「専任媒介契約を結んで売却活動をしているけれど、なかなか内覧の予定が入らない」 「担当者からの連絡が遅く、不信感が募っている」
このように、現在依頼している不動産会社との関係に悩み、契約の解除を検討されている方もいらっしゃるかもしれません。
結論からお伝えすると、専任媒介契約は、契約期間中であっても解除することは可能です。しかし、解除の理由やタイミングによっては、不動産会社から「違約金」や「広告費などの実費」を請求されるリスクがあるため注意が必要です。
この記事では、専任媒介契約をスムーズに解除できるケースと費用が発生してしまうケースの違い、トラブルを避けるための具体的な手続きの流れについて解説します。今の状況を打開し、納得のいく売却活動を再スタートさせるためにお役立てください。
この記事で分かること
- 専任媒介契約を解除できるケースと発生する費用の違い
- 不動産会社の落ち度による「違約金なし」の即時解除条件
- 納得のいく売却を再スタートさせるための具体的な手順と代替案
もくじ
専任媒介契約とは？3つの媒介契約の違いをおさらい
解除の手続きについて考える前に、まずは現在結んでいる専任媒介契約の特徴と、法的な拘束力を整理しておきましょう。
不動産会社に売却を依頼する媒介契約には3つの種類がありますが、その中でも専任媒介契約は「1社の不動産会社にだけ任せる」という契約です。この契約を結んでいる間は、ほかの不動産会社に同時進行で売却を依頼することは禁じられています。
そのため、今の会社では売れそうにないから他社にも頼みたいと考える場合、まずは現在の専任媒介契約を解除するか、契約期間が終了するのを待つ必要があります。
【比較表】専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い
3つの媒介契約は、それぞれ活動のルールや不動産会社の義務に違いがあります。
特に契約期間や解除のしやすさに関わるポイントを比較してみましょう。
| 項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 上限なし（行政指導では3ヶ月以内） |
| 他社への依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 | 不可（自分で買主を見つけても仲介を通す必要あり） | 可（自分で見つけた買主とは直接取引可能） | 可 |
| レインズ※への登録義務 | 契約から5日以内 | 契約から7日以内 | 義務なし |
| 売主への報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
※レインズ：不動産会社だけが見られる物件情報共有システムのこと
このように、専任媒介（および専属専任媒介）は、不動産会社に対してレインズへの登録や定期的な報告といった義務を課す代わりに、売主側も他社には依頼できないという拘束を受ける仕組みになっています。
手厚いサポートが期待できる半面、解除のハードルは一般媒介よりも高くなる点に注意しましょう。
専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い
専任媒介契約は期間中でも解除できる？ 契約解除3つのパターン
契約期間中は専任媒介契約を絶対に解除できないと思われがちですが、正当な理由があれば、期間中であっても解除すること自体は可能とされています。
つまり、重要なのは「どのような理由で解除するのか」です。解除の理由が、不動産会社の義務違反によるものなのか、それとも売主都合によるものなのかによって、法的扱いや違約金の有無、解除の手順が大きく異なります。
ここでは、契約解除となる3つのパターンを見ていきましょう。
【標準媒介契約約款（国交省告示）の解除規程】
・不動産会社が義務を履行しない場合には依頼者は相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合には解除することができる
・不動産会社が次のいずれかに該当する場合、依頼者は契約を解除することができる
①誠実に業務を遂行しなかったとき
②媒介契約については重要な事項を告げなかったとき
③不正な行為をしたとき
契約期間満了による終了（更新しない）
最もリスクがなく、スムーズに契約を終わらせる方法は、契約期間を満了させることです。専任媒介契約の有効期間は、最長3ヶ月と定められています。
多くの契約書でも3ヶ月と設定されており、原則として売主からの更新の申し出がない限り、期間満了をもって契約は終了します。
もし契約期間満了の時期が近いのであれば、更新しない旨を担当者に伝えるだけで、違約金などの金銭トラブルを心配することなく、契約を終わらせることができます。その後は自由にほかの不動産会社と契約を結ぶことが可能です。
不動産会社に落ち度がある場合の解除（即時解除）
専任媒介の契約期間がまだ多く残っている場合でも、不動産会社側に明らかな契約違反（債務不履行）がある場合は、違約金なしで即時に解除することができる可能性があります。
具体的には以下のようなケースが該当します。
- 指定流通機構（レインズ）への登録義務（契約から7日以内）を果たしていない
- 2週間に1回以上の業務報告が行われない
- 宅地建物取引業法に違反する行為があった
これらの義務違反がある場合、売主は不動産会社に対して、義務を履行するように期間を定めて催告し、それでも改善されなければ契約を解除することができます（場合によっては催告なしで解除できることもあります）。まずは報告書の履歴などを確認してみましょう。
また、虚偽の報告も重大な解除事由になり得ます。たとえば、実際には問合せが来ているのに、「問合せはない」と嘘をついて物件を囲い込んでいる場合や、値下げさせるために相場が下がったなどと事実と異なる説明をした場合などです。
立証するのは簡単ではありませんが、メールのやり取りやレインズの登録状況などの証拠を集めることで、正当な理由として主張できる場合があります。
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売主の都合による解除（中途解約）
不動産会社はしっかりと義務を果たしているものの、「なんとなく担当者と相性が合わない」「売却自体をやめたい」「知り合いの不動産会社に変えたい」といった理由で解除する場合です。これらの場合は、売主都合による解除（任意解約）に分類されます。
解除自体は可能ですが、不動産会社には落ち度がないため、契約内容によっては契約解除に伴う損害賠償（それまでにかかった広告費などの実費）や、違約金を請求される可能性があります。
ただし、やむを得ない事情がある場合は、話し合いによって柔軟な対応がとられることもあります。
たとえば、転勤が中止になって売却の必要がなくなった、病気や離婚などの事情で売却活動を継続できなくなった、といったケースです。
このような不可抗力に近い理由であれば、法的に必ずしも免責されるわけではありませんが、不動産会社側も無理に費用を請求せず、合意解除に応じることが一般的です。自己都合といっても事情はさまざまなため、まずは正直に事情を説明し、誠実に相談することがトラブル回避の第一歩となります。
特に専任媒介契約では、不動産会社が広告宣伝費をかけて販売活動を行うため、自己都合による安易な解除は金銭的な負担が生じやすいことに注意しなければなりません。
「どのような理由で解除するのか」によって、法的扱いや違約金の有無、解除の手順が大きく異なります
専任媒介契約の解除で違約金・費用が発生するケース
契約期間の途中で専任媒介契約を解除する場合、最も気になるのが費用のことではないでしょうか。
国土交通省が定める「標準媒介契約約款」では、契約解除に伴う金銭的な負担について、大きく分けて違約金と履行に要した費用の償還（実費）の2つの考え方が示されています。
どのようなケースでどちらが請求されるのか、その違いを正しく理解しておくことは、トラブルを避けるために非常に重要です。
ここでは、支払わなければならない可能性がある費用について具体的に解説します。
【要注意】違約金が請求される具体的なケース
違約金とは、契約違反があった場合に支払うペナルティです。売主が、主に以下の2つのような、媒介契約で定められた専任性に反する行為を行った場合に請求される可能性があります。
• 専任媒介契約の期間中に、ほかの不動産会社に媒介を依頼して売買契約を結んだ場合
• 不動産会社が紹介した購入検討者と、その不動産会社を通さずに直接売買契約を結んだ場合（契約終了後2年以内などの一定期間を含む）
このようなケースでは、不動産会社は約定報酬額（仲介手数料相当額）を上限※として、違約金を請求することができます。
※仲介手数料の上限額：物件価格が400万円を超える場合、以下の速算式で算出されます。
売却価格×3％＋6万円＋消費税
広告費などの実費を請求されるケース
売主の都合で契約を中途解除する場合、違約金そのものは発生しませんが、それまでにかかった活動費用の支払いを求められることがあります。これは、不動産会社が契約を履行するために要した費用（実費）の償還請求と呼ばれるものです。
具体的には以下のような費用が含まれます。
- チラシの印刷代や配布費用
- インターネット広告の掲載料
- 現地看板の設置費用 など
ただし、請求できるのはあくまで「契約の履行に要した費用」の実費に限られます。また、標準媒介契約約款では、償還請求の上限額は約定報酬額（仲介手数料相当額）の範囲内とされています。
契約書に「広告費は実費請求する」といった特約があるかどうかも確認しておきましょう。
売主都合により中途解除する場合は、チラシの印刷代インターネット広告の掲載料などの実費を請求される可能性があります
専任媒介契約を解除する際の流れと伝え方
解除を決断しても、どのように切り出せばよいのか迷ってしまう方は多いでしょう。感情的なトラブルを避け、スムーズに手続きを進めるための具体的なステップをご紹介します。
まずは契約書の内容を確認する
不動産会社に連絡する前に、まずは手元にある媒介契約書を読み返してください。 確認すべきポイントは以下の3点です。
- 契約の有効期間：正確にはいつ契約が満了するのか
- 解除に関する条項：中途解除する場合の条件や、通知方法（書面が必要かなど）がどのように記載されているか
- 違約金・費用の負担：解除時にどのような費用が発生する可能性があるか
契約内容を正確に把握しておくことで、担当者と話す際も落ち着いて対応することができます。
担当者に解除の意思を伝える（電話・メール）
解除の意思が固まったら、担当者に連絡を入れます。電話で伝えるのが一般的ですが、「言った・言わない」のトラブルを防ぐため、メールや書面でも記録を残すことをおすすめします。
「熱心に活動していただきましたが、今回は契約を終了させていただきます」「相性の問題もあり、他社への切り替えを検討しています」など、これまでの活動への感謝を添えつつ、明確に伝えることが大切です。
解約通知書を送付する
電話やメールだけでなく、解約通知書を作成して送付すると、より確実で法的な証拠能力も高まります。ここでいう「解約通知書」とは、媒介契約を解除または更新しない意思を記載した書面を指します。
特に解除の理由が不動産会社の義務違反（レインズ未登録など）である場合や、担当者との関係がこじれている場合は、郵便局が内容を証明してくれる内容証明郵便を利用するのが安心です。
【解約通知書に記載する主な項目】
- 書面の日付
- 媒介契約締結日
- 売主の住所・氏名（捺印）
- 対象となる物件名・住所・所有者名
- 契約を解除する旨の意思表示
なぜ解除したい？ よくある理由と解除以外の対処法
専任媒介契約を解除したいと考える背景には、多くの場合、売却活動への不満があるはずです。 しかし、不満の原因次第では、必ずしも契約解除が最善の解決策とは限りません。
場合によっては、担当者と話し合って戦略を修正したり、担当者を変更してもらったりするほうが、ゼロから新たに会社探しをするよりも早く売却できることもあります。
ここでは、よくある解除理由別に、契約解除以外の対処法がないか一度立ち止まって考えてみましょう。
なかなか売れない・内覧が入らない場合
「3ヶ月経つのに全然売れない」「内覧の予約すら入らない」という場合、その原因は不動産会社の努力不足だけでなく、販売戦略のズレにあることも考えられます。
【対処法】
まずは担当者に「なぜ反応がないのか」を分析してもらいましょう。
「売出し価格が相場より高い」のであれば価格改定が必要であり、「広告の魅力不足」であれば、掲載写真の撮り直しやアピール文の修正を依頼することで状況が好転するケースも多々あります。
解除を決める前に、一度戦略の練り直しを相談してみる価値はあります。
特に、写真のクオリティは反響に直結します。現在掲載されている写真が暗かったり、生活感が出すぎていたりする場合は、「プロのカメラマンに撮影してもらうことはできないか」「天気の良い日にもう一度撮り直してほしい」と具体的な要望を出してみましょう。
誠実な会社であれば、こうした前向きな提案には快く応じてくれるでしょう。反対に、こうした改善提案を拒絶するようであれば、その時こそ解除を検討すべきタイミングといえます。
また、「価格の見直し」といっても、単に値下げすればよいわけではありません。まずは一般的な不動産ポータルサイトを使って、ご自身で近隣の物件（同じエリア・似た広さ・築年数）がいくらで売り出されているか検索してみてください。
条件が似た物件よりも価格が大幅に高い場合、それが売れない原因かもしれません。担当者に「なぜこの価格設定なのか」を確認してみましょう。
その答えが曖昧なものであれば、市場分析ができていない可能性があります。
LIFULL HOME'Sでも周辺の売出し価格や相場情報を手軽にチェックできますので、ぜひ活用してみてください。
地図上で物件の参考価格が確認できる
LIFULL HOME'Sプライスマップ
担当者からの連絡が少ない・不信感がある場合
「約束していた報告が来ない」「質問への回答が遅い」といったルーズな対応は、不信感の大きな原因です。しかし、これは会社全体の問題ではなく、その担当者の忙しさや性格に問題があるだけかもしれません。
【対処法】
いきなり契約を解除する前に、営業所の責任者に相談し、担当者の変更を申し出てみるのも一つの手です。
大手や実績のある会社であれば、担当者が代わるだけで驚くほど対応が良くなることもあります。相性の合わない担当者を変えるだけで解決するならば、時間的なロスも防げます。
囲い込みの疑いがある場合
「囲い込み」とは、不動産会社が自社で買主を見つけて両手仲介（売主・買主双方から手数料をもらうこと）をするために、他社からの問合せを故意に断る行為です。 「レインズには登録されているはずなのに、他社経由の内覧希望がまったく入らない」といった場合は、この囲い込みが疑われます。
【対処法】
物件がレインズ上で正しく募集中になっているか、登録証明書を確認しましょう。
不信感が拭えず、囲い込みの確証が得られそうな場合は、誠実義務違反として解除の正当な理由となります。
売却を依頼している物件がホームページやポータルサイトなどでどのような写真で掲載されているか、また、近隣の似た条件の物件がいくらで売り出されているか検索してみてると参考になるでしょう
専任媒介契約解除後にとるべきアクション
現状の打開が難しく、専任媒介契約を解除することになった場合、重要なのは次の不動産会社選びで失敗しないことです。
納得のいく売却を実現するためにとるべきアクションをご紹介します。
媒介契約の種類を見直す（一般媒介への切り替え）
「1社だけに任せていたら、また同じように放置されるのではないか」という不安がある方は、契約形態を専任媒介から一般媒介契約に切り替えることを検討してみましょう。一般媒介であれば、同時に複数の不動産会社に売却活動を依頼できます。
人気エリアなどの物件であれば、複数社が競い合って販売活動を行うため、早期売却につながる可能性もあります。大切なのは、自分の物件や性格に合った契約スタイルを選び直すことです。
ただし、一般媒介にもデメリットはあります。
複数社が関わるため、情報の交通整理が大変になる可能性や、どの会社も他社で決まるかもしれないと考えて高額な広告費をかけた宣伝活動をしてくれなくなる可能性があります。
「自分の物件は人気エリアにあるか？」「複数の会社とやり取りする時間が自分にあるか？」を自問自答し、YESであれば一般媒介への切り替えが有効な戦略となります。
一般媒介への切り替え。「明示型」か「非明示型」か
なお、一般媒介に切り替える際は、「明示型」と「非明示型」があることも知っておくと便利です。
明示型は、ほかにどの不動産会社に依頼しているかを各社に正直に伝える方法です。各社に競争心が生まれることで、より熱心な営業活動が期待できます。
一方で、非明示型は依頼している会社名を伏せる方法です。
不動産会社同士の過度な牽制や、「他社が安く出すなら当社は引く」といった駆け引きを防ぎ、各社に目の前の販売活動だけに集中してもらえるのがメリットです。ただし、人気のないエリアなどで非明示型にすると、他社の動きがわからず、どの会社もほかで決まるだろうと思い、意欲をなくしてしまうリスクがあります。
物件の特性に合わせて、どのように依頼するかを戦略的に決めていくとよいでしょう。
複数の不動産会社を比較し、媒介契約の種類の見直しを検討してもよいでしょう
複数の不動産会社に査定依頼をして比較する
新しいパートナーを探す際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討を行いましょう。
前回の経験から、「査定価格の高さ」だけで選ぶリスクは理解されているかと思います。今回は、価格だけでなく「販売戦略の具体性」や「担当者のレスポンスの速さ」「誠実さ」を重視して比較してください。
3～5社程度から話を聞くことで、適正な相場観や自分と波長の合う担当者が見えてくるはずです。
面談や査定時には、以下の質問を担当者にぶつけてみることをおすすめします。
- このエリアでの直近の売却実績には、具体的にどのようなものがありますか？
- 私の物件のターゲット層は具体的にどんな人で、その人たちにどうやってアプローチしますか？
- もし1ヶ月経っても反響がなかった場合、どのような対策をとってくれますか？
質問に対して、具体的なデータや戦略を示して即答できる担当者は信頼できます。
反対に、「とりあえずポータルサイトに載せます」「頑張ります」といった精神論しか出てこない場合は、また同じ失敗を繰り返すリスクがあります。
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専任媒介契約の解除に関するよくある質問（FAQ）
最後に、専任媒介契約の解除に関して、売主様からよく寄せられる疑問にお答えします。
Q1. 解除したら違約金はいつ払うのですか？
- 違約金や実費請求が発生する場合、その支払い時期は不動産会社との話し合いによって決まります。
一般的には、解除の合意書を取り交わすタイミング、または不動産会社からの請求書に記載された期日までに支払うケースが多いです。
後々のトラブルを防ぐためにも、金額だけでなく「いつまでに振り込む必要があるか」もしっかり確認し、書面に残しておくようにしましょう。
Q2. 媒介契約はクーリングオフできますか？
- 原則としてはクーリングオフの対象にはなりませんが、訪問販売等に該当する場合、不動産売却の媒介契約にも例外的にクーリングオフ制度が適用されます。
適用される条件は、契約を締結した場所が不動産会社の事務所以外（喫茶店や自宅など）であり、かつ契約書面を受け取ってから「8日以内」である場合です。
ただし、売主から申し出て自宅で契約した場合や、自ら不動産会社の事務所に出向いて契約した場合は適用されないためご注意ください。
Q3. 3ヶ月経過したら自動更新されますか？
- いいえ、専任媒介契約が自動的に更新されることはありません。法律および標準約款により、専任媒介契約の有効期間は3ヶ月以内と決まっており、更新するためには売主からの書面による申し出（更新の依頼）が必要です。
したがって、売主が何もしなければ、契約期間の満了をもって契約は自然に終了します。「気づいたら勝手に更新されていた」ということは原則としてあり得ません。
ただし、契約書に特約として「申し出がない限り自動更新する」といった条項が含まれているケースがごく稀にあると報告されています。
このような特約は、本来は標準約款の趣旨に反するため無効を主張できる可能性が高いですが、トラブルの元になります。念のため、契約書の特約事項欄もしっかり確認しておきましょう。
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まとめ
専任媒介契約は契約期間中であっても解除すること自体は可能ですが、解除理由によっては違約金や実費が発生するリスクがあります。今の不満が「担当者の変更」や「販売戦略の見直し」で解決できないか、まずは冷静に検討してみましょう。
それでも解除を選択する場合は、次こそ信頼できるパートナーを見つけることが売却成功への近道です。
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記事執筆
富野雄（とみの ゆう）
宅地建物取引士
2級ファイナンシャルプランニング技能士
不動産領域を専門としたライターとして活動しています。
15年以上、建物管理に携わった現場経験を活かし、オウンドメディア企画や記事制作、SNS運用を通じて「現場感覚＋言葉」で情報発信を行ってきました。
投資家目線や生活者目線で、専門情報を必要な人に、必要な形で届けることを得意としています。
記事監修
寺林 智栄（てらばやし ともえ）
弁護士 札幌弁護士会所属弁護士。
札幌弁護士会所属。２００７年弁護士登録。２０２５年１２月にてらばやし法律事務所を設立。２０１３年頃よりネット上で法律記事の執筆や監修を開始。執筆・監修記事がYahoo!トピックスで複数回１位を獲得した経験あり。多様な法律問題を一般の方が正しく理解できるようわかりやすく解説することを信条としています。
