不動産登記ってなに？

登記とは、不動産の現況（種類や構造など）、所有者などを帳簿に記すこと。不動産の所有者が誰なのかをはっきりさせ、不動産取引を安全かつ円滑に行えるように採用されている制度です。

不動産に関する登記には、下記のようにさまざまな種類があります。

たとえば新築一戸建てを購入した際には、建物部分の建物表題登記、所有権保存登記と、土地部分のみ、所有権移転登記が必要です。

• 建物表題登記…新築購入時
• 所有権保存登記…新築購入時
• 所有権移転登記…中古購入・相続・贈与時
• 表題変更登記…増改築時
• 抵当権設定登記…住宅ローン借入時
• 抵当権抹消登記…住宅ローン完済・不動産売却時
• 分筆登記…土地分割時
  など

新築一戸建て購入で行う不動産登記とは。土地と建物それぞれに登記が必要？

新築一戸建てを購入して、その家が自分の所有物だと示す際に必要な手続きが、不動産登記です。不動産登記を…記事を読む

購入前に知っておきたい「不動産登記、不動産番号、住宅用家屋証明書」とは

不動産の購入をした後の手順や方法などがよくわからないという方のために、不動産の購入にまつわる不動産番…記事を読む

不動産登記簿（登記事項証明書）について

ところで、不動産の情報を記録する登記簿は、どのようなつくりになっているのでしょうか。

もともとは紙に記入していたため「登記簿」という呼び方が残っていますが、現在ではデータで管理されており、「登記事項証明書」と呼ばれています。

不動産の現況を記入する部分を「表題部」といい、建物の新築時や、登記されていない建物を所有した場合には1ヶ月以内にこの表題部の登記を行わなくてはいけません。登記を行わない場合、10万円の過料が課せられます。

一方、所有権など、不動産の権利関係を表示する部分は「権利部」といい、甲区・乙区に分かれています。

登記は任意ですが、権利部の登記を行わないと、その建物が自分の所有物であるという証明ができなくなってしまいます。そのため、不動産の売却や、不動産を担保にした借り入れなどもできません。

また、固定資産税はたとえ未登記の建物でも関係なく課税されるので、固定資産税を払いたくないからといって登記しないのは意味がありません。不動産を取得したら、トラブルを防ぐためにも早めに登記しましょう。

引用：「不動産登記のABC」法務省

登記簿に記録された内容は、法務局で登記事項証明書を交付してもらえば、誰でも確認できます。

土地や建物の購入を検討する際に、登記事項証明書をチェックすることで、売主名義の不動産で間違いないか、銀行以外の抵当権がないか…などを知るために利用するケースもあります。

登記事項証明書はオンラインでの確認・請求も可能です。

登記情報だけを確認する場合は登記情報提供サービスを利用できます。登記事項証明書自体が必要な場合は、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」内の「かんたん証明書請求」から申請します。

登記事項証明書のサンプルは、法務省のホームページで確認できます。

何故不動産登記はやらなくてはいけないのか？未登記の不動産のリスク

不動産の登記は必ずやらなければいけないのでしょうか？　登記をしない場合に何か不都合があるのでしょうか…記事を読む

登記簿謄本の手続き、取得方法とは？登記事項全部証明書とは何が違う？

不動産を取得すると、登記をしなければいけません。きちんと登記がされているか登記簿謄本で確認する必要が…記事を読む

登記事項証明書とは？ 見方や種類、必要な場面、取得方法を解説

登記事項証明書とは、その不動産に関する重要な情報が記載された書類です。今回は登記事項証明書の内容や見…記事を読む

登記費用はどれくらいか

登記をする際には「登録免許税」と、司法書士など専門家に依頼する場合の手数料がかかります。登録免許税の税額は登記の内容によって異なります。

基本的には【課税標準×税率】で求められ、課税標準となるのは不動産の固定資産評価額や、住宅ローンの債権金額などです。住宅に関しては、2022年3月末まで軽減税率が適用されます。

税率と軽減税率は、たとえば次の表のように決められています。

〈建物表題登記〉

〈所有権移転登記〉

※下記に該当する場合は所有権移転登記の登録免許税は課されない。

1.  相続により土地の所有権を取得する場合、その土地の所有権移転登記を受ける前に被相続者が死亡した場合には、2021年3月31日までの間に、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために登記する場合
2.  個人が、2021年３月31日までの間に、相続による土地の所有権移転登記を受ける場合に、その土地が相続登記の促進を特に図る必要がある一定の土地であり、かつ、その土地の不動産価額が10万円以下である場合

〈住宅用家屋の軽減税率〉

※上記の軽減税率の適用を受けるには、「床面積が50m2以上であること」「新築または取得後1年以内の登記であること」など、一定の要件を満たす必要がある。

参照：「No.7191 登録免許税の税額表」（国税庁）を基に作成

このように、登録免許税は基準が決められているため、変わることはありません。

一方、手数料については司法書士ごとに決めることができるため、価格が異なります。

自分で司法書士に依頼する場合には、見積もりを出してもらい、比較して決めるとよいでしょう。また、少しでも費用を抑えたい場合は、自分で手続きをすることで手数料をカットできます。

マンション購入に必要な諸費用を安く抑える方法は？　 登記費用や固定資産税などもお忘れなく

マンションを購入するときには、マンション本体の購入価格以外にどのような費用がかかるのかを知っておく必…記事を読む

不動産登記簿の住所変更のやり方…登記費用についても解説

不動産登記簿の住所変更方法や費用について紹介します。住所変更があったり、姓が変わったり、不動産の所有…記事を読む

登記に必要なもの

登記の内容により異なりますが、多くの場合、登記申請書のほかに、記載した内容を証明する書類を添付する必要があります。

ここでは多くの方に関係する建物表題登記と、所有権保存登記、また所有権移転登記を中心に見ていきましょう。

建物表題登記の場合

• 登記名義人の住民票（世帯全員・全部記載）※住所は新居に
• 建築確認済証
• 検査済証または工事完了引渡証明書
• 印鑑証明書
• 本人確認書類のコピー
• 委任状（自分で手続きする場合は不要）

所有権保存登記の場合

• 建物の所有者全員の住民票
• 住宅用家屋証明書（減税を受ける場合）
• 委任状（自分で手続きする場合は不要）

所有権移転登記の場合

〈売買、財産分与など〉

• 契約書
• 権利書、登記識別情報通知書
• 不動産を譲る人の印鑑証明書
• 不動産を取得する人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 委任状（自分で手続きする場合は不要）

〈相続〉

• 住民票
• 固定資産評価証明書
• 戸籍謄本
• 委任状（自分で手続きする場合は不要）
  ※その他ケースに応じ異なる

上記は代表的なものであり、ケースによって必要な書類はさまざまです。これらを集める手間や時間がかかってしまうこと、平日しか開いていない窓口があることなどから、司法書士に依頼する人が多いようです。

もし申請書を自分で作成する場合には、法務局が各申請書の様式を公開していますので、書き方のサンプルとして確認するとよいでしょう。

そのほか、地目変更や測量・分筆登記については下記の記事も参照してください。

地目変更の費用はいくらくらい？ 手続き方法と注意点も解説

地目変更とは、土地の使い方を変えることを指します。相続などで土地を取得したときや、農地を宅地へと変え…記事を読む

相続した土地を「分筆」する方法とは？費用や必要書類について解説

分筆とは、1つの土地を法的に分割して分けること。ここでは「分筆」についてその目的や必要な書類、手続き…記事を読む

登記内容を変更するには

登記した内容に変更があった場合は、その都度変更登記が必要になります。特に、登記簿の表題部について変更することを「建物表示変更登記」といいます。

名義人の氏名や住所の変更の場合には住民票や戸籍謄本、登記事項証明書が必要となりますが、建物自体に変更があった場合にはそうした基本的な書類に加え、建物の図面などさまざまな書類を用意する必要があります。

建物表示変更登記が必要になる増改築を行う際には、事前に必要書類をチェックしておくと安心です。

建物表示変更登記は、たとえば次のような場合に必要になります。

• 建物の増改築または取り壊しで床面積が変わった場合
• 屋根材を替えた場合
• 住宅の一部を店舗に改築した場合
• 車庫をつくった場合
• 建物の構造を変えた場合（木造→鉄骨造など）

こうした変更が生じてから1ヶ月以内に申請が必要です。

意外と知らない？ 抵当権設定登記・抹消登記

住宅ローンを利用して住宅を購入する際に必要な手続きのひとつが抵当権設定登記です。

抵当権とは、万が一債務者がローンを返済できなくなった場合に、金融機関側が担保となるものを売却してお金を回収できる権利のこと。

この抵当権を住宅ローンの対象となる不動産に対して設定する手続きを「抵当権設定登記」といいます。

住宅ローンの借り入れ実行と同時に抵当権を設定する必要があるため、原則としてあらかじめ必要書類を用意し、司法書士に手続きをしてもらうことになります。

金融機関側としても手続きが遅れては困ることから、個人で抵当権設定登記をしようと金融機関に伝えても断られるのが一般的です。

この抵当権は、住宅ローンを払い終えたら「抵当権抹消登記」を行うことで抹消されます。

金融機関から弁済証書ほか手続きに必要な書類が送られてくるため、自分で作成した登記申請書とともに法務局へ提出すれば完了です。

一方、住み替えなどで住宅ローンの返済中に家を売却するケースもあります。その場合には、住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消登記を行う必要があります。

通常、中古物件の購入時は、残代金の支払い、鍵の受け渡しなどのために買主・売主・不動産会社・司法書士が金融機関に集まり、その際に所有権移転登記、抵当権設定登記などの手続きも行います。

そのため、このケースでは基本的に司法書士に依頼することになります。

売却時だけでなく、購入時にも抵当権には注意が必要です。中古物件を購入する際、もしも前の所有者が住宅ローンを完済しておらず、抵当権が残ったままになっていると、前の所有者のローン返済が滞った場合に購入した不動産が売却されてしまうこともありえます。

司法書士が購入の所有権移転登記を行う場合は、前所有者の抵当権抹消登記を終えてから所有権移転登記を行うので問題ありません。

しかし、個人で所有権移転登記を行う場合は注意が必要です。登記事項証明書で確認ができますので、購入前に確認をしておくとよいでしょう。

中古物件を購入予定の人が知っておきたい“抵当権”の基本

抵当権の特徴や仕組みについて解説します。抵当権は資金を貸す金融機関のために設定されます。住宅ローンを…記事を読む

まとめ

不動産登記は多くの人が何らかの形で関わるものの、専門知識が必要になることもあり、専門家に任せておけば安心と考える方が多いかもしれません。

ただ、登記費用は意外に大きな支出となる可能性もあるので、どのような手続きにどれくらいかかるのかを知っておくことは、資金計画を立てるうえで役に立つでしょう。