不動産の査定を検討し始めたものの「どこに依頼すればよいのか」「査定書に書かれた数字をどう受け止めればよいのか」と迷う方は少なくありません。
不動産査定書は、確認すべきポイントを理解していないと、売却判断に活かしにくい資料でもあります。
この記事では、査定先を探している段階の方に向けて、不動産査定書の入手方法や見方、事前に押さえておきたいポイントなどをわかりやすく解説します。査定結果に振り回されることなく納得のいく売却判断につなげたい方は、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 不動産査定書の役割と2つの種類
- 査定方法の違いと効率的な入手方法
- 納得のいく売却判断のためのチェックポイント3つ
もくじ
不動産の査定書とは？
不動産査定書とは、不動産を売却するにあたって「どの程度の価格で売れる可能性があるか」という査定結果を、根拠と併せて示した書類です。単なる価格の目安ではなく、売却を進めるかどうか自体を判断するための資料として活用されます。
不動産の価格は、立地や築年数だけで決まるものではありません。周辺の取引状況や市場の動き、売却時の条件によっても大きく左右されます。
不動産の査定書の役割
不動産査定書の役割は、物件の現時点での市場価値を客観的に把握することにあります。感覚や希望価格だけで判断してしまうと売却の方向性を誤る可能性があるため、査定書の活用は重要です。
また、査定書を利用するのは物件所有者本人だけではありません。金融機関への説明資料として活用できるほか、相続人や共有者がいる場合には「売却額」を決める際の共通の基準とすることで、話し合いが進めやすくなります。
第三者にも説明できる客観的な資料があることで感情論に偏りにくくなり、落ち着いて検討することができます。
不動産査定書が使われる主なシーン
不動産査定書は、不動産の売却を検討する際に幅広く利用されます。売却を迷っている段階だけでなく、売る前提で価格や条件を整理するために査定を依頼するケースも少なくありません。
また、次のような資産整理が必要な場面でも活用できます。
- 相続
- 離婚
- 住み替え
このような場合は、金額や説明内容を比較するために、複数の不動産会社に査定を依頼することが一般的です。さらに、「今すぐには売却しないけれど、将来に備えて現在の価値を把握しておきたい」という場合にも役立ちます。
不動産査定書は、住み替えや売却時の参考情報として、また相続や離婚などで資産整理が必要な場面でも活用されます
不動産査定書の2つの種類
不動産査定書には、大きく分けて「不動産会社が作成する査定書」と「不動産鑑定士が作成する査定書」の2種類があります。ここでは、それぞれの査定書がどのような場面で使われ、どのような違いがあるのかをわかりやすく解説します。
| 項目 | 不動産会社の査定書 | 不動産鑑定士の査定書 |
| 費用 | 原則として無料 | 有料（数十万円が目安） |
| 目的 | 売却価格の目安 | 公的・法的な評価 |
| 査定根拠 | 市場相場・取引事例 | 法令・鑑定評価基準 |
| 利用場面 | 売却活動 | 相続・裁判・税務 |
1. 不動産会社が作成する無料の査定書
不動産会社が作成する査定書は売却を前提とした資料であり、基本的に無料です。
査定価格としては、過去の成約事例や現在の相場を基に、「このくらいであれば売れそう」という現実的な金額が示されます。周辺で似た条件の物件がいくらで売れているかを参考に、売り出し価格や販売方法まで提案されることもあります。
ただし、査定額はあくまで目安であり、必ずその金額で売れると約束されるものではありません。金額だけを見るのではなく、なぜその金額になったのかという根拠と併せて「売却判断の材料」として活用することが大切です。
2. 不動産鑑定士が作成する有料の査定書
不動産鑑定士が作成する査定書は「不動産鑑定評価書」と呼ばれる正式な評価書です。法律や国の定めたルールに基づいて、土地や建物の価値を客観的に算定します。
作成にあたっては、現地確認や資料調査、市場動向の分析などを丁寧に行う必要があります。そのため、完成までに時間がかかり、費用も数十万円程度かかるのが一般的です。
不動産鑑定士による有料の不動産鑑定評価書が必要なケース
不動産鑑定士が作成する有料の不動産鑑定評価書は、一般的な不動産売却では必須の書類ではありません。売却にむけて、おおよその価格を把握する目的であれば、不動産会社の無料査定で足りるケースが多いためです。
一方で、価格について誰が見ても納得できる根拠や正確さが求められる場面では、不動産鑑定評価書が使われます。次のようなケースでは「利害関係のない第三者」による専門的な評価が必要です。
- 相続税の申告
- 遺産分割協議
- 裁判や調停における証拠資料
- 金融機関に提出する担保評価
有料の鑑定評価書は、不動産を売却するための資料というより、公的・法的な判断を支えるために使われる書類と理解しておくとよいでしょう。
不動産査定書が無料で提供される理由
ここでは、不動産会社が作成する査定書が無料で提供される理由を詳しく解説します。
不動産会社のビジネスモデルに基づいているため
不動産査定書が無料なのは、不動産会社の収益の仕組みが理由です。
不動産会社は査定書そのものを作成して利益を出しているわけではなく、契約が成立した場合に受け取る仲介手数料で収益を得ています。そのため、査定自体は売却相談の入り口としての位置づけです。
そのため、「いくらで売れそうか知りたい」「売るかどうか迷っている」といった段階でも査定書を作成し、現在の相場や今後の進め方を提案してくれます。
査定書が無料で提供されるのは特別な対応ではなく、不動産会社の通常の営業活動の一部と考えるとよいでしょう。
将来的な売却依頼につながる可能性があるため
不動産の査定を依頼する方が、媒介契約を結ぶとは限りません。それでも査定書が無料で提供されるのは、将来的に売却を検討する際の相談先として選ばれる可能性があるためです。
不動産会社にとって査定の相談は、売却を検討している方との接点を持つ機会にあたります。そのため、最初の段階では費用を請求せず、現在の相場や売却の考え方を丁寧に伝えることを重視します。
実際に、数年後の住み替えや相続を見据えて「とりあえず今の価値を知っておきたい」という相談は珍しくありません。
無料査定は目先の成約を目的としたものではなく、長期的な関係づくりを前提とした対応といえるでしょう。
「不動産会社が作成する査定書」と「不動産鑑定士が作成する査定書」の違いを把握し、売却を検討されている方は、不動産会社に相談をするといいでしょう
不動産査定書を作成する2つの方法
不動産査定書を作成する「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法の違いは？
不動産査定書の作成方法には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。どちらの方法でも査定価格を知ることができますが、確認する情報や精度に違いがあるため目的に応じて選ぶことが大切です。
1. 机上査定の特徴
机上査定は、相場感を早めにつかみたい方に向いている査定方法です。現地訪問は行わず、次のような基本情報と周辺データを基に査定価格を算出します。
- 所在地
- 面積
- 築年数
併せて、近隣で実際に成約した取引事例や、現在の市場相場が参考にされます。現地確認が不要なため、短期間で査定結果が出やすい点が特徴です。
一方で、建物の劣化状況や日当たり、管理状態などの要素が反映されにくい点には注意が必要です。
2. 訪問査定の特徴
訪問査定は、より精度の高い査定結果を求める場合に選ばれる方法です。不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、次のような点を確認したうえで査定価格を算出します。
- 建物の状態
- リフォームの有無や内容
- 接道状況
- 日当たり
- 周辺環境
- 管理状況
これらの情報により、机上査定では反映しきれない物件ごとの特徴を評価に含めることが可能です。訪問査定を受けることでより現実的な売却価格を把握できます。
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不動産査定書3つの入手方法
不動産査定書は、入手方法によって手軽さや精度、比較のしやすさが異なります。ここでは、不動産査定書を入手する代表的な3つの方法について解説します。
1. AIを利用した簡易査定を利用する
AIを活用した簡易査定は、不動産のおおよその価格を把握するための手軽な方法です。過去の取引データや周辺の相場情報を基に、システムが自動で査定価格を算出します。 氏名や詳しい物件情報の入力が不要なケースも多く、短時間で結果を確認できる点が特徴です。
たとえば、売却するかどうかをまだ決めていない段階で、現在の価格帯だけを知りたい場合に向いています。一方で、建物の劣化状況や管理状態、リフォーム履歴などは反映されません。
そのため、AI査定はあくまで最初の目安として活用し、具体的な売却判断を行う際にはほかの査定方法による結果と併せて検討することが大切です。
また、LIFULL HOME'Sでは、マンションの参考価格を住所やマンション名などから確認できるプライスマップを提供しています。会員登録は不要で、無料で閲覧できますので、参考としてぜひご利用ください。
2. 不動産会社に直接依頼する
不動産会社に直接依頼する方法は、具体的な相談をしながら査定を進めたい方に向いています。特定の不動産会社に依頼することで担当者と直接やり取りができ、物件の状況や売却希望時期などを詳しく伝えられる点がメリットです。
その結果、実際の売却を想定した説明や提案を受けやすいでしょう。
一方で、1社のみの査定結果では、価格や提案内容が適切かどうかわかりません。訪問査定につながりやすい反面、査定額が相場と比べて妥当かを判断しにくい点には注意が必要です。
より納得感のある判断をするために、複数の不動産会社の査定内容を比較検討するとよいでしょう。
3. 不動産一括査定サイトを利用する
相場を比較しながら査定結果を確認したい場合には、不動産一括査定サイトが適しています。1回の情報入力で複数の不動産会社に一括で査定を依頼でき、査定価格や提案内容をまとめて確認できる点が特徴です。
複数の査定を並べて見ることで、価格の幅や考え方の違いがわかり、相場感をつかみやすくなります。極端に高い査定や低い査定が出た場合も、他社と見比べることで、その会社がどの条件や考え方を重視して該当の金額を出しているのかが見えやすくなります。
不動産一括査定サイトは、査定結果を比較したうえで売却判断を進めたい方にとって、査定書の有効な入手方法といえるでしょう。
不動産査定書の主な記載内容4つ
不動産査定書には、価格だけでなく、判断材料となる重要な情報が記載されています。どこを見ればよいのかを理解することで、査定結果を正しく読み取れます。
ここでは、不動産査定書を確認するうえで特に重要な4つの記載内容について解説します。
1. 価格幅を設けた査定価格
不動産の査定価格は、特定の金額ではなく「幅」を持たせて示されるのが一般的です。これは、不動産の成約価格が次のような要因によって変わるためです。
- 売り出し価格の設定
- 売却時期
- 市場の動き
たとえば、査定価格が「1,800万円〜2,200万円」と記載されている場合、時間をかけて条件良く売るなら上限寄り、早期売却を優先するなら下限寄りが目安になります。
重要なのは、なぜその価格幅なのかがきちんと説明されているかどうかです。価格幅は曖昧さを示すものではなく、現実的に売却できる可能性を示す指標として読み取ることが大切です。
2. 査定価格の算出根拠
査定価格は、担当者の感覚や勘だけで決められているものではありません。近隣で実際に成約した取引事例や、現在売りに出ている物件の相場を基に算出するのが一般的です。
そのため、査定書を見る際は「どの事例を参考にしたのか」「どの条件を反映しているのか」が具体的に示されているかを確認することが重要です。
たとえば、築年数や面積、駅までの距離が近い物件が何件あり、それらが実際にいくらで取引された、といった説明があれば、価格の妥当性を判断しやすくなります。
一方で、金額だけが示され、算出の理由がほとんど書かれていない査定書には注意が必要です。査定価格は、根拠とセットで確認することが大切です。
3. 評価条件や前提条件
査定価格は、一定の前提条件を基に算出されています。代表的な条件には、次のようなものがあります。
- 再建築が可能かどうか
- 境界が確定しているか
- 現況渡しかリフォーム前提か
- 賃借人の有無や契約状況
これらの条件が変わると、同じ物件でも査定価格が変動します。
たとえば境界が未確定の場合、確定させるための費用や隣地との調整リスクが考慮され、査定価格が低くなることがあります。
前提条件の記載は見落とされがちですが、売却価格や進め方に直接影響する内容です。査定価格だけを見るのではなく、どの条件を前提に算出されているのかを必ず確認しておきましょう。
4. 売却想定価格と売却戦略
査定価格は、売り出す金額そのものを意味するものではありません。
実際の売却では「いくらで売り出すか」「どの程度の期間で売りたいか」といった希望や状況を踏まえて売り出し価格を決めていきます。そのため、査定書には売却想定価格に加え、売却の進め方が示されていることがあります。
たとえば「最初はやや高めの価格で売り出し、反応を見ながら段階的に調整する」といった進め方です。査定書を見る際は金額だけでなく、売却までの流れや方針が具体的に描かれているかも確認しておきましょう。
不動産査定書の主な記載内容
不動産査定書で必ず確認すべき3つのチェックポイント
不動産査定書で確認しておきたいポイント3つを確認しておきましょう
不動産査定書は、「金額」よりも「中身」に重点を置いて読むと失敗しにくくなります。ここでは、不動産査定書を比較する際に必ず押さえたい3つのポイントを解説します。
1. 査定価格の根拠は妥当か
査定書で最も重要なのは、査定価格そのものではなく「なぜその価格になったのか」という根拠です。理由が曖昧な査定に基づいて進めることは、売り出し後に反響が得られず、結果として値下げを繰り返す原因になりかねません。
不動産の売りやすさは「流通性比率」から読み取ることも可能です。この指標は1.00を基準とし、数値が低いほど市場では売りにくいと判断されたことを示します。すべての査定書に記載されるわけではありませんが、売却難易度を補足する指標として参考になります。
また、査定書を見る際は、近隣の取引事例や現在の売り出し相場が物件条件に近い形で示されているかを確認しましょう。「同じマンションの直近の成約事例」や「駅距離・築年数が近い一戸建て」など、比較対象が具体的であるほど判断しやすくなります。
併せて、事例に「短期間で売却した」「リフォーム費用を含んでいる」といった特殊条件があるかどうかが示されている点も重要なポイントです。
こうした前提まで説明されている査定書は、信頼性が高いといえるでしょう。
2. 相場とかけ離れた査定になっていないか
査定価格が極端に高い、または低い場合は、どちらも慎重に見極める必要があります。
高額査定は魅力的に感じられるものの、相場とかけ離れた価格で売り出すと反響が集まらず、売却が長期化しやすくなります。その結果、あとから大幅な値下げを余儀なくされるケースも少なくありません。
たとえば、周辺の売出価格が2,000万円前後で推移しているにもかかわらず、明確な根拠を伴わずに2,400万円の査定が提示されるといった場合です。
一方、相場に対して低すぎる査定は早期成約につながりやすい反面、本来得られたはずの売却益を得られないリスクがあります。
複数の不動産会社の査定を比較することで、多くの会社が提示している「中心となる価格帯」が見えやすくなり、相場からのズレを把握できます。
さらに、査定価格だけでなく「想定される成約までの期間」も併せて比較すれば、その価格設定が現実的かどうかを判断しやすいでしょう。
3. 売却までの流れが具体的に示されているか
良い査定書には、査定後の売却の進め方まで具体的に記載されています。価格の提示だけで終わる査定書は活用しづらく、売却判断の材料としては不十分になりがちです。
確認したいポイントは、次の3点です。
- いくらで売り出す想定か
- どのような販売方法を取るのか（インターネット掲載・近隣への告知・既存顧客への紹介など）
- 売れなかった場合の見直し案はあるか（一定期間後の価格調整・写真や見せ方の変更など）
たとえば、以下のような流れが示されていると、売却後の動きをイメージしやすくなります。
「最初の2週間は反響を確認し、内見が少なければ写真や掲載内容を見直す」
「一定期間が経過しても反応がなければ価格を下げる」
また、広告費のかけ方や販売活動の頻度、報告のタイミングまで触れられている査定書を提示する不動産会社であれば、売却を任せたあとの不安やストレスが生じにくい傾向があります。
金額だけを見るのではなく、売却完了までを見据えた内容かどうかを確認することが大切です。
不動産査定書のチェックポイント
不動産査定書に関するよくある質問
不動産査定書については、初めて査定を依頼する方ほど不安や疑問を感じやすいものです。ここでは特に多い3つの質問と回答をまとめています。
Q1.不動産査定書はどの会社でも無料ですか？
A.一般的に、不動産会社が作成する査定書は無料です。これは、不動産会社のビジネスが査定書の作成ではなく、売却が成立した際の仲介手数料によって成り立っているためです。
ただし、売却を目的としない特別な調査や、裁判・相続などで使用する書式指定の資料作成などは有料になる場合があります。無料かどうかだけで判断せず、査定書の内容や説明の丁寧さを確認することが大切です。
Q2.不動産査定書はどれくらいの期間で完成しますか？
A.不動産査定書が完成するまでの期間は、査定方法によって異なります。
机上査定の場合は、過去の取引事例や周辺相場などのデータを基に算出するため、比較的短期間で結果が出ます。早ければ数時間、遅くても翌日には査定結果が届くケースが一般的です。
一方、訪問査定では現地確認や日程調整が必要になります。現地調査自体は1～2時間程度ですが、調査内容を踏まえて査定書を作成するため、結果が出るまでにおおむね1週間程度かかることが多いでしょう。繁忙期や調査項目が多い物件では、さらに時間を要する場合もあります。
いずれの場合も、物件の状況や依頼時期によって完成までの期間は前後します。急ぎの場合は、事前に目安を確認しておくと安心です。
Q3.不動産査定書は何社に依頼するのが適切ですか？
A.1社の査定結果だけではその価格が妥当かどうか判断しにくいため、複数の不動産会社への依頼がおすすめです。複数の査定書を比較することで、査定額の幅や根拠、説明内容の違いが見え、相場感をつかみやすくなります。
たとえば、同じ物件でも、不動産会社ごとに売却戦略や前提条件の考え方が異なることがあります。これらの違いを知ることで、価格の見方や売り方の選択肢も整理しやすくなるでしょう。
一方で、あまり多くの会社に依頼すると、連絡対応や情報整理の負担が大きくなってしまうデメリットが生じます。比較ができて管理もしやすい範囲に絞って依頼するのが、現実的な考え方といえるでしょう。
まとめ
不動産査定書は「いくらで売れそうか」を知るだけの資料ではありません。大切なのは、その査定価格がどの条件や根拠に基づいて算出されているか、どのような売却の進め方を想定しているかを読み取ることです。
価格幅の理由や取引事例、前提条件の説明が丁寧な査定書ほど、判断材料として信頼できます。売却を考え始めたら、まずは複数の不動産会社から査定書を取り寄せ、金額だけでなく説明内容を比べてみましょう。
相場を整理する手段として、LIFULL HOME’Sの売却査定を活用するのも一つの方法です。
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記事執筆
岩井 佑樹(いわい ゆうき)
合同会社ゆう不動産 代表
宅地建物取引士
熊本市空き家相談員
『売る力×伝える力』で、不動産の価値を最大化する不動産会社、ゆう不動産の岩井です。
不動産売買の専門家として現場に立ちつつ、不動産に特化したWebライターとして1,000本以上の記事を制作してきました。
売却査定から仲介・買取まで幅広く対応し、物件の魅力を正しく伝えることで「早く・高く・安心」の取引を実現しています。
派手な宣伝より、目の前の一人に誠実に向き合うことを大切に。地域に寄り添いながら、不動産とWebを組み合わせた独自の発信力で、オーナー様にとって最良の選択肢を示すことが私の使命です。
「売買専門×情報発信」の融合ビジネスで、不動産の価値を丁寧に引き出します。
