登録免許税とは

不動産を購入するときには、さまざまな税金の支払いが必要となる。また、軽減措置や住宅ローン控除の対象となるもの、ならないものもあるのでその条件も確認しておこう不動産を購入するときには、さまざまな税金の支払いが必要となる。また、軽減措置や住宅ローン控除の対象となるもの、ならないものもあるのでその条件も確認しておこう

登録免許税とは、登記簿謄本の記載内容を変更する際に生じる税金のことである。法務局に対して支払う手数料のような税金であり、一般的には登記を依頼する司法書士を通じて法務局に支払ってもらうことが多い。

不動産購入時の登録免許税としては、以下の3つがある。

・所有権移転登記
・新築建物の保存登記
・抵当権設定登記


所有権移転登記とは、登記簿謄本の所有者を売主から買主へ変更する登記のことである。土地の購入や中古住宅を購入する際は、所有権移転登記を行う。

保存登記とは、初めて行う所有権登記のことを指す。注文住宅のように初めて所有権が設定される新築建物では保存登記を行うことになる。

抵当権設定登記とは、住宅ローンを借りて住宅を購入する場合に必要となる登記のことである。
抵当権とは、債権者(銀行のこと)がその抵当物件から優先的に弁済を受けることができる権利を指す。住宅ローンを借りる際は抵当権が設定されるため、抵当権設定登記費用が必要となる。

登録免許税は、固定資産税評価額(または抵当権設定登記の場合は債権金額)に税率を乗じて求められる。

登録免許税 = 固定資産税評価額(または債権金額) × 税率

土地の税率は、所有権移転が1.5%(2021年3月31日まで)、保存登記が0.4%、抵当権設定登記が0.4%だ。

一方で、建物の税率は、所有権移転が2%、保存登記が0.4%、抵当権設定登記が0.4%となる。ただし、一定の要件を満たす建物は軽減税率が適用され、税率は所有権移転が0.3%、保存登記が0.15%、抵当権設定登記が0.1%となる。

なお、軽減税率が適用される建物と同時に土地に抵当権を設定する場合、土地の抵当権設定登記の税率も0.1%となる。

税率については経過措置もあることから、最新の情報を国税庁のホームページにて確認してほしい。

国税庁HP
No.7191 登録免許税の税額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

軽減税率が適用される住宅には一定の要件がある。
新築であれば、床面積が50m2※以上であることが主な要件となっている。
(※マンションの場合は登記簿上の専有面積を指す。以下、他の税金の面積要件も同様)

一方で、中古住宅であれば、原則として木造一戸建てのような非耐火建築物なら築20年以内、マンションのような耐火建築物なら築25年以内となっている。

築20年超の木造一戸建てや、築25年超のマンションを購入すると、原則として登録免許税が高くなってしまうため、中古住宅を購入する際は築年数を意識して物件を選ぶことが節税対策となる。

不動産取得税は要件を満たせば軽減措置もあり

不動産取得税は住宅購入時に一度だけ支払う税金。不動産取得税の軽減措置は、新築住宅、中古住宅でそれぞれ適用となる条件が異なるので注意不動産取得税は住宅購入時に一度だけ支払う税金。不動産取得税の軽減措置は、新築住宅、中古住宅でそれぞれ適用となる条件が異なるので注意

不動産取得税とは、不動産を購入した際に生じる都道府県税である。不動産取得税は、一定の要件を満たす住宅においては大幅な軽減措置もある。

不動産取得税も、固定資産税評価額に税率を乗じて求められる。税率は2021年3月31日までの購入であれば、住宅の場合、土地も建物も3%となっている。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3%

土地については、2021年3月31日までの購入であれば固定資産税評価額に2分の1を乗じたものが課税標準額(直接税率を乗じて税金を計算する価額のこと)となる。

一定の要件を満たす住宅では、不動産取得税に大幅な軽減措置がある。例えば、新築住宅で床面積が50m2以上240m2以下の物件の場合には、建物の固定資産税評価額から原則として1,200万円を控除して税金を計算することができる。

不動産取得税 = (固定資産税評価額 ― 1,200万円) × 3%

その他、土地や中古住宅にも減額措置があり、床面積が50m2以上240m2以下の物件であれば不動産取得税は大幅に節税できるようになっている。

特に小さめの間取りの物件を購入する人は、不動産取得税を節税するために50m2以上の面積を意識して物件を選ぶことをおすすめする。

印紙税の軽減措置で若干安くなる場合も

不動産の契約は売買契約書または請負工事契約書に印紙を貼る必要があり、印紙の額は契約書に記載される金額によって決まる不動産の契約は売買契約書または請負工事契約書に印紙を貼る必要があり、印紙の額は契約書に記載される金額によって決まる

不動産の契約は売買契約書または請負工事契約書に印紙を貼る必要がある。売買契約書や請負工事契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書と呼ばれる文書だからだ。

契約書は、不動産の売買契約や建設工事の請負契約の成立を証明するために作成された書面であれば名称を問わず課税文書となる。

印紙税は、契約書に印紙を貼り付けることで納税が完了する。印紙の額は契約書に記載される金額によって決まる点が特徴だ。

なお、「不動産譲渡契約書(売買契約書のこと)」および「建設工事請負契約書」に関しては、印紙税の軽減措置があり、印紙税が若干安くなっている。

印紙税には本則税率と軽減後の税率の2種類があり、適用期間内であれば軽減後の税率を用いることになる。
印紙税額については、国税庁のHPにて最新の金額を確認してほしい。

国税庁HP
「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0020003-096.pdf

建物消費税

土地には消費税がかからないが、建物に関しては、原則として消費税が発生する。例外となるのは個人から住宅を購入した場合だ土地には消費税がかからないが、建物に関しては、原則として消費税が発生する。例外となるのは個人から住宅を購入した場合だ

不動産は土地に関しては消費税が生じず、建物にのみ消費税が生じるのが原則だ。

土地に関しては、誰からどのような土地を購入したとしても、例外なく消費税は発生しない。一方で、建物に関しては、原則として消費税が発生するが、例外として個人からマイホームを購入する場合には消費税は発生しないこととなっている。

例えば、新築マンションや建売住宅をディベロッパーから購入する場合には、建物価格に消費税が発生する。注文住宅で建物を新築する場合にも、請負工事金額に消費税が発生することになる。新築物件であれば、基本的に建物消費税が発生すると考えていいだろう。

また、中古住宅でも不動産会社が売主となっている場合には、原則通り建物に消費税が生じる。例外として、中古住宅で個人が売主となっている場合には、建物に消費税が生じないことになる。

住宅ローン減税と確定申告

住宅ローンを借りて住宅を購入すると、「住宅ローン控除」と呼ばれる制度を利用し所得税および住民税を節税することができる。

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上のローンを借りていると自宅に住むことになった年から一定の期間にわたり所得税が減額できる制度だ。所得税から控除される金額は、原則として「年末借入金残高の1%」となっている。

新築であれば、住宅ローン控除が利用できる物件は床面積が50m2以上であることが主な要件となっている。(2021年度より40m2以上となることが検討されている)

一方で、中古住宅であれば、住宅ローン控除が利用できる物件は、原則として木造一戸建てのような非耐火建築物なら築20年以内、マンションのような耐火建築物なら築25年以内となっている。中古住宅は住宅ローン控除が適用できる物件が限られているため、適用要件をしっかりと確認しておくことがポイントだ。

また、住宅ローン控除を適用するためには、サラリーマンであっても初年度は確定申告を行わなければならない。ただし、2年目以降は年末調整によって住宅ローン控除の適用を受けることができるため、サラリーマンであれば2年目以降の確定申告の必要はない。確定申告を行うためには、金融機関から交付される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」などが必要となることから、確定申告の必要書類をしっかりと確認しておきたい。

なお、住宅ローン控除については、制度内容が頻繁に変更されるため、利用する際は国税庁のホームページで最新の情報を確認してほしい。

国税庁HP
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

制度改正に関しては、昨今では新型コロナウイルスの影響により、入居期限の要件に弾力的な措置が取られている。

また、住宅ローン控除は2022年度から見直しが行われることも検討されている。現状では1%未満の金利で住宅ローンを借りている人が多く、控除額がローンの支払利息を上回る「逆ザヤ」が発生していることが問題視されているためだ。

全般的に現行制度の方が有利であるため、住宅ローン控除は2022年度の改正前に利用した方がいいだろう。

住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必要となる。住宅ローン控除の対象要件については最新情報を確認しておきたい住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必要となる。住宅ローン控除の対象要件については最新情報を確認しておきたい

2021年 02月01日 11時00分