収益物件の売却を検討しているものの、「どのように売却を進めればよいのか」「いくらで売れるのか」「税金はどのくらいかかるのか」といった疑問を持つ人も多いでしょう。
収益物件の売却では、仲介や買取といった売却方法の違いを理解することに加え、利回りを踏まえた価格設定や売却にかかる税金・費用の把握が重要になります。
また、所有期間によって税率が変わるため、売却のタイミングによって手元に残る金額が大きく変わることにも注意が必要です。
この記事では、収益物件の主な売却方法や売却価格の計算方法、売却時にかかる税金などについて分かりやすく解説します。
【この記事で分かること】
もくじ
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そもそも収益物件とは？
収益物件とは、個人や事業者に物件を貸し出し、家賃収入を得る目的で所有する不動産投資用の物件のことです。
家賃収入以外にも、収益物件を売った際の売却益も見込んで購入することが一般的です。
収益物件は、主に以下の種類に分けることができます。
- 一戸建て・アパート・マンションなどの居住用物件
- 事務所が入るビルなどの事業用（オフィス）物件
- 店舗やコンビニエンスストアなどが入るテナント物件
アパートやマンションにおいては、一室を所有する「区分所有」や、建物すべてを所有する「一棟所有」などの種類があります。
なお、収益物件は自身の居住用ではないため、購入する際は住宅ローンではなく不動産投資ローンを利用します。不動産投資ローンの金利は住宅ローンより高い傾向にあり、審査では物件の収益性も重視されます。
また、家賃収入のような継続的な利益は「インカムゲイン」、売却によって得られる利益は「キャピタルゲイン」と呼ばれます。収益物件は、これらの利益を目的として購入されるケースが一般的です。
収益物件の売却方法
収益物件の売却方法は、主に以下の2つがあります。
- 不動産会社による仲介
- 不動産会社による買取
不動産会社による仲介
仲介とは、不動産会社に収益物件の売却を依頼し、買主を探してもらう方法です。
収益物件の売り出し価格を決めた後、不動産会社は物件情報を不動産ポータルサイトに掲載したりチラシを配布するなどの売却活動を行います。
不動産会社による仲介では、相場に近い価格で売却できるのがメリットです。不動産会社が売主に代わって売却活動から引渡しまで主体的に行ってもらえるため、安心して進めることができます。
ただし、買主が見つかるまでに時間がかかるケースもあるため、売却スケジュールには余裕を持っておいた方が良いでしょう。
なお、仲介では売却が成立した際に仲介手数料が発生します。400万円以上の取引では「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限とされています。
不動産会社による買取
買取とは、不動産会社が買主となり、直接収益物件を買取ってもらう方法です。
仲介のように買主を探す必要がないため、短期間でスムーズに売却でき、仲介手数料もかかりません。
ただし、一般的に買取では仲介よりも売却価格が低くなる傾向があります。マンションの場合、買取価格は市場価格の7〜8割程度になるケースが一般的です。
また、不動産会社による買取では契約不適合責任が免責されるケースも多く、売却後のトラブルリスクを抑えられる点もメリットです。
売却価格よりもスケジュールを優先して売却したい場合は、不動産会社による買取が有力な選択肢となるでしょう。
収益物件を売却するメリット
収益物件を売却するメリットは、主に以下のとおりです。
- まとまった資金を得ることができる
- 入居者募集の手間がかからない
- 修繕費用の発生や金利上昇のリスクを回避できる
まとまった資金を得ることができる
収益物件を売却することで、まとまった資金（売却益）を得ることができる点はメリットの1つです。
売却で得た資金を利用して、他の収益性の高い物件に買い替えれば、さらなる利益が見込める可能性もあるでしょう。
ただし、購入時よりも価格が下がっている場合やローン残高が上回っている場合、売却益が出ないケースもあります。自身の状況に応じて、収益物件を売却するか運用するかを検討しましょう。
入居者募集の手間がかからない
収益物件を売却することで、入居者募集の手間などから解放されます。
収益物件を所有していれば、毎月一定の家賃収入を得ることができます。しかし、空室が発生すると家賃収入が減少し、入居者を募集しなければなりません。
また、建物の築年数が古くなるにつれて、空室を埋めるまでに時間がかかることが多くなります。
収益物件を売却すれば、建物の管理や入居者の募集といった運用の手間はかからなくなります。ただし、管理会社に委託する場合でも修繕の判断や賃料設定などの判断はオーナーが行うことになります。
修繕費用の発生や金利上昇のリスクを回避できる
収益物件は、定期的な家賃収入が見込める反面、建物の修繕費用の発生やローンの金利上昇といったリスクと向き合う必要があります。
特に、変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増え、収支が悪化する可能性があるでしょう。
他にも、地震や台風などの自然災害によるリスクもあり、建物の修繕費用が高額になれば、大きな損失となる恐れがあります。
収益物件を売却することでそれらのリスクを回避でき、まとまった資金を得られるでしょう。
収益物件を売却するデメリット
ここでは、収益物件を売却するデメリットを3つ紹介します。
- 定期的な収益が得られなくなる
- 売却して現金化するまでに時間がかかる
- オーナーチェンジ物件はトラブルのリスクがある
定期的な収益が得られなくなる
収益物件を売却することで、定期的な収益（家賃収入）が得られなくなります。
日々の生活に支障が出ないように、収益物件を売却する前に資金計画を入念に立てておきましょう。
売却で得た資金を生活費に充てるのか、新たな投資に回すのかなど、事前に使い道を検討しておくことも必要です。
売却して現金化するまでに時間がかかる
収益物件の売却を決断してから、実際に現金化するまでには時間がかかります。
収益物件を売却するには、3〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。価格の設定や売却活動、買主との交渉、売買契約、引渡しなどの手続きを順番に進める必要があります。
条件やタイミングによっては、それ以上に時間がかかる可能性もあるため、売却スケジュールには余裕を持っておきましょう。
オーナーチェンジ物件はトラブルのリスクがある
オーナーチェンジ物件とは、収益物件に入居者がいる状態で売り出している物件のことです。
入居者がいる状態で売り出すと、買主は利回りを計算しやすい反面、入居者や室内の状況が把握できず、売却後にトラブルとなるリスクがあります。
なお、オーナーチェンジ物件では、売却後も既存の賃貸借契約が原則としてそのまま買主へ引き継がれます。オーナーチェンジ物件の場合は、買主とトラブルにならないように細心の注意が必要です。
収益物件の売却価格を計算する方法
収益物件の売却価格を算出する場合には、以下の3つの方法があります。
- 収益還元法
- 取引事例比較法
- 原価法
収益還元法
収益還元法とは、物件が将来どのくらいの収益を生み出すかを計算し、物件の価格を算出する方法です。物件の収益力が高ければ、売却価格も高くなります。アパートやマンションなどの収益物件の価格を評価する際に、よく用いられる方法です。
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」という2種類の算定方法があります。
直接還元法は、通常1年間で得られる収益から物件の売却価格を計算する方法です。
DCF法は、物件から得られる収益を現在の価値に換算して計算する方法で、将来得られる家賃収入や売却価格などのキャッシュフローを予測し、それを現在価値に割り引いて物件価格を算出します。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、売却する収益物件と条件が近い物件の過去の成約事例を基にして、売却価格を算出する方法です。
比較する際には、立地や土地面積、建物の築年数、間取り、周辺環境などの条件を考慮して価格を判断します。居住用物件や土地の売却価格を査定する際によく使われます。
多くの事例を集めて比較することで、相場に近い価格で売却できます。ただし、過去の取引事例や条件が近い物件が少ない場合は、算出するのが難しくなる場合もあります。
原価法
原価法とは、現状の建物を解体して新しく建てた場合にかかる費用を計算し、そこから建物の経年劣化を差し引くことで現在の物件価値を求める算出方法です。
このとき基準となるのは、同じ建物を現在新しく建てた場合の費用である「再調達原価」です。
原価法は、金融機関が物件を評価する際によく利用する算出方法で、主に建物を査定する際に利用されます。
収益物件の売却にかかる税金
収益物件を売却するには、主に以下の費用や税金がかかります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- 譲渡所得税
- ローンの一括返済手数料
- その他の費用
収益物件の売却にかかる費用を把握することは、売却価格を決めるうえでも重要です。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に対して課税される税金です。不動産売買契約書に収入印紙を貼り消印することで、納税したとみなされます。
印紙税の税額は、収益物件の売買価格によって変動します。令和9年3月31日までは印紙税に軽減税率が適用されており、下表のようになります。
| 売買価格 | 印紙税額（令和9年3月31日まで） |
|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 |
※出典：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
売買契約書は基本的に2通作成されるため、売主と買主がそれぞれ印紙税を負担するケースが一般的です。
印紙税を納めなかった場合は、延滞した印紙税に加えて過怠税が課されるため注意しましょう。なお、不動産売買契約を電子契約で締結した場合は、紙の契約書が作成されないため印紙税は課税されません。
登録免許税
収益物件を売却する際、ローンが残っている場合は金融機関が設定した抵当権を抹消する登記が必要です。手続きには登録免許税がかかり、不動産1件につき1,000円が課税されます。
抵当権抹消登記は専門的な手続きとなるため、司法書士に依頼するケースが一般的です。司法書士への報酬を含めた費用は、一般的に1〜4万円程度が目安とされています。
なお、売主から買主へ所有権を移転する所有権移転登記の費用は通常、買主が負担します。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、収益物件を売却して発生した利益（譲渡所得）にかかる税金です。
譲渡所得は以下の式で求められます。
譲渡所得 ＝ 不動産の売却価格 − 取得費用 − 譲渡費用
取得費には物件の購入代金のほか、仲介手数料や登記費用、購入時の税金などが含まれます。
譲渡費用は不動産会社へ支払う仲介手数料や測量費、解体費など、売却のために直接かかった費用です。
譲渡所得税は、収益物件の所有期間によって以下のように税率が変動します。
| 所有期間 | 区分 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
収益物件の所有期間が5年（取得日から売却した年の1月1日までの期間で判定）を超えるかどうかで、譲渡所得税の税額は大きく変わります。
その他の費用
収益物件を売却する際には、税金以外にもさまざまな費用が発生する可能性があります。
主な費用は以下のとおりです。
- 仲介手数料
- ローンの一括返済手数料
- ハウスクリーニング費用
- 解体費用
- 土地の測量費
仲介手数料や住宅ローンの完済手続きにかかる手数料は必ず発生します。
物件の状態や条件次第では、ハウスクリーニングや解体費用、土地の境界を確定させる測量費なども発生します。
「売却価格＝そのまま利益」ではないため、これらの諸経費を差し引いた手取り金額をベースに資金計画を立てることが必要です。収益物件を売却するにはさまざまな費用や税金がかかるため、事前に把握しておきましょう。
収益物件を売却したときの税金をシミュレーション
収益物件を売却して利益が発生した場合は、譲渡所得税が課税されます。
ここでは、所有期間5年以下（短期譲渡所得）と所有期間5年超え（長期譲渡所得）に分けて、税金をシミュレーションしていきましょう。
なお、シミュレーションでは共通して以下の条件を設定します。
- 譲渡価格：5,000万円
- 取得費：4,500万円
- 譲渡費用：180万円
短期譲渡所得で売却した場合
所有期間5年以下で売却した場合は短期譲渡所得の税率（合計39.63％）で計算します。
まず、譲渡所得を以下の式で求めます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 − （取得費 ＋ 譲渡費用）
＝ 5,000万円 − （4,500万円 ＋ 180万円）
＝ 320万円
短期譲渡所得の税率は、所得税30.63％＋住民税9％（合計39.63％）です。この税率を譲渡所得にかけて計算します。
320万円 × 39.63％ ＝ 約126万8,000円
このケースでは、収益物件の売却によって発生する譲渡所得税は約126万円です。
なお、実際の税額は取得費の計算や控除の有無などによって変わる場合があります。
長期譲渡所得で売却したケース
次に、所有期間が5年を超えている場合を想定し、長期譲渡所得の税率（合計20.315％）で計算してみます。
譲渡所得は、短期の場合と同じ条件のため320万円です。
長期譲渡所得の税率は、所得税15.315％と住民税5％を合わせた20.315％です。この税率を譲渡所得にかけると、税額は以下のようになります。
320万円 × 20.315％ ＝ 約65万円
このケースでは、収益物件の売却による譲渡所得税は約65万円です。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得（約126万円）と比べると、約61万円もの差が生まれます。
同じ条件でも所有期間によって税額が大きく変わるため、不動産を売却する際は所有期間をよく確認し、タイミングを見極めることが大切です。数ヶ月待てば税負担が大きく変わるケースもあるため、売却時期は慎重に判断しましょう。
収益物件を高値で売却するためのポイント
収益物件を高く売りたい人は、以下のポイントを押さえておきましょう。
- タイミングを見極める
- 利回りを基準にして売り出し価格を設定する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
タイミングを見極める
収益物件を高く売るには、売却のタイミングを見極めることが重要です。
売却に適したタイミングを押さえておくことで、相場よりも高く売却できたり費用を抑えることができる可能性が高まります。
売却のタイミングを見極めるには、普段から地価の値動きや税制をチェックしておき、あらかじめ売却時期を想定しておくことが重要です。
また、不動産市場の動向や金利の変化も売却価格に影響するため、投資家の需要が高まっているタイミングを見極めるようにしましょう。
大規模修繕の実施前か後かによっても、物件の売却のしやすさや価格に影響が出るケースがあります。修繕が完了したタイミングであれば、外観や設備の状態が改善されているため、買い手が見つかりやすくなる傾向にあります。
利回りを基準にして売り出し価格を設定する
収益物件を売却する際は、利回りを基準にして売り出し価格を設定しましょう。
不動産投資家が収益物件を購入する際は、物件の利回りを基に検討することが多いためです。
ただし、相場の把握や売り出し価格の設定は難しいため、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。同じエリアの収益物件がどの程度の利回りで取引されているかを参考に、売り出し価格を検討することもあります。
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
不動産会社一社のみに査定を依頼しても、査定価格が適切かどうかの判断が難しいからです。
不動産会社によって得意なエリアや販売戦略が異なるため、提示される査定価格に差が出ることも少なくありません。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することで売却価格の相場を把握しやすくなります。
なお、査定価格の高さだけで判断するのではなく、販売実績や提案内容なども確認しながら不動産会社を選ぶことが重要です。
収益物件の売却に関するよくある質問
ここでは、収益物件の売却でよくある質問を3つ紹介します。
ローンが残っている収益物件でも売却できる？
収益物件のローンが残っていても、基本的に売却できます。
ただし、売却価格がローン残債額よりも下回る、いわゆるオーバーローンの場合はそのままでは売却できません。ローンを完済できないと、抵当権を抹消できないためです。
ローンが残っている物件を売却する場合は抵当権を抹消する必要があるため、金融機関と事前に相談しておくことが必要です。
オーバーローンの場合は、主に以下のような方法で対処する必要があります。
- ローン残債額の不足分を自己資金で補填する
- ローン残債額よりも高い価格で売却する
- 買い替えローンを組む
- 売却時期を見直す
ローンが残っている収益物件を売却する際は、ローン残債額や売却にかかる費用を把握してから売り出し価格を設定しましょう。
なお、自己資金で不足分を補えない場合は、金融機関の合意を得て任意売却を行う方法もあります。
収益物件を売却したら確定申告は必要？
収益物件を売却して利益が発生した場合は確定申告が必要です。
確定申告は、原則として収益物件を売却した翌年の2月16日〜3月15日に行います。
確定申告が必要であるにもかかわらず怠ってしまうと、税務署から延滞税や無申告加算税などが課せられる恐れがあります。収益物件を売却して利益が発生した場合は、忘れずに確定申告しましょう。
なお、確定申告の手続きが不安な人は、税理士に相談するのがおすすめです。売却によって損失が出た場合でも、損益通算などの制度を利用するために確定申告が必要になることがあります。
収益物件を売却したら消費税はかかる？
収益物件を売却した場合、消費税は土地には課税されませんが、建物には原則として課税されます。
ただし、売主が免税事業者である場合、消費税の納税は必要ありません。免税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円以下の個人事業主・法人のことです。基準期間は、前々年度が対象となります。
ただし、仲介手数料やローンの一括返済手数料など、売却にかかる費用には消費税が発生します。不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士への報酬などにも消費税が課税されます。
収益物件を売却するならホームズの一括査定
収益物件を売却する際は、売却タイミングや利回りを踏まえた価格設定、税金や費用の確認など、事前に整理しておきたいポイントがいくつもあります。
不動産会社によって査定価格や販売方法が異なるため、複数社の査定結果を比較しながら検討することが、納得のいく売却につながるでしょう。
ホームズでは、全国4,900社以上（2026年3月時点）の提携不動産会社の中から、査定を依頼する会社を自分で選べます。物件情報を入力するだけで複数の会社にまとめて査定を依頼できるため、1社ずつ問い合わせる手間もかかりません。
まずは査定を依頼して、ご自身の収益物件が現在どのくらいの価格で売却できそうかを確認してみましょう。売却の判断材料としても役立ちます。
初回公開日：2023年11月2日
記事執筆・監修
矢口 美加子（やぐち みかこ）
宅地建物取引士、整理収納アドバイザー1級、福祉住環境コーディネーター2級の資格を保有。建築・不動産会社で事務をしながら、家族が所有する賃貸物件の契約や更新業務を担当。不動産ライターとしてハウスメーカー、不動産会社など一部上場企業の案件を中心に活動中。
