相続や不動産売却の場面で「所有不動産記録証明制度とは何か」「どのように活用できるのか」と気になっている方も多いのではないでしょうか。新しい制度であるため、登記事項証明書との違いや具体的な使い方が分かりにくいと感じる場面もあるでしょう。
しかし、この制度について正しく理解すれば、相続や売却の手続きを効率良く進めることが可能です。特に、所有不動産の見落としによるトラブルや手続きのやり直しを防ぐ点で大きな効果があります。
この記事では、所有不動産記録証明制度の仕組み・手続きの流れ・活用メリットなどを詳しく解説します。相続対策や不動産の整理を検討している方はぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 所有不動産記録証明制度と登記事項証明書の違い
- 所有不動産記録証明制度で取得できる情報
- 所有不動産記録証明制度の手続きの流れ
- 所有不動産記録証明制度を活用するメリット
もくじ
所有不動産記録証明制度とは？ 2026年施行の背景と目的
所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日に施行された新しい制度で、被相続人が所有していた不動産を一覧で確認できる仕組みです。相続登記の義務化により、被相続人名義の不動産を正確に把握する必要性が高まったことが制度導入の背景です。
これまでは、被相続人が所有する物件を抽出する仕組みがなかったことから、見落とされた不動産の相続手続きが進まないケースも少なくありませんでした。
たとえば、遠方の土地や過去に購入した不動産は、相続人が存在を知らないまま放置されることがあります。その結果、後から存在が発覚して相続手続きのやり直しやトラブルにつながるケースが実務では多く見られます。
本制度では、登記官が特定の被相続人名義の不動産をまとめて検索し、一覧として証明書を交付します。これにより、一度の申請で、その名義人が持つ不動産の全体像を調査でき、手続きの負担軽減と登記漏れの防止につながります。
今後の相続や資産整理において、実務上の負担を大きく減らす重要な制度といえるでしょう。
所有不動産記録証明制度は、2026年2月に施行された新しい制度です。不動産の登記漏れを防止することを目的に、登記官が、特定の被相続人（財産を残して亡くなった人）が所有する不動産をリスト化して証明書として交付します
所有不動産記録証明制度と登記事項証明書の違い
所有不動産記録証明制度と登記事項証明書は、役割が大きく異なります。違いを理解して使い分けることで、相続や売却の手続きを効率良く進めることが可能です。
下表は、所有不動産記録証明制度と登記事項証明書の主な違いを整理したものです。
| 比較項目 | 所有不動産記録証明制度 | 登記事項証明書 |
|---|---|---|
| 一覧性 | 全国の不動産を一括確認 | 1物件ごとに取得 |
| 情報の範囲 | 概要（一覧情報） | 詳細（権利関係まで） |
| 利用シーン | 相続調査・資産整理 | 売買・融資・契約 |
| 取得方法 | 1回の申請で複数取得 | 物件ごとに申請 |
| 手数料 | 一括で効率的 | 件数分の費用が発生 |
ここでは、それぞれの項目を具体的に比較しながら、どのように使い分けるべきかを解説します。
一覧性の違い
所有不動産記録証明制度では複数の不動産を一度に確認できるのに対し、登記事項証明書は1件ずつ取得する必要があります。相続では対象不動産の全体像を把握することが重要であり、この違いが手間やリスクに直結します。
従来は、固定資産税の納税通知書や権利証を手がかりに不動産を調査する必要があり、書類が残っていない場合は調査が困難になるケースもありました。特に、遠方の土地や共有持分、不動産の一部だけを所有している場合などは見落とされやすい傾向があります。
一方で、所有不動産記録証明制度を利用すれば、地方に複数の土地を所有していた場合でも、一度の申請でまとめて存在を確認できます。その結果、相続手続きのやり直しや後からの発覚といったトラブルを防ぎやすくなります。
不動産の数が多いほど、この一覧性の高さは大きなメリットになります。
取得できる情報の範囲の違い
所有不動産記録証明制度は情報の一括把握に特化している一方で、登記事項証明書では詳細な権利関係まで確認できます。両者は目的が異なるため、使い分けることが前提です。
所有不動産記録証明制度で確認できるのは、所在地や地番などの基本情報に限られます。他の所有者の有無・名義や持分割合、抵当権の有無といった重要な権利関係までは把握できません。これらは登記事項証明書を取得して初めて確認できます。
たとえば、相続した不動産にローンが残っている場合や、共有名義になっているケースでは、一覧情報だけでは判断を誤る可能性があります。実務では、一覧で全体を把握した後、必要な不動産だけを個別に確認する流れが基本です。
利用シーンの違い
所有不動産記録証明制度は調査段階で活用され、登記事項証明書は手続き段階で必要になります。役割が明確に分かれているため、適切に使い分けることが重要です。
相続や資産整理では、まず所有不動産の全体像を把握する必要があります。この段階では所有不動産記録証明制度が有効です。
一方、売買契約や融資審査の段階では、名義人であることや抵当権の有無などを証明する必要があるため、登記事項証明書が求められます。
たとえば、遺産分割前に不動産を整理する際は所有不動産記録証明制度を利用し、売却契約や金融機関との手続きでは登記事項証明書を使用します。調査を飛ばしていきなり詳細確認を進めると、不要な証明書まで取得してしまうなど、時間や費用の無駄につながるケースもあります。
取得方法・手続きの違い
所有不動産記録証明制度は一度の申請で複数物件を調査できるのに対し、登記事項証明書は物件ごとに個別の情報を指定して取得する必要があります。この違いは、手続きの手間や効率に大きく影響します。
どちらも法務局の窓口やオンラインで申請できますが、登記事項証明書は地番や家屋番号を個別に特定し、それぞれ入力・指定する必要があります。申請自体はまとめて行うことも可能ですが、不動産ごとの確認作業は避けられません。
たとえば10件の不動産を調べる場合、まとめて申請はできても各物件の情報を個別に指定する手間が発生します。そのため、不動産の数が多いほど作業負担や入力ミスのリスクが高まります。
一方で、所有不動産記録証明制度は、登記上の所有名義人にひもづく不動産を一覧で確認できる仕組みです。
一度の申請でまとめて調査できるため、確認漏れの防止とその後の登記事項証明書の効率的な取得につながります。
手数料・コストの違い
所有不動産記録証明制度は情報の一括取得ができるためコストを抑えやすく、登記事項証明書は件数に応じて費用が増える点が大きな違いです。不動産の数が多いほど、どちらを選択するかによって初期の調査コストが大きく変わります。
登記事項証明書は1通ごとに手数料が発生するため、複数の不動産を調査する場合はその分だけ費用が積み上がります。
たとえば10件の不動産を確認する場合、書面請求では1件600円かかるため、合計で6,000円程度の費用が発生します。
一方で、所有不動産記録証明制度の手数料は、書面請求の場合1,600円（※所有者1人、名義人の住所が1ヶ所の場合）、オンライン請求の場合は1,470円〜1,500円程度です。
一度の申請で一覧を取得できるため、初期の調査コストを抑えることが可能です。まず一覧で全体を把握し、必要な物件のみ登記事項証明書を取得することで、無駄な出費を防げます。
手数料 ※検索条件1件につき、1通当たり
| 請求・交付方法 | 手数料 |
|---|---|
| 書面請求 （収入印紙で納付） | 1,600円 |
| オンライン請求 （郵送交付） | 1,500円 |
| オンライン請求 （窓口交付） | 1,470円 |
所有不動産記録証明制度で取得できる5つの情報
所有不動産記録証明制度を活用すると、所有不動産の概要を一覧で確認できます。登記の詳細までは含まれませんが、相続や資産整理に必要な基本情報は網羅されています。
ここでは、法務局の見本を基に、取得できる主な情報を5つに分けて解説します。
交付される所有不動産記録証明書の見本
出典：法務局｜所有不動産記録証明制度について｜③交付「所有不動産記録証明書の見本」
1. 不動産の所在地
不動産の所在地は、所有している物件の位置を把握するための基本情報です。証明書には市区町村や番地などが記載されており、不動産がどこにあるかを確認できます。
たとえば、被相続人が遠方に土地を持っていた場合でも、所在地情報から存在に気付くことが可能です。普段の生活圏とは異なる地域にある不動産も把握しやすくなる点が特徴です。
2. 地番・家屋番号
地番や家屋番号は、不動産を正確に識別するための情報です。土地は地番、建物は家屋番号で記載されます。
同じ住所に複数の不動産が存在するケースがあるため、この情報がないと対象物件を正確に特定することができません。特に集合住宅や分筆された土地では、住所だけでは判別が難しい場面もあります。
登記事項証明書の取得や売却手続きでも必要になるため、不動産を扱ううえで押さえておきたい基本かつ重要な情報です。
3. 地目・種類
地目や種類は、不動産の用途や性質を示す情報です。土地であれば宅地や畑、建物であれば居宅や店舗などと記載されます。この情報により、その不動産がどのように利用されているかを把握できます。
たとえば、農地が含まれている場合は売却や転用に制限がかかる可能性があります。活用方法や処分方針を検討するうえで欠かせない判断材料です。
4. 地積・床面積
地積や床面積は、不動産の規模を示す基本的な情報です。土地の広さや建物の面積が記載されており、資産の大きさを把握するうえで欠かせません。
同じエリアにある不動産でも、面積によって価値が大きく変わります。そのため、売却価格を検討する際の目安としても活用できます。
また、複数の不動産を比較する場面でも役立ちます。資産整理や相続分配を進めるうえでの基礎として、押さえておきたい情報です。
5. 不動産番号
不動産番号は、それぞれの不動産に付与された固有の識別番号です。この番号を使うことで、対象となる不動産を正確に特定できます。
地番や家屋番号でも識別は可能ですが、不動産番号はより検索性が高く、実務ではよりスムーズに情報にアクセスできる点が特徴です。
たとえば、登記事項証明書を取得する際も、不動産番号を指定することで手続きが簡潔になります。複数の不動産を扱う場面では、特に利便性を実感しやすい情報です。
所有不動産記録証明制度の手続きの流れ3ステップ
ここでは、所有不動産記録証明制度の手続きの流れを3ステップで解説します。事前に全体の流れを把握しておくことで、申請時の迷いや手続きの手間を減らすことが可能です。
請求：申請手続きを行う
所有不動産記録証明制度の利用は、まず請求手続きを行うことから始まります。請求書に氏名や検索条件を記入し、法務局へ提出します。
本人だけでなく相続人や法人でも請求でき、窓口・郵送・オンラインのいずれでも対応可能です。
主な必要書類は以下のとおりです。
- 印鑑証明書または本人確認書類（運転免許証など）
- 住民票の写しや戸籍の附票の写しなど（ケースにより必要）
相続人が請求する場合は、上記に加えて、被相続人との関係を証明する戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなどが必要となります。
手数料の目安は、書面請求で1,600円、オンライン請求で1,470円〜1,500円程度です。
検索：不動産情報を照会する
申請後は、法務局の登記官がシステムを用いて不動産情報を検索します。利用者自身が個別に調査する必要はなく、申請内容に基づいて一覧化された情報が提供される仕組みです。
これまでのように一つひとつ不動産を調べる手間がかからないため、負担を大きく軽減できる点が特徴です。
ただし、検索には一定の時間がかかるため、相続手続きの直前ではなく、余裕をもって申請することが重要です。
交付：証明書を受け取る
検索結果に基づき、不動産の一覧が証明書として交付されます。受け取りは法務局の窓口または郵送で行うことができ、申請方法に応じて選択可能です。
一覧で確認できるため、所有不動産の全体像を一目で把握できる点が大きな特徴です。
注意点として、検索条件ごとに証明書が発行されるため、氏名の間違いや旧住所（引越し前の住所）などに気をつけて条件を設定する必要があります。
条件が不十分だと不動産の一部が表示されない可能性もあるため、事前にこれらを整理しておくことが重要です。
所有不動産記録証明制度を活用する5つのメリット
所有不動産記録証明制度は、相続や売却の場面で大きな効果を発揮します。特に不動産を一覧で把握できる点はこれまでにはなかった強みです。
ここでは、役立つ5つのメリットを具体的に解説します。
1. 相続不動産の抜け漏れを防げる
所有不動産記録証明制度を活用すれば、被相続人名義の不動産を一覧で確認でき、相続手続きにおける見落としを防げます。相続では、本人しか把握していなかった不動産や、長年放置されていた土地が後から見つかるケースも少なくありません。
たとえば、地方にある農地や利用していない土地の存在が相続完了後に判明すると、遺産分割協議のやり直しや追加の登記手続きが必要になり、時間や費用の負担が増える原因となります。
本制度を活用すれば初期段階で不動産の全体像を把握できるため、手続きのやり直しを防ぎ、相続登記の漏れや将来的なトラブルの予防につながります。
2. 遺産分割協議がスムーズに進む
所有不動産記録証明制度の活用によって相続不動産の全体像を事前に把握できるため、遺産分割協議を円滑に進めやすくなります。不動産の把握が不十分なまま話し合いを始めると、相続人ごとに認識のズレが生じ、合意形成が難航するケースも少なくありません。
たとえば、一部の不動産だけを前提に分割を進めたあとに未把握の土地があることが判明すると、協議のやり直しや配分の見直しが必要になり、関係性の悪化につながることもあります。
所有不動産記録証明制度を用いれば同じ情報を基に協議を進められるため、公平性が保たれ、不要なトラブルを避けながらスムーズに合意形成ができるようになります。
3. 売却前の資産整理がしやすくなる
所有不動産記録証明制度では、所有不動産を一覧で把握できるため、売却するか保有し続けるかの判断がしやすくなります。不動産は立地や収益性、維持費などが物件ごとに異なるため、全体を見ずに判断すると資産運用が非効率になりかねません。
たとえば、固定資産税や管理コストだけがかかる土地や、収益性の低い物件を把握できれば、優先的に売却を検討するなどの合理的な判断が可能になります。反対に、収益性の高い物件は保有を続けるなど、メリハリのある資産整理が行えます。
本制度を活用することで資産の棚卸しを効率的に進められ、無駄なコストの見直しや売却戦略の立案につながります。
4. 不動産トラブルの予防につながる
所有不動産記録証明制度を活用することで事前に所有不動産の状況を把握できるため、相続や売却時のトラブルを未然に防ぎやすくなります。不動産は権利関係が複雑になりやすく、把握が不十分なまま手続きを進めると、思わぬ問題が発生することがあります。
たとえば、共有名義のまま放置されている土地や、名義変更が済んでいない不動産は、売却時に名義人全員の同意が必要となり、手続きが進まなくなるケースもあります。また、存在を把握していなかった不動産の存在が後から発覚し、相続トラブルに発展することもあるでしょう。
こうしたリスクを早期に把握できるため、事前に名義整理や権利関係の確認といった対策を講じることができ、結果としてトラブルの予防につながります。
5. 生前対策（遺言・資産把握）に活用できる
所有不動産記録証明制度は、生前の資産整理や相続対策にも有効に活用できます。
所有している不動産を一覧で把握することで、遺言書の作成や資産の分け方を具体的に検討しやすくなります。不動産は現金とは異なり分割しにくいため、事前の整理が不十分だと相続時の混乱につながることがあります。
たとえば、複数の不動産を保有している場合、どの物件を誰に引き継ぐかを明確に決めておくことで、相続人同士のトラブルを防ぎやすくなります。また、家族に資産内容を共有しておけば、万が一の際の手続きをスムーズに進められます。
資産の全体像を把握したうえでの計画的な生前対策が可能となり、将来の負担軽減と円滑な相続につながります。
所有不動産記録証明制度は、相続不動産の抜け漏れを防ぎ、遺産分割協議がスムーズに進むなどのメリットがあります
所有不動産記録証明制度でよくある質問
所有不動産記録証明制度は新しい仕組みのため、疑問を感じる方も多いでしょう。ここでは、よくある質問をQ&A形式で解説します。
Q. 所有不動産記録証明制度のデメリットはある？
所有不動産記録証明制度は便利な一方で、情報の範囲や利用条件に制限がある点には注意が必要です。
あくまで情報の一覧把握に特化しているため、抵当権の有無や共有関係など、売却や融資に直結する詳細な権利関係までは確認できません。
たとえば、一覧で存在を把握できても、実際に売却を進める段階では登記事項証明書を別途取得し、権利関係を個別に確認する必要があります。この点を理解せずに進めると、手続きの途中で追加対応が発生し、想定より時間がかかるケースもあります。
また、請求できる人は所有者本人や相続人などに限定されており、誰でも自由に取得できるわけではありません。また、「所有者不明土地」のように、明治・大正時代からの古い名義のままの土地は、現在の相続人の情報からは検索できないという限界があります。こうした特徴を踏まえ、目的に応じてほかの証明書と適切に使い分けることが重要です。
Q. 相続した不動産を名義変更せず放置するとどうなる？
相続した不動産の名義変更は義務化されており、正当な理由なく放置すると過料の対象となる可能性があります。さらに、名義が被相続人のままでは売却や担保設定ができず、不動産を有効に活用することができません。
たとえば、相続登記をしないまま時間が経過すると、相続が孫世代まで広がり、相続人が増えて権利関係が複雑化していきます。その結果、売却時に全員の同意が必要なものの連絡が取れない相続人が発生し、手続きが進まなくなるケースも実務では少なくありません。
こうした事態を防ぐためにも、相続発生後は早い段階で名義変更を行うことが重要です。手続きを先延ばしにしないことが、将来的な負担やトラブルの回避につながります。
Q. 所有不動産記録証明制度はいつから始まる？
所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日から施行されています。相続登記の義務化の流れを受けて導入された制度であり、不動産を正確に把握するための新たな仕組みとして位置づけられています。
これまで相続では、不動産を一つずつ調査する必要があり、全体像の把握に時間と手間がかかるケースも少なくありませんでした。しかし、本制度の開始によって一覧での確認が可能となったことで、初期調査の効率化が大きく進むでしょう。
今後は相続手続きや資産整理において、本制度の活用が前提となる場面も増えるため、仕組みを理解しておくことが重要です。
まとめ
所有不動産記録証明制度は、相続や資産整理の場面で所有不動産を一覧で把握できる新しい仕組みです。登記事項証明書と適切に使い分けることで、手続きの効率化だけでなく、見落としやトラブルの防止にもつながります。
特に相続では、早い段階で全体像を把握することが、その後の手続きのスムーズさを左右します。ただし、この制度には「登記簿の住所が古いまま」だと検索に引っかからないという弱点があります。将来の相続に備えるなら、今お持ちの不動産の「住所変更登記」を済ませておくことが、制度を最大限に生かす生前対策です。
不動産の整理や売却を検討している場合は、本制度を活用しながら現状を正確に把握し、必要に応じて専門家への相談や査定を進めることが重要です。
LIFULL HOME'Sの「売却査定サービス」では、全国の厳選された不動産会社に一括で査定を依頼できます。不動産売却は、どの会社に依頼するかによって結果が大きく変わります。
まずは複数社の査定を比較し、自分に合った不動産会社を見極めることが重要です。売却を検討している方は、ぜひ活用してみてください。
記事執筆
岩井 佑樹(いわい ゆうき)
合同会社ゆう不動産 代表
宅地建物取引士
熊本市空き家相談員
『売る力×伝える力』で、不動産の価値を最大化する不動産会社、ゆう不動産の岩井です。
不動産売買の専門家として現場に立ちつつ、不動産に特化したWebライターとして1,000本以上の記事を制作してきました。
売却査定から仲介・買取まで幅広く対応し、物件の魅力を正しく伝えることで「早く・高く・安心」の取引を実現しています。
派手な宣伝より、目の前の一人に誠実に向き合うことを大切に。地域に寄り添いながら、不動産とWebを組み合わせた独自の発信力で、オーナー様にとって最良の選択肢を示すことが私の使命です。
「売買専門×情報発信」の融合ビジネスで、不動産の価値を丁寧に引き出します。
記事監修
伊藤祐基（いとう ゆうき）
司法書士法人いとうリーガル代表
司法書士・行政書士・宅建士。元借金取り×相続専門司法書士。数多くの現場で、「遺産より感情が家族を壊す」現実を見てきました。だからこそ、法律だけで終わらせない。親の相続、兄弟トラブル、障害のある子の将来対策に強く、年間100件以上の相続相談に対応。「もめない」ではなく「壊れない家族」を守る相続を支援しています。
