違法建築物件であっても、法律上は売却自体が禁止されているわけではありません。
ただし、建築基準法に適合していない建物は金融機関の担保評価が低く、住宅ローンが利用できないケースが多いため、一般の買主に検討してもらいづらい傾向があります。
また、違法建築は告知義務の対象となり、知らなかった場合でも契約不適合責任を問われる可能性があります。さらに、違反内容によっては是正指導や取り壊し命令の対象となるケースもあり、売却時には通常の不動産よりも慎重な対応が求められます。
この記事では、違法建築の基本的な定義から売却方法や注意点までを整理して解説します。
もくじ
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違法建築とは？主な特徴
違法建築とは、現在の建築基準法や都市計画法、自治体の条例などに違反している建物を指します。安全性や周辺環境を守るためのルールに適合していない状態であり、売却や活用時に制約が生じやすいのが特徴です。
違法建築にあたる項目は、主に以下のような場合が考えられます。
- 建ぺい率・容積率オーバー（敷地に対して建物が大きすぎる）
- 高さ制限や斜線制限違反（日照や通風を妨げる可能性がある）
- 接道義務違反（幅4m以上の道路に2m以上接していない）
- 用途地域や条例などのガイドライン違反
- 無許可の増改築や構造変更
- 未登記や検査済証がない建物 など
これらは新築時の設計・施工段階だけでなく、増改築によって基準を超えてしまうケースでも発生します。違反内容によっては是正指導や取り壊し命令の対象となる可能性があり、売却時には通常の物件以上に慎重な対応が求められます。
ここでは、違法建築について以下の3つのポイントを見ていきましょう。
- 違法建築が生まれる理由
- 違法建築かどうかを調べる方法
- 既存不適格物件との違い
違法建築が生まれる理由
違法建築が生まれる理由は、大きく以下の2つに分かれます。
- 当初から法令に適合していないケース
- 後から基準を外れてしまうケース
まず、設計・施工段階で建築基準法などに適合していないまま建築された場合が考えられます。本来、建物は設計時の建築確認と、完成後の完了検査によって適法性が確認されますが、これらの手続きを経ていない、あるいは基準を満たしていないまま建てられたことで違法建築となるケースがあります。これまで完了検査が十分に行われていなかった時期もあり、結果として違法状態のまま流通している建物も見られます。
次に、新築時は適法であっても、その後の増改築によって違法となるケースもあります。たとえば、建ぺい率や容積率を超える増築や、無許可での構造変更などです。増築面積が10㎡未満の場合などは確認申請が不要となるケースもあり、気付かないまま基準を超えてしまい、違法建築と知らなかったまま所有しているパターンもあります。
違法建築かどうかを調べる方法
違法建築かどうかは、複数の方法を組み合わせて確認することが重要です。主な確認方法は以下のとおりです。
- 確認済証・検査済証の有無を確認する
- 建築確認台帳記載事項証明を確認する
- 登記簿と現況（階数・面積など）を照合する
- 設計図と現況を比較し、増改築の有無を確認する
- 建ぺい率・容積率・接道状況など法的基準を確認する
- 増改築時の申請履歴や登記の有無を確認する
- 自治体の建築指導課に相談する
- 建築士や不動産会社に調査を依頼する など
新築時の適法性だけでなく、その後の増改築による違反の有無も把握できます。特に、相続などで取得した物件は違法建築と知らなかったケースも多いため、早めに状況を確認しましょう。
既存不適格物件との違い
違法建築と混同されやすいものに既存不適格物件がありますが、両者は明確に異なります。
違法建築は建築時点から法令に違反している建物、既存不適格は建築当時は適法だったものの、その後の法改正により現行基準に適合しなくなった建物です。
既存不適格物件は建築基準法第3条第2項により、法改正時点で既に存在していた建物については新基準を直ちに適用しないとされており、原則としてそのまま使用することが認められています。たとえば、耐震基準や建ぺい率・用途地域の変更などによって、現在の基準を満たさなくなった建物が該当します。
一方、違法建築は建築基準法に違反している状態であり、是正指導の対象となるほか、建築基準法第9条に基づき使用制限や取り壊し命令が行われる可能性があります。売却や活用の可否にも影響するため、両者の違いを正しく理解しておきましょう。
違法建築物件は売却できる？主な方法
違法建築物件でも、売却が禁止されているわけではありません。ただし、建築基準法に適合していない建物は住宅ローンが利用できないケースが多く、購入できる人が限られるため、一般的な物件と比べて買主が見つかりにくい傾向があります。そのため、売却方法や進め方を誤ると長期間売れ残る可能性もある点に注意が必要です。
ここでは、違法建築物件の主な売却方法として、以下の3つを紹介します。
- 現状のまま「買取」で売却する
- 是正措置をしてから「仲介」で売却する
- 更地にしてから売却する
| 売却方法 | 主なメリット | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 買取（現状のまま） | 早期売却が実現しやすい | 売却価格が相場の6〜8割程度になりやすい |
| 仲介（是正措置後） | 住宅ローン利用の買主も対象になる | 是正工事の費用・時間がかかる |
| 更地にして売却 | 違法状態を根本的に解消できる | 解体費用と固定資産税増加に注意が必要 |
現状のまま「買取」で売却する
違法建築物件を現状のまま売却する方法として、不動産会社に直接売却する「買取」があります。
一般の買主は、違法建築では住宅ローンが利用できないことや、将来的に取り壊し命令のリスクがある点から購入を避ける傾向があります。一方、買取であれば不動産会社が再販を前提に取得するため、現状のままでも売却できるケースが少なくありません。
ただし、買取価格は市場相場の6割〜8割程度に下がるのが一般的であるほか、違法建築を理由に大幅な減額提示を受けることもあるため、複数社に査定を依頼し比較検討することが重要になります。早期売却を優先したい場合、スピードと価格のバランスを踏まえて判断しましょう。
是正措置をしてから「仲介」で売却する
違法状態を解消したうえで、不動産会社の仲介により売却する方法もあります。具体的な是正措置は、主に以下のとおりです。
- 建ぺい率・容積率を超過している部分の取り壊し
- 公道にはみ出した部分の解消
- セットバックによる接道義務の確保 など
違反内容を解消し適法と認められれば金融機関の評価も改善し、住宅ローンを利用できる買主も対象となるため、売却の間口が広がります。
ただし、是正には工事費用や時間がかかるほか、すべての違反を解消できるとは限りません。まずは行政の指導内容を確認し、建築士や弁護士などの専門家と連携しながら是正計画を立て、そのうえで仲介による売却を進めることが重要です。
更地にしてから売却する
違法建築の原因が建物部分にある場合は、建物を取り壊して更地として売却する方法もあります。違法の状態を根本的に解消でき、土地売却として進められるのが大きな特徴です。
建ぺい率や容積率オーバー、斜線制限違反、無許可増築などは建物を解体することで解消できるため、適法な土地として通常の売買が可能になります。結果として、住宅用地としての需要が見込める場合は買主の幅が広がり、売却しやすくなるでしょう。
一方、解体費用が発生するほか、更地にすると固定資産税の軽減措置が外れる点に注意が必要です。また、接道義務を満たしていない土地などは、解体後も再建築不可となる可能性があります。取り壊しは後戻りできないので、条件を確認したうえで慎重に判断することが重要です。
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相続物件が違法建築だとどうなる？売却前のチェックポイント
相続した物件が違法建築の場合、売却や管理に影響が出る可能性があります。特に、知らなかったケースでも責任が発生するため、事前にポイントを押さえておくことが重要です。
- 相続しただけでも是正義務は発生する？
- 違法建築と知らなかった場合でも告知義務は発生する？
- 資産価値がないなら相続放棄すべき？
相続しただけでも是正義務は発生する？
相続によって違法建築物件を取得した場合でも、違反状態の是正義務は新たな所有者に引き継がれます。建物の違法状態は所有者個人ではなく物件自体に紐づくため、前の所有者が原因であっても責任を回避できないからです。
たとえば、近隣から違法建築として通報されたことをきっかけに行政の調査が入ると、まずは是正指導を受けるケースが一般的です。その後も改善が見られない場合には、建築基準法第9条に基づき、使用制限や取り壊し命令といった措置が取られる可能性もあります。
また、違反状態を解消するためには増築部分の撤去や建物の一部解体など、多額の費用が発生することもあるため、相続後は早めに物件の状況を確認し、建築士や不動産会社などの専門家に相談しましょう。
違法建築と知らなかった場合でも告知義務は発生する？
違法建築と知らなかった場合でも、売却時には告知義務が発生する可能性があります。
不動産取引において、建物の法令適合性や検査済証の有無などは買主の判断に大きく影響する重要事項とされ、実際の判例でも建築確認申請がされていない可能性や検査済証がない点については、重要事項として説明すべき内容と判断されています。
問題となるのは、違法かどうかを知らなかったかではなく、リスクを含めて適切に説明していたかです。たとえば、違法建築である事実を把握せずに売却し、後から発覚した場合、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償に発展する可能性があります。
こうしたトラブルを防ぐためにも、事前調査と正確な情報開示を徹底することが重要です。
※参考：売主及び媒介業者が違法建築の説明をしなかった義務違反による買主の損害賠償請求が棄却された事例｜一般財団法人 不動産適正取引推進機構
資産価値がないなら相続放棄すべき？
違法建築で資産価値が低い場合は相続放棄も選択肢の1つです。ただし、「価値が低い＝放棄すべき」と単純に判断するのではなく、将来の負担や活用可能性まで含めて検討することが重要です。
違法建築物件は、是正工事や取り壊しに費用がかかる可能性があり、状況によっては固定資産税の負担だけが続くケースもあります。賃貸住宅としての活用が難しかったり、行政からの指導や是正命令のリスクを抱えたりする点も無視できません。これらの負担が相続財産の価値を上回る場合、相続放棄を検討する余地があります。
一方、立地によっては建物を解体して更地として売却できるケースもあり、必ずしも無価値とは限りません。相続放棄をすると、預貯金などのプラスの財産も含めて一切相続できなくなるほか、相続開始を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要がある点にも注意が必要です（民法第915条）。
相続放棄を選ぶかどうかは、費用負担・資産状況・活用可能性を総合的に判断し、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しながら慎重に決めることが大切です。
違法建築物件を売却するときの注意点
違法建築物件を売却する際は、通常の不動産売却とは異なるリスクに注意が必要です。特に資金調達や契約面で制約が多いため、事前にポイントを把握しておきましょう。
- 住宅ローンを組めない可能性が高い
- 買主に対する告知義務が発生する
- 再建築不可物件の場合は建て替え・増改築できない
住宅ローンを組めない可能性が高い
違法建築物件は住宅ローンを利用できない可能性が高く、売却の難易度が大きく上がります。金融機関は審査の際に建築基準法への適合性を重視するため、違法状態の建物は担保として評価されにくく、融資対象外となるケースが多いためです。
不動産購入では多くの買主が住宅ローンを利用するため、融資が受けられない物件は検討対象から外されやすくなります。その結果、現金で購入できる投資家や一部の事業者に限られ、売却価格の下落や売却期間の長期化につながる可能性があります。
また、違法状態が放置されていると将来的に是正指導のリスクがある点も敬遠される要因です。売却を進める際は、こうした背景を踏まえたうえで価格設定や販売戦略を検討する必要があります。
買主に対する告知義務が発生する
違法建築物件を売却する際は、違法状態や法令適合性に関する情報を具体的かつ正確に買主へ伝える必要があります。単に「違法の可能性がある」と伝えるだけでなく、どの部分が問題なのか、検査済証の有無や増改築の状況なども含めて説明することが重要です。
特に実務上は、重要事項説明書への記載内容や説明の範囲がトラブルの有無を左右します。説明が不十分な場合は契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償につながる可能性も少なくありません。
そのため、売却前には建物の状況を調査し、不動産会社や専門家と連携しながら説明すべき内容を整理しておきましょう。曖昧なまま進めるのではなく、書面と口頭の両面で適切に情報開示を行うことで、トラブルを防ぐことにつながります。
再建築不可物件の場合は建て替え・増改築できない
違法建築物件を売却する際は、再建築不可物件に該当していないかを確認することが重要です。再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていない土地のことを指します。
再建築不可物件に該当している場合、建物を取り壊すと新たに建築することは難しく、建て替えや大規模な増改築も認められません。そのため、更地にしても住宅用地として活用できず、買主のニーズが大きく制限されてしまうでしょう。
既存の建物についてはリフォームできるケースもありますが、活用方法が限られる点に変わりはありません。売却時には再建築の可否によって価格や売却方法が大きく変わるため、事前に条件を確認し、不動産会社と相談しながら進めましょう。
違法建築物件に関するよくある質問
ここでは、違法建築物件に関するよくある質問を紹介します。
違法建築物件を通報されたらどうなる？
違法建築物件が通報されると、まず自治体（特定行政庁）による現地調査が行われ、違反の有無が確認されます。違法と判断された場合は、建築基準法第9条に基づき、工事の中止や是正（改修・解体など）を求める行政指導や命令が出される可能性があります。
通報の多くは近隣住民からの情報提供によるもので、特に無許可の増改築や用途違反などは発覚しやすい傾向にあります。軽微な違反であれば指導にとどまるケースもありますが、指示に従わず放置すると、工事停止命令や使用制限といった強い措置へと段階的に進む点に注意が必要です。
さらに、命令にも従わない場合には行政代執行によって建物の解体が行われたり、建築基準法第98条に基づく罰金が科されたりするリスクもあります。解体費用は原則として所有者負担となるため、経済的な影響も小さくありません。
違法建築の取り壊し命令が下されることはある？
違法建築に対して取り壊し命令が下される可能性はありますが、すべてのケースで直ちに命令が出るわけではなく、重大な違反や是正に応じない場合に限られるのが一般的です。
建築基準法第9条では、違反建築物に対して是正や使用制限、除却（取り壊し）などの命令を出すことができると定められています。ただし実務では、まず是正指導や勧告が行われ、それでも改善が見られない場合に段階的に強い措置へ進みます。
特に、倒壊の危険がある建物や、不特定多数が利用する施設など安全性に重大な問題があるケースでは、除却命令に至る可能性が高くなります。また、用途地域の制限に違反している場合や、長期間放置され周囲に悪影響を及ぼしている場合も対象となることがあります。
違法建築に時効はある？
原則として、違法建築に時効はありません。建築基準法や都市計画法に違反している状態は継続されるため、いつでも行政から是正指導や命令を受ける可能性があります。
よくある誤解として「20年経てば問題ない」というものがありますが、これは民法の時効取得（民法第162条）と混同している可能性があります。時効取得はあくまで所有権に関する制度で、建物が違法な状態であること自体には影響しません。
違法建築は時間の経過では解決しない問題であるため、早い段階で状況を確認し、必要に応じて是正や専門家への相談を行うことが重要です。
違法建築物件を売却するなら現状の把握と迅速な手続きが重要
違法建築物件は売却自体は可能ですが、建築基準法に適合していない状態のままでは買主が見つかりにくく、売却条件も厳しくなる傾向があります。そのため、まずは確認済証や検査済証、増改築の履歴などをもとに現状を正確に把握し、違法性の有無や程度を整理することが重要です。
状況に応じて是正措置を行うのか、買取や更地化で進めるのかを判断することで、売却の方向性が明確になります。また、違法建築は告知義務の対象となるため、契約不適合責任を避ける観点からも事前の調査と適切な情報開示が欠かせません。
まずは相談できる不動産会社を探してみると良いでしょう。
