賃貸物件を検討している方の中には「引越しの見積もりに『保証金』と書かれていたけれど、敷金と何が違うのだろう」と疑問に感じている方も多いでしょう。保証金は関西の物件でよく見かける項目で、預けた金額のうち一定額が返還されないお金のことです。

 

この記事では、保証金と敷金・礼金の違いや相場、実務で知っておくべきポイントを紹介します。関西の物件を検討している方や、退去時にいくら戻るのかが気になっている方は参考にしてください。

保証金とは？

保証金は主に関西地方で見られる

保証金は、賃貸物件を借りる際に支払う初期費用の1つ。賃貸借契約で「保証金」が求められるのは、主に関西地方です。

 

ほかの地方における「敷金」と同様の意味を持ち、家賃の滞納などがあった場合に備えるものとして、一時的に大家さんに預けるお金になります。

 

ただし、必ずしも敷金と同様に扱われるとは限りません。保証金には独特のルールや慣習があるため、「敷金と同じだ」と思い込むと、トラブルの原因になるかもしれないので注意が必要です。

 

特に、保証金になじみが薄い関東在住の人が、関西で保証金が必要な賃貸物件を契約する場合、あらかじめ調べておいたり不動産会社に説明を求めたりすることが大切です。

保証金を採る物件は近年さらに減少傾向に

保証金を採用する物件は年々減り、関西でも「敷金・礼金」で表示する物件が主流になりました。保証金の返還をめぐって裁判で争われた例もあり、現在は保証金を掲げる物件のほうが少数派となっているのです。かつては家賃の8～10ヶ月分もの保証金を求める物件もありましたが、現在は家賃の3～6ヶ月分程度が一般的です。

保証金と敷金・礼金の関係

保証金・敷金・礼金は、名目こそ違うものの役割が重なる部分があります。金額に差が出る理由や保証金の相場を見てみましょう。

敷金よりも相場が高い理由

保証金の相場が敷金より高いのは、退去時に返ってこない「敷引き」の分を含んでいるためです。敷金は家賃の1～2ヶ月分が目安ですが、保証金は3～6ヶ月分ほどが一般的とされており、保証金方式の物件では礼金を別に受け取らないケースがほとんどです。

 

たとえば「保証金3ヶ月・敷引き2ヶ月」の物件の場合は、敷金1ヶ月分・礼金2ヶ月分の物件と同じ意味になります。なお、部屋の設備を破損したり、故意や不注意による汚れがあったりする場合は、敷引きとは別に差し引かれるのが一般的です。

保証金の相場と歴史的背景

保証金の相場は、時代とともに下がっています。かつては家賃の8～10ヶ月分を預ける物件が多くみられ、引越しのたびに数十万円以上の現金を支払う必要がありました。しかし、現在は3～6ヶ月分が一般的となり、保証金ではなく「敷金・礼金」で表示される物件も増えています。

 

背景には、2011年（平成23年）の最高裁判決で「高額すぎる敷引きは無効となりうる」という基準が明確化されたことで、貸主が保証金・敷引きの金額を抑える動きが広がったことや、家賃保証会社の普及によって貸主が多額の預り金に頼らずに済むようになったことが考えられます。

保証金は返還されるのか？ 敷金の仕組みと比較

 

一般的に、敷金は賃貸借契約が終了した時点で返還される仕組みです。敷金と同じような性質を持つ保証金も、原則として退去時に返してもらえます。

 

ただ、そこにも独特のルールがあるため、ここからは保証金と敷金の返還に関する決まりについて解説します。

敷金も全額が返還されるとは限らない

敷金は、賃貸借契約時に大家さんに預けるお金です。主に家賃を延滞した際に充当されたり、退去時の原状回復のために使われたりします。

 

原則として契約を解除するときに借主へと返還されますが、未払い家賃があったり故意・不注意による破損や汚れの回復に費用がかかったりした場合、それらの額が差し引かれることになります。

敷引きを求める物件は減少傾向にある

関西地方に多く見られた「保証金・敷引き」の仕組みですが、次第に敷引きを採用する物件数が減少しつつあります。敷引きがなければ、保証金と敷金は同じものだと考えて問題ありません。

 

それでも関西地方では敷引きを利用する物件もあるため、仕組みを理解したうえで契約することが重要になります。

 

保証金の仕組みが分かったら、初期費用を抑えやすい敷金・礼金なしの物件も併せて探してみましょう。

 

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保証金・敷金の返還額を減らさないための工夫

 

保証金や敷金は、原則として退去時に返還されます。しかし、敷引きや原状回復費用などが差し引かれることで、返還額が減ったりゼロになったりします。

 

保証金や敷金の返還額が減らないために気をつけておくべき点を覚えておけば、退去の際にトラブルが起こることを避けられます。

契約内容の「敷引き特約」「償却特約」を確認する

保証金から敷引きや償却が行われる契約では、内容に特約が含まれています。そのため、契約を結ぶ前にどの程度の敷引き・償却が行われるのかチェックすることが可能です。

 

あらかじめ、きちんと確認したうえで契約を結べば、予想外の出費に慌てるという状況を避けられるでしょう。

原状回復費用がかからないように部屋を利用

賃貸物件から退去する場合、利用していた物件の原状回復義務が生じます。そのための費用を「原状回復費用」と呼び、敷引き・償却とは別に保証金や敷金から差し引かれるのです。

 

原状回復費用として差し引かれるのは、借主側の不注意または故意による破損や汚れに対する修繕費用です。

 

経年劣化など、借主に責任のないものについてはクリーニング代や修繕費用を負担する必要はありません。不必要に部屋が傷ついたり汚れたりするような使い方をしなければ、返還される保証金・敷金の額は減りません。

 

また、入居前からある傷や汚れは写真などで記録しておくと、退去時のトラブルを避けられるでしょう。

【宅建士監修】保証金・敷金の取引実務で知っておきたいポイント

ここからは、契約や退去時など、実務の現場で見落とされがちなポイントを紹介します。

重要事項説明で必ず確認される「敷引き特約」の記載箇所

保証金や敷金の有無は、重要事項説明書の「敷金等の精算に関する事項 （敷引き特約）」の欄でわかります。賃貸借契約の重要事項説明では、保証金や敷金などの内容を説明するよう、宅地建物取引業法第35条で定められています。

 

保証金や敷金の金額は「借賃以外に授受される金銭」の欄に記載され、保証金による敷引きがある場合は「敷金等の精算に関する事項 」の欄に明記されます。ただし、重要事項説明書の欄名は書式によって違うことがあるため、契約内容について詳しく知りたい方は、担当者に確認しましょう。

 

※出典：e-Gov　「宅地建物取引業法第35条」

 

退去立会いでの原状回復費用の算定実務

賃貸住宅の原状回復費用は、国土交通省のガイドラインをもとに、住んだ年数を加味して計算されるのが一般的です。

 

たとえば、壁紙は住み始めてから6年でほぼ価値がなくなる扱いになるため、長く住んだ部屋ほど張り替え費用の負担は小さくなります。一方、タバコの焦げ跡や壁の穴など、故意や不注意でつけた傷は年数に関わらず借主が負うことになっています。

 

退去立会い当日に原状回復費用を提示された場合は、確認書へ署名する前に金額の内訳を聞きましょう。内訳がガイドラインと違う場合は「なぜその金額なのか」を確認し、ケースによっては消費者センターや地域の住宅相談窓口にも相談してみてください。

 

※出典：国土交通省ホームページ　[「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について]

 

関東⇔関西間の引越しで戸惑いやすいポイント

関東と関西をまたぐ引越しでは、表示された初期費用からいくらが手元に返ってくるのかを確認しましょう。関東の物件で敷金がある場合は原状回復費などを引いた残りが返ってきますが、関西で保証金がある物件では敷引きの分が返還されません。同じ「家賃〇ヶ月分」と表示されていても、手元に残る金額は大きく変わるのです。

 

さらに更新料の慣習にも地域差があり、東京や京都などでは2年ごとに家賃1ヶ月分程度の更新料を設定している物件が多く見られます。関東・関西間の引越しでは、初期費用だけで比較せず、契約開始から退去までの総額で判断しましょう。

よくある質問

最後に、保証金と敷金についてよくある質問をまとめました。

Q1.関東の物件でも保証金が必要になることはありますか？

関東でも保証金を求められるケースはあります。オフィスや店舗などの事業用物件は、地域を問わず保証金と呼ぶのが一般的です。住宅でも、法人契約や賃料の高い物件では保証金の名目でお金を預けることがあります。

Q2.保証金・敷金は退去後どのくらいで返金されますか？

退去から1～2ヶ月以内に返金されるのが一般的です。民法622条の2第1項では部屋を明け渡した後に返すと定められているだけで、期限までは決まっていません。保証金・敷金の返還は、契約書に「明け渡し後◯日以内」と書かれているケースが多いため、事前に確認しておきましょう。

Q3.保証金がある物件かどうかはどこで見分けられますか？

物件情報の初期費用の欄を見れば判断できます。「敷金」ではなく「保証金」と書かれ、隣に「敷引き」や「償却」などの記載があれば、その分は戻りません。表記が曖昧な場合は、問い合わせの段階で返還される金額を聞いておくと安心です。

保証金の基本的な仕組みを理解しよう！

• 保証金は主に関西地方で用いられる仕組みであり、基本は敷金とほぼ同じものである。
• 保証金では退去時の返還額から「敷引き」によって、一定額が差し引かれる。
• 契約時に敷金や保証金に関する「敷引き特約」「償却特約」などを確認しておく。
• 原状回復費用が発生した場合、返還される敷金や保証金から差し引かれる。
• 借主側の故意や過失がなければ、クリーニング代や修繕費を負担する義務はない。

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