「ZEH仕様の家なら、あたたかいし、住宅ローン減税も受けられる」。住宅の契約の場に立っていると、そう考えているお客さまに何度も出会ってきました。しかし、“あたたかさ（断熱）”と“減税を受けられる性能（証明）”は、本来別の話です。

とくに2028年（令和10年）以降、新築の住宅ローン減税では、いわゆる「ZEH（ゼッチ）水準」が重要な区分となり、現行の省エネ基準を満たすだけでは原則として対象外になります。

しかも同じZEH水準でも、寒冷地と温暖地とでは求められる断熱性能が異なり、「ZEH仕様だから、どこでもあたたかい」とも言い切れません。「ZEH仕様」「高断熱」といった広告表現だけでは、減税の可否も体感のあたたかさも判断できないのです。

本記事では、二級建築士・宅地建物取引士・2級建築施工管理技士として、寒冷地の現場と契約の両方に立ってきた視点から、制度変更のポイント、性能の違い、証明書の見方、担当者への質問までをお伝えします。

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2028年からZEH水準未満の新築は原則住宅ローン減税の対象外になる

2028年（令和10年）から、住宅ローン減税の対象となる新築住宅の省エネ性能が変わります。とくに注意したいのが、現行の「省エネ基準適合住宅」と「ZEH水準省エネ住宅」の違いです。ただし、2028年以降の入居がすべて一律に対象外になるわけではありません。

※ZEH（ゼッチ）とは…「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称で、高い断熱性能と省エネ設備によりエネルギー消費量を減らし、太陽光発電などでエネルギーを創ることで、年間のエネルギー収支をおおむねゼロにすることを目指した住宅です。

省エネ基準適合住宅は2028年以降原則対象外

住宅ローン減税（正式名称は「住宅借入金等特別控除」。住宅ローンを利用して住まいを取得した人が、一定期間、所得税などの負担を軽くできる制度です）は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を、所得税と一部の住民税から控除する仕組みです。たとえば年末残高が3,000万円であれば、その0.7%にあたる21万円が1年分の控除額の目安になります。

この制度は2026年度（令和8年度）税制改正で5年間延長され、適用期限の対象となる入居期間は、2026年（令和8年）1月1日から2030年（令和12年）12月31日までとなりました。ただし、この期間に入居すれば自動的に適用されるわけではなく、所得、床面積、住宅ローンの借入期間、省エネ性能などの要件を満たす必要があります。

そのうえで、新築住宅の性能要件は段階的に引き上げられます。2028年（令和10年）以降に入居する新築の省エネ基準適合住宅は、原則として住宅ローン減税の対象外です。一方、ZEH水準省エネ住宅や認定低炭素住宅、認定長期優良住宅などは、その他の適用要件を満たせば、2028年以降も対象となります。

※建築確認とは…建築基準法にもとづき、着工前に建物の計画が法令に適合しているかどうかを各機関などから確認を受ける手続きです。この確認を受けた日を「建築確認日」といいます。

※省エネ基準適合住宅とは…国が定める現行の省エネ基準（断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上）を満たす住宅です。

なお、中古住宅（既存住宅）や買取再販住宅（不動産会社が買い取ってリフォームのうえ再販する住宅）は取扱いが異なり、2026年度（令和8年度）改正ではむしろ支援が手厚くなる方向です。話が混ざると分かりにくくなるため、本記事は新築に絞って解説します。

2027年末までに建築確認を受けた住宅には経過措置がある

「2028年に入居したら、もうすべて対象外」というわけではありません。国土交通省の資料では、2027年（令和9年）12月31日までに建築確認を受けた住宅などについて、経過措置が設けられています。適用条件は、建築確認日や登記簿上の建築日などを含めて確認しましょう。

この経過措置に該当する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年として住宅ローン減税を受けられます。建築確認が2028年にずれ込んでも、登記簿上の建築日が2028年6月30日までなら対象になり得る点も確認しておきましょう。

※登記簿とは…不動産の所在・面積・構造・所有者などを公的に記録した帳簿です。建物の「建築日」もここに記録されます。

※住宅ローン減税の適用要件・借入限度額・控除期間については、国土交通省「令和8年度税制改正」を参考にしています。

実務上、混同しやすいのが「建築確認日」「建築日（登記）」「入居日」の3つです。それぞれ時期が異なるため、まとめて「2028年」と捉えず、個別に確認する必要があります。とくに注文住宅では、土地探しからプランの確定、建築確認の申請までに一定の期間を要します。経過措置の対象になる可能性を確認するため、建築確認の申請予定時期を早めに担当者へ確認しましょう。

なお、住宅ローン減税の適用には、住宅の性能だけでなく、所得や床面積、借入期間などの要件もあります。注文住宅カタログを探す省エネ住宅の住宅カタログを探すZEH・Nearly ZEH住宅の住宅カタログを探す

住宅ローン減税で求められるZEH水準とは

住宅ローン減税における「ZEH水準省エネ住宅」は、「断熱等性能等級5以上」と「一次エネルギー消費量等級6以上」の両方を満たすことが基本です。では、それぞれ何を確認すればよいのでしょうか。

断熱等性能等級5以上が必要

断熱等性能等級とは、外壁・屋根・床・窓といった外皮から、熱がどれだけ出入りしにくいかを示す指標です。住宅ローン減税で求められるZEH水準は、断熱等性能等級5以上とされています。現行の省エネ基準は断熱等性能等級4以上ですから、ワンランク上の性能が必要になる計算です。

※外皮とは…外壁・屋根・床・窓・玄関ドアなど、室内と外気を隔てる部分の総称です。

※UA値（外皮平均熱貫流率）とは…住宅全体から熱がどれだけ逃げやすいかを示す数値です。小さいほど断熱性能が高いことを意味します。

注意したいのは、同じ等級5でも、地域区分によって求められるUA値が異なる点です。地域区分とは、省エネ基準において全国を気候条件などに応じて1〜8の地域に分けたものです。地域区分によって、同じ断熱等性能等級でも求められる外皮性能の基準値が異なります。

私が住む盛岡は3地域に区分され、断熱等性能等級5に求められるUA値は0.50以下です。温暖な6地域（東京など）の0.60以下より厳しい水準です。「等級5だから安心」ではなく、「自分が建てる地域区分で、その等級を満たしているか」を、外皮計算書のレベルで確認したいところです。

一次エネルギー消費量等級6以上が必要

一次エネルギー消費量等級とは、冷暖房・給湯・換気・照明などで使うエネルギー量を評価する指標です。ZEH水準は一次エネルギー消費量等級6以上、現行の省エネ基準は等級4以上です。一次エネルギー消費量等級6は、基準となる量からおおむね20%以上を削減する水準です。これは住宅の一次エネルギー消費量に関する基準であり、実際の光熱費が20%削減されることを意味するものではありません。

断熱等性能等級5と一次エネルギー消費量等級6は、どちらか一方だけ満たしていてもZEH水準とは認められません。2つの等級を「両方とも」満たしているかを確認する必要があります。

太陽光発電がなくてもZEH水準省エネ住宅に該当する

ここで混同されやすいのが、「ZEH」と「ZEH水準省エネ住宅」の違いです。ZEHは、断熱・省エネ性能を高めたうえで、太陽光発電などの創エネ設備を導入し、年間の一次エネルギー消費量の収支をおおむねゼロ以下にすることを目指した住宅です。一方、住宅ローン減税でいう「ZEH水準」は、太陽光パネルの設置は必須ではありません。断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上という建物の性能を満たしていれば該当します。

※創エネとは…太陽光発電などによって、住宅で使うエネルギーを自ら生み出すことです。

私の実務上の相談現場では、「太陽光を載せないと減税が受けられない」という誤解が非常に多く聞かれます。太陽光は光熱費や売電で検討する“設備の選択”であり、減税の要件は“建物性能の証明”です。太陽光を載せるかどうかと、住宅ローン減税の対象になるかどうかは、分けて考える必要があります。

現行の省エネ基準とZEH水準の違い

等級の数字だけでは、暮らしがどう変わるのかまでは見えてきません。ここからは、快適性と光熱費という2つの面から、現行の省エネ基準とZEH水準の違いを見ていきます。

断熱性能と室内の快適性の違い

断熱性能が高い住宅は、冬の室温低下や夏の外気温の影響を抑えやすい傾向があります。ただし、窓・断熱材・気密性などの仕様によって体感差が生じますし、同じ等級でも間取り・日射・施工精度によって快適性は変わります。等級が高いからといって、「必ずあたたかい」「必ず涼しい」と言い切れるものではありません。

とくに寒冷地では、ZEH水準にあたる断熱等性能等級5を一つの目安とし、さらに上の等級6を目標にする施主や設計者もいます。「ZEH水準だからあたたかい」と一括りにせず、地域や実際の仕様まで確認してほしいところです。

施工管理に携わってきた立場から強調したいのは、断熱等性能等級は、設計された住宅の性能を評価する指標だということです。

実際の住み心地は、設計だけでなく施工の状態などにも左右されます。断熱材の施工状態や窓まわりの納まりなどによって、設計時に想定した性能が十分に発揮されない可能性もあります。気密測定（C値の測定）を実施しているか、現場の断熱施工をどのように管理しているかまで確認すると、住宅の施工状態を確認するうえで参考になります。

※C値（相当隙間面積）とは…住宅にどれだけ隙間があるかを示す気密性能の数値です。小さいほど気密性が高いことを意味します。

光熱費は設備や暮らし方によって変わる

ZEH水準の住宅は、冷暖房効率の向上が期待できます。ただし光熱費は、家族構成・住宅面積・地域・設定温度・設備性能など、さまざまな条件によって変わります。営業担当者から光熱費のシミュレーションを示された場合は、その前提条件（世帯人数や設定温度など）を必ず確認しましょう。建築費の増加分と、将来にわたる光熱費の削減分をトータルで比較して判断することが大切です。無料で住まいの窓口に相談する注文住宅カタログを探す省エネ住宅の住宅カタログを探す

2028年以降も住宅ローン減税を受けるための性能確認方法

では、実際にZEH水準を満たしていることは、どの書類で確認・証明すればよいのでしょうか。ここは確定申告にも関わる実務的な部分です。

建設住宅性能評価書で2つの等級を確認する

住宅性能評価書には、設計段階を評価した「設計住宅性能評価書」と、施工・完成段階の検査を含む「建設住宅性能評価書」があります。

ZEH水準への適合は、建設住宅性能評価書の写しや住宅省エネルギー性能証明書などで確認します。評価書などで、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の両方を満たしていることを確認しましょう。住宅ローン減税の適用に必要な証明書類については、住宅の種類や取得方法などに応じて確認することが大切です。

住宅省エネルギー性能証明書を確認する

住宅省エネルギー性能証明書とは、住宅の省エネ性能を証明する書類です。発行を依頼できる者や機関は制度上定められているため、住宅の種類や取得方法に応じて、誰が発行できるのかを確認しましょう。

実務でもめやすいのが、この「誰が・いつ・いくらで証明書を取得するか」が曖昧なまま契約が進んでしまうケースです。引き渡し間際になって、証明書が用意されていない、費用負担でもめる、といった話は珍しくありません。引き渡しまでに誰が取得するのか、発行費用はどちらの負担かを、契約前に書面で確認しておくことをおすすめします。

BELSや省エネ性能ラベルだけで判断しない

BELSとは、建物の省エネ性能を第三者機関が評価・表示する制度です。広告に載る省エネ性能ラベルは、物件どうしを比較する材料として役立ちます。

ただし、BELSや省エネ性能ラベルによる表示と、住宅ローン減税の適用に必要な証明書類は同じものではありません。減税の適用を受ける場合は、必要な証明書類を別途確認しましょう。

【建築士アドバイス】新築の性能を図面・仕様書で見極めるポイント

最後に、建築士として図面・仕様書を読んできた立場から、契約前に見ておきたいポイントをお伝えします。

：広告の「ZEH対応」と「ZEH水準を証明できる住宅」は分けて考える

「ZEH対応可能」「高断熱仕様」「省エネ住宅」といった表現は、必ずしも性能を保証する言葉ではありません。まず、標準仕様とオプション仕様を区別することが重要です。実際に契約する予定のプランで、断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6を満たすのかを確認しましょう。モデルハウスと、実際に建てる住宅の仕様が同じとは限らない点にも注意が必要です。

建築士としての監修経験上、「その等級を、どの仕様で達成しているか」を図面や仕様書で確認することが重要です。実際に、等級5を満たすにはオプションの採用が必要で、標準仕様では等級4にとどまるプランも見受けられます。また、モデルハウスには上位仕様が採用され、購入・建築予定の住宅とは仕様が異なる場合があります。見積金額だけで判断せず、契約図面・仕上げ表・仕様書を確認しましょう。

窓・断熱材・設備の仕様を確認する

仕様書では、窓の種類やサッシ・ガラスの仕様、断熱材の種類・厚さ・施工箇所、給湯器・換気・冷暖房設備の具体的な仕様を確認します。

マンションの場合は、同じ建物でも住戸の位置や窓面積によって温熱環境が変わります。カタログ値だけでなく、契約図面・仕上げ表・仕様書で確認しましょう。

設計時の性能が完成後も確保されるか確認する

繰り返しになりますが、設計住宅性能評価書は設計段階の評価、建設住宅性能評価書は施工・完成段階の検査を含む評価です。施工の途中で仕様変更が行われた場合、当初の等級が保たれているかどうかは、あらためて確認が必要です。誰が性能確認と証明書取得を管理するのかを、契約前に明確にしておきましょう。

ハウスメーカーや不動産会社への質問リスト

以下は、資格と現場経験をふまえて考えた、契約前に確認したい10の質問です。回答は口頭だけで済ませず、評価書・証明書・図面・仕様書など、書面でも確認してください。

1．この契約プランは、標準仕様のまま断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上を満たしますか。オプションの追加が必要ではありませんか。（仕様書で確認）

2．住宅ローン減税に必要なZEH水準の性能は、建設住宅性能評価書または住宅省エネルギー性能証明書で証明できますか。

3．住宅省エネルギー性能証明書は、「誰が・いつまでに」取得し、発行費用はどちらの負担ですか。（書面で確認）

4．我が家の省エネ地域区分は何地域で、求められるUA値はいくつですか。外皮計算書と一次エネルギー消費量計算書を見せてください。

5．モデルハウスやパンフレットの仕様と、実際に建てる（購入する）住戸の仕様は同一ですか。異なる点はどこですか。

6．窓（サッシ・ガラス）、断熱材（種類・厚み・施工箇所）、給湯・換気・冷暖房設備の具体的な型番を、仕様書で示してください。

7．建築確認はいつ取得予定ですか。2027年（令和9年）12月31日までに建築確認を受ける予定ですか。間に合わない場合は、経過措置の対象となる要件を満たすか確認できますか。

8．建築確認日・建築日（登記）・入居予定日の3つを、スケジュール表として書面でいただけますか。

9．施工途中で仕様変更があった場合、性能評価はどのように再確認され、完成時の性能は誰が保証しますか。

10．提示された光熱費シミュレーションの前提条件（世帯人数・設定温度・地域・設備）と、その根拠資料を見せてください。

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ZEH水準と2028年以降の住宅ローン減税に関するよくある質問

ZEH水準や経過措置など、2028年以降の住宅ローン減税に関する疑問に回答します。

Q1．2028年以降に入居する新築住宅は、すべてZEH水準が必要ですか？

2028年（令和10年）以降に入居する新築の省エネ基準適合住宅は、原則として住宅ローン減税の対象外です。ただし、2027年（令和9年）12月31日までに建築確認を受けた住宅、または2028年（令和10年）6月30日までに建築された住宅には経過措置があり、借入限度額2,000万円・控除期間10年間の対象となります。なお、ZEH水準省エネ住宅や認定住宅は、ほかの適用要件を満たせば2028年以降も対象です。

Q2．2028年以降に省エネ基準適合住宅を購入すると、住宅ローン減税はいくら受けられなくなりますか？

経過措置に該当しない省エネ基準適合住宅は、住宅ローン減税を受けられません。受けられなくなる金額は、借入残高や所得税額などによって異なるため一律には示せません。経過措置に該当する場合は借入限度額2,000万円・控除期間10年で、各年の控除額は年末残高などに応じて決まります。

Q3．中古住宅も2028年からZEH水準未満だと住宅ローン減税の対象外になりますか？

本記事で解説した2028年以降の対象外化は、新築の話です。中古住宅（既存住宅）は取扱いが異なり、2026年度（令和8年度）税制改正では、むしろ省エネ性能の高い既存住宅への支援が拡充されています。中古を検討する場合は、別途、最新の公的情報を確認することをおすすめします。

Q4．新築マンションでもZEH水準を住戸ごとに確認する必要がありますか？

マンションでも、購入する住戸が住宅ローン減税の省エネ性能要件を満たしているか確認しましょう。必要な証明書類を用意できるかについても、販売会社に確認することが大切です。

Q5．ZEH水準を満たしていれば、住宅ローン減税を必ず受けられますか？

性能は要件の一つにすぎません。合計所得金額、床面積、入居時期、住宅の性能、必要書類など、ほかの適用要件も併せて満たす必要があります。

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今買う新築はZEH水準と証明書の有無を確認しよう

2028年以降の新築住宅では、省エネ性能の区分としてZEH水準が重要な基準となり、現行の省エネ基準適合住宅は原則として対象外になります。ZEH水準とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上を「両方」満たすこと。

太陽光パネルは、この減税の必須条件ではありません。広告の表現ではなく、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書で確認し、建築確認日と経過措置も併せて押さえておくことをおすすめします。

今後は、「省エネ基準適合住宅」と「ZEH水準」の違いを理解しておくことが、より重要になります。ただ、寒冷地では今度は「ZEH水準だから、どこでも同じようにあたたかい」と思い込みやすくなります。減税の要件を満たすことと、その土地で実際にあたたかく暮らせることは、分けて考えておきたいところです。

そして監修者として最後にお伝えしたいのは、口頭の「大丈夫です」で終わらせないことです。評価書・証明書・図面・仕様書で裏取りをする。この一手間が、制度に振り回されない、後悔しない家選びにつながります。