中古物件の築年数別リフォーム費用

中古物件のリフォーム費用は、築年数が経つほど修繕箇所が増えるため高くなり、築25年以上ではスケルトンリフォームで1,000万円を超えるケースもあります。

築年数ごとの一般的なリフォーム内容と費用の目安は以下の通りです。物件の状況によって変動しますが、資金計画の参考にしてください。

築5年〜10年の費用相場

築5年前後の中古物件であれば、専門業者によるハウスクリーニング程度で十分なケースが多く、数万円〜10万円前後で済むことがほとんどです。和室がある場合は、畳の表替えに3万円程度かかります。

築10年が近づくと、壁紙（クロス）の汚れや傷が目立ち始めます。家全体のクロスを張り替える場合、広さにもよりますが50万円程度が目安です。

築15年〜20年の費用相場

築15年を過ぎると、給湯器などの設備が寿命を迎え、水回り設備全般の交換時期に入ります。給湯器の交換には約20万円、洗面台の交換には約10万〜20万円がかかります。

また、築15年〜20年頃には、浴室（ユニットバス）の交換に80万〜100万円、キッチンの交換に60万〜100万円程度の費用を見込んでおく必要があります。

築年数によって必要なリフォーム内容は変わります

築25年以上の費用相場

築25年を経過すると、水回りだけでなく内装や目に見えない部分の老朽化も進むため、フローリングの張り替え（リビングで20万円程度）や、配管の交換など大規模な改修が必要になることが増えます。

「耐震基準」とは、建物を建てる際に満たすべき地震に対する強さの基準のことです。1981年（昭和56年）6月1日以降に適用されたものが「新耐震基準」と呼ばれ、それ以前の建物は「旧耐震基準」に該当します。旧耐震基準の建物の場合は、現行の基準を満たすための耐震補強工事に100万〜200万円超かかるケースもあります（建物の状態・規模により大きく異なります）。

さらに、間取り変更を伴うフルリノベーションを行う場合、躯体の状態によっては補強工事が必要となり、総額で1,000万円以上の費用がかかることも珍しくありません。

相場を把握したら、実際にどのような中古物件があるか検索してみましょう。リフォームのプロに希望条件を無料で相談することも可能です。

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部位別に見るリフォーム費用目安

水回りの一新には合計150万〜300万円程度、内装全体の張り替えには50万〜150万円程度が費用の目安です。

中古物件を購入する際、「ここはそのまま使って、ここだけ新しくしたい」と考える方も多いでしょう。ここでは、部位ごとのリフォーム費用の目安を紹介します。

水回りの設備は、築年数にかかわらず交換することも少なくありません

水回り（キッチン・浴室など）

水回りの設備は他人が使っていたことに抵抗を感じる人も多く、築年数にかかわらず一新するケースも多いです。

キッチンの交換は60万〜100万円、ユニットバスの交換は80万〜100万円、トイレの交換は10万〜20万円が目安です。ただし、選ぶ設備のグレード（ハイグレードなシステムキッチンなど）によって価格は大きく跳ね上がるため、予算に合わせて優先順位をつけることが大切です。

内装（クロス・フローリング）

壁紙（クロス）の張り替えは、1部屋あたり10万円程度が目安です。家全体を張り替える場合は50万円前後を見込みましょう。

フローリングの張り替えは、既存の床材の上に新しい床材を重ねる「重ね張り（上張り）」と、古い床材を剥がして張り替える「張り替え」で費用が変わります。リビング（約12畳）の場合、15万〜20万円程度が目安です。

外壁・屋根（中古一戸建て特有）

中古一戸建てを購入した場合、築10年〜15年を目安に外装のメンテナンスが必要です。外壁塗装には80万〜120万円、スレート屋根の塗装や補修には40万〜80万円程度の費用がかかります。外壁と屋根は足場を組む工事が共通するため、同時に行うことで足場代（15万〜20万円程度）を節約できます。

部位ごとのリフォームのイメージが湧いたら、希望に合う物件を探したり、具体的なリフォームプランを相談してみましょう。

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リフォーム費用を安く抑えるコツ

補助金の活用や、リフォーム済み物件との比較検討を行うことで、総予算を大幅に抑えることが可能です。

リフォーム費用はこだわり次第でいくらでも高くなってしまいます。賢く予算内に収めるためのコツを3つ紹介します。

国や自治体の補助金を活用する

国や自治体は、住宅の省エネ化やバリアフリー化などを促進するための補助金制度を設けています。

例えば、2026年に実施されている「住宅省エネ2026キャンペーン」（国土交通省・経済産業省・環境省）では、断熱性能の高い窓・ドアへの改修（先進的窓リノベ2026事業、最大100万円）や、高効率給湯器の導入（給湯省エネ2026事業、機種により7万〜17万円）などが対象です。なお、申請は消費者本人ではなく、登録事業者が代行します。自治体独自の補助金制度が用意されていることも多いため、購入予定エリアの制度を事前に調べておくことが重要です。

水回りの位置を大きく動かさない

間取り変更を伴うリフォームの際、キッチンやトイレなどの水回りの位置を大きく移動させると、床下を通る給排水管や排気ダクトの延長・移設工事が必要になります。これには多額の費用と手間がかかり、マンションの場合は構造上の規約で移動自体が制限されていることもあります。水回りの位置は極力そのまま活かす設計にすることで、費用を大幅に抑えられます。

リノベ済み物件と比較検討する

リフォームに強いこだわりがない場合や、費用を抑えたい場合は、すでにリフォーム・リノベーションが完了している「リノベーション済み物件」を購入するのも一つの手です。

個別にリフォーム業者に依頼する手間が省けるほか、リフォーム費用が物件価格に含まれているため、住宅ローンとして一本化して借り入れしやすいというメリットもあります。

ライフスタイルに合ったリフォーム物件を選びましょう

失敗しない中古物件探しと会社選び

リフォーム費用を予算内に収めるためには、購入前の物件チェック（ホームインスペクション）と、実績豊富なリフォーム会社選びが不可欠です。

中古物件は、売主の居住状況や過去のメンテナンス履歴によって、必要な修繕箇所が大きく異なります。購入後に「想像以上にリフォーム費用がかかってしまった」と後悔しないためのポイントを解説します。

中古住宅のリフォームは物件選びが大切です

購入前に建物の状態を確認する

中古物件を購入する際は、不動産会社に過去の修繕履歴を確認するとともに、外壁や室内の見える部分だけでなく、屋根や床下の状態も把握することが重要です。

しかし、素人が建物の劣化具合を正確に判断するのは困難です。そのため、一級建築士やホームインスペクターなどの専門家に内見への同行を依頼し、ホームインスペクション（住宅診断）を実施することをおすすめします。「ホームインスペクション」とは、専門家が第三者の視点で建物の劣化状況や欠陥の有無を診断することです。購入前に見えない瑕疵（不具合）を把握できれば、正確なリフォーム費用を見積もることができます。

物件探しとリフォーム相談を並行

「物件を購入してからリフォーム会社を探す」という順番では、購入後に「希望していた間取り変更が構造上できない」と判明するリスクがあります。

失敗を防ぐためには、物件探しの段階からリフォーム会社や設計事務所に相談し、並行して進めるのが理想的です。物件探しからリフォームの設計・施工までをワンストップで対応してくれる会社を選ぶと、窓口が一本化されてスムーズに進みます。

リフォーム会社によって、得意とする工事の内容や提案力はさまざまです。見積もりの安さだけで決めるのではなく、予算と要望に合わせて最適なプランを提案してくれる、経験豊富な会社を選ぶようにしましょう。

中古物件の購入やリフォームに関する疑問があれば、ぜひ住まいの窓口などの無料相談サービスを活用して、後悔のない住まい探しを進めてください。

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よくある質問(FAQ)

Q.1 中古物件のリフォーム費用は総額でどれくらいかかりますか？

A.1 築年数や工事規模によりますが、クロスの張り替えなど表面的なリフォームなら数十万円〜150万円、水回りの一新を含めると200万〜400万円程度が目安です。間取り変更を伴うフルリノベーションの場合は、1,000万円を超えるケースもあります。

Q.2 リフォーム費用を安く抑える方法はありますか？

A.2 水回り設備の位置を大きく動かさずに配管工事費を節約することや、既存の使える設備はそのまま残すことが有効です。また、省エネ改修やバリアフリー改修に対する国や自治体の補助金制度を活用することで、実質的な負担を大きく減らすことができます。

Q.3 中古物件を買ってから希望のリフォームができないことはありますか？

A.3 はい、建物の構造（壁式構造など）やマンションの管理規約によっては、壁を撤去できなかったり、水回りの移動が制限されたりする場合があります。購入前にリフォーム会社などの専門家に相談し、希望の工事が可能か確認しておくことが重要です。

Q.4 ホームインスペクション（住宅診断）とは何ですか？

A.4 建築士やホームインスペクターなどの専門家が、建物の劣化状況や欠陥の有無を目視等で調査することです。購入前に実施することで、目に見えない配管や構造部分の問題を把握でき、購入後に想定外のリフォーム費用が発生するリスクを減らすことができます。