2026年の地価公示によると、大阪府の公示地価は全体として上昇を続けています。人口減少が進むなかでも、大阪市中心部をはじめとする特定のエリアでは地価の高騰が続いており、「所有する物件の価値は上がっているのか」「今が売り時なのか」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
ただし、大阪全体の平均が上昇しているからといって、すべての物件が値上がりしているわけではありません。地価が下落している市町村もあるため、売却のタイミングや価格設定を誤ると、機会損失につながる可能性もあります。
本記事では、最新の公示地価データや不動産市場の動向を基に、地価高騰の背景や今後の不動産価格の見通しについて、詳しく解説します。大阪府内で不動産の売却を検討されている方にとって、適正な価値と売却時期を見極めるための内容となっていますので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 大阪府の公示地価動向
- 大阪の地価上昇を支える4つの要因
- 不動産の資産価値を左右する再開発プロジェクト
- 将来的に不動産価格を下落させるリスク要因
- 掲載価格（売り出し価格）と反響価格の乖離
もくじ
大阪府の公示地価動向
グランフロント大阪 うめきた広場
公示地価は、国土交通省が毎年3月に公表する、その年の1月1日時点における全国の標準地の土地価格です。一般の土地取引や相続税評価・固定資産税評価の目安などに活用されます。
以下の表は、令和8年の地価公示におけるエリア別の動向をまとめたものです。
| エリア | 前年比上昇率（％） | |
|---|---|---|
| 住宅地 | 商業地 | |
| 全国平均 | 2.1 | 4.3 |
| 東京圏 | 4.5 | 9.3 |
| 大阪圏 | 2.5 | 7.3 |
| 名古屋圏 | 1.9 | 3.3 |
| 地方圏 | 0.9 | 1.6 |
全国平均で見ると、住宅地・商業地ともに5年連続で上昇しています。大阪圏の住宅地は前年比2.5%と、東京圏に次ぐ高い伸び率を記録しました。以降、大阪府の住宅地に絞って地価動向を詳しく解説します。
大阪府の住宅地は5年連続で上昇
国土交通省が発表した令和8年の地価公示データによると、大阪府全域における住宅地の平均変動率は前年比2.8%と5年連続の上昇となりました。
以下の表は、大阪府全体の住宅地における変動率の推移を表したものです。
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 変動率 | 0.1％ | 0.2％ | 0.4％ | ▲0.5％ | 0.1％ | 0.7％ | 1.6％ | 2.3％ | 2.8％ |
2021年は新型コロナウイルス感染症拡大の影響で一時的に下落しましたが、翌年には回復に転じ、それ以降年々上昇幅が拡大しています。
また、次の表は、地域別に見た住宅地の変動率をまとめたものです。
| 地域 | 対前年変動率（％） | |
|---|---|---|
| 大阪市 | 6.5 | |
| 北大阪地域 | 3.7 | |
| 東部大阪地域 | 1.7 | |
| 南大阪地域 | 1.3 | |
| 南河内地域 | 0.3 | |
| 泉州地域 | 1.7 | |
| 堺市 | 3.9 | |
大阪市が6.5％と突出して高く、堺市が3.9％、北大阪地域（箕面市・豊中市・吹田市など）が3.7％とそれに続きます。一方、南河内地域は0.3％にとどまっており、地域によって状況が大きく異なります。
市区町別の公示地価と変動率一覧
ここでは、大阪府の公示地価について、市区町村別に詳しく見てみましょう。同じ大阪府内でもエリアによって地価の変動に明確な違いがあります。
■大阪市
| 市区町村名 | 平均価格（円/m2） | 変動率（前年比） |
|---|---|---|
| 浪速区 | 541,000 | 10.9 |
| 西区 | 956,000 | 10.5 |
| 北区 | 622,200 | 9.2 |
| 城東区 | 312,000 | 8.9 |
| 鶴見区 | 276,400 | 8.8 |
| 東淀川区 | 248,400 | 8.5 |
| 中央区 | 772,700 | 8.4 |
| 東成区 | 288,700 | 8.4 |
| 福島区 | 542,900 | 8.3 |
| 淀川区 | 276,600 | 7.8 |
| 都島区 | 370,000 | 8.5 |
| 天王寺区 | 700,000 | 7.6 |
| 阿倍野区 | 395,000 | 6.9 |
| 西成区 | 227,300 | 7.9 |
| 住吉区 | 280,700 | 5.8 |
| 旭区 | 251,000 | 5.9 |
| 東住吉区 | 259,100 | 4.9 |
| 此花区 | 216,500 | 4.2 |
| 西淀川区 | 181,900 | 4.2 |
| 生野区 | 196,200 | 4.0 |
| 平野区 | 190,400 | 3.9 |
| 住之江区 | 226,300 | 4.4 |
| 港区 | 264,000 | 5.1 |
| 大正区 | 202,500 | 4.0 |
| 大阪市平均 | 300,900 | 6.5 |
参照：令和8年地価公示の結果について｜大阪府
第９表 大阪圏の市の住宅地の平均価格等｜国土交通省
大阪市では、西区や北区、福島区、天王寺区といった中心部の上昇が顕著です。この中心部における供給不足を背景に、隣接区にも需要の波及が見られ、浪速区や城東区、鶴見区など多くの区で上昇幅が拡大しました。
■北大阪地域
| 市区町村名 | 平均価格（円/m2） | 変動率（前年比） |
|---|---|---|
| 吹田市 | 242,100 | 4.9 |
| 豊中市 | 240,300 | 4.0 |
| 茨木市 | 193,200 | 3.8 |
| 高槻市 | 171,300 | 3.7 |
| 摂津市 | 174,400 | 3.4 |
| 箕面市 | 204,000 | 2.9 |
| 池田市 | 203,000 | 2.1 |
| 島本町 | 174,600 | 2.9 |
| 豊能町 | 34,100 | ▲0.7 |
| 能勢町 | 12,000 | ▲1.1 |
参照：令和8年地価公示の結果について｜大阪府
第９表 大阪圏の市の住宅地の平均価格等｜国土交通省
地価公示・地価調査
北大阪地域では、吹田市や豊中市、茨木市など、大阪メトロや阪急、JR各線の駅徒歩圏の利便性に優れたマンション適地で地価が上昇しています。
■東部大阪地域
| 市区町村名 | 平均価格（円/m2） | 変動率（前年比） |
|---|---|---|
| 守口市 | 188,300 | 5.4 |
| 門真市 | 133,000 | 2.4 |
| 寝屋川市 | 135,300 | 2.6 |
| 大東市 | 139,700 | 1.7 |
| 枚方市 | 136,200 | 1.9 |
| 四條畷市 | 104,700 | 1.2 |
| 交野市 | 114,500 | 1.2 |
| 東大阪市 | 150,200 | 0.9 |
| 八尾市 | 129,700 | 0.5 |
| 柏原市 | 96,200 | 0.0 |
参照：令和8年地価公示の結果について｜大阪府
第９表 大阪圏の市の住宅地の平均価格等｜国土交通省
東部大阪地域においては、京阪沿線など利便性が良好な地域で割安感から需要が集まり、守口市や寝屋川市などで地価上昇が続く結果となりました。
■南大阪地域（南河内地域）
| 市区町村名 | 平均価格（円/m2） | 変動率（前年比） |
|---|---|---|
| 大阪狭山市 | 108,100 | 1.1 |
| 富田林市 | 79,700 | 0.6 |
| 藤井寺市 | 130,400 | 0.7 |
| 松原市 | 115,200 | 0.1 |
| 太子町 | 46,300 | ▲0.2 |
| 羽曳野市 | 87,000 | ▲0.1 |
| 河内長野市 | 62,200 | 0.1 |
| 河南町 | 31,000 | ▲0.9 |
| 千早赤阪村 | 22,800 | ▲2.6 |
参照：令和8年地価公示の結果について｜大阪府
第９表 大阪圏の市の住宅地の平均価格等｜国土交通省
地価公示・地価調査
■南大阪地域（堺市）
| 市区町村名 | 平均価格（円/m2） | 変動率（前年比） |
|---|---|---|
| 東区 | 137,100 | 5.0 |
| 北区 | 234,600 | 4.7 |
| 堺区 | 192,500 | 3.9 |
| 中区 | 117,400 | 3.7 |
| 西区 | 142,700 | 3.5 |
| 美原区 | 78,700 | 3.5 |
| 南区 | 97,600 | 2.8 |
参照：令和8年地価公示の結果について｜大阪府
第９表 大阪圏の市の住宅地の平均価格等｜国土交通省
■南大阪地域（泉州地域）
| 市区町村名 | 平均価格（円/m2） | 変動率（前年比） |
|---|---|---|
| 高石市 | 140,300 | 3.4 |
| 泉大津市 | 109,800 | 1.6 |
| 和泉市 | 81,800 | 1.3 |
| 岸和田市 | 90,700 | 0.9 |
| 泉佐野市 | 62,700 | 0.9 |
| 忠岡町 | 85,200 | 0.4 |
| 貝塚市 | 59,400 | ▲0.2 |
| 田尻町 | 56,200 | 0.5 |
| 泉南市 | 42,900 | ▲0.6 |
| 阪南市 | 36,600 | ▲0.7 |
| 熊取町 | 48,900 | ▲0.9 |
| 岬町 | 18,900 | ▲2.8 |
参照：令和8年地価公示の結果について｜大阪府
第９表 大阪圏の市の住宅地の平均価格等｜国土交通省
地価公示・地価調査
南大阪地域でも、大阪中心部へのアクセスが良い堺市や高石市などで上昇幅が拡大しました。一方、南河内・泉州地域の一部では、千早赤阪村や岬町のように2%を超えて下落している町村もあり、交通利便性に課題がある過疎地域では資産価値の維持が厳しい状況です。
大阪市の公示地価ランキング
次の表は、大阪市の公示地価の高い順にまとめたものです。
| 順位 | 所在地（住居表示） | 公示価格（円/m2） | 前年比変動率（％） |
|---|---|---|---|
| 1 | 大阪市福島区福島3-1-55 | 1,470,000 | 8.9 |
| 2 | 大阪市天王寺区上汐4-4-25 | 1,080,000 | 8.0 |
| 3 | 大阪市北区紅梅町6-6 | 1,020,000 | 10.9 |
| 4 | 大阪市中央区上町1-15-15 | 998,000 | 8.5 |
| 5 | 大阪市西区北堀江4-13-5 | 956,000 | 10.5 |
上位5地点はすべて大阪市中心部が占め、いずれも1m2当たり95万円超という高水準です。大阪市の住宅地平均価格（30万900円）と比べると、実に3倍以上の価格帯となっています。
1位の福島区福島は1m2当たり147万円で、前年比8.9%の上昇です。2位以下も天王寺区・北区・中央区・西区と、交通生活利便性の高い中心エリアが並びます。上位5地点の上昇率はすべて8〜10%台と高水準で、富裕層や投資家による旺盛な需要が中心部に集中している実態を示しています。
大阪の地価上昇を支える4つの要因
道頓堀周辺
大阪府内で住宅地の価格が上昇し続けている背景には、複数の要因があります。ここでは、地価上昇を下支えしている4つの主な要因を解説します。
新築マンションの供給減少と価格高騰
大阪の地価上昇を支える1つ目の要因が、新築分譲マンション市場における供給減少と価格高騰です。
株式会社不動産経済研究所の調査によると、2026年2月の近畿圏における新築マンション発売戸数は839戸であり、前年同月比で42.1%の大幅な減少となりました。特に、大阪市部では前年比67.6%減と、供給が激減しています。
一方で、近畿圏における1戸当たりの平均価格は7,015万円に達し、前年同月と比べて58.6%上昇しました。大阪市部に限ると、平均価格は8,052万円という高い水準です。
このように、新築マンションの供給が絞られ、価格が高騰して一般の購入層には手が届きにくくなると、実需層は、比較的利便性の高い中古マンションや一戸建てへと流れます。その結果、周辺の不動産需要が底上げされ、中古物件の価格や住宅地の地価全体を押し上げる構造になっています。
参照：近畿圏 新築分譲マンション市場動向 2026年2月｜株式会社不動産経済研究所
建築資材と人件費の高騰
不動産価格を下支えする2つ目の要因は、建築資材と人件費の高騰です。家を建てるコストが上がり続けており、デベロッパーは販売価格を下げたくても下げられない状況にあります。
2026年3月の建築費指数（2015年＝100）を見ると、集合住宅（RC造）の工事原価は、前年同月比5.5％増、住宅（木造）は、前年同月比5.9％と上昇が続いています。加えて、建設業界の残業規制や職人の高齢化などに伴う人手不足も、人件費の上昇に拍車をかけています。
新築の建築コストが高止まりしている以上、新築価格も下がりにくく、結果として中古住宅や土地の価格全体を支える構造となっています。
参照：建設物価 建築費指数【2026年3月分】｜一般財団法人 建設物価調査会
投資マネーと富裕層による資金流入
大阪市中心部の不動産価格が下がらない要因としては、国内外の投資マネーや富裕層による資金流入も挙げられます。大阪のマンション市場は、居住目的の実需中心から投資主導へと構造が変わりつつあります。
背景にあるのは、円安による日本の不動産の割安感と、東京都心部との相対的な価格差です。さらに万博やIR（統合型リゾート）構想による都市ブランドの向上期待も重なり、海外投資家や国内富裕層にとって、大阪は魅力的な投資先となっています。実際、外国人富裕層を主な顧客とする不動産取引件数は、2024年以降、例年比で約3倍に急増しました。
また、新築マンションを購入後1年以内に転売する動きも増えており、値上がり益を狙った短期投資家が市場を牽引している実態がうかがえます。「グラングリーン大阪」のような超高額物件の価格が先行して上昇し、その基準が周辺エリア全体の相場を引き上げるという波及効果も生じています。
インバウンド増加に伴う民泊・投資需要
訪日外国人客の増加により、大阪市中心部ではホテルや店舗の用地需要が高まり、その波及効果が住宅市場にも及んでいます。
令和8年の地価公示では、インバウンド需要が牽引する商業地（中央区道頓堀1丁目など）で前年比プラス25.0％という記録的な上昇が見られました。この活況を背景に、交通アクセスの良いエリアのマンションや一戸建てが、単なる居住用としてだけでなく民泊などの高い利回りを生み出す投資対象として買われており、一般的な住宅の相場を上回る価格でも取引が成立しやすくなっています。
今後の資産価値を左右する大阪の再開発プロジェクト
万博のような一時的なイベントにとどまらず、大阪の不動産市場を中長期的に下支えしているのが、現在進行中の大規模な都市再開発やインフラ整備です。
ここでは、周辺の住宅地に波及効果が大きい3つのプロジェクトを解説します。
うめきた2期（グラングリーン大阪）の波及効果
現在の大阪における不動産価値の向上を象徴するプロジェクトが、JR大阪駅北側で進む「グラングリーン大阪（うめきた2期）」です。
約17ヘクタールの広大な開発面積に都市公園や高級ホテル、オフィスなどが一体的に整備され、2027年春の全体開業に向けて開発が進んでいます。区域内の分譲マンションは最高価格25億円という高額にもかかわらず全戸完売しており、富裕層・投資家による需要の高さを示しています。
この再開発は、開発地である北区にとどまらず、隣接する福島区など周辺エリアの住宅需要も押し上げており、広域にわたって資産価値を底上げする効果をもたらしています。
グラングリーン大阪
2030年IR（統合型リゾート）開業への期待
2030年秋に夢洲（ゆめしま）での開業が予定されているIR（統合型リゾート）も、不動産市場への中長期的な影響が注目されています。
IRは、カジノ施設だけでなく、国際会議場や展示施設、大規模ホテルなどが一体となった複合観光施設です。開業により、国内外から年間約2,000万人の来訪者と、約9万人の新規雇用が創出されると試算されており、周辺エリアでの新たな住宅需要が期待されています。
主なアクセス路線となるOsaka Metro中央線やJRゆめ咲線の沿線（港区や此花区、西区など）では、IRで働く従業員向けのマンションや関連企業のオフィス需要、投資目的による不動産購入の動きが活発化する見込みです。
開業は2030年の予定ですが、再開発が不動産価格に与える影響は、計画が進むとともに少しずつ市場の価格に織り込まれていきます。
夢洲では大阪IRの開業に向けて開発が進められています
なにわ筋線の開通による交通利便性の向上
2031年春に開業予定の「なにわ筋線」は、大阪市内の不動産価値を中長期的に押し上げるインフラ整備として注目されています。
なにわ筋線は、JR大阪駅から中之島、西本町を経由して、JR難波駅および南海新今宮駅を結ぶ新路線であり、キタ（梅田）とミナミ（難波）、さらには関西国際空港までの南北アクセスが飛躍的に向上します。
鉄道インフラの整備は、沿線エリアに交通利便性の向上・商業施設の進出・人口増加・雇用創出といった連鎖的な効果をもたらします。新駅の開業が予定されている中之島や西本町周辺では、すでに将来の発展を見越した期待感が価格に反映され始めています。
参照：なにわ筋線｜大阪府
結論：大阪府の不動産価格は立地による格差が加速
現在の大阪府の不動産市場は、中心部の価格高騰と郊外の下落が同時進行する「二極化」が進んでおり、今後この傾向はさらに強まると予測されます。
大阪市内の中心部や再開発エリア、駅から徒歩圏内の地域には、実需に加えて富裕層や海外からの投資マネーが継続的に流入しています。結果として、一般の相場観から乖離した高い水準での取引が成立する状況も生まれています。
一方で、都心へのアクセスに劣る郊外エリアは、人口減少や高齢化の影響を直接的に受けており、令和8年の地価公示でも一部の市町村では下落が続いています。
こうした市場環境において注意したいのは、「大阪全体の地価が上がっているから、自分の物件も高く売れるはず」という思い込みです。大阪全体の上昇トレンドと、個別物件の売れやすさは別であり、立地や災害リスクといった特性を客観的に見極め、需要の強さに合った販売戦略を立てることが、売却成功のカギとなります。
売り出し価格と反響価格の違い
大阪府内の不動産市場で顕著になっているのが、売り手が設定する「掲載価格」と、買い手が実際に問い合わせる「反響価格」の乖離です。
以下の表は、LIFULL HOME’Sの独自データを基に、大阪府における両価格を比較したものです（2026年2月時点）。
| 中古マンション（万円） ※ファミリータイプ |
中古一戸建て（万円） | ||
|---|---|---|---|
| 大阪府全域 | 掲載価格 | 3,993 | 2,705 |
| 反響価格 | 3,174 | 2,178 | |
| 差 | 819 | 527 | |
| 大阪市 | 掲載価格 | 5,965 | 3,657 |
| 反響価格 | 4,439 | 2,854 | |
| 差 | 1,526 | 803 | |
参照：LIFULL HOME'Sマーケットレポート 2026年2月（価格動向）
特に大阪市のファミリータイプのマンションでは、掲載価格と反響価格の差が約1,500万円にのぼります。これは、反響価格の3割強に相当する開きで、実需層の購買力が不動産価格の高騰についてこられていない実態がうかがえます。
大阪の不動産相場が上昇トレンドにあるとはいえ、これから売却を検討される方は、実際に買い手がどの価格帯に反応しているかを把握したうえで、冷静に売り出し価格を決めることが重要です。
今後の不動産価格を下落させるリスク要因
大阪の不動産価格はこれまで力強い上昇を続けてきましたが、将来にわたって上昇が保証されているわけではありません。
ここでは、今後の市場環境や資産価値にマイナスの影響を与えうる要因について解説します。
金利上昇による住宅ローン借入額への影響
日本銀行の金融政策の転換により、これまで不動産市場を支えてきた超低金利環境が変わりつつあります。固定金利だけでなく、住宅ローン利用者の大半が選ぶ変動金利にも、将来の上昇リスクが現実のものとなっています。
金利が上がると、同じ年収でも金融機関から借りられる総額（借入可能額）が減ります。現金で購入できる富裕層には影響しませんが、住宅ローンを利用する一般的な実需層にとっては、予算に直結する重大な問題です。
借入可能額が減れば、買い手はより安価な物件へと予算を下げざるを得ません。売れ残る物件が増え、値下げが市場全体に波及することで、相場が下落に転じるリスクをはらんでいます。
人口減少や空き家増加による価格下落リスク
中長期的な視点で見た場合、不動産価格の押し下げ要因となるのが、人口減少と空き家の増加です。
大阪府の人口は2015年を境に減少に転じており、2050年には2020年比で約158万人（17.8%）減少するという推計が出ています。住宅購入の主力となる生産年齢人口（15〜64歳）も約27%減る見込みで、住宅需要の縮小は避けられない状況です。
一方で供給側に目を向けると、高齢化や相続に伴う空き家は増加傾向です。大阪府内の空き家総数は2023年時点で約70万戸（空き家率14.2％）に達しており、賃貸用や売却用ではない放置空き家は、直近20年間で約1.76倍となる22万7,000戸へと急増しています。
需要が減るなかで空き家という供給が増え続ける状態になれば、交通利便性に劣る郊外エリアから順に需給バランスが崩れて価格下落圧力が強まります。
所有する物件が立地するエリアの人口動態や空き家状況は、将来の資産価値や売却のタイミングを見極めるうえで必ずチェックすべき重要な指標です。
まとめ
大阪府の不動産市場は、エリアによって明暗がくっきりと分かれる時代に入っています。
大阪市中心部や再開発エリアでは、新築マンションの供給減・国内外の投資マネーの流入・インバウンド需要を背景に、価格の上昇が続いています。グラングリーン大阪やIRの開業、なにわ筋線の開通といった中長期的な成長材料も豊富で、資産価値の向上が期待できる環境が整っています。
一方で、金利上昇による借入可能額の減少や、郊外を中心とした人口減少・空き家問題など、市場全体を押し下げるリスクも無視できません。立地や物件特性によって売れやすさには大きな差があるのが現実であり、「大阪全体の相場が上がっているから大丈夫」という楽観的な見方は禁物です。
こうした市場環境で売却を成功させるための第一歩は、自分の物件がいくらで売れるのかという適正価格を正確に把握することです。相場や実需層の購買力からかけ離れた価格設定は、売れ残りのリスクを高めるだけです。
適正価格を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが最も有効な方法です。LIFULL HOME'Sの不動産売却一括査定サービスであれば、全国の優良な不動産会社に無料で一括査定を依頼できます。売却のタイミングを逃さないためにも、まずは最新の査定価格を確認してみてください。
【あわせて読みたい】
▶︎2026年の不動産価格はどうなる？過去の推移や今後の見通しを解説
記事執筆
吉満 博（よしみつ ひろし）
不動産ライター/不動産コンサルタント
宅地建物取引士/ファイナンシャルプランニング2級技能士/住宅ローンアドバイザー
大学で建築を専攻後、ゼネコンおよびハウスメーカーにて、オフィスビルから一戸建て・アパートの設計業務に従事。意匠設計や法規制、構造などの専門的知識を習得。 その後、自身の住宅購入をきっかけに不動産会社を独立開業。売買仲介の実務を行う傍ら、ライフプラン作成を軸とした提案で多くの顧客をサポート。 現在は自身の実務やサイト運営の経験を活かして、不動産を中心に金融・相続など幅広くライターとして活動するほか不動産売買のコンサル業務を行う。これまでに執筆・監修した記事は700本を超える（2025年12月現在）
記事監修
冨田 健（とみた たける）
不動産鑑定士、税理士、公認会計士。慶應義塾中等部・高校・大学卒業。大学在学中に当時の不動産鑑定士2次試験合格、卒業後に当時の公認会計士2次試験合格。大手監査法人・ 不動産鑑定業者を経て、独立。全国43都道府県で不動産鑑定業務を経験する傍ら、公的な鑑定評価、相続税関連や固定資産税還付請求等の不動産関連の税務業務、ネット記事等の寄稿や講演等を行う。特技は12 年学んだエレクトーンで、平成29年の公認会計士東京会音楽祭では優勝を収めた。 令和3年8月には自身二冊目の著書「不動産評価のしくみがわかる本」(同文舘出版)を上梓し、令和7年9月に改訂版を刊行。 令和5年春、不動産の売却や相続等の税金について解説した「図解でわかる 土地・建物の税金と評価」（日本実業出版社）を上梓。Yahoo!エキスパートとしても記事・コメントを執筆している。
公式HP https://tomitacparea.com/
