定期借家契約とは？ 借主が知っておきたい3つの注意点

物件情報サイトなどで見かける定期借家契約とは？

定期借家契約とは更新のできない賃貸借契約のことである。建物の賃貸借契約には「普通借家」と「定期借家」の2種類がある。

普通借家契約とは更新ができる契約で、賃貸借契約の期間が満了する際、借主から更新をしたいという申し出をすれば契約がそのまま更新できる契約のことを指す。賃貸借契約書の中に「更新」に関する規定があれば、普通借家契約ということだ。

普通借家契約は、昔からある契約で、多くのアパートや賃貸マンションなどの物件では普通借家契約が採用されている。それに対して、定期借家契約とは更新ができない契約で、賃貸借契約の期間が満了すると、借主は退去しなければならない契約のことを指す。定期借家の賃貸借契約では、「更新」に関する定めはない。

もし定期借家契約で、契約期間満了後にも引き続き住みたい場合には、貸主と協議して再契約をすることになる。再契約は新しい契約を締結することなので、従前の契約内容を承継する「更新」とは異なる。

普通借家契約との違いから、定期借家の特徴を知ろう

定期借家契約で仮に貸主が再契約を望まないという場合には、新たな再契約をできず、借主は退去せざるをえないことになる。再契約できるかどうかは、貸主側に決定権があるという点が定期借家の特徴だ。

一方で、普通借家契約の場合、貸主から更新を拒絶するには、貸主に「正当事由」と「立ち退き料」の2つが必要となる。

正当事由とは、入居者を立ち退かせるために正当な理由を指す。例えば、貸主がその物件にどうしても自分で住む必要があるなどの理由が正当事由に該当する。立ち退き料とは、正当事由を補完するために必要となる金銭の給付のことを指す。

普通借家では貸主からの更新拒絶に「正当事由」と「立ち退き料」の2つが必要であることから、貸主から容易に更新拒絶をできないことになっている。

つまり、普通借家では借主が更新したいと申し入れすればほぼ確実に更新できるため、更新できるかどうかは借主側に決定権があるという点が特徴だ。

定期借家と普通借家の違いは、契約期間満了後に引き続き住むことについて、定期借家では貸主側に決定権があり、普通借家では借主側に決定権があるということになる。

定期借家契約は、リロケーション物件やシェアハウス、店舗などでよく用いられる

定期借家契約は、以下のような物件で利用されていることが多い。

・リロケーション物件
・シェアハウス
・店舗

1つ目としては、リロケーション物件だ。
リロケーション物件とは、貸主が転勤期間中に一時的に貸し出しを行っている物件のことである。

貸主が転勤を理由としている場合、貸主は転勤後に家を確実に返してもらう必要があるため、定期借家契約で貸し出すことが通常だ。

2つ目としては、シェアハウスである。
シェアハウスは、共同生活においてトラブルを発生させた入居者がいた場合、スムーズに退去させる必要があるため、定期借家契約が用いられることが多い。

3つ目としては、店舗である。
店舗は、立ち退き料に営業補償が含まれるため、住宅や事務所の立ち退き料よりも金額が法外に高くなる傾向がある。高額な立ち退き料を懸念する貸主は多く、店舗では定期借家契約が創設された当初からすぐに普及したため、昨今の店舗の契約では定期借家契約が採用されることが一般化している。

定期借家物件の特徴、メリットを把握し、自分の希望に合致しているかどうか判断しよう

定期借家のメリットをあえて挙げるとすれば、リロケーション物件では家賃が安くなっているという点が挙げられる。

アパートや賃貸マンションなどの多くの居住用物件では普通借家契約が標準であるため、リロケーション物件のような定期借家物件は借主が著しく不利となることから賃料が安い。
賃料は契約期間が短い物件ほど安くなっている。

ただし、シェアハウスや店舗のように、定期借家契約が標準となっている物件では、定期借家だからといって賃料が特に安くなっているわけではない。標準が普通借家の物件であれば定期借家の賃料は安い傾向にあるが、標準が定期借家の物件であれば定期借家でも賃料は安くはないのだ。

借主側の定期借家のメリットは少ないため、特段の事情がない限り、できるだけ普通借家の物件を選んだ方が適切といえるだろう。

この章では定期借家物件を借りる際の3つの注意点について解説する。

(1)更新できない

定期借家契約では、更新できないという点を十分に理解して契約することが注意点となる。何年住むか分からないという人であれば、最初から定期借家契約の物件は選ばないことがポイントである。

また、更新と再契約では意味合いが異なることも理解しておく必要となる。定期借家契約では、更新規定はないが再契約条項が設けられていることが多い。再契約条項は、「契約満了時に、貸主と借主の協議の上、再契約を締結することができる」といった表現の規定のことである。

仮に再契約条項があったとしても、再契約できるかどうかは分からない。再契約条項は、あくまでも借主に再契約の優先交渉権が付与されている程度にすぎないため、再契約条項があっても安心はできないと理解しておくことがポイントだ。

(2)家賃不減特約が有効となる

定期借家契約では、家賃不減特約が有効となることに注意が必要である。家賃不減特約とは、「借主から賃料減額の申し出ができない」旨を定めた契約のことである。

一方で、普通借家契約では、家賃不減特約を定めていても実は無効とされている。仮に賃貸借契約に「借主は入居後5年間の間は賃料を減額できないものとする」というような定めをしていたとしても、普通借家契約では無効となり借主から減額要求をすることができるのだ。

借地借家法は借主を守るための法律であるため、借主が不利となるような一部の特約については、たとえ貸主と借主が同意していたとしても法律で無効としている。

ところが、定期借家契約においては、家賃不減特約は定めがあれば有効となってしまう。同じ家賃不減特約でも、普通借家では無効であるが定期借家だと有効となる。仮に定期借家契約書に家賃不減特約があれば、借主からは本当に賃料減額請求ができなくなってしまうのだ。よって、定期借家契約を締結する場合には、家賃不減特約についての記載されているかどうか、借主から賃料の減額要求ができるようになっているかを確認することもポイントとなる。

(3)原則として中途解約できない

定期借家契約では、原則として中途解約はできない。まず、定期借家契約では、貸主からの中途解約はできないことになっている。一方で、借主からは中途解約の特約がなければ、借主からも中途解約はできなのが原則だ。

ただし、居住用の賃貸物件の場合、必要やむを得ない場合には、中途解約の特約がなくても借主から中途解約をできることになっている。必要やむを得ない場合とは、具体的には転勤や療養、親族の介護等が挙げられる。逆に中途解約はできない例としては、賃貸借契約期間中にマンションを購入するといったケースが挙げられる。

定期借家契約で借主から中途解約ができるようにするには、賃貸借契約書の中で中途解約に関する特約を設けておくことが必要となる。定期借家契約の物件を借りる際は、賃貸借契約の中で借主から中途解約の申し入れができるようになっているかもしっかりと確認しておきたい。

定期借家物件は、更新できないため今後も長く住み続けたいと思っている人には向かない。契約前にしっかりと確認しておきたい