借地権付きマンションや一戸建ては購入して大丈夫？ 借地権の種類と注意点

借地権付きマンションや借地権付き一戸建てなど、不動産情報で見かける借地権付き物件について解説する

近年は借地権付きマンションや借地権付き一戸建てのように、借地権付き物件も増えている。借地権にも複数の種類があるため、少しわかりにくい。この記事では、借地物件を検討するにあたり、借地権の基礎知識と注意点について解説していく。

建物所有を目的とした借地権には、4種類が存在する。駐車場のような一時使用を目的とした借地は建物所有目的の借地とは異なるため、この記事では解説の対象とはしない。

建物所有目的の借地権は、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に大別される。普通借地権とは更新できる借地権であるのに対し、定期借地権とは更新ができない借地権である。

普通借地権は借主が更新したいと申し出ればほぼ間違いなく更新できることが特徴となる。それに対して、定期借地権は契約期間が終了すると確実に土地を返還しなければならないという点が特徴である。

ざっくり表現すると、普通借地権は借主の権利が強く守られており、定期借地権は貸主の権利が守られているとイメージしてもらって構わない。定期借地契約は、さらに「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付定期借地権」、「事業用定期借地権」の3つに分類される。

「一般定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」「事業用定期借地権」の違いとは

「一般定期借地権」とは、借地の最低期間が50年以上とされており、建物用途が特に限定されていない借地権である。

「建物譲渡特約付定期借地権」は、借地の最低期間が30年以上とされており、地主が建物を買い取った時点で借地が終了し、建物用途が特に限定されていない借地権となっている。

「事業用定期借地権」は、借地の期間が10年以上50年未満と限定されており、建物用途が事業用に限定されている。
事業用とは、店舗やオフィス、ホテル、工場等の住宅以外の建物のことを指す。

最近では、「定期借地マンション」と呼ばれる分譲マンションも増えてきたが、この場合の定期借地というのは、ほぼ一般定期借地権となっている。

建物譲渡特約付定期借地権でも住宅は建てられるが、建物譲渡特約付定期借地権は地主が古くなった建物を借地人(借主)から買い取るという制度であり、土地所有者のメリットは多くないことからあまり利用されていない。

一般定期借地権は最低借地期間が50年であり、新築で購入すれば少なくとも50年間は安心して暮らせるといえる。
定期借地権は平成4年(1992年)に創設された比較的新しい借地制度であり、それより以前の借地は普通借地権しか存在しなかった。

借地の住宅は平成4年よりも前から多く存在しており、定期借地権が創設される以前の借地物件は普通借地権付きの住宅となっている。また、定期借地権が創設された以降であっても、普通借地権を設定して建てられた住宅であれば、普通借地権付きの住宅となる。

借地権は全部で4種類あるものの、マンションや一戸建てにおける借地権付き住宅は、実質的には「普通借地権」か「定期借地権の一般定期借地権」の2種類に限定されることになる。

借地権の種類を確認し慎重に検討したい

現在、借地権付き住宅には「普通借地権」と「定期借地権の一般定期借地権」の2種類が併存するが、資産価値が高いのは普通借地権の物件である。資産価値が高い理由は、普通借地権は借主の権利が強く守られており、借主が更新したいと申し出れば更新し続けることができ、半永久的に土地を借りることができるからだ。

普通借地権では貸主が更新拒絶をする場合、正当事由と財産上の給付の2つを要する。正当事由とは、借地人(借主)を立退かせるに足りる正当な理由のことである。財産上の給付とは、主に立ち退き料のことであるが、代替地なども財産上の給付に該当する。

正当事由は簡単に認められるものではないので、地主は一旦普通借地で土地を貸してしまうと、借地人から土地を返してもらうことはほぼ不可能とされている。

一方で、定期借地権は契約期間が終了すると、確実に借地関係が終了する。定期借地に更新という概念はなく、土地を借りる期間を延長したい場合は、再契約となる。再契約は新たな契約なので、地主が契約したくないといえば再契約できないことになる。定期借地の場合、再契約できるかどうかは地主の意向にかかっており、借地人の立場は弱いといえる。

借地でも普通借地ならほぼずっと借り続けることができるため、資産価値は定期借地よりも普通借地の方が高いといえる。よって、普通借地付き物件であれば前向きに検討しても構わないが、定期借地権付き物件であれば、慎重に検討すべきといえるだろう。

昨今の借地権付きマンションは、普通借地権と定期借地権の2種類があるので注意したい。借地権付きマンションは、元々民間の土地を開発したような物件であれば定期借地権の物件が多い。一方で、埋立地に開発された物件の中には土地所有者が都道府県となっているようなマンションもあり、普通借地権の物件もある。

定期借地権付きマンションと普通借地権付きマンションでは、資産価値が全く異なるのでどちらの借地権が設定されているか注意深く確認して欲しい。

借地権付き住宅は、土地の所有権の物件より安い傾向にあるが、物件価格が建物価格のみで構成されているわけではない。借地権は土地を借りる権利にも経済価値があるため、建物価格に「借地権の価格」も加わって物件価格が構成されている。

借主を守る法的安定性は普通借地の方が高いことから、「借地権の価格」も普通借地権の方が高い。よって、定期借地権付きマンションと普通借地権付きマンションでは、普通借地権付きマンションの方が価格は高くなるのが一般的だ。

定期借地権の場合、借地期間の終了に近づくほど借主の立場は弱くなっていくことから、定期借地権の価格は期間が経過するほど安くなる。それに対して、普通借地権は期間が経過しても借主の立場は弱くならないことから、期間が経過しても価値が下がることはない。

借地権付き物件は安いといっても借地権価格が存在するため、期待するほど安くないということは知っておいた方が良いだろう。

借地物件は、地代を払うことから土地が所有権の物件よりも維持費が高くなる。地主は地代収入の中から土地の固定資産税を支払っているため、地代は土地の固定資産税よりも高いことが通常だ。

住宅の地代の目安としては、固定資産税の3倍程度が一般的となっている。借地権付き住宅を購入する場合には、支払地代の額を十分に確認して欲しい。

借地権付き住宅は、将来売るときに売却価格が安くなる。一般的に借地権付き住宅を購入したがる人は少ないため、中古物件で売りに出すと価格が安くなってしまうのだ。特に定期借地権付き住宅は契約期間が経過するほど借地権価格が安くなることから、売却価格はかなり低くなると認識しておく必要がある。

築年数の経過によって建物価格も価格が下がるだけでなく、借地権価格も下がるため、価格の下落の仕方が土地所有権物件よりも激しくなる点がデメリットだ。

検討にあたっては注意点や特徴を把握しておきたい

借地権付き物件のうち、普通借地権の一戸建て住宅は、将来的に各種一時金が発生する。更新のときは更新料、建て替えするときは建て替え承諾料、売却するときは譲渡承諾料等の一時金が生じる。

普通借地権の物件は、半永久的に借りることができるが、建て替えや売却といった大きなアクションを起こすたびに地主への承諾料が発生することがデメリットである。たとえば更新料などは年間地代の10倍程度となることもあり、結構な金額となる。

普通借地権付き住宅を購入する場合には、将来高額な一時金が生じることは念頭に入れておきたい。