不動産売却をする際、本人が契約や決済の場に立ち会えない場合には、代理人に手続きを任せるための委任状が必要になります。
委任状は、不動産の所有者が正式に代理権を与えたことを証明する重要な書類で、内容に不備があると契約が無効になるおそれもあります。
特に、委任事項の範囲や記載内容が曖昧なままだと、代理人が本来の権限を超えて契約してしまうトラブルにつながることも少なくありません。そのため、正しい形式や注意点を理解したうえで慎重に作成しましょう。
この記事では、不動産売却における委任状の書き方や記載例（ひな形）を分かりやすく紹介します。また、委任状を作成する際の注意点や、委任状が必要・不要なケース、準備すべき必要書類についてもまとめて解説します。
この記事で分かること
- 不動産売却の委任状とは？
- 【ひな形付き】不動産売却における委任状の書き方
- 不動産売却における委任状の注意点
- 不動産売却で委任状が必要なケース
- 不動産売却で委任状が使用できないケース
- 委任状以外は？不動産売却を代理人に依頼するときの必要書類
- 不動産一括査定を依頼するならホームズがおすすめ
もくじ
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そもそも不動産売却の委任状とは？
不動産売却における委任状には以下のような2つの特徴があります。
- 代理人に代理権があることを証明する
- 所有者が行う場合と同等の効果が発生する
なお、実務では委任事項、有効期限、押印（実印）と印鑑証明書の有無などの記載不備がトラブルの原因になりやすいため、最新の様式・必要書類を自治体や不動産会社で確認することをおすすめします。
また、共有名義の不動産では原則として各共有者分の委任状が必要です。
代理人に代理権があることを証明する
委任状は「代理人に代理権があること」を証明する書類で、本来であれば本人が行うべき行為を、第三者である代理人へ委任することを示します。
代理人は、不動産を売却しようとしている本人（所有者）から委任を受けて、代わりに売却に関する手続きを行います。
たとえば、不動産の売却をしたい所有者を「A」、Aから売却を委任された代理人を「B」としましょう。何らかの事情によりAから売却を委任されたBは、委任状であらかじめ取り決めた範囲において、不動産売却に関連する一連の手続きを行います。
代理で不動産を売却する際には、取引相手に対して委任状を示し、BがAの代理人であることを明らかにしたうえで行うことが必要です。そうしなければ、相手方はBが所有者（売主）であると誤解してしまいます。
このように、代理人が「本人のために代理行為を行う」旨を明らかにする行為を「顕名（けんめい）」といいます。委任状を示すことにより相手方に「自分は本人ではなく代理人である」ということを明確にする目的です。
所有者が行う場合と同等の効果が発生する
本人から委任状を受けて代理人が行う法律行為は、所有者が行う場合と同等の効果が発生します。そのため、代理人を選ぶ際にはくれぐれも注意が必要です。
法律行為とは法令に従い、意思表示に基づいて効力が発生する行為のことであり、具体的には契約、取消し、遺言などの行為が挙げられます。
不動産売却の場合は、代理人が所有者に代わって「不動産を売る契約」の手続きを行うなど、非常に強い権限を持っているのが特徴です。たとえば、買主が提示した条件を本人に聞かずに、代理人がその場でイエスかノーを判断できます。
一方、代理権がない者による行為（無権代理）や、委任範囲を超えた行為（越権代理）は、原則として本人の追認がなければ無効・取り消しの対象となります。
リスクを避けるためにも、委任状には有効期限と取消方法を定め、曖昧な「一切の件」などの包括的表現は避けた方が安全です。なお、重要事項説明・本人意思の最終確認は不動産会社や司法書士が所有者本人に対して直接行う運用が一般的で、トラブル防止につながります。
【ひな形付き】不動産売却における委任状の書き方
不動産売却の委任状を作成するのに必要な項目は以下のとおりです。
- 代理人（受任者）の住所氏名
- 「不動産売却契約を締結する権限を代理人に委任する」という一文
- 売買物件の表示項目（所在、地番、家屋番号など）
- 委任の範囲（不動産売買契約、手付金や売買代金の受領など）
- 委任状の有効期限
- 委任状を作成した日付
- 委任者・代理人の住所氏名、実印の押印
不動産売却契約の委任状は法的に決められていません。ここでは、委任状のひな型のサンプル例を紹介します。
委任状
委任者〇〇は△△を代理人とし、以下の条件で下記に記載された不動産（土地・建物）の売買契約を結ぶ権限を委任します。
1.売買物件の表示項目
(土地)
所在：〇〇都〇〇区〇〇町
地番：〇〇番〇〇
地目：宅地
地積：△△平米
(建物)
所在：〇〇都〇〇区〇〇町
種類：居宅
構造：鉄筋コンクリート造3階建
床面積：1階△△平米 2階△△平米 3階△△平米
2.売却条件
1. 売却価額：金〇〇円
2. 手付金の額：売却価格の〇〇%
3. 引渡予定日：令和〇年〇月〇〇日
4. 違約金の額：売買価額の〇〇％相当額以上で、本人（売主）と代理人でその都度協議をしてから決定する
5. 公租公課の分担起算日：不動産を引き渡し日
6. 金銭の取扱い：※本人（売主）と代理人で取り決めた内容を記載
7. 所有権移転登記申請手続等：※金銭を受領すると同時に買主への所有権移転登記を実行するなどの詳細を記載
8. その他の条件：売却条件に記載されていない事項、上記に記載された売却条件の内容に変更があるときは、本人（売主）と代理人でその都度協議してから決定する
3.本委任状の有効期限 令和〇〇年〇〇月〇〇日 までとする
以上
令和〇年〇月〇〇日
委任者
住所 〇〇都〇〇区〇〇町
氏名 〇〇 〇〇(自署・実印)
受任者（代理人）
住所 〇〇県〇〇市〇〇町
氏名 △△ △△(自署・実印)
本人、代理人ともに自著のうえ、印鑑登録を役所で済ませた実印を押印して、法的に効力が発生する委任状を作成しましょう。
自治体や不動産会社に指定様式がある場合は、そのテンプレートに従って作成してください。各項目は空欄にしないのがポイントです。
不動産売却における委任状の注意点
不動産売買契約の委任状に関して特に注意すべき点は以下のとおりです。
- 委任事項を明確にする
- 捨印は押さない
- 委任状の有効期限を記載する
- 実印を使用して印鑑証明書も添付する
- 当事者の住所を正しく記載する
- 「一切の件」という表現は避ける
- 本人へ売却意思の確認は必要になる
委任事項を明確にする
委任状の内容は、委任事項を明確かつ限定的に記載することがポイントです。
委任事項とは代理人に依頼する内容のことですが、代理人が拡大解釈をしないように、行ってもらいたいことだけを記載しましょう。
不動産売却の場合、まず対象となる物件を正確に表示することから始まり、売却価格や金銭の取扱いなどの条件を明記します。特に金銭の取扱いについては注意が必要です。売却代金や手付金をどの口座へどのように振込みをするのかなど詳細に記載します。
代理人に避けてほしいことがあれば、禁止事項として記載しましょう。また、注意書きとして「売却条件を変更する場合は本人と代理人で話し合う」など、突発的な場合に備えておくとよいでしょう。
委任状を作成する際は、代理人にしてもらうべき内容をきちんと明確にしておきましょう。
念のため、売買物件の表示・契約条件・委任状の有効期限の記述のラストには、「以上」と記載します。そうすることにより「完結」を意思表示でき、追記できなくなるため、第三者による悪用を防げます。
捨印は押さない
捨印（すていん）は、絶対に押さないようにしましょう。捨印とは、将来的に訂正が必要になった際に備えて、書類の余白部分にあらかじめ押しておく印のことです。
委任状に捨印が押されていると、代理人が訂正と称して新たな記載を加えられてしまうおそれがあり、委任事項や金銭条件などを勝手に変更されるリスクが生じます。
訂正が必要な場合は二重線を引いて、訂正箇所に本人と代理人の訂正印を押す方法が基本です。訂正印と日付を明記し、訂正の内容を明確に残しておくことをおすすめします。
委任状の有効期限を記載する
委任状を作成する際は、「いつからいつまで有効か」を明確に記載しておきましょう。作成日だけでなく、有効期限を定めることで代理権が及ぶ期間を明確にできます。
たとえば、「令和〇年〇月〇日から令和〇年〇月〇日まで有効」と記載します。一般的には、数ヶ月から半年程度を目安に設定されることが多くなっています。
有効期限を明記しておくことで、万が一トラブルが発生した場合にも代理権の範囲内で行われた有効な契約であることを証明でき、無権代理とみなされるリスクを軽減できます。
実印を使用して印鑑証明書も添付する
委任状の形式には法的な決まりがありませんが、不動産取引のように高額な資金が動く契約では、実印の使用が一般的かつ推奨されます。
実印とは、市区町村役場に登録された印鑑で、本人の意思による押印であると公的に証明できる印章です。委任状に実印を押印し、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内が目安）を添付することで、取引相手からの信頼性が高まるでしょう。
不動産売買では売主本人の確認が重視されるため、署名・実印・印鑑証明書をセットで準備することが重要です。
当事者の住所を正しく記載する
委任状を作成する際は、当事者の住所を正しく記載することが必要です。不動産売却の委任状の形式は自由であり、決まった形式は存在しません。
委任状には本人（委任者）・代理人（受任者）の氏名の他に住所も明記しますが、法務局で入手する「登記簿謄本」と同じように記載することが重要です。登記簿謄本と同じ内容にすることにより、信用に値する委任状となります。
委任状では双方の氏名だけでなく、正しい住所を記載して確実に特定できる文書にしておきましょう。
「一切の件」という表現は避ける
委任状の中で「一切の件を任せる」という表現を使うのは避けましょう。
なぜなら、委任範囲を無制限に広げてしまうリスクがあり、代理人が本来意図していない行為まで行うことができると解釈されるおそれがあるからです。
たとえば、売却価格の決定・契約条件の変更・代金の受領などをすべて包括的に委任してしまうと、本人の意思を確認しないまま契約が進んでしまう可能性もあります。
トラブル防止のためには、売買契約の締結や手付金の受領など、委任する行為を明確に限定して記載しましょう。文末には、以上と記して追記防止措置を取ることも有効です。
本人へ売却意思の確認は必要になる
代理人が不動産を売却するときには、所有者本人の売却意思が明確に確認されていることが必須です。委任状が適切に作成されていても、本人の意思が確認できない場合、取引自体が無効とされる可能性があります。
近年、不動産をめぐる詐欺防止の観点から、不動産会社や司法書士が所有者本人に直接確認をするケースも少なくありません。電話・書面・オンライン面談などで、本当に売却の意思があるかを確認するプロセスが設けられるのが一般的です。
委任状を用いた売却では形式的な書類だけでなく、本人確認と意思確認の両方が重要である点を覚えておきましょう。
不動産売却で委任状が必要なケース
通常、不動産の取引には売主と買主の双方が立会いのもと、契約を結ぶのが一般的です。
ただし、事情により本人が立ち会えない場合もあります。そのようなときには代理人を選んで委任状を作成すれば、代わりに取引をしてもらうことが可能です。
たとえば、以下のようなケースでは、委任状を作成すれば売却に関する手続きを代わりにしてもらえます。
- 不動産が遠方にあるケース
- 共有持分（所有者複数）のケース
- 弁護士や司法書士に委任するケース
不動産が遠方にあるケース
まずは、不動産が遠方にあるケースが挙げられます。
たとえば、「海外赴任で外国に住んでいる」あるいは「かなり離れた地域に不動産がある」など物理的に行くのが難しい場合です。売主が高齢者の場合は、それほど遠方でないとしても移動するのが困難なケースも考えられます。
そのようなケースでは親族が代理人となり、代わりに取引するのが一般的です。
また、遠方だからこそ不動産売却時はいかに売却活動を円滑に進められるかが重要となります。したがって、スムーズに対応してくれる不動産会社選びが重要といえるでしょう。
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※参考：実家など自宅から離れた家の売却を成功させるポイントは？（住まいの売却データファイル）
売主にとっては、遠方だからこその不安が多くあります。遠方の不動産を売却する際は、担当者に以下のようなことを求めましょう。
- 素早いレスポンス
- 販売状況や反響の定期的、具体的な報告
- 先回りして準備すべき書類や今後の手続きを教えてくれる気遣い
上記のように、遠方でも滞りなく取引するための気配りや、能力が備わった不動産会社に出会うことが重要です。
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不動産が共有名義（所有者複数）のケース
夫婦の共有名義である不動産や、親の死亡により相続した不動産を売却するなど、所有者が複数である共有財産を売却するケースも該当します。
物件の所有者が複数の場合、原則、売却する際にはすべての所有者が立ち会わなければなりません。しかし、代理人を選んで委任状を作成することにより、共有者の1人が他の共有者の代理人として売却に関する手続きを単独で行えるようになります。
たとえば、夫婦の共有財産である不動産を売却する場合は、夫または妻が委任状を作成して、どちらか一方に売却手続きを任せることが可能です。
相続した不動産を売却する場合も、相続人の1人を代表者として選べば他の相続人が集まる必要はありません。不動産が遠方にある場合や、相続人が高齢または病身であるなどのケースで、取引の場に立ち会うのが難しいときに適用できます。
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弁護士や司法書士に委任するケース
委任状を作成すれば、親族だけでなく弁護士や司法書士などを代理人として選ぶことが可能です。
通常、親族が代理人になるのが一般的ですが、「代理人を任せられるような親族がいない」「専門的な知識がある人に委託したい」「権利関係などでトラブルがある」などの場合は、士業のプロである弁護士や司法書士に委任することがあります。
弁護士は権利関係などでトラブルがある場合に問題を解決し、司法書士は不動産の登記などに詳しいため、親族以外で代理人を選ぶ場合に適している専門家です。
不動産売却では、登記手続きが複雑であったり、権利関係が複雑であったりするケースがあります。司法書士はこれらの問題に幅広く対応できるため、親族以外で代理人とする場合には適した専門家です。
複雑な問題を抱える案件や手続きの内容に不安がある場合は、委任状を作成して弁護士や司法書士などの専門家に委託するという方法もあります。
不動産売却で委任状が使用できないケース
「委任状さえ用意すれば、どのような場合でも不動産売却ができる」とは限りません。 不動産売却で委任状が使用できないケースは以下のとおりです。
- 成年被後見人
- 裁判所
- 法定代理人
成年被後見人
売主が成年被後見人の場合は、委任状が使用できません。
成年被後見人とは、精神や健康上の理由から正しい判断をする能力を満たしていないとして、家庭裁判所から後見開始審判を受けた人のことです。
たとえば、認知症や事故や病気の後遺症のある人が当てはまります。
成年被後見人は本人が正しい判断をする能力がないため、そもそも他人に代理権を与えるという行為が困難です。成年被後見人には後見人として「成年後見人」が選任され、本人の財産管理などを行い、日常的な生活を支障なく行えるように見守ります。
そのため、成年被後見人の財産に関して契約などの法律行為をする場合は、その成年後見人が代理人として代わりに行うことになります。
裁判所
不動産所有者の破産手続が開始された物件においては、委任状を作成しても本人が代理人を立てることはできません。
本人が債務超過の状態になってしまい、債務者または債権者が破産の申し立てをすると、裁判所は破産手続開始を決定しますが、その際に選任されるのが破産管財人です。破産管財人は、裁判所から選任された代理人のようなもので、不動産がある場合、破産管財人が売主となって売却をし、得られた金銭を債権者に分配します。
なお、破産管財人が売主として売却す場合、裁判所から発行される「破産管財人資格証明書」が必要です。
法定代理人
法定代理人に該当するのは、親権者、未成年後見人、成年後見人の3種類です。
たとえば、成年後見人は申請者が成年被後見人の場合で「本人に代わって法律行為を行う人」または「本人による法律行為を補助する人」を指します。
成年後見人制度とは、認知症や知的障害などの理由によって、判断する能力が欠けている人を援助するための制度です。
成年後見人の申立てをし、家庭裁判所が「後見開始の審判」を始めて成年後見人を選任します。成年後見人は、後見開始の審判を受けた本人に代わって契約を結んだり、本人の契約を取り消したりする強い権限を持つのが特徴です。
そもそも「判断能力に欠けている」とされている本人は、代理人を立てることができません。成年後見人は本人の法定代理人として、契約をする権限を保有しているため、委任状がなくても本人の契約を行うことができます。
ただし、成年後見人が成年被後見人の居住用不動産（マイホーム）を処分する際には、事前に家庭裁判所に居住用不動産処分の許可の申立てをして許可を得なくてはなりません。
現在、老人ホームに入居していても、将来的に自宅に戻って生活する可能性がある場合は「居住用不動産」としてみなされます。成年後見人が、家庭裁判所の許可を得ないで本人の居住用不動産を売却した場合は、売買契約が無効となるので注意しましょう。
委任状以外は？不動産売却を代理人に依頼するときの必要書類
委任状をただ提出するだけでは、有効な代理人とはみなされません。 そのため、以下の書類をそろえておくようにしましょう。
不動産売却の委任状を作成する際に準備するものは、以下の3点です。
- 印鑑証明書
- 実印
- 住民票
- 本人確認書類
印鑑証明書
印鑑証明書は、委任者（売主）の実印が公的に登録されたものであることを証明する書類です。
不動産売買では高額な金銭のやり取りが発生するため、信頼性の確保が求められますが、委任者の印鑑証明書を添付することで本人の意思に基づく委任であることを示せます。
また、代理人も印鑑証明書の提出を求められるケースがあるため、双方で用意しておくと安心です。
印鑑証明書は、発行から3ヶ月以内のものを使用するのが一般的です。必要なときは手数料300円程度を支払って、印鑑登録を行った自治体の役場や出張所で発行してもらえます。
さらに、マイナンバーカードを持っている場合は、コンビニエンスストアのマルチコピー機からも取得可能で、窓口よりも手数料が安く手軽に入手できます。
実印
実印も、委任者と代理人のそれぞれのものが必要です。
実印とは、市区町村に登録した印鑑（ハンコ）のことであり、居住する市区町村に届け出をすることで実印を作成できます。原則として個人で登録できる実印は1本です。
たとえば、文房具店などで販売されている普通の印鑑で登録することは可能ですが、悪用を防ぐために、オリジナルの印鑑を作成するのをおすすめします。
住民票
住民票も、不動産売却の委任状を用意する際に必要な書類の1つです。
委任者と代理人のそれぞれの書類が必要であり、住所を登録している自治体役場の窓口や出張所などで手数料300円程度を支払えば発行してもらえます。
マイナンバーカードを所有している場合も、コンビニのマルチコピー機で発行することが可能です。有効期限は印鑑証明書と同様に、原則、発行から3ヵ月以内のものが有効となります。
本人確認書類
本人確認書類は、売主本人及び代理人が実在する人物であることを証明する書類です。運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなどの公的身分証明書を提示します。
不動産会社や司法書士は、売却意思の確認や本人確認を厳格に行う義務があるため、委任状だけでは手続きを進められません。
コピー提出が認められるケースもありますが、本人確認は原本提示が基本です。
不動産売却の委任状は記載内容を明確にして注意深く作成しよう
不動産売却の委任状は、代理人に正式な権限を与える重要な書類です。
委任事項の範囲や有効期限、実印や住所の記載などに誤りがあると、契約の効力が認められない可能性や、トラブルに発展するリスクがあります。
特に、「一切の件を任せる」といった曖昧な表現は避け、委任内容を具体的に明記することが大切です。
また、委任状が必要となるケースや提出書類も事前に確認し、慎重に準備を進めましょう。 正しい手続きを踏むことで、安心して代理人に売却を任せられます。
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物件情報を入力すると各社の担当者や店舗の写真、得意分野や特徴などが一覧で表示されるため、自分にあった不動産会社を見極めやすいのが特徴です。
