「頭金も確保できたし、いよいよ住宅を買うか!」「でも待てよ、住宅を買うと取得税という税金が発生するって……一体いくら用意すればよいの?」。住宅取得にあたり、そんな悩みを持っている方も少なくないでしょう。住宅や土地などの不動産を取得すると発生する不動産取得税。取得する不動産と税率によって納付額は異なります。ここでは、不動産購入計画を立てるにあたって、知っておきたい不動産取得税の計算方法、さらに、要件を満たせば受けられる軽減措置についてもお伝えします。

不動産取得税とは、新しく家や土地を取得(売買・贈与)したときに一度だけ課税される地方税です。各都道府県へ納付するもので、土地や住宅を取得したら速やかな申告が必要です。納税額は、取得した不動産の価格と、取得した時期の標準税率に応じて算出されます。取得時期や不動産の種類によっては特例措置や軽減措置を受けられる可能性があります。

 

 

土地や家屋の不動産取得税は”不動産の価格(課税標準額)×標準税率”で算出されます。
標準税率は原則4%とされていますが、2021年3月31日までに取得した宅地と住宅にかかる税率は、特例措置により3%に引き下げられています。さらに、同じ期間までに取得した宅地の課税標準額は、不動産の価格に1/2を掛けた額になる特例が適用されます。

 

不動産取得税を算出するための”固定資産税評価額”

課税標準額を定める”不動産の価格”とは”固定資産税評価額”のことで、不動産の”購入価格”とは異なる価額となるため注意が必要です。固定資産税評価額とは、その土地・家屋の評価として市町村長(東京23区内の場合は都知事)が定め、固定資産課税台帳に登録されている価格のことを言います。

不動産取得税をはじめ固定資産税や登録免許税など、税金を計算する基になる評価額です。土地の取引価格の指標となる”地価公示価格”の70%水準になるように調整されています。

不動産取得税を算出する基となる課税標準額は、固定資産税評価額と同額になるのが基本です。しかし、課税標準額の軽減措置や税負担の調整措置などが適用されることで課税標準額が低くなり、税負担が軽減する可能性もあります。

そうした軽減措置は新築住宅・中古住宅・土地に対してそれぞれ定められ、要件を満たすことで適用できます。詳しく見ていきましょう。

 

新築住宅の取得や増改築をした場合、要件を満たした不動産に対して軽減措置が適用されます。土地の軽減措置と合わせて解説します。

 

建物を新築で取得、または増改築をした場合、要件を満たすと固定資産税評価額から1,200万円の控除が受けられます。さらに2020年3月31日までは、特例として長期優良住宅と認定された建物については100万円が上乗せされ、最大1,300万円が控除されます。また、土地に算出された税額に対して減額の措置を受けられます。4万5,000円もしくは土地の広さと価格に税率を掛けて算出した額のいずれか高額なほうが控除されます。

 

  新築の建物(増改築も含む) 土地
控除の内容 固定資産税評価額から1,200万円の控除
※認定長期優良住宅は1,300万円の控除
いずれか高い金額を適用
・4万5,000円
・土地1m2当たりの固定資産税評価額×1/2※①×住宅の課税床面積の2倍(一戸当たり200m2限度)×3%※②
※①1/2特例は2021年3月31日までの適用
※②税率3%は2021年3月31日までの適用
税額の計算 不動産取得税=
(固定資産税評価額-1,200万円)×3%※
※税率3%は2021年3月31日までの適用
不動産取得税=
(固定資産税評価額×1/2※①)×3%※②-控除額
※①1/2特例は2021年3月31日までの適用
※②税率3%は2021年3月31日までの適用
軽減の要件 ・住宅全般に適用
(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションなど)
・課税床面積が50m2(一戸建て以外の賃貸住宅は40m2)以上240m2以下
・建物の”軽減の要件”を満たす
・土地を先行して取得した場合、取得から3年以内(2020年3月31日までの特例)に建物を新築すること
・建物の建築が先行した場合(土地は借りている場合など)、新築から1年以内にその土地を取得すること

 

新築住宅の軽減措置を適用するための要件

この控除は、新築や増改築をした住宅全般が対象となります。適用の要件は、課税床面積が50m2(一戸建て以外の賃貸住宅は40m2)以上240m2以下であることです。また、土地に対しての軽減を適用するには”建物の軽減の要件を満たしていること“に加え、さらに土地・建物の両方を定められた期間内に取得することが必要になります。

中古住宅を取得した際にも軽減措置が適用されますが、”耐震基準に適合するか・しないか”によって取り扱いが異なります。

耐震基準を満たす要件は”1982年1月1日以降に新築されたもの”もしくは”建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されている(証明に係る調査が住宅取得前2年以内に終了している)もの”と定められています。また、控除額は新築日によって細かく定められ、各自治体によって異なります。

 

 

中古の建物

(新耐震基準に適合する)

中古の建物

(新耐震基準に適合しない)

控除の内容 固定資産税評価額から控除
※不動産の新築日と自治体によって控除額は異なる  
100万円~1,200万円
建物に課す不動産取得税額から控除
※不動産の新築日と自治体によって控除額は異なる
3万円~12万6,000円
税額の計算 不動産取得税=
(固定資産税評価額-控除額)×3%
不動産取得税=
固定資産税評価額×3%-控除額
軽減の要件 ・個人の居住用に取得した住宅
・課税床面積が50m2以上240m2以下
・次の耐震基準の要件のうちいずれかに該当するもの
”1982年1月1日以降に新築されたもの”
”建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されたもの(証明に係る調査が住宅の取得前2年以内に終了している必要があります)”
・個人の居住用に取得した住宅
・課税床面積が50m2以上240m2以下
・取得後6ヶ月以内に次の要件を満たすこと
①耐震改修工事を施工
②耐震改修工事後、耐震診断によって新耐震基準に適合していることを証明する
③耐震改修工事後、取得者が当該住宅に居住する

 

なお中古住宅の取得に際して土地も取得した場合、住宅が軽減の要件を満たす場合に限り、土地にも軽減制度を適用することができます。軽減の内容は新築住宅の軽減措置で説明した内容と同じです。軽減の要件は、住宅より先に土地を取得した場合は、”土地を取得した方がその取得日から1年以内にその土地の上にある住宅を取得していること“、住宅より後に土地を取得した場合は”住宅を取得した方が、その取得後1年以内にその敷地を取得していること”です。

 

新耐震基準に適合する中古住宅を取得した場合の控除内容と要件

新耐震基準に適合する住宅の場合、課税床面積などの要件を満たせば固定資産税評価額から控除額が引かれ、不動産取得税が軽減します。

 

控除額は取得した中古住宅の新築日に応じて細かく定められています。また、その基準も各自治体で異なります。東京都では1997 年4月1日以降に新築された建物については1,200万円の控除が適用になります。家屋は居住用の住宅であることが必要です。

新耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合の控除内容と要件

新耐震基準要件を満たしていない中古住宅の場合でも、耐震工事に係る要件を満たせば家屋に課せられる不動産取得税から一定額の減額を受けられます。

 

控除額は各自治体によって定められ、新築日によって異なります。東京都では1954年7月1日から1981年12月31日まで、期間を5段階に分けて定めています。なお、1954年6月30日以前に新築された建物については適用されません。

実際に不動産取得税の計算をしてみましょう。どれだけ軽減されるのでしょうか。
次の条件を例にして、もし軽減措置を受けなかった場合と比較してみましょう。

 

例)新築住宅の場合(2021年3月31日までに取得した場合)
住宅:新築 課税床面積100m2 購入価格2,500万円
固定資産税評価額1,200万円
土地:面積150m2 購入価格1,500万円
固定資産税評価額1,200万円(1m2当たり8万円)
※土地の軽減額は8万円(土地1m2当たりの価格)×1/2×200m2(床面積の2倍の上限)×3%で算出

 

  住宅 土地 合計納税額
税額A
(軽減なし)
36万円
1,200万円×3%
18万円
(1,200万円×1/2)×3%
54万円
税額B
(軽減あり)
0円
(1,200万円-1,200万円)×3%
0円
(1,200万円×1/2)×3%-24万円
0円
差額(A-B) 36万円 18万円 54万円

 

上記の条件では、本来54万円の不動産取得税が課せられますが、軽減措置の要件を満たしたことで税額は0円になります。軽減措置を受けることでかなりの減税になることがわかります。

税負担の軽減措置を受けるためには、申告が必要です。各自治体によって申告期限が決まっているため、よく確認しておきましょう。申告先は納税する都道府県の税事務所になります。

不動産取得税の計算方法と軽減措置について解説しました。大きな税負担になりそうな不動産取得税も、軽減措置を利用できるとかなりの減税になります。取得する不動産が要件に当てはまるのか、よく確認して制度を活用しましょう。申告をお忘れなく!

※なおこの記事は2019年6月時点の情報です。今後変更となる可能性もありますので、最新情報については国税庁のサイトなどをご確認ください。

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