約120年ぶりの債権法大改正で瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に統一された

2020年4月1日から契約に関連する法律の基本である民法が改正された。
国民の生活に直結する法律であるから簡単に改正することができず、社会の変化や実情に合わせるためにこれまで特別法の制定や判例などによって永年補完されてきた経緯があるが、約120年ぶりに基本的な契約に関するスタンスが抜本的に改められた。生活の実情にそぐわないことは多岐にわたる。

例えば遅延賠償にかかる法定利率は、旧民法では年5%(当事者間での定めがない場合)とされていたが、長期金利がマイナスに誘導され、住宅ローン金利も変動で1%を下回るのが当たり前の状況下で、この金利はいかにも高く(=遅延損賠分を運用しても年5%は利ざやを得られない可能性のほうが高い)、新法では年3%に引き下げたうえで国内銀行の短期貸出約定金利の5年平均を考慮して3年ごとに1%刻みで変動させることになった。

また、消滅時効については「客観的起算点」として契約成立後一律10年で権利消滅という規定に加え、債権者が権利を行使することができることを知った時=「主観的起算点」から5年という時効期間が新設された。住宅を例に挙げると、これまでは瑕疵が発見されてから1年以内に買主は売主に対して請求する必要があったが、これからは1年以内に通知し5年以内に請求すればいいことになる。

さらに、人の生命・身体の侵害による損害賠償請求権の消滅時効は20年とすることも新たに定められている。ほかにも個人根保証契約、例えば賃借人の個人保証人になるようなケースでは、その保証の「極度額」を定めることが義務付けられ、しかも極度額の記載のない個人根保証契約は無効になるという規定となって保証人の保護を強く打ち出しているし、賃借人の原状回復義務についても、賃借人の責任を問うようなものでない限りは原状回復義務がないとされた。つまり通常使用による損耗や経年劣化などは賃借人が原状回復する必要なしということが法律に明記されたことになる。

今回の民法改正では売主よりも買主の権利が相対的に強くなり、賃借人および保証人の保護を目的とする規定が設けられた。売主もしくは賃貸人(大家)に有利な内容となっていた契約形態を買主、賃借人、保証人というやや弱い立場の人間の権利を守るように改正し、売主と買主、賃貸人と賃借人の権利を等しくしたことは評価されるべきだろう。

コロナに埋没して日頃あまり目に触れることのない今回の民法改正についてそのポイントは何か、改めて専門家の見解を聞く。

2020年4月1日、民法が改正された。今回の民法改正は賃借人および保証人の保護を目的とする規定が設けられている2020年4月1日、民法が改正された。今回の民法改正は賃借人および保証人の保護を目的とする規定が設けられている

民法改正で変わる入居者への対応と意識~永井ゆかり氏

<b>永井ゆかり</b>:東京都生まれ。日本女子大学卒業後、闘う編集集団「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォーム業界向け新聞、リサイクル業界向け新聞、ベンチャー企業向け雑誌などの記者を経て、平成15年1月「週刊全国賃貸住宅新聞」の編集デスクに就任。翌年9月に編集長に就任。 全国の不動産会社、家主を中心に、建設会社、建築家、弁護士、税理士などを対象に取材活動を展開。新聞、雑誌の編集発行のかたわら、家主・地主や不動産業者向けのセミナーで多数講演。2児の母。趣味はバスケットボール、パン作り永井ゆかり:東京都生まれ。日本女子大学卒業後、闘う編集集団「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォーム業界向け新聞、リサイクル業界向け新聞、ベンチャー企業向け雑誌などの記者を経て、平成15年1月「週刊全国賃貸住宅新聞」の編集デスクに就任。翌年9月に編集長に就任。 全国の不動産会社、家主を中心に、建設会社、建築家、弁護士、税理士などを対象に取材活動を展開。新聞、雑誌の編集発行のかたわら、家主・地主や不動産業者向けのセミナーで多数講演。2児の母。趣味はバスケットボール、パン作り

4月に施行された民法改正の中で、特に賃貸仲介・管理会社および家主にかかわる大きな変更点は6つあった。

① 個人が保証人の場合は保証の上限額の設定が必須になること
② 入居者の個人情報でも保証人から問い合わせがあれば支払い状況などを回答する義務ができたこと
③ 建物や設備の不具合で生活が困難になった場合、家賃を減額するのが当然となったこと
④ 設備が故障し、差し迫って急を要する場合に入居者が修繕できることが明文化されたこと
⑤ 経年劣化による原状回復費用の請求が不可能となる旨が明文化されたこと
⑥ サブリース会社の債務不履行を理由に、転貸している入居者に直接家賃を請求できること

特に今回賃貸管理の現場で、誤解しているケースを聞くのが、③建物や設備の不具合で生活が困難になった場合、家賃を減額するのが当然となったことである。
どんな誤解があるのだろうか。ある家主は所有物件の給湯器が故障した連絡を管理会社から受けたのだが、その連絡の内容に驚いた。管理会社の担当者は「民法改正したので、家賃の減額をどうしますか」と相談されたのだ。
おそらく業界団体では③の件について、家賃減額目安を発表していることもあり、「故障=家賃減額」という図式が担当者の頭の中に出来上がっていたのかもしれない。だが、実はこの③の第611条自体は「任意規定」であって、当事者両者の合意が得られれば、必ずしも家賃を減額する必要はない。ちなみに、今回の改正で、①の個人の保証人の極度額(保証の限度額)のみが「強行規定」として当事者の意思にかかわらず必ず守らないといけない項目となる。
つまり、給湯器が正常に使えるまでの期間、近くに銭湯などがあれば、銭湯代プラスαの金額を渡して対応してもらうとか、あるいは、入居者がスポーツジムの会員であればスポーツジムでのシャワー利用をお願いしつつ商品券を渡すなど、入居者が納得してくれれば、家賃を減額することなく対処できるのだ。もちろん、早期に正常に使えるように対応しなくてはいけない。
ポイントは、家賃を減額しなくても「入居者が納得」するかどうか。賃貸管理会社や家主にとって重要なことは、建物設備の不具合等によって入居者の生活に支障が出た場合に、どれだけ誠意を持って対応できるかということだろう。そういう意味では④も同様のことがいえる。

トラブルが発生した時の入居者の感情は、普段のコミュニケーションや管理内容がベースとなる。民法改正は、入居者との関係づくりを見直すきっかけになるだろう。

賃貸借契約では「極度額」の設定が義務化、入居時の設定が一般的か~伊集院 悟氏

約120年ぶりの改正となった債権に関わる民法が4月に施行された。不動産売買契約に関わる部分では、「瑕疵」の言葉が「契約不適合」に変更。これまでは物件に隠れた瑕疵があった場合に買主側が損害賠償請求や契約解除を求めることができたが、改正民法では瑕疵かどうかではなく、契約に適合するかどうかの視点となり、新たに修補請求や代金減額請求の概念が加わった。権利の行使については、民法上は発見から1年以内の「請求」とされていたが、「通知」に変わり、買主側の権利行使のハードルが少し下がった。ただし、この部分は民法の任意規定に当たるので、個人の仲介の場合は各仲介事業者が売買契約書の中でそれぞれ設定しており、「引き渡しから3カ月以内の通知」とするところが多いようだ。民法改正を受け、売主が宅建業者の場合を規定する宅地建物取引業法も、引き渡しから2年以内の「請求」としていた文言を「通知」とした。国土交通省では、これらの変更により不動産取引の実務での運用が大きく変わることはないとしている。
賃貸借契約でのポイントは▽個人保証における極度額の設定▽賃借人の修繕権の明記▽貸室設備の一部滅失による賃料減額▽原状回復や敷金返還の明文化▽オーナーチェンジ時のルールの明確化―の5つ。なかでも大きな変更点は「極度額」の設定だ。4月以降、個人の連帯保証人をつける場合には、「極度額」の設定が必要となり、設定がない連帯保証契約は無効となった。「極度額」は当事者間の合意で結ぶものなので決められた額はないが、国交省では参考資料として、家賃債務保証業者へ行った損害額に関する調査結果と、裁判所の判決による連帯保証人の負担額を示している。裁判例では連帯保証人の負担額の平均は家賃の13.2カ月分で、最大値は33カ月分だった。
改正民法は4月1日以降結んだ契約に適用され、4月以降に賃貸借契約の更新を迎えた場合には、法定更新であれば旧民法の適用が続くが、合意更新(入居者の署名・押印)を行った場合は改正民法が適用となる。この際、賃貸借契約と保証契約は別になるので、更新手続き時に賃貸借契約を合意更新したとしても、保証契約を合意更新していなければ、旧民法の適用となり新たに極度額の設定をする必要はない。私も今夏に賃貸住宅の更新を行ったが、保証契約に関しては保証人情報に変更がないかの確認に留まり、「極度額」の話は出てこなかった。保証契約を法定更新としている場合も多いようなので、賃貸住宅に住む消費者が極度額を目にする機会は入居時が一般的となるのだろうか。

伊集院悟:不動産業界専門紙「日刊不動産経済通信」記者。観光業界専門紙記者などを経て、15年末に不動産経済研究所に入社。「日刊不動産経済通信」で行政担当を経て、19年2月から流通業界を担当。仲介業を中心にリノベーション、賃貸住宅管理、不動産テックなどの分野を取材している。1980年生まれ。

民法改正による情報格差の縮小と業者の責務~高橋 正典氏

<b>高橋正典</b>:不動産コンサルタント、価値住宅株式会社 代表取締役。業界初、全取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値の維持・向上に取り組む。また、一つひとつの中古住宅(建物)を正しく評価し流通させる不動産会社のVC「売却の窓口®」を運営。各種メディア等への寄稿多数。著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』(かんき出版)など高橋正典:不動産コンサルタント、価値住宅株式会社 代表取締役。業界初、全取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値の維持・向上に取り組む。また、一つひとつの中古住宅(建物)を正しく評価し流通させる不動産会社のVC「売却の窓口®」を運営。各種メディア等への寄稿多数。著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』(かんき出版)など

コロナ禍に紛れて施行された、約120年ぶりの民法大改正から8ヶ月。不動産売買の市場においては残念ながらそう大きな変化は起きてない。特に仲介の現場においては「瑕疵担保責任」という文言が「契約不適合責任」に置き換えられただけで、事業者としての緊張感は感じられない。「判例」や「裁判例」のない現状では、まだ危機感がないのだろうか。

今回の改正では、主に買主側の権利が強くなることより、特に既存住宅の売買においては、売主は売却する物件の状況を明らかにし、その物件の「品質」「種類」「数量」が取引価格に照らして適正であることを買主と合意して取り引きすることが求められるが、特に既存住宅の売買に関して言えば「品質」に関して適正かどうかが最も重要となるだろう。
売主のリスク低減のためには、平成28年の宅建業法の改正により、媒介契約締結時において斡旋の可否等の説明が義務化された「建物状況調査(インスペクション)」の実施がポイントとなる。

しかし、筆者のもとに寄せられる実例を見ると、「建物状況調査(インスペクション)」が万全とは言い切れない。たとえば、築後20年程度の木造戸建ての売却において行った「建物状況調査(インスペクション)」では、いわゆる「指摘事項」はなしと報告され、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入もできると判断されたが、別途シロアリ業者による調査では、シロアリ自体は発見されなかったものの、基礎や土台の一部に水の浸みている箇所が発見された。つまり、「建物状況調査(インスペクション)」程度の検査では発見できる事象は限られているということだ。

しかし、現状の不動産業界においては、その「建物状況調査(インスペクション)」すら行わない業者が殆どであり、民法改正によるリスクへの取組み以前の問題で止まっている実情を憂慮する。
そこで、業者は「瑕疵担保免責」に代わる、改正民法下の「契約不適合責任の免責」に逃げることとなるのかもしれないが、当然ながら「契約不適合責任の免責」は販売価格の下落要因ともなり、売主に対しては「リスク回避」を優先して販売価格を安くすることを容認するか、きちんと調査や検査を行い、場合によっては補修も視野に入れながらも販売価格を高くすることを望むかについて説明することが求められる。

実際に、筆者の会社から既存住宅の購入を申し込んだ買主が契約の前に「建物状況調査(インスペクション)」(瑕疵保険の検査も含む)を希望し、売主及び専任業者の協力を得て検査を行い、瑕疵保険適用を受けることが可能となったあと、売主は専任業者に対して「こうした検査や保険という制度の説明がなかった。もし、事前に行ってから売却に出したらもっと高く売れたのではないか?」というトラブルが発生した。実際にはこうした事案は、民法改正前にも起こりうる問題だったが、いわゆる情報格差による知識不足により消費者からの指摘がなかったに過ぎない。

しかし、今回の民法改正により、消費者の知識、そして意識も変わることが予想される。これまでの法改正で求められてきた一つ一つに取り組むことが、お客様を、更には会社を守ることになるだろう。

2020年 12月22日 11時00分