相続などによって取得した田舎の家は、利用予定がない場合でも所有している限り固定資産税や維持管理の負担が発生します。そのまま放置していると老朽化が進み、資産価値の低下や近隣への悪影響につながる可能性も否めません。
また、売却を進めようとしても、立地条件や需要の低下、法的制限の影響で買主が現れにくいケースもあるでしょう。
この記事では、田舎の家を放置するリスクを整理したうえで、主な処分方法や売れない原因、具体的な対処法などを解説します。
田舎の家の処分を検討する際に、必要な基礎知識を確認しておきましょう。
この記事で分かること
- 田舎の家を処分せずに放置するリスク
- 田舎の家を処分する方法一覧
- 田舎の家が売れない原因と対処法
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田舎の家を処分せずに放置するリスク
ここでは、田舎の家を処分せずに放置した場合に生じる主なリスクを解説します。
- 固定資産税がかかる
- 維持・管理の手間がかかる
- 放置するほど資産価値が下がっていく
- 近隣住民とのトラブルの原因になる
田舎の家が遠方にあり、処分方法に悩んでそのまま放置してしまうケースは少なくありません。しかし、所有し続けることで思わぬ負担やトラブルにつながる可能性があります。
固定資産税がかかる
田舎の家を所有している限り、固定資産税が毎年かかります。土地や建物の評価額に応じて税額が決まるため、使用していなくても支払いは続きます。
評価額が低い場合でも、長年支払いを続ければ大きな出費になります。田舎の家を今後活用する予定がない場合、できるだけ早めに処分を検討することが負担軽減につながります。
建物を解体すれば建物に対してかかっていた固定資産税は翌年から発生しませんが、住宅用地の特例措置（住宅1戸に対して200㎡まで1/6となる）が適用されなくなり、結果として固定資産税が高くなる可能性があるため注意しましょう。
※参考：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
維持・管理の手間がかかる
田舎の家は、人が住んでいない状態のほうが老朽化のスピードが早くなります。
住む予定がなくても定期的な換気や清掃、庭の手入れ、建物の状態確認などの継続的な管理が不可欠です。管理が不十分なまま放置すると雨漏りや害虫の発生、建物の倒壊リスクにつながり、建物自体の価値が大きく下がるおそれもあります。
特に遠方に住んでいる場合、現地へ訪問して掃除や換気を行うだけでほぼ1日が潰れてしまうことも珍しくありません。交通費や移動時間が負担になるうえ、管理代行サービスを利用すれば費用も発生します。
使っていない田舎の家であっても、手間とコストは確実に積み重なっていきます。処分を先延ばしにするほど負担が増える点は、大きなリスクといえるでしょう。
放置するほど資産価値が下がっていく
田舎の家は、放置期間が長くなるほど老朽化が進み、売却や活用が難しくなる傾向があります。人が住まない家は湿気や害虫被害が進行し、修繕費用が高額になりやすいためです。
また、周辺地域の人口減少や需要低下が重なると、処分したいと思ったときにはすでに需要が低くなっていることも珍しくありません。時間が経つほど田舎の家の市場価値は下がり、選べる処分方法も限られていきます。
価値の下落を防ぐためにも、早い段階で処分を検討することが重要といえるでしょう。
近隣住民とのトラブルの原因になる
田舎の家を放置すると、庭木や雑草が伸び放題になり、周囲の景観を損ねる原因になります。落ち葉や害虫の発生、悪臭などによって近隣住民から苦情を受けるケースも少なくありません。
また、人の出入りがない田舎の家は不法侵入や不法投棄の対象になりやすく、防犯面でも不安を与える存在になります。
管理されていない田舎の家が放火や犯罪の温床となり、万が一第三者に被害が及んだ場合、所有者が責任を問われる可能性があります。管理不十分な家の放置は失火責任法の重過失と判断され、民法709条に基づき損害賠償責任が生じるためです。
近隣トラブルや責任問題に発展する前に、田舎の家の処分を検討することが重要です。
田舎の家を処分する方法一覧
田舎の家の売却が困難といっても、そのまま放置するわけにいきません。
ここでは、田舎の家を処分する方法を4つ紹介します。
- 売却する
- 自治体に寄贈する
- 貸し出す
- 相続放棄する
売却する
今後、田舎の家を利用する可能性がないのであれば、まず売却することを検討しましょう。売却する方法として、3つの方法を紹介します。
- 空き家バンクを活用する
- 不動産会社に買取を依頼する
- 不動産会社に仲介を依頼する
空き家バンクを活用する
空き家バンクとは、地方公共団体と宅地建物取引業者などが連携した団体です。各自治体が、空き家所有者から提供された写真や情報などを空き家バンクのサイトに掲載し、空き家を探している人に自由に閲覧してもらうサービスです。
空き家バンクのメリット・デメリットは、主に以下のとおりです。
＜メリット＞
- 基本的に無料で登録・利用できる
- 空き家を探している人と直接つながることができる
＜デメリット＞
- 積極的な販売活動ではないため、売却が長引く可能性がある
- 不動産会社へ契約業務を依頼する場合は、仲介手数料がかかる
各自治体によって多少利用方法は異なりますが、基本的には無料で空き家の登録ができます。ただし、不動産会社に仲介（契約業務など）を依頼する場合は、仲介手数料が発生します。
自治体によっては空き家バンクがないケースもあるので、まずは田舎の家が所在する自治体に空き家バンクがあるのか確認しましょう。
※参考1：空き家バンク よくある質問｜村上市公式ウェブサイト
※参考2：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ｜国土交通省
※参考3：建設産業・不動産業：地域の空き家等の流通・利活用等に関するモデル事業｜ 国土交通省
※参考4：令和1年度 採択団体（20団体）の紹介｜空き家等の流通・活用促進事業
不動産会社に買取を依頼する
田舎の家を処分するには、不動産会社に直接買取してもらう方法もあります。買取のメリット・デメリットは、主に以下のとおりです。
＜メリット＞
- 買主を探す必要がないため現金化が速い
- 仲介手数料が不要
＜デメリット＞
- 仲介による売却よりも売買価格が安くなる可能性が高い
- 不動産会社に買取してもらえるとは限らない
不動産会社は再販や賃貸を想定して買取するため、一般的に仲介での売却よりも安くなります。
ただし、仲介では売れにくい田舎の家でも買取してもらえる可能性がある点はメリットといえるでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する
仲介は、不動産会社に依頼して買主を探してもらい、売却する方法です。 仲介のメリット・デメリットは、主に以下のとおりです。
＜メリット＞
- 買取よりも高く売却できる可能性がある
＜デメリット＞
- 仲介手数料がかかる
- 不動産会社に仲介を断られる場合がある
不動産会社に仲介を依頼して、買主を探して売却する方法では、買取よりも高く売却できる可能性があります。
しかし空き家の条件やその地域の需要によっては売却が難しいため、不動産会社に仲介を断られる可能性もあります。まずは仲介が可能か相談してみましょう。
自治体に寄贈する
田舎の家は、自治体に寄贈できる場合もあります。メリット・デメリットは、主に以下のとおりです。
＜メリット＞
- 固定資産税や維持費がかからなくなる
- 空き家を管理する労力がかからなくなる
＜デメリット＞
- 資産を無償で手放すことになる
- 条件によっては引き取ってもらえない可能性がある
売却が難しい場合は、自治体への寄贈を検討するという選択肢もあります。無償で空き家を引渡すことになりますが、空き家を維持する費用や固定資産税を支払う必要がなくなります。「とにかく手離したい」ときは、選択肢となり得るでしょう。
ただし、自治体は必ずしも寄贈を受け付けているわけではありません。まず寄贈が可能なのか、自治体に相談してみましょう。
なお、国に引き取ってもらう方法として、相続土地国庫帰属制度もあります。その概要を説明していきます。
相続土地国庫帰属制度はデメリットが多い
相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を利用する予定がない人から国が土地を引き取る制度で、2023年4月27日からスタートしました。「所有者不明土地」の増加を予防するための制度として創設されています。
相続土地国庫帰属制度のメリット・デメリットは以下のとおりです。
＜メリット＞
- 固定資産税や維持費がかからなくなる
- 空き家を管理する労力がかからなくなる
＜デメリット＞
- 資産を引き取ってもらうためには審査費用や負担金が必要になる
- 空き家の条件によっては引き取ってもらえない可能性がある
相続土地国庫帰属制度はどのような土地でも利用できるわけではありません。たとえば、建物がある場合は事前に解体する必要があります。
また、急な傾斜や崖があるなど、管理に過大な費用がかかると判断された土地は、申請しても引き取ってもらえないことがあります。
制度の利用には費用が発生し、審査の申請時に土地1筆あたり1万4,000円が必要です。加えて、実際に国へ引き渡す際には、10年分の管理費用に相当する負担金として原則20万円を支払わなければなりません。
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貸し出す
空き家の売却が難しい場合は、貸し出すことも選択肢の一つです。空き家を貸し出す方法としては、建物を解体して借地として貸し出す方法と、リフォームや修理をして貸家として貸し出す方法があります。
- 借地として貸し出す
- 賃貸として貸し出す
借地として貸し出す
建物を解体して借地として貸し出す方法のメリット・デメリットは以下のとおりです。
＜メリット＞
- 建物や設備の維持費がかからなくなる
- 賃料収入を得られる
＜デメリット＞
- 建物の解体費用がかかる
- 建物を解体すると固定資産税の負担が増える（住宅地の特例措置が利用できないため）
借地として貸し出す場合は建物を解体しなければならず、家の解体費用がかかります。また建物がある場合は、固定資産税について住宅の特例措置により200㎡までは1/6に軽減されていますが、解体してしまうとその特例が適用外になります。その結果として固定資産税の負担が増えてしまう可能性があります。
なお住宅用地の特例措置が適用される場合、固定資産税と都市計画税を求める計算式は以下のとおりです。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 敷地面積200㎡までの部分 | 課税標準額×1.4％×1/6 | 課税標準額×0.3％×1/3 |
| 敷地面積200㎡を超える部分 | 課税標準額×1.4％×1/3 | 課税標準額×0.3％×2/3 |
建物の老朽化が進んでいる場合は、多額の維持費や改修費がかかるおそれがあるため、借地として貸し出す方がメリットが多いこともあります。それぞれのメリット・デメリットを考慮して検討しましょう。
賃貸として貸し出す
リフォームや修理をして貸家として貸し出す方法のメリット・デメリットは以下のとおりです。
＜メリット＞
- 固定資産税が住宅地の特例措置が適用になる
- 家賃収入を得られる
＜デメリット＞
- 建物の維持費がかかる
- 設備が故障した場合は、別途修理代や交換代がかかる
空き家の状態が比較的よい場合は、そのまま貸家として貸し出すことを検討します。ただしある程度維持費がかかるほか、設備が故障した際は費用がかかります。また、入居者を募る手間や空室のリスクもあります。
借地として貸し出すより維持費がかかる可能性が高いため、賃料や維持費を考慮して決めましょう。
相続放棄する
空き家を相続により引き継いだ場合は、相続放棄も1つの方法として考えられます。
そもそも相続の方法は3種類あり、すべてを相続（単純承認）するか、すべてを放棄（相続放棄）する、もしくは相続した財産を限度として債務の負担を引き継ぐ（限定承認）のいずれかを選択することになります。
空き家だけを放棄することはできません。放棄する場合は、相続財産をすべて放棄することになります。
相続放棄する方法のメリット・デメリットは以下のとおりです。
＜メリット＞
- 相続には財産と負債の両方を放棄する方法がある
＜デメリット＞
- 不要な財産だけを放棄できるわけではない
- 相続放棄する場合は相続を知ったときから3ヶ月以内に届け出なければならない
負債についても相続放棄できるため、例えばローンなど負債が多い場合は、相続放棄を検討した方がよいでしょう。
なお相続放棄もしくは限定承認する場合は、相続することを知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所にその旨を届け出なければなりません。
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田舎の家が売れない原因と対処法
ここでは、田舎の家が売れない主な原因と対処法を整理します。
- 家の老朽化が進んでいる
- 家の立地に問題がある
- 不動産会社による対応が難しい
- エリア内での需要が低下している
- 法的な規制・制限がかかっている
家の老朽化が進んでいる
一般的に田舎の家が売れにくい理由として、まず建物の老朽化が進んでいることが考えられます。建物は人が住まないと、老朽化が早まります。
建物は適度に換気をしないと湿気が溜まり、カビやダニが発生する温床になります。また、湿気はシロアリが好みます。木部は湿気から腐食が進みやすくなりますが、シロアリの被害と同様に建物の強度が損なわれる原因になります。
水道管は、長い期間使用しないと蒸発などにより水が抜けてしまい、サビの原因になります。そして水道管のサビは、漏水の原因になるため注意しなければなりません。
ホームズが実施した相続不動産に関するアンケートにおいても、売却した相続不動産の築年数については、最も多かった回答が「築40年以上」となっています。この結果からも、田舎の家を相続した場合には、老朽化が進んでいる可能性が高いと考えられます。
対処法として、売却前に最低限の清掃や簡易修繕を行い、第一印象を改善することが有効です。大規模リフォームは費用倒れになるケースも多いため、事前に費用対効果を見極めることが重要でしょう。
家の立地に問題がある
立地は、家を購入する際に重視される条件の1つです。
田舎の家は都市部から離れていることに加え、最寄駅や商業施設、医療機関まで距離があるケースも少なくありません。買主にとって生活利便性が低いと判断されると、住みたい家として選ばれにくくなるのが実情です。
対処法として、週末利用や移住ニーズなど、田舎ならではの魅力を引き出す販売方法を検討するのが有効です。空き家バンクや移住支援制度と連動した売り方は、一般的な仲介よりも買主とマッチしやすい傾向にあります。
不動産会社による対応が難しい
田舎の家を売却しようとしても、依頼した会社によっては十分な販売活動が行われないケースがあります。不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、都市部の住宅や需要が安定しているエリアを主に扱う会社では、田舎の家の売却に慣れていないことが多いためです。
対処法として、依頼先の会社を見直すことが有効です。たとえば、以下のような専門性を持つ会社であれば、田舎の家の売却と相性が良い傾向にあります。
- 築年数が経過した建物の取扱いに慣れている会社
- リフォーム提案まで一括で行える工務店系の会社
- 移住希望者やセカンド利用希望者向けの集客に強い会社
一定期間売却活動を行っても動きが見られない場合は、不動産一括査定などを活用し、複数社に相談して比較することが大切です。
エリア内での需要が低下している
田舎の家が売れない大きな要因の1つに、地域全体の人口減少と高齢化による住宅需要の縮小があります。
国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、日本の総人口は2070年に約8,700万人まで減少し、65歳以上の割合は約4割に達する見込みです。若年層の流入が少ない地域では住宅取得層が減り、家自体に問題がなくても買主が現れにくい状況が生まれます。
対処法として、売却だけにこだわらず、買取・寄贈・貸し出しなど他の処分方法も並行して検討することが現実的です。
需要が回復するのを待つより、早期に出口を決めるほうが負担を抑えやすくなるでしょう。
※参考：日本の将来推計人口（令和5年推計）｜国立社会保障・人口問題研究所
法的な規制・制限がかかっている
田舎の家のなかには、建築基準や用途制限、再建築不可などの法的制限がかかっているケースもあります。
法的制限がかかっている家は、購入後に建て替えや大規模改修ができず、買主が大きく限定されるため売却が非常に困難です。
また、相続登記が未了で名義が整理されていない場合や、境界が確定していない場合も取引が進みにくい原因になります。
対処法として、売却活動の前に名義変更や境界確認などの法的整理を行い、買主が安心して検討できる状態を整えることが重要です。
一般的な売却が難しい場合でも、再活用を前提にした買取を行う会社であれば引き取ってもらえる可能性があるため、他の選択肢もあわせて検討することが現実的といえるでしょう。
田舎の家の処分に関するよくある質問
最後に田舎の家の処分に関するよくある質問を、Q&A形式で3つ紹介します。
- 田舎の家は処分と相続放棄どちらがよい？
- 田舎の家を処分する前にリフォーム・解体してもよい？
- 田舎の家の処分費用はいくらかかる？
田舎の家は処分と相続放棄どちらがよい？
先述のとおり、田舎の家だけを相続放棄することはできません。基本的には相続する財産すべてを放棄するか、負債も含めてすべてを相続するかになります。
相続する財産が他にない場合には、放棄する方法もあります。しかし、田舎の家の固定資産税は相対的に低い可能性が高く、相続して処分したほうが結果的にメリットが大きいケースも少なくありません。
どちらが有利かは、田舎の家の状態や他の相続財産の有無によって異なります。状況に応じて専門家へ相談し、慎重に判断しましょう。
田舎の家を処分する前にリフォーム・解体してもよい？
田舎の家を活用するためにリフォームや解体を検討する場合、かかる費用や税金を試算しておきましょう。
建物があれば住宅地としての特例措置が適用になりますが、解体後は特例が適用にならず、本来の固定資産税がかかります。
最終的に建物を解体することになれば、リフォーム費用も無駄になってしまいます。不動産会社に相談し、活用方法についてよく考えた上で、リフォームや解体しましょう。
田舎の家の処分費用はいくらかかる？
田舎の家を処分する際にかかる費用は、方法によって大きく異なります。
売却する場合は仲介手数料や契約時の諸費用が発生し、解体する場合は建物の取り壊し費用が必要になります。家の中に残った家財道具の処分費や、清掃費がかかることもあります。
以下は、田舎の家を処分する際に発生する主な費用の目安です。
| 項目 | 費用目安 |
|---|---|
| 家財道具の処分 | 2トントラック1台あたり 2～5万円 |
| 測量費用 | 30～60万円程度 |
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3％ + 6万円（税別） ※売却価格400万円超の場合 |
| 解体費用（1坪あたり） |
木造：3〜5万円 鉄骨造：5〜7万円 鉄筋コンクリート造：6〜8万円 |
| 相続放棄の手続き | 3～10万円程度 |
費用は地域や家の規模によって変動するため、実際に処分を進める際は複数の会社や専門業者に見積もりを依頼し、無理のない方法を選ぶことをおすすめします。
田舎の家を処分したいなら早めの情報収集と準備が重要
田舎の家は、放置すると固定資産税や維持管理の負担が続くだけでなく、老朽化や地域需要の低下によって売却や活用がさらに難しくなります。
一方、売却や買取、貸し出し、寄贈など、状況に応じた処分方法も存在します。自分の家がどの方法に適しているかを早い段階で把握し、必要な準備を進めることが重要です。
処分を先延ばしにするほど選択肢は限られていくため、早めに情報収集を行い、比較検討する姿勢が欠かせません。
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初回公開日：2023年11月2日
