2016年2月16日、日銀が「マイナス金利」導入を実施

日本銀行は1月29日の金融政策決定会合で、我が国の金融史上かって行ったことのなかった「マイナス金利政策」の導入を決定。2月16日から実施された日本銀行は1月29日の金融政策決定会合で、我が国の金融史上かって行ったことのなかった「マイナス金利政策」の導入を決定。2月16日から実施された

日銀は、市中銀行などの金融機関が日銀に預け入れる当座預金について、従来いわゆる「付利」として0.1%の金利をつけていたものを改め、一部の預金を対象として-0.1%のマイナス金利にすることを公表し、周知期間を経て2月16日より実施に踏み切った。

これまで預け入れていた当座預金ではなく、原則としてマイナス金利導入後に預け入れる資金が対象で、また金融機関へのダメージをある程度抑制するために、先に実施されたスウェーデンやスイス、ECB(追加緩和でマイナス金利幅を-0.3%から-0.4%に拡大している)などのマイナス金利政策よりもやや複雑な仕組みが採用されている。

日銀は、単純に一律マイナス金利とするのではなく、日銀当座預金250兆円のうち、従来通り+0.1%の金利を付与する「基礎残高」、金利を付けない「マクロ加算残高」、-0.1%の金利付与によって当座預金を抑制する「政策金利残高」の3つにわけ、基礎残高を210兆円で固定し、それを上回る40兆円分についてゼロ金利適用分を段階的に増やすことで、マイナス金利の適用範囲を10~30兆円程度にコントロールする意向を表明している。

このマイナス金利導入公表によって市中銀行には衝撃が走ったものの、政策金利残高のみがマイナス金利の対象となることが判明し、実体経済にはこれまでのところ大きな変化と言えるような事象は発生していない。日銀の黒田総裁は1月中旬まで国会答弁でマイナス金利を「検討していない」と繰り返していたため、マイナス金利の導入決定は大きなサプライズとなり、一時は円安、株高が進んだものの、世界経済の不安要素がこのサプライズを上回ることとなってドル安、ユーロ安に押し戻されている。

日本の長期金利は一段と低下

実体経済には大きな影響が見られないマイナス金利の導入だが、ダイレクトに影響を受けたものもある。

金融機関はマイナス金利で当座預金が目減りすれば損失を被ることになるので、当面の資金の振り向け先として、国債を以前にも増して積極的に購入し始めた。この結果、国債の需給バランスは短期間で大きく変動し、国債価格は急上昇して代表的な長期金利の指標である新発10年もの国債の金利も、2月9日にはついにマイナスとなった。マイナス金利の導入も史上初なら長期金利がマイナスを記録するのも史上初、という異例づくしの展開である。イールドカーブも極めて低位かつフラットな状況になっている。

その後長期金利は一旦0.050%~0.080%とプラスに転じたものの、実際に日銀がマイナス金利を実施した2月16日以降は再びマイナスになり、時折プラスレンジへの上昇を示しつつ概ね-0.050%~-0.100%で推移している。

また、短期金利の代表的な指標である銀行間取引市場(インターバンク市場)の無担保コール翌日もの金利も、マイナス金利導入の翌2月17日に-0.002%を記録している。ただし、こちらは約11年前にもマイナス金利を記録したことがあり、史上初ではない。

当然のことながら、多くの金融機関のシステムはマイナス金利を想定して構築されておらず、インターバンク市場の取引は急減する状況にある。

長期金利の低下は、住宅ローン固定金利のさらなる低下を招く

このように長期金利もマイナスとなると、長期金利に連動して金利が設定されている住宅ローン固定金利(固定10年、固定20年、フラット35など)商品の金利が2月の実施金利よりもさらに低下することになる。

実際に2月末に公表されたメガバンクの固定金利は、10年固定で0.8%~0.9%、20年固定でも1.6%前後に低下しており、フラット35の金利も最低水準である1.2%前後の数値が各金融機関から公表されている。こちらも史上初であり、各金融機関は住宅ローン商品だけでなく、展開している金融商品全般の見直しを余儀なくされる事態になっている。

住宅ローンをはじめ教育ローンやマイカーローンなど借り手にとっては歓迎すべき状況だが、金融機関ではMMFの新規受け付け停止に追い込まれるなど、正反対の状況になっているのである。

住宅ローンは、既に事実上のマイナス金利に突入している

このように住宅ローン金利が(固定のみ)低下する状況が形成されていることをもって、新規に住宅を購入するモチベーションが高まるという主張が見受けられるが、実際には10年以上前に3~4%程度の金利で住宅ローンを組んだ住宅購入者の「借り換え」は急激に拡大しているという事実はあっても、住宅価格、特に新築マンションの価格高騰を踏まえ、新規の住宅ローンは、残念ながら大きく伸びてはいない。

つまり、住宅ローンのさらなる金利低下は専ら借り換え対象者に影響を与えているのであって、これまでも極めて低かった金利が多少低下したと言っても、新規の借り入れには大きな影響は与えられていないということになる。

また、住宅購入後当初10年間の住宅ローン減税を活用すると、ローン元金の上限を4,000万円(長期優良住宅は5,000万円)として10年間に渡り年1%、合計10%の還付が受けられるので、単純計算では年1%以下の変動金利、固定金利の住宅ローン商品で借り入れを起こしていれば、住宅ローンこそ既にマイナス金利状態となっているのであり、3月から金利低下が本格化しても、これをもって住宅購入のモチベーションが高まるとは考えにくい。

比較的安価な中古住宅の購入&不動産投資には良い影響が期待できる

その中で、住宅購入について最も良い影響が期待できるのが「中古住宅市場」だ。
これまで、新築マンションや戸建の価格高騰によって、購入者層は高所得者、アッパーミドル層およびDINKSが中心となっていたが、都心~近郊では住宅購入のハードルが高い所得者層については、今回の「マイナス金利」が、郊外の中古マンションおよび戸建を購入するためのモチベーション向上につながる可能性がある。

住宅価格は全般的に高騰しているように考えられているが、実際には都心~近郊の人気の高い住宅地、および交通利便性の高い商業地での新築・中古マンションの価格が上昇しているのであり、首都圏で言えば都心から1時間超の郊外エリアでの中古マンションおよび戸建価格は概ね横ばい推移が続いており、金利の低下はこういった比較的安価な不動産を中所得者層が購入する(資金計画/毎月の返済額が購入できるレベルに収まるという意味で)というケースが今後増加するものと考えられる。

また、全般的な金利低下は、資金調達の点で有利に働く可能性が高まる。特に不動産投資においては、金利低下がエリアごとの相場賃料に影響する可能性は皆無であり、物件の収益性を重視すべきであることは当然のこととして、調達金利と投資利回りとのレバレッジが拡大することで投資環境が改善することが期待される。

今回のマイナス金利導入は、日銀の金融を通じた景気刺激策そのものであり、一般的には想定しにくい金融政策であることから、一定の効果が認められた時点で解除されるべき「時限措置」である。したがって、中長期的な動きではなく一過性の動きとして捉えれば、十分な戦略に基づいて不動産の購入計画を立てられる前提で、マイナス金利導入を契機とした住宅市況の変化を好機とする可能性を高めることはできる。

たとえ実体経済に与えるマイナス金利の影響は僅かであっても、戦略的な不動産購入に向けて活用可能な環境(※)は案外整っているのである。

※ちなみに、行動経済学には「選考の逆転」という法則がある。全く購入するつもりがないにもかかわらず、ポイント2倍とかオール30%オフという文言で購入してしまうケースがあるが、これらの文言には購入に向けての(不要な)モチベーションを高める効果があり、この本末転倒な消費行動が「選考の逆転」である。マイナス金利が導入されたからと言って、不動産購入のプロセスに「選考の逆転」が入り込むことは極力避けたいものだ。

今回の「マイナス金利」が、郊外の中古マンションおよび戸建を購入するためのモチベーション向上につながる可能性がある。</br>中古住宅流通の活性化の一助となるか?今回の「マイナス金利」が、郊外の中古マンションおよび戸建を購入するためのモチベーション向上につながる可能性がある。
中古住宅流通の活性化の一助となるか?

2016年 03月15日 11時05分