都心を中心にマンション価格の上昇が続く中、株式会社大京穴吹不動産が主に都心の高額物件を取り扱う店舗「レジデンスサロン」を日本橋と番町にオープンしました。
この新店舗のオープンを記念し、都心のマンションを取り巻く状況をインフルエンサー、識者が語りあう座談会を実施。マンション好きとして知られるタレントの倉持 由香さんの進行で、都心のマンション価格の展望について活発な議論が交わされました。
この記事では、新たなレジデンスサロン開設の目的と背景にある市場状況、そして多彩な不動産関係者による座談会の模様をお伝えします。
増加を続ける1億円以上の高額物件の取引
出典：公益財団法人 東日本不動流通機構発表データより大京穴吹不動産が作成
♢各数値は四捨五入した値
近年、都心3区（千代田区、港区、中央区）を中心に中古マンション市場の成約件数と価格が上昇。2019年以降の平均成約価格は約1.6倍となり、特に1億円を超える取引が増加しています。2024年における都心3区の1億円以上の物件の成約件数は1,067件と2019年の347戸から約3.1倍まで増えています。
大京穴吹不動産は、急拡大する都心の高額物件需要に対応するべく、新たに２店舗のレジデンスサロンを開設。背景には、需要の高まりに加えて2021年に開設された麻布レジデンスサロンの成功があると言います。
麻布レジデンスサロンの開設により、港区の中古マンションの同社の取扱高（2021年）は前年比（2020年）で約3倍に増加。成功要因として、都心の不動産取引に特化したスタッフが対応していることに加えて、同社が単なる仲介だけでなく買取、賃貸、リフォームといった幅広いニーズに対応できることが評価されたことを挙げています。
特に「なるべく早く売却したい」「自宅売却後もしばらく住みたい」といった顧客のニーズに応える点で買い取りサービスが支持を集め、パークコート六本木ヒルトップ、アークヒルズ仙石山森タワー、六本木ヒルズレジデンス、元麻布ヒルズやパークマンション三田網町 ザ フォレストといった地域の象徴となるような物件の買取実績も多くなっています。
また、新たに２店舗のレジデンスサロンを開設するにあたり、「その想いにチームで答えを。」というキーメッセージを作成し、この理念を具体化するために、すべての店舗に「マンションマイスター」と呼ばれる社内認定資格を持つスタッフを配置。マンションマイスターは、高い顧客対応能力と専門知識を兼ね備えたスタッフで、指定の研修を修了した者のみがこの称号を得ることができます。
さらに本社には富裕層の顧客を対象としたコンシェルジュカウンターが開設されており、各店舗のマンションマイスターは、この窓口と密接に情報を共有。富裕層の多様な不動産取引ニーズをサポートできる体制を敷いています。そのため、ネット上には公開されていない鮮度と質の高い物件情報も速やかに提供できるようになっていると言います。
人、情報が集まり、全国をつなぐ発信拠点としての役割を担う日本橋レジデンスサロン
店長を務める前野 美里氏は、日本橋レジデンスサロンのコンセプトを「人、情報が集まり、全国をつなぐ発信拠点の役割をもつこととなるレジデンスサロン」と説明します。
前野 美里氏(まえの みさと)
大京穴吹不動産 日本橋レジデンスサロン 店長。
2007年、大京穴吹不動産（旧大京リアルド）に入社後、一貫して不動産売買仲介の営業に従事。吉祥寺店、飯田橋店、渋谷店などを経て、2025年3月より日本橋レジデンスサロンの店長に就任。
「日本橋という場所は、古くからさまざまな人や情報が集まり、商業や文化、芸術が発展していった街です。そして、現在も進化を続けている日本橋に似つかわしいサロンということで、弊社の中でもフラッグシップの位置づけとなっています」（前野氏）。
日本橋レジデンスサロンでは、増加する海外顧客に対応するため、英語と中国語でコミュニケーションできるスタッフが在籍。32都道府県（2024年4月1日時点）に所在する店舗と連携し、日本橋周辺の顧客が地方などの不動産を売買したいといったニーズにも対応できる店舗となっています。
実際に同店舗を訪れたタレントの倉持 由香さんは、「エントランスに入った瞬間から、心が躍るようでした！日本橋という立地に合わせて庭園のような古きよき日本らしい要素と、現代風の要素を組み合わせた空間で、こういう場所なら気持ちよくマンションの売買契約が結べそうだなと思いました」とコメントしていました。
インフルエンサー、識者が語る2025年の都心のマンション市況
倉持：隙あらばポータルサイトで物件をチェックしている倉持 由香です。
本日は大京穴吹不動産さんの、都心の高額物件を主に取り扱う店舗「日本橋レジデンスサロン」よりお送りします。
最近、「価格が上がりまくっている！」という報道を目にすることが多い都心のマンション。その現状と今後の展望をレジデンスサロンに集ったインフルエンサー、識者の皆さんに聞いていきたいと思います。
まず、2025年現在の都心のマンション市況の概観を教えてください！
中山 登志朗氏（なかやま としあき）
LIFULL HOME'S総研 副所長／チーフアナリスト。不動産市況分析の専門家として、TV、新聞、雑誌、WEBメディアへコメント提供、寄稿、出演を行うほか、年間多数の不動産市況セミナーで講演。国土交通省、経済産業省、東京都などの審議会委員なども歴任。
X: @Yukkon0125
中山：皆さんご存じのとおり都心のマンション価格は、非常に高くなっていますね。
先日、X（旧Twitter)で言及したのですが、8年ぐらい前の分譲時に4億円弱だった物件の価格が現在約18億円と約4.5倍になっているというケースもあるほどです。このように都心の一部のマンション価格は極めて高く、いわゆる日本での平均的な給与所得者が購入できる水準ではなくなってきています。
ただ、それはこの日本橋レジデンスサロンで扱われているような都心3区を中心とした一部の物件の話で、少しエリアを広げれば、新築でも3,000万円台で販売されている物件も首都圏にはあります。つまり、エリアによって大きな価格差があるということは理解しておくべきでしょう。
その上で、投資（投機）対象となり得るようなエリアに関しては、現在も価格上昇が続いていますし、当面は続くと考えられます。
福嶋 真司氏（ふくしま しんじ）
マンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査、評価指標の研究、開発などを行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定などのサポートを行う。また大手メディア、学術機関などにもデータおよび分析結果を提供。
X：@mansionresearch
YouTube：福嶋総研 マンションリサーチ公式
福嶋：東京都23区全体で見るとまだ価格が上がっている状況ですが、価格を引き上げているのは、都心5区（千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区）と呼ばれるエリアです。
こうしたエリアの物件を成約価格「1億円以上」と「1億円以下」に分けて見てみると、「1億円以下」は横ばい状態であるのに対して、「1億円以上」が非常に大きく上がっているのです。
実際、2025年1月の成約価格を見てみると、都心5区で2005年以降に竣工した物件の平均坪単価は約900万円です。昨年12月の坪単価は約750万円だったので、一気に約150万円ほど成約価格が上がっているという状況です。
もちろん、高額物件が多く成約したなどの事情もあると思いますが、それぐらい都心5区の富裕層向け高額物件の価格が上がりつつあるのです。
都心の物件には日銀の利上げの影響はない？
倉持：不動産取引の現場では、日銀の利上げの影響はありましたか？
高田 一洋氏（たかだ かずひろ）
一心エステート株式会社 代表取締役。大学卒業後、コンサルティング会社に4年、リストグループに10年在籍。在職中に東京都心の高額不動産の売買・賃貸仲介の実績を積み上げ、営業、営業管理職、支店長を経験後、一心エステート株式会社を創業。
X：@Takada_Issin
HP:一心エステート株式会社
高田：現場の感覚としては、あまり影響がないと思っています。
確かに利上げにより住宅ローンの固定金利が上昇し、変動金利も上がる可能性があります。ただ、都心の物件については、金利の上昇によって検討者の購入意欲が下がるようなマーケットではないというのが現状です。
それよりもインフレや需要の高まりの方が都心の不動産市況に与える影響は大きいと思います。
前野：郊外に関しては、住宅ローン金利の上昇の影響は大きいと思います。
しかし、高田さんがおっしゃったように都心については現金で支払う余裕がある、もしくは金利上昇のリスクを許容した上でローンを組むことができる富裕層の方々が値上がりが続くタワマンを購入しているという実感があります。
倉持：すごい！現金で買える人がいるんですね。
前野：そうですね。海外のお客さまも支払いは現金でという方が多いです。
都心3区の値上がりが湾岸エリアにも波及しつつある
倉持：湾岸エリアではどのような方が不動産を購入しているのでしょうか？
藤田 祥吾氏（ふじた しょうご）
株式会社FJリアルティ 代表取締役。 筑波大学卒業後、株式会社ケン・コーポレーションに入社。 湾岸マンション価格ナビ時代にスムログブロガー「ふじふじ太」として活躍し、2023年に独立し株式会社FJリアルティを設立
X:@fuji_fujita_kun
HP:FJリアルティ
藤田：1億5,000万〜2億円のラインを境にして購入層が変わってくる印象があります。
1億5,000万円以下の物件は、購入者の７割程度がいわゆるパワーカップルで、ペアローンを組んで購入する方も多いです。
一方で2億円を超えると一気に現金で購入する方が増えます。国内だけではなく海外も含めた富裕層の方々ですね。特に投資家というわけでもなく、海外の方がご自身やお子さまの居住用に購入しているというケースも多い印象があります。
都心5区のマンション価格の上昇が湾岸にも広がってきていることを実感しますね。
倉持：湾岸エリアには、やっぱりファミリー層が多いんでしょうか？
藤田：７割程度はファミリー層というイメージです。初めて住居を購入する方や買い替えの方が多いですね。
倉持：そうなるとやはり3LDKみたいな間取りが人気ですか？
藤田：はい。ただ現在は人気のあまり、3LDKの在庫が枯渇しているという状態です。
価格の伸びを見ていても狭い部屋よりも広い部屋の方が非常に価格が上がってきています。なので、現在は 「広い部屋の買取合戦」が繰り広げられています。
倉持：最近埼玉から日本橋に引っ越された、「すんで埼玉」こと岡野さんは現在の市況をどのように見ていますか？
岡野 周平氏（おかの しゅうへい）
株式会社すんで 代表取締役。慶應義塾大学を卒業後、2013年に楽天株式会社に入社。その後、2017年にハルモニア株式会社(旧：株式会社空)に入社。同年6月より取締役を務め、ビジネスサイド全般を管掌。2020年5月に「すんで埼玉」でSNS発信を開始、同6月に株式会社すんで（旧：株式会社住んで埼玉）を設立。
X:@sunde_saitama
HP：株式会社すんで
岡野：おっしゃるとおり私は昨年、川口のタワマンを売却して日本橋の浜町に引っ越してきました。自分自身、もっとチャレンジしていきたいという気持ちもあって、まさに弊社が謳っているように「それぞれの荒川を越えた」わけです。
妻とペアローンを組んで諸費用込み1億円程度の物件を購入したのですが、正直、検討段階ではそこまでの金額を出すつもりはありませんでした。しかし、市場の状況的に出さざるを得なかったのです。
もちろん安く買えるに越したことはないのですが、よい物件はどうしても価格が高くなってしまうので、頑張って背伸びしてでも購入するしかない。これは現在、都心のマンション購入を検討している方のほとんどが感じていることだと思います。
「築浅の3LDKを都内で買う」となったら、1.5億円くらいの予算がないと検討すらできないという状況になっているのではないでしょうか。
それに対して、世帯年収2,000万〜3,000万円くらいの方や数千万円台の現金を払えるという方は現在の価格でもまだまだ手が届くので、「今の価格が天井」という感じはしませんし、今後はこれが当たり前になっていくのでは、と感じています。
倉持：私も日々不動産ポータルサイトを巡回しているのですが、「1億円以下」のチェックボックスをオンにすると、物件があまり出てこないですね。
岡野：理想的な条件で絞りすぎるとそうなってしまうと思います。
ファミリー層が重視しているのは共用部、ゆとりとプライバシー性
倉持：最近のファミリー層が重視しているのは、どのような点でしょうか？
前野：最近は、マンションの共用部を重視するファミリーが多いと思います。
忙しい共働きのご夫婦は、マンション内に託児所が併設されている物件や、コンシェルジュサービスの活用を検討するので、そうしたお問い合わせが多い印象があります。
また、学区を重視されている方も多いです。まず「子どもに通ってほしい学校、学区」があって、そこを起点にマンションを選ぶというケースもありますね。
藤田：私が取り扱うことが多い湾岸エリアにおいては、プライバシー性とゆとりだと思います。
プライバシー性は具体的には、間取りを意味します。これまでは、リビングにスライド式のドアがあるタイプの物件が流行っていました。こうした間取りだと可変性があるので、最初は広いリビングとして使って、子どもが成長してきたらスライド式ドアで仕切って個室にするといった使い方ができます。
ただ、最近ではテレワークの普及もあり、しっかりと独立した部屋がある間取りがよいというニーズが増えています。
ゆとりというのは周辺環境で、最近は駅近へのこだわりがそこまで強くなくなってきているように思います。もちろん駅近が好ましいという方は多いのですが、以前と比較するとやわらいできている印象を受けます。
多少駅から遠くても、敷地が広い、公園が近い、緑が多いといった周辺環境を重視する方が増えているのではないでしょうか。
倉持：確かに、「駅近で3LDKで広くて‥」という物件はなかなかないですよね。
藤田：駅周辺はどうしてもガヤガヤするので、そこから少し離れたいというニーズも一定数あるように思いますね。
倉持：「広い」というのは具体的にどれぐらいでしょうか？
藤田：3LDKだったらやっぱり75平米は欲しいという方が多いですね。
倉持：最近だと70平米以下でも、一部屋あたりの平米数を減らして3LDKにしているという物件もあると思いますが。
藤田：多いですね。もちろん広いに越したことはないですが、立地やその他の条件次第ではやむなしという場合もあると思います。
50平米の2LDK、65平米の3LDKという選択肢しかない場合もあるので。
都心のマンション価格はまだまだ上がる？
倉持：最後に、今後の不動産価格の展望を皆さんにお伺いします。都心の不動産価格はどこまで上がるのでしょうか？
中山：都心に関しては上がる余地は大きいと思います。
先ほども言ったように、この10年間で3億〜4億円の高額物件が、3〜4倍の価格で市場に出ているという現状があります。 そうした10億円を超える物件を購入できるのは、超富裕層もしくは現金で購入する外国人投資家です。
そうした現金購入の仕方を許容できる人たちが市場にいると、平均価格が引き上げられるので、それに伴って他の物件の価格も「上げていいんだ」という雰囲気が生まれてきます。
このような市場状況にある中で、今後の金利や為替の動向は大きなポイントになります。なので、それらを注視しながら市場を見ていく必要があると思いますね。
つまり、「いつマンション価格が天井を迎えるのか」と予測するよりも、「現状この価格で買っていいのか」を局面ごとに判断していくという判断力が求められる市場状況になっていると思います。
福嶋：どこまで上がるかは正直わからないのですが、都心についてはまだ上がると思います。
これは非常に単純な話で、新築供給が少ない中で人口流入が多くなれば、中古市場に需要が集まり価格も上昇すると考えられるからです。
また、新築がなかなか出てこないので、富裕層のお金の行きどころがなくなっているという状況があります。最近では買取再販業者さんが駅近のタワーマンションを購入してリノベーションし、 新築よりも高い価格で売り出して成約するという現象も起こっています。
なので、中古でも築浅かつ付加価値のある物件に人気が集まり、それらに引っ張られて都心のマンション価格も上がっていくと考えています。
澤井 慎二氏（さわい しんじ）
株式会社ライトドア 代表取締役。株式会社リクルートで6年間SUUMOに携わり、不動産会社への広告営業を経験。2018年に不動産テック企業を共同創業し、EGENTをサービス提供。その後、2020年に株式会社ライトドアを設立。YouTubeチャンネル東京不動産マニアにも出演中。
X:@sawai_lightdoor
HP:株式会社ライトドア
澤井：私は、この中で一番不動産会社の社長さまとお会いしていると思うのですが、そうした方々の声を総合すると、より価格が上がっていくと考えられます。
都心では再開発が複数エリアで進んでおりますし、日本での平均的な給与所得者が購入できなくても外国人投資家が購入する動きは続くでしょう。こうした動きにすぐ規制が入るということも考えづらい。そう考えると、まだ値上がりの余地はあると思っています。
前野：まだ天井を探り続けている状態というのが、私が現場で感じていることですね。
円安、インフレの状況が続く限り、インバウンドのお客さまが一定数存在し、彼らが市場を下支えするため価格も上がると思います。
実際に、あるマンションにおいては、1ヵ月前に仲介で成約となった価格を、今では弊社が買取価格としてご提案できるという嘘のような話がありますし、これまで経験したことがないようなスピード感で価格が上がっているという実感があります。
♢一般的に、マンションの買取価格は仲介価格の7〜8割程度とされている。1ヵ月で仲介と買取の価格が同等になったということは、それだけ早いペースで価格が上昇したことを意味している。
岡野：上がるというよりも「今までが安すぎたので正常化に向かう」という見方もできると思います。
そうした新しいスタンダードを一般消費者も受け入れ始めているというか、受け入れないと現状に対応できなくなってきているという印象があります。
藤田：湾岸エリアを中心に物件を扱う中で、私が一番注目しているのは外国人投資家と為替の動向です。
価格を引き上げるパワーがあるのはやはり外国人投資家です。私が現場で見ている中でも、高値で購入していくのは大体外国人投資家です。
日本人は、過去の成約事例を調べて比較して‥という選び方をするので、相場からかけ離れた価格では購入しませんが、外国人は相場を無視した価格でも購入していきます。なので、そうした事例が今後も増え続けるのかどうかが、価格に影響すると思います。
高田：2030年頃まで、都心は人口が増える一方で新築供給数が下がるので、不動産の価格は今後も上がっていくと思っています。
個人的な感覚としては、都心であれば2028〜2029年までに1.5倍程度までは上昇するポテンシャルがあると思います。なので、2030年頃までは「買い」でよいというのが僕の意見です。
倉持：多少無理をしてでも都心の物件なら購入した方がよいということですか。
高田：僕はそう思います。
「居住快適性＋資産性」というのが、現在のトレンドなので資産性を重視するほど都心に寄っていくことになります。ただ、その分狭くなっていくので、どこを妥協するかは人によって違ってくると思います。
稲垣 ヨシクニ氏（イナガキ ヨシクニ）
株式会社キズナファクトリー 代表。2004年、株式会社レオパレス21に入社。2014年、株式会社KIZNUAFACTORYを創業。不動産歴20年超の現役不動産会社社長。
X:@inagaki_kizuna
YouTube:東京不動産大学 - 都心マンションブランド購入の専門家 -
稲垣：今後も不動産価格は上昇しますが、限定的な部分もあると思っています。
そもそも新築供給の段階で建築坪単価が大体300万〜400万円だとされています。これに土地代や利益を乗せた坪単価500万円以上でなければ販売できなくなってしまいます。なので、新築が買えるだけの年収を持っている人が多く住んでいるような行政区の物件を購入できれば、値上がりの波に乗ることができるでしょう。
一方で、それ以外の地域では新築を建てても販売が難しく供給されづらくなるため、中古物件も価格が上がらないという構図になると考えられます。なので、そうした視点から購入物件の地域を選ぶことが重要になるのではないでしょうか。
倉持：とても勉強になりました。皆さん、本日はありがとうございました。
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