リフォーム済み物件とは

リフォーム済み物件とは、前入居者が退去後にリフォームがされた物件や、中古住宅を不動産会社などが買取り、リフォームをしてから販売している物件をいいます。
リフォーム済み物件は、壁紙やフローリングの張り替え、キッチンや洗面台、ユニットバスなどの交換を行い、きれいな状態にしてある物件が中心です。
一戸建ての場合は外壁の塗装などを行っているケースもあります。

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新築同様に戻すのが”リフォーム”、元の物件以上に価値を高めるのが”リノベーション”です

また、和室を含む3DKから洋室のみの2LDKにするなど、現代の生活に合わせて間取り変更を行っている物件や、壁にアクセントクロスやタイルを使ったり、ガラス張りのバスルームを設けたりするなど、大規模な工事を行うことで性能を新築の状態よりも向上させたり価値を高めたりされた物件は、リノベーション済み物件と呼ばれることもあります。

リフォーム済み物件のメリットとデメリット

一般的な中古住宅の場合、リフォームをしてから引越しをするとなると、リフォーム会社との打ち合わせや工事に時間がかかりますが、リフォーム済み物件はすぐに入居できることがメリットです。
また、新築や築浅の住宅と比較して、新築同然の美観でありながら、リーズナブルな価格で手に入れられることが多いことがメリットでしょう。

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どのようなリフォームがされたのかの
確認が必要です

ただし、リフォーム済み物件は、柱や梁、床組などの構造体の状態を確認せずに、内装や外装のみをリフォームしている物件もみられ、構造体への雨水の侵入をはじめ、一戸建てでは床下の換気不良、シロアリによる食害などによって、構造体の老朽化が進んでいる物件もあります。
また、築20年や築30年の物件では、断熱工事が十分に行われていないケースも少なくありません。リフォーム工事で、構造上の補修や補強が十分に行われているかどうか、確認が難しいことがデメリットとして挙げられます。

つまり、構造体が老朽化した箇所の補強工事を適切に行っていれば安心して暮らすことができますが、適切なリフォームがされていない物件は新築や築浅の住宅と比べると寿命は短いかもしれないということを理解したうえで、判断することが必要です。

失敗しないためのリフォーム済み物件の選び方と注意点

リフォーム済み物件を探すには、住宅情報サイトを利用して検索する方法や、不動産会社に依頼して、希望エリア、間取りや広さなどの条件を伝える方法などがあります。

気になる物件が見つかったら内見をしますが、内見時には表面的な部分のみしかチェックすることができないため、リフォームした箇所について確認することが大切です。
工事個所やこれまでの工事履歴が施工写真と共に図面や書面でまとめられている物件は安心できます。
また、その際、建築に詳しい知人などに同行してもらうのも良いでしょう。

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内見時には、後々後悔しないように
見るべきところを確認しましょう

その他、不動産会社を通じて、屋根や外壁、屋根裏や床下などの状況を確認する「ホームインスペクション(住宅診断)」の利用を売り主に相談するという、方法もあります。
中古物件は、住まいの状況を把握してから購入の判断をするのが望ましいです。

また、耐震基準が1981年6月を境に大きく変わり、それ以前に確認申請が下りた旧耐震といわれる建物は、現行の耐震基準を満たしていない場合が多いため、気になる場合は耐震診断を受け、基準を満たしているか確認しましょう。

さらに、中古マンションの場合は、長期修繕計画に基づいて適切に修繕が行われているか、修繕積立金は適切に積み立てられているか、修繕積立金はどれくらい積み立てられているかを確認することも必要です。

中古住宅の購入の流れと住宅ローンの注意点

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新築と異なる点として、購入価格と
借り入れ可能価格が異なることがあります。

購入を希望する中古住宅がみつかったら、不動産会社を通じて売主側に購入の申し込みをし、売主と条件交渉を行い、合意したら契約の準備を進めます。
金融機関に住宅ローンの事前審査の申込みを行い、問題がなければ重要事項説明の後売買契約を結びます。
住宅ローンの審査が正式に通ったら、ローン契約を結び、物件の引渡しを受ける流れです。

中古住宅の購入の際に利用できる住宅ローンは新築住宅と同じですが、中古住宅の築年数などによる担保価値によっては借り入れ期間が短く設定されたり、借り入れ可能額が抑えられたりする点に注意が必要です。

中古住宅の購入で利用できる制度

中古住宅の購入でも、原則として住宅ローン減税の対象になります。住宅ローン減税は2014年4月から2021年12月31日までに引渡しを受けた物件については、年末のローン残高の1%を、最大40万円の範囲で10年間(長期優良住宅、低炭素住宅の場合は10年間合計500万円)、控除を受けることができるものです。
ただし、床面積が50m2以上、住宅ローンの返済期間が10年以上、控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下といった条件があります。
さらに、耐震性能を有していることも条件であり、中古住宅のうち、RC造のマンションなど耐火建築物は築25年、木造住宅など非耐火建築物は築20年を超えた物件は、耐震基準を満たしていることを証明する必要がある点に注意が必要です。

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制度利用を考えている場合には
早めに条件を確認しましょう

消費税増税の負担軽減のために設けられた「すまい給付金」は、床面積が50m2以上の住宅を購入し、収入が一定基準以下の人を対象に、消費税が8%の場合で10~30万円、10%で10~50万円の補助金を受け取れる制度です(給付額は住宅取得者の収入及び不動産登記上の持分割合により決まります)。
中古住宅の場合は、売主が不動産会社である住宅(中古再販住宅)のみが対象になります。
リフォーム済み物件は該当する物件が多くを占めますので、チェックしてみましょう。

中古住宅の断熱性を高め、太陽光発電システムを導入するなどのリフォーム工事を行う場合には、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)支援事業の補助金を受けられることもあります。また、メンテナンスがしやすく環境に配慮した“長期優良住宅”へのリフォームには、長期優良住宅化リフォーム推進事業による補助金が設けられています。

中古住宅を購入してリフォームすることも視野に

すぐに入居が可能なリフォーム済み物件は人気が高いですが、物件数が限られているのが実情です。また、適切な補強工事などが行われていない物件も混在しています。入居までの期間を急いでいない場合には、中古住宅を購入してリフォームを行うことも視野に入れて、自分や家族の暮らしに合った物件を探しましょう。

●まとめ●
・リフォーム済み物件はすぐに入居が可能で、新築や築浅物件よりも割安なのがメリット
・リフォーム済み物件は構造体を確認せず、内装や設備だけが一新されている物件もあることに注意する
・中古住宅の購入では、住宅ローンの借入額や借入期間に制約があるケースがある


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(2018/01/25)