空き地を活用すれば相続税の軽減に

最近、「土地活用」という言葉を気にする人が増えているのではないだろうか。その理由のひとつが、今年(2015年)1月からの相続税の基礎控除額引き下げだ。具体的には以下のようになった。

【改正前】
5,000万円+1000万円×法定相続人の数
【改正後】
3,000万円+600万円×法定相続人の数

たとえば遺産総額が8,000万円で、相続人が妻と子ども2人の合計3人だった場合は、次のようになる。

【 改正前の基礎控除額 】
5,000万円+1,000万円×3人=8,000万円
遺産総額8,000万円―基礎控除額8,000万円=0円
⇒ 相続税は発生しない。

【 改正後の基礎控除額 】
3,000万円+600万円×3人=4,800万円
遺産総額8,000万円―基礎控除額4,800万円=3,200万円
⇒ 3,200万円に対して相続税がかかる。

これによって課税対象者が増える見込みだ。特に地価の高い首都圏に関しては、対象者が大幅に増加するだろう。

ただし、土地に対する相続税には、増税を軽減する方法がある。「小規模宅地等の特例」を利用するのだ。
これは被相続人の自宅や事業用の土地に対しての評価額を、上限面積分まで50%から80%減額する特例だ。つまり被相続人が健在な時に、土地を駐車場などに活用していれば、相続時の評価額が減額されることになる。また、建物を賃貸すれば2割程度の資産圧縮効果を狙える税制上の特典「貸家建付地の評価減」もある。
そこで空き地を所有している人は、今のうちに何かに活用しようと考えるわけだ。

空き地をアパートや駐車場などの事業に活用することで、相続時の土地の評価額が50%減となる空き地をアパートや駐車場などの事業に活用することで、相続時の土地の評価額が50%減となる

土地活用に関する相談内容の多くが専門会社に任せきりだったことによる経営失敗

適切な土地活用を行うには法務、税務、マーケティング、事業収支計画、権利調整と様々な専門知識が必須(画像提供:東京共同住宅協会)適切な土地活用を行うには法務、税務、マーケティング、事業収支計画、権利調整と様々な専門知識が必須(画像提供:東京共同住宅協会)

ところが土地活用は、「空き地を何かの事業に利用すれば安心」というほど単純ではない。立地条件や形状などに合わせて適切に活用し、利益を出し続けなければ、相続税の軽減額よりも事業の赤字額の方が多い、という事態になってしまう。

「では所有する土地に対して最適な活用方法は何か」となるのだが、土地活用の方法は、「アパート」「マンション」「駐車場」「テナントビル」「高齢者施設」など多種多様。さらに法務、税務、マーケティング、事業収支計画、権利調整と様々な専門知識が必須となるため、とても素人の手におえるものではない。

そこで多くの場合、プロに依頼する。だが、土地の売買などを仲介する宅地建物取引主任者(2015年4月1日より宅地建物取引士)は、「この土地でその建物は建てられません」といった法律の知識を持つ資格者なので、マーケティングや収支計画はほとんどが専門外。また、土地活用の提案を専門とする会社も、多くがアパート建築専門や駐車場管理専門といったように業態が限られているため、広い視野の提案を期待できないのが現状だ。

年間1,000件ほどの土地活用の相談を受け付けている公益社団法人 東京共同住宅協会によると、「若者に人気の街という理由で勧められるがままに単身者向けアパートを建てたが、実際はファミリー層の流入が多く、大赤字になっている」といった土地活用を専門会社に任せきりだったことが原因による経営失敗の相談も多いという。

土地所有者自身の知識を深めるためにも有効

このような背景から東京共同住宅協会は、土地活用の専門資格「土地活用プランナー」を創設した。
土地活用プランナーは、東京都の認可を受けている同協会が試験を行い合格した者に資格を付与するもの。事前にマーケティングや事業収支計画の見方、土地活用にまつわる法律など12カテゴリーの養成講座を受講することで、土地活用に関する幅広い知識を学ぶこともできる。
また試験に関しては、学識経験者からなる土地活用プランナー制度委員会を組織して、資格事業の運営や試験問題の作成、実施等を検証し、公平性、信頼性を確保している。

講座と試験を別々に受けることも可能。両方とも誰でも受けることができるので、土地の所有者が自身の知識を深めるために講座または受験するのも有効だろう。同協会は、「オリジナルのテキストを用いて、実務に役立つ分かりやすい講座を目指したい」としている。

各費用と第1回実施スケジュールは以下のようになっている。

養成講座受講料:5万4,000円(税込)
テキスト代(上下2冊):5,400円(税込)
認定試験受験料:7,560円(税込)

【養成講座(2日間)】
1日目/2015年4月18日(土)10:00~17:50
2日目/2015年4月19日(日)10:00~15:50

【認定試験】
2015年4月19日(日)17:00~18:00

マーケティングから法律、賃貸管理まで、12カテゴリーの講習で土地活用のノウハウを学ぶことができる(資料提供:東京共同住宅協会)マーケティングから法律、賃貸管理まで、12カテゴリーの講習で土地活用のノウハウを学ぶことができる(資料提供:東京共同住宅協会)

地域の活性化にも役立つ資格

同試験に合格した土地活用プランナーであれば、土地の所有者は幅広い知識を持つ専門家として安心して業務を依頼できるはずだ。土地活用の相談先となるハウスメーカーや建築会社の営業担当者の信頼度を図るひとつの目安となるかもしれない。
まだはじまったばかりの資格だが、同協会は5年で1万人の有資格者を目標としている。土地活用は節税や収益を上げる手段というだけでなく、空き地や空き家を有効活用するということで地域の活性化にも役立つ。イマイチ元気になりきれない日本のためにも、ぜひ普及してもらいたい資格制度だ。

取材協力:公益社団法人 東京共同住宅協会
http://www.tojukyo.org/

2015年 03月29日 15時49分