

家を解体して新築する建替え費用は、解体工事費・建築工事費・諸費用に、地盤改良や仮住まいの費用が加わって決まります。近年は、資材費や人件費の上昇で建替え費用は上がる傾向にあり、資金計画は早めに立てておくと安心です。

 

一方で、複数社での相見積もりや設備の見直し、引越し時期の工夫で費用は抑えられます。耐震化や省エネ化の建替えであれば、自治体の補助金や「みらいエコ住宅2026事業」などの制度、住宅ローンを活用できることもあります。

 

家の建替え費用が高いと感じる場合は、リフォームという選択肢も検討してみましょう。建替えとリフォーム、それぞれのメリット・デメリットをもう一度見比べたうえで、今の一戸建てにどちらが適しているかを判断してみてください。

 

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