住宅購入ビギナーからも質問が多い「住宅ローン控除」

住宅を購入する前に知っておきたい「住宅ローン控除」について、前編・後編で紹介する住宅を購入する前に知っておきたい「住宅ローン控除」について、前編・後編で紹介する

マイホームを購入予定の皆様は、購入に必要なお金をどこから調達する予定であろうか。例えば5000万円の住宅を購入する場合も、契約時に5000万円の現金が必要なわけではなく、多くの先輩購入者は住宅ローンを利用して必要資金を金融機関から調達している。住宅ローンは借金だ。借りたならば利息を付けて返さなければならない。ところが今は超低金利。しかも「住宅ローン控除」という税制の特例があり、控除の対象期間は払った利息以上に還付されるケースもある。住宅を購入する前に、そして、住宅ローンを利用する前に知っておきたい「住宅ローン控除」のポイントを紹介する。

個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得、増改築等を行う場合に一定の要件のもと、それら取得等に係る住宅ローン等の年末残高を基として計算した額が各年分の所得税等から控除される特例が、「住宅ローン控除」である。
「一定の要件」には、建物の要件、取得者の要件、住宅ローンの要件等がある。詳細は後述する国税庁のタックスアンサーを参照して頂くとして、当コラムでは特例の内容、主な要件、自分に合った利用法のポイントを紹介したい。

借入残高に応じて所得税・住民税が還付。対象期間の最大控除額は400万円。

「住宅ローン控除」は、年末の借入残高の1%が所得税と住民税から還付される仕組みだ。控除対象の年末残高には上限があり、控除される期間は10年間となっている。例えば、3月に4500万円のマンションを4000万円の住宅ローンを利用して購入した場合で考えてみよう。12月末時点の借入残高が3900万円だったとすると3900万円×1%の39万円が還付枠となり、あなたが納めた所得税と住民税から還付される。要件を満たせば、この還付が10年間続く。

控除対象となる年末残高の上限額は4000万円だ。よって、4000万円以上の残高があっても4000万円までが対象となる。最大控除額は4000万円×1%=40万円。これが10年間継続すると400万円の減税となる。だが、返済が進むにつれ残高が減ることを忘れてはならない。400万円の還付を受けるには、5000万円以上の当初借入れが必要である(返済期間35年、固定金利1%、元利均等返済の場合)。「最大」や「最高」に惑わされず、「自分の場合」を意識して試算することをおすすめする。

中古住宅を購入する場合は要注意

控除対象となる年末残高は4000万円だと述べたが、あなたが中古住宅購入を検討しているならば、上限が2000万円になる場合があるので要注意。見極めるポイントは、建物価格に消費税が課税されるかどうか、だ。「住宅ローン控除」の特例は、消費税が8%に引き上げられた際、消費税が課税されている住宅を対象に年末残高の借入残高が4000万円に引き上げられた。中古住宅の売主の多くは個人であるため建物価格に消費税は課税されず、そのようなケースでは借入残高の上限は2000万円と改定前の数値に据え置かれている。

なお、中古住宅であっても売主が課税業者のような場合は、建物に消費税が課税され、住宅ローン控除の年末残高の上限は4000万円となる。2000万円以上の住宅ローンの利用を前提に中古住宅を探す場合には、売主の情報も確認しておこう。

※( )内は、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅の適用値※( )内は、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅の適用値

控除額の試算は、所得税額と住民税額がポイント

さて、4000万円以上の借入残高があれば、必ず1%の40万円が還付されるか、というとそうではない。次なるチェックポイントはあなた自身の税額だ。あなたは自分の所得税額をご存じであろうか。「住宅ローン控除」は、納めた税金以上には還付されない。源泉徴収票の源泉徴収額の数字を確認して欲しい。年末残高が3900万円あり、39万円の還付枠があって、所得税額が10万円であれば全額が還付される。その年の所得税額は実質ゼロというわけだ。

この場合、所得税の全額が還付されるのだが「残りの29万円分がもったいない」とあなたは考えるかもしれない。「住宅ローン控除」は2段階となっていて、所得税で還付されないもったいない枠は住民税の還付対象となる。嬉しい仕組みだ。住民税で還付される額には上限があるが、6月頃に手元に届く住民税決定通知書で住民税を確認すれば、自分の場合の還付額が試算できる。

建物の要件、取得者の要件、住宅ローンの要件

コラム前編の最後に、各要件のポイントをみておこう。

(建物の要件)
・新築または取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

(取得者の要件)
・「住宅ローン控除」受ける年分の合計所得金額が、3000万円以下であること。
・新築又は取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

(住宅ローンの要件)
・住宅の新築や取得のための借入金であること。また、それらの住宅の敷地取得のための借入金であること。
・借入(返済)期間が10年以上の住宅ローンであること。
・銀行や信用金庫などの金融機関やそれらに準じるものからの借入金等であること。よって、親や親戚からの借入れは対象とならない。

詳細は、以下のサイトを参照。
国税庁・タックスアンサー/住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

以上、「住宅ローン控除」の概要と主な要件についてお伝えした。先ずは、仕組みを知る事。そして、第2ステップは最大限に特例を活用することだ。共働きの場合などは選択肢が広がると同時に注意点も増える。また、転勤で居住しない期間に対応なども定めがある。後編では活用例についてお伝えする。自分の効果は、自分のデータから、である。所得税額と住民税額を調べておこう。

2017年 03月03日 11時05分