契約前に賃貸物件の禁止事項を確認しよう

賃貸物件を借りる際は、契約手続きに入る前に、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。重要事項説明では、物件や契約に関する重要な事項が説明されますが、入居中のルールや禁止事項については、重要事項説明書だけでなく、賃貸借契約書や使用細則なども確認することが大切です。

賃貸物件の禁止事項や制限の代表例としては、ペットの飼育、楽器の演奏、事務所や店舗としての利用、無断でのリフォーム・DIYなどが挙げられます。禁止されている行為や許容される範囲は物件ごとに異なるため、自分のライフスタイルや希望する使い方がある場合は、契約手続きの前に不動産会社の担当者へ確認しましょう。

契約書などに記載されたルールを確認せずに契約すると、入居後に「想定していた使い方ができない」といったトラブルにつながる可能性があります。納得できない点や不明な取り決めがある場合は、契約前に内容を確認し、必要に応じて条件の変更が可能か相談することが大切です。

契約前にきちんと確認しましょう

無断転貸は契約解除につながる可能性がある

転貸とは、借りている部屋を第三者に貸し出すこと、いわゆる「又貸し」を指します。民法第612条では、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡したり、賃借物を転貸したりすることを制限しています。

民法第612条には、以下のように定められています。

「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」

ただし、第三者を一時的に招いたり、家族や友人が一時的に滞在したりすることが、直ちに無断転貸に当たるわけではありません。転貸に当たるかどうかは、契約内容や実際の使用状況などによって判断されます。

また、居住用として契約した部屋を無断で事務所や店舗として利用したり、インターネットを介して宿泊施設として提供したりすることは、契約で定められた使用目的に反する可能性があります。民泊などを行う場合は、賃貸借契約の内容だけでなく、関係する法令や自治体のルールなども確認する必要があります。

友人や知人を長期間住まわせる場合なども、契約上の同居人の扱いや届出の要否を確認しておきましょう。契約で同居人の追加について貸主への通知や承諾などが定められている場合は、そのルールに従う必要があります。

出典：民法第612条「賃借権の譲渡及び転貸の制限」

無断転貸は契約解除につながる可能性がある

大規模な造作や模様替えは貸主への確認が必要

賃貸住宅でリフォームや大規模なDIY・模様替えを行う場合は、貸主や管理会社に事前に確認することが大切です。賃貸借契約書で改造や造作などを制限している場合もあり、無断で工事を行うと契約違反となったり、退去時に原状回復を求められたりする可能性があります。

また、賃貸借契約では、借主が物件に造作を取り付けた場合の扱いについて、契約書に特約が設けられていることがあります。退去時のトラブルを避けるためにも、設備の取り付けや壁・床への工事などを行う前に、貸主や管理会社へ確認しましょう。

大規模な造作は事前に確認しましょう

賃貸住宅では、退去時に借主の故意・過失や、通常の使用方法を超える使い方によって生じた損耗・毀損などについて、原状回復が必要となる場合があります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復について、借主の故意・過失や善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することとされています。

一方、通常の使用による損耗や経年変化については、原則として借主の負担とはされていません。どこまでが借主の負担になるかは、損耗の原因や程度、契約内容などによって異なるため、退去時のトラブルを防ぐには入居時から状態を確認しておくことが重要です。

たとえば、次のような行為は、契約内容や使用状況によって扱いが異なるため、事前に確認しておくと安心です。

壁紙を変えたい場合なども、退去時の扱いを含めて事前に確認しましょう。原状回復が必要になった場合、借主の負担で修繕することになる可能性があります。大規模な模様替えやDIYを計画している場合は、作業を始める前に貸主や管理会社へ相談することが大切です。

出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）-国土交通省

大規模な模様替えは、貸主や管理会社へ確認を

ベランダでのバーベキューやホームパーティーは規約・細則を確認

「広いバルコニーや専用庭があるから」といって、ベランダでバーベキューやホームパーティーが自由にできるとは限りません。マンションなどの共同住宅では、バルコニーが共用部分に当たり、区分所有者に専用使用権が設定されているケースがあります。また、賃貸物件では賃貸借契約や管理規約、使用細則などによって利用方法が制限されている場合があります。

ベランダでのバーベキューは事前にルールを確認

共同住宅では、居住者が安全かつ快適に生活するため、管理規約や「使用細則」などによって禁止事項や利用上のルールが定められていることがあります。公益財団法人マンション管理センターの使用細則モデルでも、騒音、振動、悪臭、煤煙などを発生させる行為や、引火・発火・爆発のおそれのある物品に関する行為などが禁止行為として例示されています。

ベランダでのバーベキューは、煙や臭い、騒音などによって近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。また、バルコニーは避難経路として使用されることもあるため、物を置く場合にも注意が必要です。

専用庭付きの1階物件やルーフバルコニー付き物件であっても、利用方法に制限が設けられている場合があります。ベランダや専用庭でバーベキューなどをしたい場合は、契約書や管理規約、使用細則などを確認し、必要に応じて管理会社や貸主へ確認しましょう。

出典：対象物件内での共通の禁止行為 中高層共同住宅使用細則モデル -公益財団法人マンション管理センター

ベランダの利用ルールを確認しましょう

【よくある質問（FAQ）】

Q.1 友人や知人を長期間住まわせると無断転貸になりますか？

A.1 友人や知人を住まわせたからといって、直ちに無断転貸に当たるわけではありません。ただし、賃貸借契約で同居人の追加や第三者による使用について制限が設けられている場合があります。長期間の同居などを予定している場合は、事前に契約内容を確認し、必要に応じて管理会社や貸主に相談しましょう。

Q.2 カレンダーや時計をかけるために壁に画鋲を刺すのは禁止事項にあたりますか？

A.2 画鋲やピンの使用が直ちに禁止事項に当たるとは限りません。通常の使用による小さな穴については、原状回復費用の借主負担とならない場合がありますが、契約内容や穴の大きさ・程度などによって扱いは異なります。壁に穴を開けること自体を禁止している物件もあるため、契約書や管理会社などへの確認がおすすめです。

Q.3 賃貸物件で禁止事項に違反した場合、すぐに退去しなければなりませんか？

A.3 禁止事項に違反したからといって、必ず直ちに退去しなければならないとは限りません。ただし、契約違反の内容や程度によっては、貸主から改善を求められたり、契約解除や退去を求められたりする可能性があります。違反に気付いた場合は、放置せず、早めに貸主や管理会社へ相談しましょう。