マンションや一戸建てなどの不動産を売買契約する際には、通常、売主・買主間で手付金が授受されます。手付金には、内金や申込金とは異なる独特の性質があるため、どのようなものか理解しておく必要があります。
- 手付金の目的や必要な理由を知りたい
- 手付金の種類や相場を知りたい
- 手付金を支払うタイミングや手付解除できる期間を知りたい
この記事では、上記のような疑問を抱いている方向けに、不動産売買における手付金の種類や相場、支払うタイミングなどについて詳しく解説します。
この記事で分かること
- 不動産売買における手付金とはなにか
- 不動産売買における手付金の種類
- 不動産売買における手付金の相場
- 手付金を支払うタイミング
- 不動産売買における手付金を解除できる期間
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もくじ
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不動産売買における手付金とは？
手付金とは、売買契約が成立した際に買主が売主に対して支払う「保証金」のような意味合いを持つ金銭のことです。
不動産取引では、売買契約時に代金の一部に充てられるのが一般的です。
- 付金の目的と必要な理由
- 内金や申込金との違い
- 違約金との違い
以下で手付金について、上記のポイントごとに詳細を解説します。
手付金の目的と必要な理由
不動産の売買において、売買契約を締結した後に、当事者同士が何らかの事情により契約を解除する場合があります。
手付金は、そのようなときに備えて、相手方の債務不履行の有無を問わずに契約解除を認める、あるいは債務不履行があった場合の損害賠償または違約金として、相手方に支払われます。
不動産取引における手付金は、「解約手付」としての役割を持つことが多く、買主側から契約を解除するためには、支払った手付金を放棄しなければなりません。一方、売主側から契約を解除するためには、受取った手付金の2倍を買主に支払う必要があります。
売買契約の成立後、買主が勝手にキャンセルすると、売主は売却金を手にする機会を失い、利益を得ることができません。反対に、売主が売ることを突然やめてしまった場合にも、買主は不動産の取得ができなくなるため、さまざまな不利益を被ることになるでしょう。
そのため、当事者同士が気軽にキャンセルできなくするための防止策として、不動産売買契約においては通常、手付金の授受が行われています。
内金や申込金との違い
手付金と似たような意味合いを持つお金として、内金や申込金が挙げられます。
内金は、買主から売主に対して代金の一部を前払いとして支払われる金銭であり、解約権の留保や違約金の意味合いはなく法的な効果もありません。
申込金は、分譲住宅など不動産の購入を申し込む際、契約の意思を明確に表すために売主に支払う金銭のことで、法的な効果は内金と同様です。
なお、内金と申込金は契約前に預かる「預かり金」で法的な効力はありません。内金や申込金は手付金とは違う性質を持っているため、売主と買主は受渡しする金銭が手付金と内金、もしくは申込金のいずれかに該当するのかを明確にしておく必要があるでしょう。
違約金との違い
違約金は、契約違反によって違約解除となった場合に相手方に支払われる金銭です。
手付金と違約金は混同されやすい傾向にありますが、両者の性質は似て非なるものであり以下のような違いがあります。
| 手付解除 | 違約解除 | |
| 契約解除の理由 | 自己都合での解除 | 相手方の契約違反による解除 |
| 契約解除が可能な人 | 本人（自分の意思で解除できる） | 相手方から契約違反された人（契約違反した本人は解除できない） |
手付解除であれば、買主による手付金の放棄や、売主による「2倍返し」により本人の意思で契約を解除できますが、契約に違反した人に解除する権利はありません。
したがって、違約金の場合は、手付金のように金銭を支払えば解約できるわけではありません。
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不動産売買における手付金の種類
不動産売買における手付金には、主に以下の3種類があります。
- 当事者に解約権を留保させるための「解約手付」
- 違約金として没収される「違約手付」
- 契約の成立を明確に表すための「証約手付」
ここでは、それぞれの意味や仕組みについて解説します。
解約手付
前述したように一般的に「手付金」は、解約手付を意味することが多いといえます。
解約手付は、一定の金銭を相手方に支払うことにより、自己都合で契約解除できる手付金です。契約成立後であっても、手付金の受渡しが行われている場合には、一方の当事者だけの意思で契約解除ができます。
解約手付である場合に、買主は手付の放棄、売主は手付の2倍の金額を支払えば損害賠償を負う必要はありません。
違約手付
違約手付とは、契約したにもかかわらず当事者のどちらかが約束を守らなかった場合に支払う手付金です。
買主が債務不履行をしたときには手付金が違約金として売主に没収されます。一方、売主に責任がある違約の場合は「2倍返し」になります。
証約手付
証約手付とは、売買契約が成立した証として買主から売主に交付される手付金です。
通常、不動産売買契約にはいくつかの段階があり、どの時点で契約となったのか不明瞭な場合があります。買主は売主に証約手付を支払うことで、契約した意思を明確に示すことができます。
不動産売買における手付金の相場
売主が宅建業者の場合には手付金に上限が定められており、手付金の金額は不動産会社により違いがあります。
- 手付金の上限
- 手付金の相場
ここでは、不動産売買における手付金の上限額と相場を解説します。
手付金の上限
売主が不動産会社（宅建業者）の場合、手付金の上限は売買価格の2割までの金額です。
宅地建物取引業法第39条では、以下のような規定があります。
【宅地建物取引業法第39条】※一部抜粋
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。
※引用：宅地建物取引業法｜ e-Gov法令検索
この規定に反する特約を売買契約書に記載した場合、買主に不利なものは無効とされます。
つまり、3割の手付金は無効であるものの、1割は有効です。相手方が宅建業者である場合は、消費者の立場を守るために手付金には上限が設けられています。
手付金の相場
公益財団法人不動産流通近代化センター「不動産ジャパン」によると、手付金の相場は物件価格の10〜20％程度が一般的（※）とされています。例えば、3,000万円の物件を購入する場合は300万円〜600万円です。
※参考：公益財団法人不動産流通近代化センター「不動産ジャパン」
ただし、不動産会社ごとに手付金の金額は異なり、なかには買主にも負担のかからないような金額で設定している会社もあります。
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手付金を支払うタイミング
手付金は主に、以下2点のタイミングで支払われます。
- 売買契約締結と同時
- 売買代金に充当する場合もある
順番に詳しく見ていきましょう。
売買契約締結と同時
手付金は、売買契約締結と同時に行うのが一般的です。
手付金の授受がなされることにより、不動産売買契約が締結されていることが明確に表され、売買契約が成立したことの証になります。
ただし、手付金を実際に支払うのは売買契約日の当日だけではありません。契約を休日に行う場合は、大金を持ち歩くリスクを防止するために、前もって手付金を振り込む場合があります。振込日に関しては、不動産会社と打合せをして決めるのが一般的です。
売買代金に充当する場合もある
手付金は主に、解約手付など「契約をした証」としての金銭であり、売買代金とは異なる性質です。したがって、当然に売買代金の一部として支払われたことにはなりません。
ただし、手付金の受渡しの手間を省くため売買代金に充当するケースはよく見受けられます。「手付金を残金の支払時に売買代金の一部に充当する」などと契約書に記載して、買主と売主の間で合意しておくのが一般的です。
不動産売買で手付金を解除できるのはいつまで？
民法の原則では、手付による解除は、相手方が履行に着手するまでに行わなければならないとされています。
- 売主側が手付解除する場合
- 買主側が手付解除する場合
ここでは、売主と買主、それぞれにケースを解説します。
売主側が手付解除する場合
民法557条では、以下のように規定されています。
【民法第557条-手付】
1. 買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後はこの限りでない。
2. 第545条第4項の規定は、前項の場合には、適用しない。
※引用：民法 - e-Gov法令検索
つまり、不動産を売買契約した際に売主側が手付解除する場合、買主が代金を用意した上で売主に対して所有権移転登記手続を求めるなど、買主としての購入行動を起こす前に手付を解除しなければなりません。
買主が契約の履行に着手する前であれば、売主は買主に対して手付金の2倍を償還することにより契約解除できます。
買主側が手付解除する場合
買主が手付解除する場合は、売主と同様に相手方が契約の履行に着手する前に行わなければ解除できません。売主が土地や建物を引渡すなど、売主としての手続きを実行する前に行う必要があります。
売主が契約の履行に着手する前であれば、買主は、自分が払った手付を放棄すれば契約を解除できます。なお、手付によって契約が解除されたとき契約の当事者は、相手方に損害賠償を請求できません。
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不動産売買における手付金に関するよくある質問
ここでは、不動産売買の手付金に関するよくある質問を紹介します。
- 売主として手付解除ができるのはいつまで？
- 買主が不動産売買の際に支払った手付金は戻ってくる？
- 不動産売買における手付金の保全措置ってなに？
順番に見ていきましょう。
売主として手付解除ができるのはいつまで？
上述したように、売主が手付解除できる期限は、買主が「契約の履行に着手するまで」とされています。
例えば、買主が代金を用意して、売主に引渡しをするように催告したタイミングなどが考えられます。これらのタイミングが過ぎると売主は、買主に対して手付解除できなくなると考えられます。
ただし、「履行に着手するまで」の記載では明確に分かりません。そのため、不動産の売買契約書には、手付解除期日を具体的に日付が記載されることも多くなっています。
なお、契約の履行に着手したあと、もしくは期限後に解除したい場合は売主と買主双方が納得した内容で解除することになります。例えば、履行の着手をするにあたって費用を要した場合には、その費用を相手方に支払わなければなりません。
不動産売買の際に買主が支払った手付金は戻ってくる？
買主が支払った手付金が戻ってくるケースとしては、主に以下の場合が考えられます。
- 売主側の都合で契約解除になった場合（2倍返し）
- 住宅ローンの審査が否決になった場合（住宅ローン特約の設定が必要）
- 天変地異などによって引渡しが困難となった場合
売主側の都合によりキャンセルになった場合は、買主が支払った手付金の2倍が返還されます。つまり、買主は支払った手付金が返還されたうえで、手付金と同額分をプラスで受取ることができます。
また、売買契約時に住宅ローン特約を盛り込んでいた場合、住宅ローンの審査が否決になったときに、手付金の返還を受けることが可能です。
住宅ローン特約とは、一般的に住宅ローンの審査が否決された（通らなかった）場合に、契約を無条件で解除できる特約です。なお、住宅ローン特約には期限を設けるのが一般的です。
さらに、突然発生した大地震などの天変地異により引渡しができなくなった場合も、買主が支払った手付金が戻ってきます。ただし、売買契約書の記載内容によって変わる可能性もあるため、事前に確認しましょう。
不動産売買における手付金の保全措置とは？
不動産の代金は高額になることがほとんどです。仮に買主が手付金を支払ったあとに、売主が何らかの理由でお金を失った場合、支払った手付金が返ってこないおそれがあります。そのような事態を防ぐため、講じる措置が手付金の保全措置です。この場合の売主は宅建業者、買主は個人に限られます。
物件の引渡し前に買主が支払う手付金などについて、第三者に保管させる方法で保全します。原則として、以下の措置をした後でなければ手付金などを受取れませんが、買主への所有権移転登記をした場合は必要ありません。
保全措置が必要な場合と方法は以下のとおりです。
| 未完成物件の場合 | 完成物件の場合 | |
| 保全措置の方法 | ・銀行との保証委託契約 ・保険会社との保証保険契約 |
・銀行との保証委託契約 ・保険会社との保証保険契約 ・指定保管機関（保証協会）による保全措置 |
| 保全措置が必要な場合 | ・手付金などの合計が代金の額の5％以上または1,000万円を超えるとき | ・手付金などの合計が代金の額の10％以上または1,000万円を超えるとき |
上記通り、未完成物件の場合は手付金5％超、完成物件の場合は手付金10％超のときに、手付金の保全措置が必要となります。
したがって、一般的に上記の金額以下で手付金を設定することが多いでしょう。
不動産売却における手付金の基礎知識を押さえておこう
これまで解説してきたように、手付金は、買主が売主に「契約の証」として支払う金銭であり法的な効果を備えています。
通常、解約手付として扱われることが多く、相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主側からは手付金を放棄することで契約解除が可能です。一方、売主の事情により契約解除するときは、売主は買主に倍額の手付金を支払わなければなりません。
不動産は高額のため、例えば1ヶ月間の空白期間が空くだけでも、相手方に大きな損害を与えてしまうおそれがあります。不動産の売買契約時には、契約書に記載されている手付金の内容や返還されるときの条件などをしっかり確認したうえで支払いましょう。
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初回公開日：2023年2月19日
記事監修
逆瀬川 勇造（さかせがわ ゆうぞう）
明治学院大学経済学部・国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。2018年より独立し、住宅や不動産を中心としたフリーライターとして活動を開始。現在は、合同会社7pockets代表社員も務める。
