2026（令和8）年以降に省エネ基準適合以上の中古マンションを購入して入居する場合、住宅ローン減税の控除期間は13年になります。対象となるのは、省エネ基準適合住宅、ZEH水準省エネ住宅、認定住宅です。

 

また、控除の対象になるためには、住宅性能の区分に加え、登記上の床面積や耐震性、所得、借入期間などの要件を満たす必要があります。注意が必要なのは、物件広告に「ZEH水準」「省エネ住宅」「リノベーション済み」「52m2」などと記載されていても、住宅ローン減税の対象にならない場合がある点です。広告だけで判断せず、契約前に正式な証明書を確認する必要があります。

 

この記事では、借り入れ限度額や床面積、耐震性、必要書類を整理し、13年控除の対象となる中古マンションの見分け方を解説します。

2026（令和8）年から省エネ基準適合以上の中古マンションは控除期間が13年に

2026（令和8）年度の税制改正により、住宅ローン減税の適用期限が2030（令和12）年12月31日まで延長されました。併せて、省エネ性能の高い既存住宅に対する支援も拡充されています。

 

2026（令和8）年1月1日から2030（令和12）年12月31日までに一定の中古住宅へ入居した場合、認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の控除期間は13年です。

 

一方、これらに該当しない「その他の住宅」の控除期間は10年となります。住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高などを基に計算した金額を、所得税から控除する制度です。所得税から控除しきれない場合は、一定額を翌年度の住民税から控除できることがあります。

2025（令和7）年までは一般的な中古住宅の控除期間が原則10年だった

2025（令和7）年までに一般的な中古住宅へ入居した場合、控除期間は原則10年でした2026（令和8）年度の改正では、省エネ基準適合以上の中古住宅について、控除期間が13年へ延長されています。

 

中古住宅の区分	2025（令和7）年まで	2026～2030（令和12）年
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	3,000万円／10年	3,500万円／13年
ZEH水準省エネ住宅	3,000万円／10年	3,500万円／13年
省エネ基準適合住宅	3,000万円／10年	2,000万円／13年
その他の中古住宅	2,000万円／10年	2,000万円／10年
※金額は住宅ローン減税の借り入れ限度額です。控除率はいずれも0.7％です。子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置は含みません。

 

借り入れ限度額とは、住宅ローンで借りられる金額の上限ではなく、住宅ローン減税の計算対象となる年末残高の上限です。たとえば、ZEH水準省エネ住宅の年末残高が4,000万円でも、借り入れ限度額は3,500万円のため、その年の控除額の上限は「3,500万円×0.7％＝24万5,000円」です。

 

改正後は、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅の支援が手厚くなる一方、省エネ基準適合住宅では、子育て世帯・若者夫婦世帯に該当しない場合の借り入れ限度額が3,000万円から2,000万円に下がります。その他の住宅は2,000万円・10年のままです。

 

このように、今回の改正は一律の拡充ではありません。購入予定の住宅性能と、自分が子育て世帯・若者夫婦世帯に該当するかを確認しましょう。

13年になるのは省エネ基準適合以上の中古住宅

2026（令和8）年以降、控除期間が13年になる中古住宅は、次の4区分です。

• 認定長期優良住宅
• 認定低炭素住宅
• ZEH水準省エネ住宅
• 省エネ基準適合住宅

認定長期優良住宅とは、長期間良好な状態で使用するための措置が講じられ、所管行政庁の認定を受けた住宅です。認定低炭素住宅は、二酸化炭素の排出抑制に役立つ措置が講じられた住宅を指します。これらの認定住宅や、省エネ性能の基準を満たすことを書類で証明できる中古住宅は、13年控除の対象となります。

 

該当する性能や証明書がない「その他の住宅」は、基本要件を満たしていても控除期間は10年です。

2026（令和8）年度改正は原則として入居年を基準に確認する

改正後の制度は、原則として住宅を取得した日ではなく、実際に居住を開始した年を基準に判断します。対象となるのは、2026（令和8）年1月1日から2030（令和12）年12月31日までに入居した場合です。

 

売買契約や引き渡しが2025（令和7）年中でも、実際の入居が2026（令和8）年になれば、2026（令和8）年以降の制度が適用される可能性があります。契約日や引き渡し日だけを見て、適用される制度を判断することはできません。

 

入居時期は借り入れ限度額や控除期間を左右するため、引き渡し予定日だけでなく、引越しと入居の予定も含めて確認しましょう。

中古マンションの借り入れ限度額は住宅性能と世帯条件で変わる

2026～2030（令和12）年に中古マンションへ入居する場合、借り入れ限度額は住宅性能と、子育て世帯・若者夫婦世帯に該当するかによって変わります。限度額を超えた借り入れ部分だけが、控除額の計算対象外になります。

認定住宅・ZEH水準は3,500万円、省エネ基準適合住宅は2,000万円

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置を利用しない場合の借り入れ限度額などは、次のとおりです。

 

住宅区分	借り入れ限度額	控除率	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	3,500万円	0.7％	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	0.7％	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	0.7％	13年
その他の住宅	2,000万円	0.7％	10年

 

同じ価格帯の中古マンションでも、住宅性能と証明書の有無によって、借り入れ限度額に最大1,500万円の差が生じます。また、宅地建物取り引き業者が一定の改修をして販売する買い取り再販住宅は、一般的な中古住宅と異なる区分になることがあります。

 

しかし、広告の「リノベーション済み」だけでは判断できません。リフォームとリノベーションには法律上の明確な区分がなく、広告に「リノベーション済み」と記載されていても、住宅ローン減税上の買い取り再販住宅に該当するとは限りません。売り主や税制上の住宅区分を確認しましょう。

子育て世帯・若者夫婦世帯は借り入れ限度額が上乗せされる

子育て世帯または若者夫婦世帯に該当する場合、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅の借り入れ限度額は4,500万円、省エネ基準適合住宅は3,000万円となります。子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯は夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。

 

判定は入居年の12月31日時点で行い、その後の年齢や世帯状況の変化で借り入れ限度額は変わりません。なお、この上乗せ措置を利用するには、登記簿上の床面積が50m2以上必要です。

最大控除額と実際の控除額は同じではない

その年の控除額の上限は、年末の住宅ローン残高、住宅の取得対価、借り入れ限度額のうち、最も低い金額に0.7％を掛けて計算します。

 

取得対価は、国や自治体の補助金や、住宅取得等資金の贈与税の特例を利用した金額を差し引きます。また、諸費用分の借り入れは対象外となる場合があります。実際に控除できるのは、納めた所得税と控除可能な住民税の範囲内です。「借り入れ限度額×0.7％×13年」は制度上の最大額であり、毎年同じ金額を控除できるわけではありません。

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住宅ローン減税を受ける中古マンションの基本条件

住宅性能の区分を満たすだけでは、住宅ローン減税を受けられません。床面積や耐震性、借入期間、所得などの基本要件も確認する必要があります。

床面積は登記簿上で原則50m2（平米）以上必要

住宅ローン減税の床面積は、登記簿上の「内法面積」で判断します。内法面積は部屋の壁の内側から測るため、壁の厚みやバルコニー、共用廊下は含みません。

 

物件広告では、壁の厚みの中心から測る「壁芯面積」が使われることが多く、登記簿面積より大きく表示されます。広告の専有面積が50m2でも要件を満たすとは限らないため、契約前に登記事項証明書を確認しましょう。

40m2（平米）以上50m2（平米）未満は合計所得金額1,000万円以下が条件

2026（令和8）年以降は、登記簿面積40m2以上50m2未満の中古住宅も、合計所得金額1,000万円以下などの条件を満たせば対象になります。

 

合計所得金額は給与の額面収入ではなく、不動産所得や事業所得なども含めて計算します。所得要件は控除を受ける年ごとに判定され、1,000万円を超えた年は控除を受けられません。

1982（昭和57）年以降の建築または耐震基準への適合が必要

中古マンションの場合、原則として1982（昭和57）年1月1日以後に建築された住宅が対象です。1981（昭和56）年12月31日以前に建築された住宅でも、現行の耐震基準に適合することを証明できれば、住宅ローン減税を利用できる場合があります。

 

主な証明書は次のとおりです。

• 耐震基準適合証明書
• 建設住宅性能評価書
• 既存住宅売買瑕疵担保付保険証明書

古いマンションという理由だけで、直ちに対象外になるとは限りません。1981（昭和56）年12月31日以前に建築された住宅は、耐震基準への適合を証明できるか、契約前に仲介会社や売り主へ確認しましょう。

借入期間・入居時期・所得にも要件がある

中古マンションで住宅ローン減税を受けるための主な要件は次のとおりです。

• 返済期間10年以上の一定の住宅ローンを利用する
• 中古住宅の取得の日から6ヶ月以内に入居する
• 控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住する
• 床面積の2分の1以上を自己居住用に使用する
• 合計所得金額が2,000万円以下である
  居住用財産の3,000万円特別控除など、住宅ローン減税と併用できない一定の譲渡所得の特例を、所定の期間内に利用していない
• 生計を一にする親族や特別な関係にある人から取得した住宅ではない
• 贈与によって取得した住宅ではない

転勤などで年末時点に居住していない場合や、親族間売買に該当する場合は、個別の確認が必要となります。

13年控除の対象になる省エネ性能と証明書

物件広告に「省エネ」「高断熱」と書かれているだけでは、税制上の住宅区分を確定できません。住宅性能の基準と、確定申告に使える証明書を分けて確認しましょう。

ZEH水準は断熱等級5以上・一次エネルギー消費量等級6以上

ZEH水準省エネ住宅として扱われるには、原則として次の両方を満たす必要があります。

• 断熱等性能等級5以上
• 一次エネルギー消費量等級6以上

断熱等性能等級は、外壁や窓などから熱が逃げにくい性能を示します。一次エネルギー消費量等級は、冷暖房、換気、給湯、照明などで消費するエネルギー量に関する性能です。「断熱等級5」と記載されているだけでは、ZEH水準省エネ住宅と判断できません。一次エネルギー消費量等級6以上も満たしているか確認が必要です。

省エネ基準適合住宅は原則として両方の等級4以上

省エネ基準適合住宅は、原則として次の性能を備えた住宅です。

 

・断熱等性能等級4以上

・一次エネルギー消費量等級4以上

 

中古マンションでは、断熱改修や高効率給湯器への交換が行われていても、それだけで省エネ基準適合住宅になるとは限りません。「省エネリフォーム済み」「高断熱仕様」といった広告表示と、住宅ローン減税における住宅区分は別に確認してください。

使用できるのは住宅省エネルギー性能証明書など

ZEH水準省エネ住宅の申告では、住宅省エネルギー性能証明書または必要な等級が記載された建設住宅性能評価書を使用します。省エネ基準適合住宅については、これらに加え、2025（令和7）年4月1日以降に建築確認を受けたことが分かる検査済み証の写しを使用できる場合があります。

 

建設住宅性能評価書には、断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の両方が必要です。既存住宅（いわゆる中古住宅）は、原則として取得日前2年以内または取得日から6ヶ月以内に評価・調査が終了している必要があります。

 

2026（令和8）年4月1日前に入居した既存住宅については、取得日前2年以内または2027（令和9）年4月1日前までに、証明に必要な調査・評価を終える経過措置があります。ただし、2026（令和8）年10月1日以後に住宅を取得する場合は、取得日から6ヶ月以内に調査・評価を終える必要があります。

 

認定住宅には、認定通知書などが必要です。

BELS評価書などは住宅ローン減税の申告にそのまま使えない

BELS評価書、フラット35の適合証明書、設計住宅性能評価書は、省エネ性能を確認する資料にはなりますが、住宅ローン減税の適用を受けるための証明書として、そのまま確定申告に使用することはできません。

 

原則として、住宅省エネルギー性能証明書または必要な等級が記載された建設住宅性能評価書を用意する必要があります。ただし、住宅省エネルギー性能証明書を発行する際の基礎資料になる場合があります。

 

建設住宅性能評価書を使う場合は、対象住戸について2つの等級を確認してください。

【宅建士監修】物件広告から減税対象か確認する手順

物件広告だけを見て住宅ローン減税の適用可否を確定することは困難です。ポイントを押さえて、事前に仲介会社や売り主に確認するようにしましょう。

手順1 築年月・専有面積・売り主を確認する

最初に、広告から築年月、専有面積、売り主を確認します。

 

築年月：1982（昭和57）年1月1日以後に建築された住宅かどうかを判断する目安になります。

 

専有面積：壁芯面積か内法面積かを確認し、最終的には登記事項証明書の面積を見ます。

 

売り主：売り主が個人か宅地建物取り引き業者かを確認します。宅地建物取り引き業者が一定のリフォームを行って販売する買い取り再販住宅は、一般的な中古住宅と制度上の扱いが異なる場合があります。単に「リノベーション済み」と書かれているだけで、買い取り再販住宅に該当するとは限りません。

手順2 広告の省エネ表示を正式な住宅区分へ置き換える

広告に「ZEH」「省エネ」「高断熱」「BELS取得」などと記載されていたら、住宅ローン減税ではどの区分に該当するのかを仲介会社へ確認しましょう。

 

「住宅ローン減税対象」と書かれていても、13年控除を受けられることや、借り入れ限度額が3,500万円になることまで保証しているとは限りません。認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅、その他の住宅のどれに該当するのか、具体的に質問しましょう。

手順3 対象住戸の証明書を確認する

物件が13年控除の対象になるか確認するには、購入する住戸に対応した証明書が必要です。書類がある場合は、契約前に写しを見せてもらい、マンション名・住戸番号、住宅性能の区分、2つの等級、評価・調査の時期を確認します。

 

仲介会社には、次のように聞いてみましょう。

 

「この住戸は、住宅ローン減税では認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅、その他の住宅のどれに該当しますか。確定申告に使える住宅省エネルギー性能証明書、または建設住宅性能評価書はありますか」

 

マンション全体の資料ではなく、購入する住戸の申告に使える書類かを確認することが重要です。建設住宅性能評価書を使う場合は、2つの等級が記載されているかも確認してください。

手順4 証明書がない場合は取得可否と費用を確認する

証明書が用意されていない場合は、新たに取得できるか仲介会社へ確認します。

 

「現時点で証明書がないとのことですが、住宅省エネルギー性能証明書を取得できる見込みはありますか。取得する場合の手続きや費用、受け取れる時期も教えてください」

 

併せて、必要な資料が残っているか、誰が取得を依頼するのか、費用を誰が負担するのかを確認しましょう。仲介会社を介さずに購入する場合は、売り主会社へ確認します。取得に時間がかかることもあるため、売買契約前の早い段階で相談することが大切です。

減税額だけで中古マンションを選ばないための資金計画

住宅ローン減税は購入後の負担を軽減できる制度ですが、減税額だけで物件を選ぶと、総支出が増える可能性があります。

住宅性能別に実際の控除見込み額を比較する

住宅性能の違いで、結局手元に残るお金がどのくらい変わるのかを見てみましょう。

 

4,000万円を35年返済、固定金利年1.5％、元利均等返済で借り入れ、所得税と住民税から計算上の控除額を全額控除できると仮定します。

 

この場合の概算は次のとおりです。

住宅区分	借り入れ限度額	控除期間	控除見込み額の概算
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年	約297万円
省エネ基準適合住宅	2,000万円	13年	約182万円
その他の住宅	2,000万円	10年	約140万円

 

同じ価格・同じ借り入れ条件でも、住宅性能区分によって控除見込み額に差が生じます。今回の例では、ZEH水準省エネ住宅と省エネ基準適合住宅で約115万円の差額があります。

 

ただし、これは制度の違いを示すモデルケースであり、実際の相談事例ではありません。金利、返済方法、入居時期、住宅の取得対価、所得税・住民税額などによって結果は変わるので、あくまで参考程度に確認してください。

13年分の最大額を購入予算へ先に組み込まない

住宅ローン残高は返済に伴って減少します。また、転職、育児休業、独立などで所得や納税額が変われば、実際に控除できる金額も変わります。

 

借り入れ限度額3,500万円に0.7％と13年を掛けると、最大控除額は318万5,000円です。しかし、すべての購入者がこの金額を控除できるわけではありません。

 

住宅ローン減税を頭金と同じように扱い、購入予算を増やすのは避けましょう。減税を受けられない年があっても返済を続けられる予算を組むことが大切です。

家計から住宅購入予算を試算する

購入価格差と証明書取得費用を含めて判断する

省エネ性能の高い中古マンションは、その他の住宅より購入価格が高い場合があります。証明書が用意されていなければ、発行に必要な調査費用がかかる可能性もあります。

 

物件を比較するときは、住宅ローン減税の差だけでなく、次の費用も含めて検討しましょう。

• 購入価格
• 証明書の発行費用
• 住宅ローンの利息
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 将来のリフォーム費用

省エネ住宅による減税額よりも、購入価格や維持費の差が大きい場合もあります。

中古マンションの住宅ローン減税に関するよくある質問

2026（令和8）年以降の住宅ローン減税では、住宅性能や床面積、証明書の有無によって、控除期間や借り入れ限度額が変わります。ここでは、中古マンションの購入を検討する際に迷いやすい5つの疑問について、制度上の注意点を整理します。

Q1.2026（令和8）年以降はすべての中古マンションで13年控除を受けられますか？

A1.いいえ。13年控除の対象は、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、所定の性能・書類要件を満たす中古住宅です。その他の住宅は原則10年です。

Q2.広告に「ZEH水準」と書かれていれば証明書は不要ですか？

A2.いいえ。広告表示だけでは申告できません。購入する住戸に対応した住宅省エネルギー性能証明書や、必要な等級が記載された建設住宅性能評価書などを確認してください。

Q3.BELS評価書を住宅ローン減税の申告に使えますか？

A3.BELS評価書を、そのまま住宅ローン減税の性能証明書として使用することはできません。ただし、BELSの評価内容を参考にして、住宅省エネルギー性能証明書を発行できる可能性があります。建築士や登録住宅性能評価機関などへ相談してください。

Q4.購入後に省エネ性能証明書を取得しても間に合いますか？

A4.原則として、取得日前2年以内または取得日から6ヶ月以内に評価・調査が終了していれば、申告に間に合う可能性があります。経過措置の対象になる場合もありますが、購入後の取得を前提にせず、契約前に発行の可否と期限を確認しましょう。

Q5.40m2（平米）台の中古マンションでも13年控除を利用できますか？

A5.登記簿面積40m2以上で、所得、住宅性能、入居時期などの要件を満たせば利用できる可能性があります。ただし、子育て世帯・若者夫婦世帯の借り入れ限度額上乗せには50m2以上必要です。

13年控除は住宅性能と証明書を契約前に確認しよう

2026～2030（令和12）年に入居する中古住宅のうち、省エネ基準適合住宅以上の性能を備え、必要書類を用意できる住宅は、住宅ローン減税の控除期間が13年になります。その他の中古住宅は原則10年です。

 

借り入れ限度額は住宅性能や世帯条件によって異なり、広告の「ZEH」「省エネ」といった表示だけでは適用区分を判断できません。

 

購入する住戸の正式な証明書を契約前に確認しましょう。また、減税額を先取りして予算を増やさず、管理費や修繕積立金なども含めて、無理なく返済できる資金計画を立てることが大切です。不明点は、売買契約前の早い段階で、仲介会社、建築士、税務署などへ確認しましょう。