本記事では、相続した不動産を売却するときにかかる税金や、その税金を軽減できる特例について分かりやすく解説します。
相続した不動産は購入時の金額が分からないことなども多く、「売買契約の資料などが残っていないのに確定申告できるのだろうか」といった疑問を持つこともあるかもしれません。また「どの程度、税金がかかるのだろうか」と不安を抱えている人も少なくありません。
ここでは、課税される税金の種類や計算方法についてシミュレーションを交えながら解説していきます。
この記事で分かること
- 相続した不動産を売却したときにかかる税金
- 相続した不動産を売却した場合にかかる税金を軽減できる特例
- 実際にかかる税金の計算方法
- 確定申告の実際の流れと必要書類
もくじ
相続した不動産の売却時にかかる税金
相続した不動産を売却した場合にかかる税金は、一般的に以下の3つです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれ支払うタイミングや支払い方法が異なるので、以下で詳しく見ていきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産などを売却して利益が発生した場合に課される税金です。原則として購入時の価格が売却価格を下回った場合は課税されません。
また利益が出ていたとしても、取得と譲渡時にかかった経費を差し引くことができます。課税譲渡所得を算出する計算式は以下のとおりです。
譲渡価格 - （ 取得費＋譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得（利益）
後述しますが、売却したのが居住用財産であれば、特別控除（3,000万円控除）を適用することができるため、支払う税金の額を縮減できる可能性があります。
この税金は一般的にまとめて「譲渡所得税」と呼ばれていますが、厳密には譲渡所得に対して課される所得税（復興特別所得税）と住民税のことを指し、所有する期間に応じてそれぞれ税率が異なります。
譲渡した年の、1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり税率は合計で20.315%、5年以下は短期譲渡所得となり39.63%となります。
相続した不動産については、所有期間は親などの被相続人が不動産を取得した日から、相続人が売却した年の1月1日までの所有期間で判断します。そして、不動産を売却した翌年に確定申告して支払いを行います。
| 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える | 15% | 基準所得税額の2.1%（＝0.315%） | 5% | 所得税15.315%＋住民税5%＝20.315% |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下 | 30% | 基準所得税額の2.1%（＝0.63%） | 9% | 所得税30.63%＋住民税9%＝39.63% |
※2013年から2037年までは復興特別所得税が課されます。基準所得税額の2.1%を所得税とともに納付する必要があります。
※参考1：譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁 (nta.go.jp)
※参考2：長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁 (nta.go.jp)
※参考3：短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
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印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約（ローン契約）など、印紙税法により課税対象と定められた一定の文書に対して課される税金です。
印紙税額は、売買価格や借入れ金額に応じて異なります。
印紙税を支払うタイミングは一般的に売買契約締結時です。契約価格に応じた収入印紙を契約書に貼付し、印鑑やサインなどで消印することによって納税します。
万が一印紙を貼らない、もしくは消印しなかった場合は過怠税を課されることがあるので、売買契約時に必ず印紙を貼り、消印も忘れないように注意しましょう。ちなみに、収入印紙は郵便局や法務局などで購入できます。『印紙売りさばき所』であればコンビニなどでも購入できますが、金額によっては取扱っていない場合もあります。
不動産譲渡に関する契約書で契約書の記載金額が10万円以上であれば、2014年（平成26年）4月1日から2024年3月31日までの間に作成されるものは、印紙税の軽減措置の対象になります。
契約金額に対する軽減税率は、以下のとおりです。
| 契約金額 | 通常の税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
※引用： 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁 (nta.go.jp)
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登録免許税
登録免許税とは、不動産登記する際に課税される税金です。通常売買契約書によって定められていますが、不動産の慣例に従い所有権移転登記費用は買主が負担することが多くなっています。
不動産売却時に売主が負担する登録免許税は、抵当権抹消登記にかかる登録免許税です。抵当権が設定されていない場合や、すでに抵当権が抹消されている場合はかかりません。
抵当権抹消登記は、不動産引渡し時に司法書士に依頼するのが一般的ですが、個人でも法務局へ申請すれば抹消登記をすることができます。
抵当権抹消に課される登録免許税は1つの不動産に対して1,000円です。一戸建てであれば土地に対して1,000円、建物に対して1,000円で合計2,000円となります。ただし土地が複数の地番にまたがっている場合はその数に応じて×1,000円かかります。
登録免許税は印紙税と同様に収入印紙で支払うものですが、司法書士へ抵当権抹消を依頼する場合は報酬と同時に現金などで支払うことになります。ちなみに抹消登記を司法書士へ依頼した場合の報酬額は、10,000〜20,000円が相場です。
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相続した不動産の売却時にかかる税金を軽減できる特例
先述したように、一定の条件を満たすことで課税譲渡所得税金額を縮減することができる特例があります。代表的なものとしては、以下の４つが挙げられます。
- 取得費加算の特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- マイホームの買い替え特例
取得費加算の特例
相続や遺贈により取得した不動産を一定期間内に売却した場合は、相続税額から一定金額を譲渡資産の取得費（経費）として加算できます。
なお、譲渡損失が生じている場合は利用できません。
一定期間とは、相続開始のあった日の翌日もしくは相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。相続しても焦って売却する必要はありませんが、節税のためには3年以内を一つの目途にした方がよいでしょう。
なお、『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』とは併用できないため、メリットがあるか検討する必要があります。
※参考：相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の特例チェックシート（国税庁）
居住用財産の3,000万円特別控除
居住用の財産は、その所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円控除することができます。これを『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』といいます。
この特例を利用すれば、不動産を売却したことにより発生した利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかかりません。
ここで注意すべき点は、適用の条件として住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日に売却しなければならないことです。したがって、取得費加算の特例と同様に、3年が判断の分かれ目になります。
また、3,000万円控除を利用するためには、売却した年の翌年に確定申告を行い、『譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）』を提出する必要があります。
なお、親子間や夫婦間売買では、この特別控除を利用できません。また、売却した年の前年もしくは前々年に、『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』を受けていないことも要件となっています。
詳しい要件に関しては、不動産会社に相談することをおすすめします。
※参考：マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)
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相続した空き家の3,000万円特別控除
近年、空き家が増加している傾向にありますが、その空き家を抑制するために施行されたのが、『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』です。
この特例は、相続または遺贈により取得した空き家を、2016年（平成28年）から2023年（令和5年）12月31日までに売却した場合が対象です。
一定の要件を満たせば、最大3,000万円まで譲渡所得金額から控除できます。
1981年5月31日以前に建築された建物であり、売却価格が1億円以下であることが要件となっています。他にも、相続開始直前まで被相続人が1人で居住していることや、配偶者や親子間の売買でないなどの細かい条件があるため、詳しい要件については不動産会社に相談すると良いでしょう。
※参考： 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
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マイホームの買い換え特例
『特定の居住用財産の買換えの特例』を利用することで、2023年12月31日までにマイホームを売却して買い換えた場合でも、譲渡所得税を将来に繰り延べられます。
ただし、この特例はあくまでも税金の繰り延べであり、『3,000万円の特別控除の特例』と併用できないため、慎重に選ばなければなりません。
『特定の居住用財産の買換えの特例』における一定の要件としては、自分が住んでいる住宅であることや、売却価格が1億円以下であることなどが挙げられます。また、売却した年の前年〜翌年の3年間に買い換えなければなりません。マイホームを売却した年の翌年に新居を取得したときは、取得した年の翌年12月31日までに住む必要があります。
なお、夫婦間や親子間の売買には利用できません。この特例についても確定申告が必要になるので、利用する場合は忘れずに申告しましょう。
※参考：特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)
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相続した不動産の売却時にかかる税金をシミュレーション
ここからは、相続した不動産の売却時にかかる税金について、具体的な条件を設定してシミュレーションしていきます。
- 登録免許税のシミュレーション
- 印紙税のシミュレーション
- 不動産売却で得た利益（譲渡所得）のシミュレーション
- 譲渡所得税のシミュレーション
それぞれ見ていきましょう。
登録免許税のシミュレーション
ここでは、一戸建てとマンションの場合をシミュレーションします。
①一戸建ての場合で建物が1軒、土地が2つの地番にまたがっている場合
● 建物（1棟）：1,000円×1＝1,000円
● 土地（2筆）：1,000円×2＝2,000円
● 合計：3,000円
②マンションの場合で土地と専有部分が敷地権になっている場合
● 専有部分（1部屋）：1,000円×1＝1,000円
● 敷地権（1件）：1,000円×1＝1,000円
● 合計：2,000円
抵当権抹消の登録免許税には上限が定められており、20件を超える場合は一律20,000円です。
たとえば、一戸建てが20筆以上の土地にまたがって建っている場合は、土地建物で21,000円になります。
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印紙税のシミュレーション
印紙税は、売却する不動産の売買価格によって異なります。
たとえば、売買価格が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合は軽減税率では1万円（通常は2万円）です。
5,000万円を超えて1億円以下の場合は軽減税率では3万円（通常は6万円）です。
印紙税を考えて売却価格を決めるケースは少ないものの、5,001万円の場合は印紙税が3万円になるので、結果的には5,000万円の方が手残りが多いといえます。
なお、軽減税率は2024年3月31日までの措置です。
不動産売却で得た利益（譲渡所得）のシミュレーション
実際に条件を設定して譲渡所得をシミュレーションしてみましょう。
取得費を算出する方法には2種類あり、実際にかかった費用と建物の減価償却費を差し引く『実額法』と、売買代金の5%を取得費とする『概算法』の２種類があり、基本的には大きい方の金額を使います。相続した不動産で取得費が分からない場合は、主に概算法となります。
取得費とできるのは、購入代金の他に仲介手数料や設備の修理代などであり、契約書や領収書が必要です。売却を検討する際に、事前に確認しておくとよいでしょう。
【条件】
● 売却価格：4,000万円
● 取得費 ：200万円（購入金額が不明のため売買価格の5%を取得費とする）
● 譲渡費用：150万円（仲介手数料や設備の改良費）
● 特別控除額：3,000万円（3,000万円の特別控除）
課税譲渡所得は「収入金額-（ 取得費＋譲渡費用）- 特別控除額」であり、上記の条件で設定した場合の譲渡所得は以下のとおりです。
4,000万円-（200万円＋150万円）-3,000万円＝650万円
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譲渡所得税のシミュレーション
次に、譲渡所得税をシミュレーションで計算してみましょう。
【条件】
● 譲渡所得：650万円
● 所有期間：30年（長期譲渡所得＝20.315%）
上記のとおり条件を設定した場合、譲渡所得税は「650万円×20.315%＝132万475円」となります。ちなみに、短期譲渡所得の場合は「650万円×39.63%＝257万5,950円」です。
相続した不動産を売却したら確定申告が必要
相続した不動産を売却した場合、確定申告が必要です。3,000万円の特別控除や、マイホームの買い換え特例は、確定申告しないと適用されないので注意しましょう。
- 確定申告する時期
- 確定申告の必要書類
- 確定申告の流れ
この章では、確定申告についてさらに詳しく解説します。
確定申告する時期
確定申告の受付期間は、相続した不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までの約1ヶ月間です。書面で提出する場合は納税地の税務署に提出もしくは郵送しますが、自宅から申告できるe-Taxが便利です。
開始日や最終日が土日にあたる年は、多少期間が異なる場合もあるため、注意が必要です
確定申告の必要書類
確定申告時に必要となる書類には、以下のようなものがあります。
【国税庁のホームページや税務署で入手するもの】
● 確定申告書B・申告書第三表
● 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
● 申告書第三表（分離課税用）
【本籍地の役所で入手するもの】
● 戸籍の附票
【自分で用意するもの】
● 購入時の不動産売買契約書（コピー）
● 売却時の不動産売買契約書・領収書（コピー）
● 仲介手数料や登記費用の領収書（コピー）
● 特例を利用する場合はその資料
なお、購入時の不動産売買契約書がない場合は、概算法で取得費を計算するため、用意できなくても問題ありません。
確定申告の流れ
相続した不動産の売却によって確定申告する場合の流れは、大きく分けて以下のとおりです。
- 譲渡所得税を計算する
- 必要書類を入手、もしくは手元あるのか確認する
- 必要書類を記入し提出する（もしくはe-Taxで入力して提出する）
※参考：【確定申告書等作成コーナー】-作成コーナートップ (nta.go.jp)
相続した不動産の売却に関するよくある質問
最後に、相続不動産の売却に関するよくある質問を紹介します。
- 相続した不動産を売却するときに注意すべきことは？
- 相続した土地を売るタイミングは？
- 相続した土地を3年以内に売却すると節税になる？
順番に回答していきます。
相続した不動産を売却するときに注意すべきことは？
不動産を売却するときは、登記名義人が売買契約しなければならない点に注意しましょう。買主へ所有権移転登記する時期までに、相続登記を終えなければなりません。
遺産分割協議が完了していなくても、相続人全員の合意と同意書があれば売却は可能ですが、相続登記を終えてから、もしくは遺産分割協議書が完成してから売買契約するのが望ましいといえます。
また、相続税の納税資金に充てるために売却する場合は、申告期限まで時間的にゆとりがないため相場価格で売却できないリスクがあります。相続発生前に不動産価値を把握し、相続税を試算しておくことをおすすめします。
相続した土地を売るタイミングは？
年度が変わる前の1〜3月は引越しを検討する人が増える傾向があるため、一般的に購入希望者が増えて売却しやすい時期といえます。
相続した土地に限らず不動産の売却を検討する場合、できれば高く売りたいものです。特例を利用する場合は時間的な制約がありますが、なるべく売れやすいタイミングを選ぶことで売却価格が上がる可能性もあります。
年単位でタイミングを考えることは現実的ではありませんが、季節を考慮して売却のための活動を始めることは可能でしょう。もし、年度が変わるまで待てない人は、転勤など移動が多い秋がおすすめです。
相続した土地を3年以内に売却すると節税になる？
相続した土地は、特例が使える3年以内に売却することで節税できる可能性があります。
相続した土地の売却に利用できる特例は、以下のとおりです。
【相続財産を譲渡した場合の取得費の特例】
相続や遺贈によって土地などを取得した場合、相続税の申告期限である日の翌日から3年以内に売却した場合は相続税のうち、一定額を譲渡資産の取得費に加算できる。
【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例】
居住用の財産は譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例であり、住まなくなった日から3年が経過する日の年の12月31日に売却しなければならない。
家屋を取り壊してから売買契約を締結するまでに、敷地を貸し駐車場などに利用した場合には、上記の特例は利用できなくなるため注意が必要です。
相続した不動産を売却する際は税金や手数料を整理しよう
相続した不動産は、購入当時の金額や資産価値が分からないケースがあります。そのため、相続したら、まずいくらで売却できるのか確認することが重要です。その上で譲渡所得税やその他にかかる手数料などを試算しましょう。
また、不動産を売却する際に利用できる税制の特例があるものの、要件に該当するのか判断が難しい場合は、経験豊富な不動産会社に相談するのがよいでしょう。
LIFULL HOME'Sの不動産一括査定サービスでは3,500社以上の不動産会社の中から、自分の希望にあった不動産会社を選んで査定を依頼することが可能です。
物件情報入力後に、不動産会社の店舗や社員の写真、会社の特徴などを見てから選ぶこともできるため、依頼したい不動産会社が決まっていない人でも比較検討しながら査定を依頼することができます。
相続した不動産の売却について悩みを抱えている方は、まず査定を依頼してみると良いでしょう。
記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
