相続した実家などの空き家を売却したい場合、まずは不動産会社に査定を依頼して価格相場を把握する必要があります。
このとき、「査定はどのように進めたらいいのか？」という疑問を感じる人もいるでしょう。この記事では、空き家を査定してもらう際の方法やポイント、注意点などを詳しく解説します。
この記事で分かること
- 不動産査定における2種類の査定方法
- 空き家を査定してもらう際のポイント
- 空き家の査定依頼する不動産会社の選び方
- 空き家の査定を受ける際の注意点
もくじ
空き家の査定方法は大きく2種類
空き家に限らず不動産の査定方法には「机上査定」（簡易査定）と「訪問査定」の2種類があります。以下では2つの査定方法について、その特徴やメリット・デメリットを解説していきます。
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
机上査定（簡易査定）
「机上査定」とは、文字通り机の上で査定価格を算出する方法です。
現地や実際の建物を確認せず、物件の種類や住所や面積などのデータをもとに概算の査定価格を算出するので、「簡易査定」とも呼ばれています。
不動産会社が査定価格を算出するために用いるデータには、下記のようなものが挙げられます。
- 物件の種類
- 所在地
- 敷地面積
- 築年数
- 建物面積
- 間取図 など
LIFULL HOME'Sでは、不動産会社に自身の個人情報を提供せず（※査定結果の連絡を受取るためのメールアドレスは必要）、物件の情報だけで簡易の査定価格を算出してもらう匿名査定のサービスも提供しています。
机上査定（簡易査定）のメリット・デメリット
机上査定の大きなメリットは、手間がかからない点です。インターネットから気軽に依頼でき、査定の期間も短く、最短で依頼した当日に査定価格が出ることもあります。
空き家の場合、所有者が遠方に住んでいることも多いため、査定のたびに時間を確保して現地を訪れる必要がなく手軽に物件の価格を知ることができます。また、匿名査定を利用すれば、不動産会社に個人情報を提供せずに済む点もメリットと言えるでしょう。
デメリットとしては、正確な価格が算出しにくい点が挙げられます。
担当者が現地を確認しなければ、土地の状態や建物の劣化状況、不具合、手入れの状態などを実際に見て評価できません。空き家の場合、人が住まなくなってから長期間放置されていることも多く、所有者であっても建物の状態を正確に把握できていないこともあります。
また、実際に売出す前には建物を確認する訪問査定（後述）を受ける必要があるため、二度手間になってしまう点もデメリットといえます。
訪問査定
訪問査定は、実際に現地で土地や建物を確認した上で不動産価格を算出する査定方法です。
データではわかりにくい日当たりや通風の状況、建物の劣化具合や不具合、またはリフォームの履歴なども価格に反映させることができます。そのため、机上査定よりも実際に売れる価格に近い査定価格を出しやすい点が特徴といえます。
特に、一戸建ての場合は同じ敷地面積であっても土地の形状や前面道路との高低差、周囲の建物の状況などで価格相場が大きく変わるため、現地調査が重要となります。
訪問査定のメリット・デメリット
訪問査定のメリットは、やはり精度の高さです。
空き家のように、長期間放置されている建物は劣化が進んでいる可能性が高いため、机上価格と大きな価格差が出ることがあります。
また、実際に不動産会社の担当者と会うことができる点も、メリットといえるでしょう。
建物の不具合などをチェックする様子から、担当者の不動産や建物に関する知識や経験が豊富かどうかを知ることができます。また、実際に会って相場観や販売戦略などを聞くことで担当者の手腕も確認できます。
デメリットとしては、現地で査定に立会う必要がある点が考えられます。空き家の場合、所有者が遠方に住んでいることも多く、負荷が大きくなることが想定されます。片付けや掃除の手間もかかるため、ある程度まとまった時間を確保する必要があることは頭に入れておきましょう。
いずれにせよ、実際に空き家を売出すためには訪問査定が必要になります。いくつかの不動産会社に机上査定を依頼し、その中で対応のよい数社に絞って訪問査定を受けるような流れがおすすめです。
空き家を査定してもらう際のポイント
ここでは、不動産会社に空き家の査定を依頼する際のポイントを解説します。
- 査定依頼の前に自分でも相場を調べておく
- 複数社に査定を依頼する
- 訪問査定の前になるべく掃除しておく
査定依頼の前に自分でも相場を調べておく
査定を依頼する前に、自分でもある程度相場を下調べしておくことが重要です。下調べをせずに査定を受けてしまうと、その価格が妥当かどうか判断が難しいからです。
たとえば、相場が3,000万円の物件に対し、A〜C社の査定価格は2,800〜3,200万円、D社の査定価格が3,800万円だとします。この場合、一般的には「D社が一番高く売ってくれそう」と考えてしまうでしょう。
しかし、査定価格＝成約価格ではないため、必ずしも提示された価格で売れるとは限りません。一般的な相場より高い物件は長期間売れ残りやすく、機会損失につながってしまいます。 そのため、あらかじめ相場を把握しておくことは非常に重要です。
なお、価格相場は「不動産情報ライブラリ」やシミュレーションサイトなどを利用することで確認できます。過去の売出し事例を調べたい場合は、LIFULLHOME'Sの「不動産アーカイブ」がおすすめです。不動産アーカイブは、過去に広告掲載された物件情報をデータベース化したサービスで、すでに成約済み、かつ現在売出し中ではない不動産の情報も検索できます。
また、マンションの場合はシミュレーションツール「プライスマップ」を利用する方法もあります。駅名やマンション名などを入力すると、すぐに周辺エリアにおける築年数ごとの相場が平均坪単価で表示されます。会員登録不要、かつ無料で利用することができます。
複数社に査定を依頼する
査定を依頼する際は、なるべく複数の不動産会社に依頼し比較検討することが重要です。なぜなら、不動産会社や担当者によって得意分野や得意なエリアが異なり、同じ物件でも査定価格が大きく変わるケースがあるからです。
地域や物件の理解度は担当者ごとに異なるため、まずは複数社に査定を依頼して、不動産会社の販売戦略や担当者の対応などを比較しましょう。
さらに、不動産会社によって売主に提供しているサービスが異なります。空き家の場合、定期的な草刈りや換気・水通しなどをメンテナンスしてくれる会社もあるため、不動産会社ごとのサービスの違いを比較することも重要です。
具体的には、3〜5社に絞って査定依頼すると良いでしょう。
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訪問査定の前になるべく掃除しておく
訪問査定を受ける場合は、なるべく室内の荷物を片付けたり、掃除したりしておくことをおすすめします。
一般的には、掃除しているかどうかが査定価格に大きく影響することはないとされています。掃除するタイミングとして推奨されているのは、査定前よりも内覧前です。荷物を片付けたり、水回りを中心に掃除したりしておくと、購入検討者の第一印象が良くなります。
一方で、空き家の場合は少し事情が異なります。建物は人が住まなくなると急速に劣化が進んでしまうため、所有者が自ら物件の不具合や劣化状況を確認しなければなりません。
たとえば、「大量の荷物が放置されていたため床が凹んでいた」「知らない間にシロアリが発生していた」などの事例があり、これらは一通り掃除していく中で発見できます。
契約後や引渡し後に建物の不具合が発覚した場合、トラブルに繋がりやすくなるため、査定前にある程度の掃除を実施しておくことが重要です。
空き家の査定を依頼する不動産会社の選び方
ここでは、空き家の査定を依頼する不動産会社の選び方を解説します。
- 空き家売却の実績が豊富か
- サポート内容が充実しているか
- 査定価格の根拠が明確か
空き家売却の実績が豊富か
空き家を売却する場合は、取引経験が豊富な不動産会社・担当者を選ぶことが重要です。
それぞれの不動産会社ごとに得意分野が異なるため、空き家の取引に不慣れな会社に任せてしまうと、機会損失や想定以上の値引きをせざるを得なくなる可能性もあります。
たとえば、新築一戸建ての販売や買取再販を主に得意とする会社では、空き家を高く売ることは困難と考えられます。
空き家の売却を検討する場合、中古一戸建ての売買実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。中古一戸建ての取引が豊富な会社であれば、修繕状況や劣化具合などをより考慮して査定価格に反映してもらえるでしょう。
マンションの場合は流動性の高い不動産のため、地域の集客率が高い会社がおすすめです。取引数が多く、成約データも豊富に持っている可能性が高くなります。
サポート内容が充実しているか
遠方の空き家を売却する場合、不動産会社のサポート内容も重要なポイントです。
遠方に住んでいると物件の管理が行き届きにくくなるため、サポートの有無によって売れやすさが変わってくる可能性があります。
たとえば、「空き家の管理サービス」を提供している不動産会社もあります。空き家が劣化しやすい最大の要因は、管理者の不在によりこまめな換気や水通しが行われない点です。管理サービスなどを通じて、売却期間中に定期的な換気や水通しを実施することで、建物の劣化を防ぐことができれば安心でしょう。
サポート内容は有償の場合もあるため、会社ごとにサービス内容をチェックすることをおすすめします。
査定価格の根拠が明確か
査定価格を比較するときに重視すべきポイントは、価格そのものではなく根拠です。相場より高値で売出してしまうと、以下2点のリスクが考えられます。
- 長期間売れ残って機会損失になる
- 結果として相場より安く売ることになる
査定価格を比較するときは、価格だけを比較するのではなく「なぜその価格になったのか」という根拠に注目しましょう。
空き家の査定を受ける際の注意点
空き家の査定を受ける際には、下記の点に注意しましょう。
- 査定価格＝売却価格ではない
- 査定前のリフォームやハウスクリーニングをむやみに実施しない
- 物件の不具合などはしっかりと報告する
査定価格＝売却価格ではない
複数の会社の査定価格を比較するときに気をつけたいのが、査定価格＝売却価格ではない点です。つまり、査定価格は高いほど良いわけではないともいえます。
査定価格とは、あくまで担当者が提案する「およそ3ヶ月以内に売れるであろう価格」です。したがって、必ず査定価格の通りに売れるわけではなく、なかには当初の査定価格よりも大幅に安い価格で成約するケースもあります。
訪問査定の場合、査定価格だけでなく担当者の知識量や販売戦略なども重要です。不動産の売却がうまくいくかどうかは、担当者の販売戦略次第といっても過言ではありません。
- 自分が把握できていない建物の劣化や不具合はあるか
- 周辺の取引相場が頭に入っているか
- 過去にどのような物件を取引したことがあるか
訪問査定の際に上記のような質問をしてみることで、安心して任せられるかどうか判断しやすくなるでしょう。
査定価格を比較するときに重要な点は、査定価格に至った根拠や担当者の考える販売戦略です。そのため、魅力的な査定価格を提示された場合でも、鵜呑みにしないように注意が必要です。
査定前のリフォームやハウスクリーニングをむやみに実施しない
訪問査定の前には、なるべく掃除しておくことが望ましいですが、むやみにリフォームやハウスクリーニングを実施することはおすすめできません。
なぜなら、大規模な工事をしなければ不具合が完全に解決できないケースや、更地にした方が高く売れるケースもあるからです。費用をかけてリフォームしたとしても、その分高く売れるとは限りません。購入検討者の好みと異なるリフォームを実施した結果、逆に売れにくくなる可能性も考えられます。
そのため、査定の前は物件の状態がよく分かる程度に掃除しておくだけで十分と考えられます。リフォームやハウスクリーニングについては不動産会社の担当者と相談した上で実施の可否を決めた方が良いでしょう。
物件の不具合などはしっかりと報告する
建物に不具合がある場合、訪問査定の際にしっかりとその内容を担当者に報告することが重要です。報告すべき不具合には、下記のようなものがあります。
- 雨漏りの被害
- シロアリの害
- 給排水管の故障
- 物件の内部で発生した事件や事故
など
契約後、または引渡し後に雨漏りが発覚した場合、売主は買主に対して契約書に書かれた通りの状態に復元する義務を負います。これを「契約不適合責任」と呼び、意図的に不具合を隠していた場合、損害賠償請求などのトラブルに発展することもあります。
トラブルを防ぐためにも、あらかじめ建物の不具合はしっかりと報告しておきましょう。
また、「契約不適合責任」では、引渡し後の一定期間は「売主が知らなかった隠れた欠陥」についても責任を追う必要があります。そのため、不具合がないかを確認するために、建物の状態をプロに診断してもらう「ホームインスペクション」を実施しておくというのも1つの選択肢です。
どこに不具合があるかがあらかじめ把握していれば、購入検討者もそのつもりで見学することができ、修繕費用などを想定しやすくなります。
空き家の査定に関するよくある質問
最後に、空き家査定に関するよくある質問を紹介します。
- 査定を通さず空き家を個人売買することは可能？
- 空き家を自治体に買取してもらうことは可能？
- 空き家の処分費用はどれくらいかかる？
査定を通さず空き家を個人売買することは可能？
結論からいうと、不動産会社の仲介なしに売買すること自体は可能です。しかし、空き家の場合は特におすすめできません。
個人間売買を行えば仲介手数料が節約でき、実際に個人間売買をサポートしてくれるポータルサイトなどもあります。しかし、不動産会社の査定や仲介なしに、売出した場合、価格が相場とずれてしまう可能性が高くなります。
結果として、相場より高すぎて長期間売れ残るケースや、相場より著しく安値で手放してしまうなどのリスクが出てきます。
また、査定を受けずに売出してしまうと、建物の不具合をしっかり確認しないまま売買契約をしてしまう可能性もあります。
不動産会社に仲介を依頼すれば、契約時には宅地建物取引士が買主に対して「重要事項説明書」を交付して説明します。重要事項説明書とは、トラブルになりやすいポイントをまとめた説明書のことです。万が一、トラブルが発生したとしても「契約時の説明はどうだったのか」を正式な書面をもとに確認可能です。
一方、個人間売買ではプロが介在しないため、重要事項説明書は作成されません。つまり、契約後や引き渡し後のトラブルが発生しやすくなるといえます。
契約後のトラブルを防ぐためにも、プロである不動産会社と仲介契約を結んだ上で売却した方が良いでしょう。
空き家を自治体に買取してもらうことは可能？
原則として、一般的な空き家を自治体が買取してくれるケースはありません。
なぜなら、個人が所有する一般的な空き家は、自治体にとって活用法がないことがほとんどだからです。そのため、自治体にとって固定資産税の収入を大きく上回る空き家の買取や、寄付の受付などは期待できないと考えた方が良いでしょう。
自治体が買取してくれるケースとしては、公園や公民館、防災倉庫向けの土地としてふさわしい場合などが考えられます。しかも、買取ではなく寄付の受付といったケースがほとんどです。
また、法人が買取してくれる事例としては、駐車場や倉庫用地として活用するケースがあります。
空き家の価格相場はどれくらい？
空き家の価格相場は、通常の中古物件と同様、立地条件や建物の築年数などによって大きく異なります。
一戸建てとマンションのいずれも、都心部にあれば価格は高く、地方や田舎になるほど価格は安くなる傾向です。そのため、近隣の類似した物件の相場を調べると良いでしょう。
空き家の一括査定ならLIFULL HOME'Sがおすすめ
建物は人が住まなくなると急速に劣化が進むため、今後人が住む予定のない空き家はできるだけ早めに売却することをおすすめします。
この記事で解説したように、空き家の売却実績が豊富な不動産会社やサポート内容が充実した不動産会社に仲介を依頼することが重要です。
LIFULL HOME’Sの一括査定では、全国にある3,500社以上の不動産会社のなかから、複数社に査定依頼が可能です。物件情報の入力後、不動産会社の社員画像や強みなど、詳細情報を一覧で見て選べるため、依頼する不動産会社によってはサポート内容なども事前に確認可能です。
記事監修
馬場 美里（ばば みさと）
在学中に宅地建物取引士（当時は宅地建物取引主任者）の資格を取得。大学卒業後、不動産仲介業務に従事し、マンション・一戸建て・土地などの売買を経験。実務経験をもとに不動産の売却査定に関する問題解決を得意とする。不動産会社からのオファーのほか、数々のポータルサイトでコラムの執筆経験もあり。
