不動産価格は近年上昇傾向が続いており、国土交通省の不動産価格指数も高い水準で推移しています。
一方、2026年以降は日銀の金融政策転換による金利上昇や、人口減少による需給バランスの変化など、市場環境が変わる可能性もあります。そのため、今後の価格動向は全国一律ではなく、エリアや物件条件によって差が広がる局面に入ることも考えられるでしょう。
購入を検討する場合は資金計画や制度変更を踏まえた判断が必要で、売却を考える場合も相場を把握したうえで準備を進めることが重要です。
この記事では、不動産価格指数の推移を整理したうえで、価格上昇の背景や2026年以降の見通しを解説します。
この記事で分かること
- 2026年以前の不動産価格推移・現状
- 2026年以前の不動産価格が上昇した要因
- 2026年以降の不動産価格はどうなる？今後の見通し
- 2026年以降の不動産価格を自分で調べる方法
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2026年以前の不動産価格推移・現状
不動産価格を把握するには、まず過去から直近の推移をデータで確認することが重要です。
ここでは国の統計（不動産価格指数）を軸に、以下の観点から、2026年以降の価格動向を考えるための前情報として整理していきます。
- 不動産価格指数の推移
- 不動産種別の価格推移
- 住宅タイプ別の価格推移
- エリア別の価格推移
不動産価格指数の推移
不動産価格指数は実際の取引情報をもとに価格動向を指数化した指標で、相場の状況を客観的に捉えやすいのが特徴です。
たとえば、国土交通省の不動産価格指数では、直近（2025年10月）の住宅総合が146となっており、長期的に見て上昇基調が続いていることが分かります。
※出典：不動産価格指数｜国土交通省
国土交通省が公表する季節調整値をもとに直近数年の推移をまとめると以下のようになります。
| 時点 | 住宅総合指数（2010年＝100） |
| 2022年10月 | 133.8 |
| 2023年10月 | 136.4 |
| 2024年10月 | 139.3 |
| 2025年10月 | 146.0 |
※参考：不動産価格指数｜国土交通省
上の表からも、不動産価格指数は年ごとに着実に水準を切り上げていることが分かります。
買主にとっては取得価格上昇による資金計画への影響、売主にとっては売却価格への期待に影響が出やすく、今後の見通しを考える際の基礎データとして押さえておく価値の高い指標といえるでしょう。
不動産種別の価格推移
次に、種別ごとの動きを見ておくと、どこが価格上昇を牽引してきたのかが掴みやすくなります。不動産価格指数では同じ時点でも指数の水準が大きく異なり、直近ではマンションの伸びが目立つ構図が読み取れます。
| 時点 | 土地（住宅地） | 一戸建て | マンション |
| 2022年10月 | 112.9 | 114.1 | 186.4 |
| 2023年10月 | 115.6 | 115.6 | 193.9 |
| 2024年10月 | 114.8 | 116.1 | 206.9 |
| 2025年10月 | 116.7 | 121.2 | 223.7 |
※参考：不動産価格指数｜国土交通省
2022年10月から2025年10月で見ると指数の上昇率はおおむね以下のようになっており、同じ不動産価格上昇でも中身が一様ではない点が分かります。
- 土地（住宅地）：+約3.4%
- 一戸建て：+約6.2%
- マンション：+約20.0%
特にマンションは上昇幅が突出しており、近年の価格上昇を牽引してきた中心がマンション市場である点が読み取れます。
売主はどの種別に属するかによって売り方や期待値が変わりやすく、買主も種別間で価格差が広がっていることを前提に、資金計画や選択肢を検討する必要があるでしょう。
住宅タイプ別の価格推移
住宅タイプ別の価格推移を整理すると、新築・中古ともに上昇基調が続いていることが分かります。
首都圏における新築・中古マンション平均価格の推移
| 年 | 新築マンション平均価格 | 中古マンション平均価格 |
| 2022年 | 6,182万円 | 4,087万円 |
| 2023年 | 7,896万円 | 4,270万円 |
| 2024年 | 7,528万円 | 4,369万円 |
| 2025年 | 9,055万円 | 5,538万円 |
※参考：マンション・一戸建て住宅データ白書2025｜東京カンテイ
首都圏における新築・中古一戸建て住宅平均価格の推移
| 年 | 新築一戸建て平均価格 | 中古一戸建て平均価格 |
| 2024年 | 4,817万円 | 4,056万円 |
| 2025年 | 5,038万円 | 4,238万円 |
※参考：一戸建て住宅データ白書2025（首都圏）｜東京カンテイ
マンションは投資需要や供給制約の影響を受けやすく、新築価格が大きく上昇しやすい傾向にあります。一戸建てにおいても、建築費高騰を背景に新築価格が押し上げられ、中古も下支えされる構図が続いています。
買主は、新築が高すぎて中古へ流れる動きが強まると中古市場の需給がタイトになりやすい点に注意が必要です。一方、売主は、新築の高止まりが中古価格の支えになる可能性を意識しておくと良いでしょう。
エリア別の価格推移
不動産価格は全国一律ではなく、人口や雇用が集まる主要都市ほど上昇しやすい傾向にあります。
国土交通省の不動産価格指数でも、都市圏ごとの価格推移に差があることが確認できます。特に東京圏は上昇幅が大きく、大阪圏・名古屋圏も緩やかな上昇が続いています。
一方、地方圏では伸びが限定的な地域もあり、今後はエリアごとの二極化がより進む可能性があります。
主要都市圏の不動産価格指数の推移（住宅総合）
| エリア別 | 2020年10月 | 2023年10月 | 2025年10月 |
| 北海道地方 | 128.9 | 149.1 | 167.7 |
| 東北地方 | 122.5 | 128.3 | 137.1 |
| 関東地方 | 115.9 | 142.1 | 153.4 |
| 北陸地方 | 119.0 | 123.4 | 128.9 |
| 中部地方 | 100.3 | 111.6 | 117.3 |
| 近畿地方 | 117.9 | 136.7 | 144.5 |
| 中国地方 | 108.9 | 124.0 | 118.5 |
| 四国地方 | 106.8 | 116.0 | 108.9 |
| 九州・沖縄地方 | 123.0 | 139.3 | 149.2 |
※2010年＝100
※参考：不動産価格指数｜国土交通省
主要都市圏では人口や雇用が集まりやすく、住宅需要が底堅いため、価格指数も上昇基調が続いています。一方、地方圏では伸びが限定的な地域もあり、エリアによって価格動向に差が広がっているといえるでしょう。
買主はどの地域を選ぶかで将来の資産価値が大きく変わる可能性があるため、立地の見極めがより重要です。売主にとっても、都市部では買主が見つかりやすい一方、地域によっては価格調整が起きやすい点を意識しておく必要があります。
2026年以前に不動産価格が上昇した要因
2026年以前に不動産価格が上昇してきた背景として、以下のような複数の要因が挙げられます。
- 建築資材・人件費の高騰
- 金融緩和によるインフレの影響
- 海外投資家やインバウンド需要の拡大
- 工場進出や再開発による局所的な地価上昇
建築資材・人件費の高騰
不動産価格を押し上げてきた要因の1つが、建築資材や人件費の上昇です。
国土交通省の建設工事費デフレーターを見ると、2015年度を100とした場合に指数は年々上昇し、2024年度には約128〜130まで達しています。
これは建設コストが約3割高くなっていることを示しており、資材価格の高騰や人手不足による労務費上昇が背景にあります。
建築資材や人件費の高騰は新築価格に反映されやすく、新築の高止まりが中古の不動産価格を下支えする構図も生じるため、結果として買主は取得費増の圧力を受け、売主は価格が下がりにくいという環境が続きました。
金融緩和によるインフレの影響
長期にわたる金融緩和は、低金利環境を通じて資金調達のハードルを下げ、不動産需要を下支えしてきました。
日銀は2024年3月にマイナス金利を解除した後も段階的に利上げを進め、2025年には政策金利が0.5％、同年12月には0.75％程度まで引き上げられています。
ただし、物価上昇率を差し引いた実質金利は依然マイナス圏にあり、金融環境はなお緩和的といえます。低金利は買主にとって月々返済の負担感を抑えやすく、売主にとっては買主の選択肢が広がりやすい要因となりました。
※参考：2025年12月金融政策決定会合での決定内容｜日本銀行
海外投資家やインバウンド需要の拡大
海外投資家の資金流入やインバウンド需要の回復は、都市部を中心に不動産需要を押し上げる要素となっています。JNTOによれば、2025年の訪日外客数は年間4,268万3,600人と過去最多を更新しており、訪日需要の高さが分かります。
加えて、不動産投資市場でも海外マネーの回帰が鮮明で、JLLによると2024年の国内不動産投資額は前年比63％増の5兆4,875億円と9年ぶりに5兆円を超えました。ホテル投資は初めて1兆円を突破し、インバウンドの回復が市場を牽引しています。
2025年も投資額は拡大し、上半期だけで3兆1,932億円と過去最高水準となっています。
円安下で日本資産が割安に見えやすいことも重なり、需要が集中するエリアほど価格が上がりやすい状況が続いたといえるでしょう。
※参考1：訪日外客数（2025年12月推計値）｜JNTO
※参考2：日本への不動産投資が初の3兆円超 1〜6月、東京が都市別で世界首位｜日本経済新聞
工場進出や再開発による局所的な地価上昇
不動産価格は全国一律ではなく、大型投資や産業集積が起きる地域で局所的に上がりやすい傾向にあります。
近年の事例として挙げられるのが、半導体関連です。ラピダス社は次世代半導体の製造拠点として北海道千歳市を選定しており、国の支援枠組みとしてポスト5G基金事業では委託研究費の上限が累計1兆7,225億円に達するとされています。
このような国家規模の投資によって雇用や関連企業の集積が進めば、住宅・賃貸需要が高まり、周辺の地価にも影響が及びやすくなるのが一般的です。
さらに、東急不動産が苫小牧市の苫東地域で産業拠点整備を進め、ラピダス進出をにらみ2030年代前半の稼働を目指すとされています。
こうした工場進出や周辺開発は、局所的な地価上昇の典型的な要因といえるでしょう。
※参考1：Rapidus社への追加支援の決定｜経済産業省
※参考2：苫東に産業拠点整備 東急不動産、ラピダス進出にらみ 30年代前半にも稼働｜北海道新聞
共働き世帯（パワーカップル）の増加
不動産価格が上昇してきた背景には、共働き世帯の増加も見逃せません。
労働力調査（詳細集計）によると、共働き世帯は2024年平均で約1,300万世帯とされ、前年差でも増加しています。
※出典：共働き世帯の状況 ―労働力調査（詳細集計）の結果から―｜独立行政法人 労働政策研究・研修機構
共働き世帯は収入水準が相対的に高くなりやすく、住宅購入では借入余力が広がる点が特徴です。そのため、利便性の高いエリアや築浅物件に需要が集中しやすくなるでしょう。
一方、売主から見ると買主の予算上限が上がることで、成約価格の水準も上がる可能性があります。共働き世帯の増加は住宅需要を下支えする要因となり、2026年以前の不動産価格上昇を後押しした一因といえるでしょう。
2026年以降の不動産価格はどうなる？今後の見通し
2026年以降の不動産価格は、全国一律に上昇するとは限りません。
金利上昇による購入需要の減速が意識される一方、供給制約や人気エリアの底堅さが価格を下支えする局面が続くと考えられます。
そのため、不動産価格が今後どうなるかは金融政策や人口動態など複数の要因を踏まえ、地域や物件タイプごとに見通しを整理することが重要です。
- 日銀の金融政策と変動金利の上昇
- 税制改正の可能性
- 世帯数の減少と需給バランスの変化
- 価格高騰による買い疲れと在庫の増加
- 海外投資家の需要減退と円高の可能性
日銀の金融政策と変動金利の上昇
日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除した後も段階的に政策修正を進め、2025年12月の金融政策決定会合では短期金利を0.75％程度へ引き上げる判断を示しています。
金利が上昇する局面では、銀行の短期プライムレートを通じて住宅ローンの変動金利が見直されやすく、住宅価格が今後下がるかどうかを左右する要因になるでしょう。
実際、三菱UFJ銀行は短期プライムレート引き上げに伴い、2026年3月1日から住宅ローン変動金利の基準金利を見直す旨を告知しています。
金利が上がると月々の返済負担が増えるだけでなく、審査も慎重化しやすくなるため、購入需要が鈍化して不動産価格の上値を重くする要因となり得るでしょう。
※参考：【住宅ローン】変動金利の基準金利見直しについて｜三菱UFJ銀行
税制改正の可能性
2026年以降の不動産市場では、税制改正が需要の向かう先を変える要因となる可能性があります。
重要なのは、税制を「確定情報」と「将来の見直し」に切り分けて捉える視点です。特に、これまでの優遇措置が今後も同じ条件で続くとは限らない点に注意が必要です。
2026年度税制改正大綱では、住宅ローン控除の適用期限が2030年まで延長されることが示されました。その内容は、「新築に厳しく中古に手厚い」といった明確な方針転換が見られます。
| 項目 | 新築住宅 | 中古住宅 |
| 方向性 | 縮小・厳格化 | 緩和・拡充 |
| 借入限度額 | 引き下げ | 最大4,500万円へ拡充 ※認定住宅・ZEH水準の場合 |
| 控除期間 | 現行通り | 10年→13年へ延長 |
| 床面積要件 | 現行通り | 50㎡→40㎡ へ緩和 |
| 省エネ基準 | 2028年以降、基準以下は控除対象外 | - |
上記のとおり、新築住宅に関しては、控除対象となる借入限度額が引き下げられます。さらに、省エネ基準を満たさない住宅については、2028年以降は控除の対象外となる方針が明記されており、性能重視の傾向が強まります。
一方、中古住宅では床面積要件が50㎡から40㎡へ緩和され、控除期間も10年から13年へ延長されています。認定住宅やZEH水準住宅では借入限度額が最大4,500万円まで拡充されるなど、中古市場への需要シフトを促す内容となっています。
税制改正は価格を一律に押し下げるというより、需要構造を変化させ、物件タイプによって価格動向に差を生む要因になり得るでしょう。
※参考1：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）｜国土交通省
※参考2：住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～｜国土交通省
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▶︎2026年の税制改正大綱。住宅ローン減税は中古住宅の支援拡充
世帯数の減少と需給バランスの変化
世帯数の減少と需給バランスの変化も、2026年以降の不動産価格に影響を与えます。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計では、世帯総数は2030年にピーク（5,773万世帯）を迎えた後、減少に転じ、2050年には5,261万世帯になる見通しです。また平均世帯人員も縮小し、2033年には2人を割り込むとされています。
共働き世帯の増加によって都市部の購買力は底堅い一方、世帯数全体が減少していくなかでは、住宅需要がすべての地域で同じように維持されるわけではありません。今後は、需要が集まるエリアと細るエリアの差が広がり、価格の上昇余地も地域によって限定される可能性があります。
買主は将来の流動性を意識し、売主も需給が弱まる前に判断する視点が重要になるでしょう。
※参考：将来推計人口・世帯数日本の世帯数の将来推計(全国推計) 令和6(2024)年推計｜国立社会保障・人口問題研究所
価格高騰による買い疲れと在庫の増加
2026年以降の不動産市場では、価格高騰が続いたことによる買い疲れが調整要因になる可能性があります。
価格が上がりすぎると「高すぎて買えない」と購入に踏み切れず、成約件数が減少し、売れ残り在庫が積み上がることで価格を下げざるを得ない局面が生まれやすくなります。
ただし、現時点ですぐに値下がりが進んでいるわけではありません。たとえば、首都圏の中古マンション市場では、2025年12月時点で成約件数が前年より増えている一方、在庫件数は減少しており、需給はまだ底堅い状況も見られます。
今後、金利上昇などで住宅ローン負担が増えれば購入需要が弱まり、売り出し物件が増えて在庫が積み上がる可能性があります。需給の変化が起きたときには、価格が調整に向かう局面も想定しておく必要があるでしょう。
※参考：中古Mの成約件数は前年比25.9%増、価格は8.2%上昇｜一般社団法人全国住宅産業協会
海外投資家の需要減退と円高の可能性
2026年以降の不動産市場では、海外投資家の動きが価格の上昇を左右する要素となります。日本の不動産は円安局面で相対的に割安に見えやすく、海外マネーの流入が需要を支えてきました。
事業用不動産サービスを行っているCBREの不動産マーケットアウトルック2026でも、2025年の事業用不動産投資額は6兆円を超え過去最大を更新する見込みであり、2026年も活発な取引が続くと予想されています。
また、海外投資家についても2025年は取得価格が売却価格を上回る買い越しの状況が示されており、日本市場への投資意欲は底堅い面があります。
一方、今後、為替が円高方向に振れれば為替差益への期待が薄れ、投資採算の見直しが入りやすくなる可能性があります。海外マネーの流入が続くとしても高額帯や投資用物件では需給が緩み、価格の上昇が鈍化する局面も考えられるでしょう。
2026年以降の不動産価格を自分で調べる方法
今後、不動産の売却や購入を検討する際は、実際の取引価格や販売価格を自分でチェックすることが大切です。ここでは、不動産価格を自分で調べる方法を紹介します。
国や公的機関が提供する取引価格を確認 売却を検討するなら不動産一括査定が便利
国や公的機関が提供する取引価格を確認
売却や購入を検討する場合は、売り出し価格だけに頼らず、国や公的機関が公開している取引データを確認するのが重要です。
以下の3つのサイトを活用することで、ある程度の相場を整理しやすくなります。
不動産情報ライブラリでは、全国の取引価格や地価公示・地価調査、防災情報（ハザードマップ）、周辺施設情報などのさまざまなデータを地図上で一括して確認できます。
レインズ・マーケット・インフォメーションでは、過去1年間の取引事例を条件別に確認できるため、地域ごとの価格動向をつかむ材料になります。
ほかにも、国税庁の路線価図・評価倍率表を活用すれば、土地価格の基準となる水準も確認が可能です。
複数の公的データを組み合わせることで売り出し価格だけに頼らず、実勢に近い相場を整理しやすくなるでしょう。
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売却を検討するなら不動産一括査定が便利
売却を考えている場合、不動産会社に査定を依頼して相場を知る方法もあります。
複数社に査定を依頼することで、各社が経験や市場データをもとに提示する査定価格を比べることができ、より正確な価格の目安が分かります。
ただし、注意点は不動産会社によっては売却依頼を獲得するために、相場より高めの査定価格を提示するケースもあることです。査定価格が高いからといって即決してしまうと、売れ残った後に値下げを提案されることもあるため、価格の根拠まで確認する姿勢が大切です。
ホームズの不動産一括査定では、全国約4,800社（2026年2月時点）の提携会社から査定依頼先を選べます。不動産会社の特色や強みなども確認できるため、自分にあった不動産会社を見つけることが可能です。不動産売却を検討している人は、ぜひご利用ください。
