物件概要書から正しい情報を読み取ろう

物件概要書から正しい情報を読み取ろう
物件概要書から正しい情報を読み取ろう

部屋の情報を確認する際に役に立つのが物件概要書です。物件概要書とは、物件概要や契約条件などの詳細情報が記載されている資料のことです。不動産情報ポータルサイトでも、物件の個別ページにいくと物件概要書に該当する情報を確認することができます。ただし、物件概要書には専門用語が多く見方が複雑なので、まずは用語の解説をしていきます。

・用語の意味
物件概要書や不動産情報ポータルサイトで使用されている代表的な用語と意味についてまとめました。

用語意味
物件種別対象物件の種類のこと。マンションやアパート、一戸建て等が代表的です。
築年数物件が建てられてから経過した年数のこと。1981年に建築基準法が改正され、1981年以降に建築された建物は「新耐震基準」に適合している建物になります。
面積物件の専有部分の面積のこと。借主が自由に使える部分のことで、ベランダやバルコニーは含まれません。
入居可能日入居が可能になる日にちのこと。前の入居者から解約予告が入った時点で募集を出すので、現在空室の場合とこれから退去する場合とがあります。
沿線・駅徒歩の情報最寄りの駅からの距離を時間換算して表示。徒歩1分を80mと換算します。
向き部屋の中の最も大きな窓(最大開口部)の向きの記載です。太陽は東から昇り西に沈むので、東は午前中日当たりがよく、南は一日中、西は夕方が日当たりがいいです。
構造建物の建築上の構造のこと。木造、軽量鉄骨造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などがあります。建物構造の強度の順番は鉄筋コンクリート造>鉄骨造>木造となります。
階建建物の総階数が表示されています。
契約種類普通賃貸借契約か定期建物賃貸借契約のどちらかで、普通賃貸借契約が一般的です。

・初期費用の計算を忘れずに
部屋を借りる際は、家賃以外に礼金や敷金などの費用がかかる場合があります。このような入居に際して必要になる費用のことを「初期費用」といいます。
必要な初期費用の項目と金額は物件概要書に記載されていますので、気になった物件の初期費用がどの程度かかるのか事前にチェックしておきましょう。ここでは、家賃以外にかかる初期費用の用語と意味をご紹介します。

用語意味
礼金契約時に入居者が大家さんに支払う金銭。退去時に返金はありません。戦後の住宅不足の時代に、部屋を貸してくれるお礼に支払っていたものがはじまりだといわれています。家賃0~2ヶ月分が目安です。
権利金部屋を借りる権利の対価として大家さんに支払う金銭で、退去時の返金はありません。契約時に支払う点や退去時には返金されない性格などが礼金と似ています。主に事業目的の賃貸物件を借りる際に適応されることが多いですが、稀に居住用の不動産賃貸借の際にも用いられることがあります。家賃1ヶ月分が目安です。
敷金万が一の賃料滞納時や、入居者が部屋を破損させた時の修理費の担保として、大家さんに預け入れる金銭です。退去時は原状回復後に精算をして、入居者に返金されます。家賃0~2ヶ月分が目安です。
仲介手数料契約の仲介に入った不動産会社に支払う手数料です。家賃の1ヶ月分を支払うことが一般的です。(別途税)
火災・家財保険料入居中に起こしてしまった火事や水漏れを補償するための保険です。入居者が契約者となり保険に加入するのが一般的で、1年または2年間の契約期間が多いです。1万5,000〜2万円前後が保険料の目安です。
保証料連帯保証人の代わりに保証会社を利用する場合に支払う金銭です。家賃+共益費0.5カ月が保証料の目安です。
退去時クリーニング費用退去時のクリーニング費用を入居者負担とする場合に、あらかじめ入居時に支払っておく金銭です。家賃1ヶ月分が目安です。
鍵交換費鍵交換費用を入居者負担にしている場合に支払う費用です。1万〜1万5,000円が鍵交換費の目安です。
フリーレント一定期間賃料が無料になります。(例)フリーレント1ヶ月の場合、最初の家賃1ヶ月分を支払う必要がなく、入居1ヶ月後から賃料が発生します。

・間取り図面を見る上でのポイント
間取り図面を見る上で重要なポイントは、動線及び家具家電のレイアウトを確かめることです。
動線とは、日常生活を送る上で人が行動する経路のことです。例えば、食事準備をしながら洗濯も同時に行う人は、キッチンと洗濯機置き場が近く、同じ動線上にある方が便利です。また、頻繁に買い物に行く人にとっては、冷蔵庫があるキッチンと玄関までの距離が近い方が、より生活しやすくなるでしょう。
また、家具家電のレイアウトの確認も重要です。ソファやベットなどの大きい家具を設置するスペースがあるかどうかの確認も、間取り図面を見ることで行うことができます。一戸建住宅から賃貸物件に引っ越す場合、これまで使っていた家具が入らないというケースも考えられますので十分注意しましょう。

朝起きてから夜眠るまでの1日の生活をイメージしてみて、どのような間取りが自分には合うかを考えると判断しやすくなるでしょう。

不動産会社の種類を知ろう

不動産会社の種類を知ろう
不動産会社の種類を知ろう

部屋探しをする際、依頼する不動産会社の選定が重要です。情報量が多く、お客様目線でしっかりと対応してくれる不動産会社と付き合えるかどうかが、部屋探しの鍵を握ります。
それでは、そのような不動産会社はどうやって見つければいいのでしょうか。見分けるコツをご紹介します。

・取引態様の種類で分かる?依頼するべき不動産会社
まずは「取引態様の種類」です。取引態様とは、不動産取引時に業務に携わる不動産会社の関与の種類のことをいいます。賃貸借契約における関与の種類は「貸主・代理・仲介(媒介)」があります。それぞれの違いについて見ていきましょう。

取引態様意味
貸主不動産会社が貸主(大家さん)となる契約のことです。仲介会社を挟まないので、仲介手数料は発生しません。
代理不動産会社は、賃借人と直接契約する代理権を賃貸人から与えられ契約します。仲介手数料は発生しますが、貸主負担となることが多いです。
仲介(媒介)賃借人からの依頼を受けた不動産会社が、借主に契約内容やお部屋の建物についての重要事項説明を行います。契約成立時には、賃借人は不動産会社へ仲介手数料を支払います。

これから部屋探しを開始する場合は、物件の情報を豊富に取り扱っている仲介(媒介)会社に依頼する方法があります。仲介会社は他者が管理している物件の紹介も積極的に行なっているため、希望の条件を伝えることで幅広い物件情報の中から紹介をしてくれます。
すでに気になっている物件がある場合は、貸主または代理の不動産会社に問い合わせをすると、仲介会社を挟まず直接物件についての交渉や質問ができるので、入居日や設備の取り替え希望などの交渉が行いやすくなる可能性があります。
貸主、代理、仲介(媒介)会社の見分け方は、物件の広告には必ず取引態様が明記されることになっているので、そちらを参考にしてください。

・宅建免許番号の更新回数を確認する
不動産会社を選定する際に注目したいのが「免許番号」です。不動産会社は「宅地建物取引業」を行う場合、必ず国土交通大臣か管轄の都道府県知事から免許の交付を受けなくてはなりません。
その免許の有効期間は5年間です。継続的に事業を行う場合は、5年ごとに免許の更新をしなくてはなりません。したがって、これまでに何回免許を更新したかを知る事で、その
不動産会社の業界歴を把握することができるのです。
免許番号はHPや名刺に記載されており、店内にも掲げられていますので、大まかな営業年数を簡単に確認することができます。免許番号の記載例は次の通りですので、取引をする不動産会社の免許番号を、一つの目安として事前に確認しておくことをお勧めします。

・○○県知事(●)第△△号
・国土交通大臣(●)第△△号

部屋探しの注意点

部屋探しの注意点
部屋探しの注意点

部屋探しで初めての方が気をつけるべき点は多数あります。その中でも特に注意して欲しいのが、「必ず自分の足で物件に行き確認する」という点です。物件概要書には詳細条件や物件情報が細かく記載されていて、不動産情報ポータルサイトにはきれいに撮影された写真が掲載されています。一見、物件に行かなくても部屋のイメージがイメージできるような気もするかもしれません。
しかし、不動産は実際に行ってみないと分からない事が多いものです。新築で物件は綺麗でも、近隣の環境が想像していたものと違ったり、建物内の壁が薄く上下左右の音が漏れてしまうなど、資料には載っていない事が多数あります。
そのため、事前に物件概要書の情報をしっかり確認した上で、確認の意味も込めて必ず部屋の内覧をするようにしましょう。
仮に、まだ入居者がいる部屋を申し込む場合は、不動産会社にお願いをして空室時の内装の写真を見せてもらったり、中は見られなくても現地に行って近隣状況などは確認するべきです。

最後に

部屋探しを成功させるには、数多くの物件情報を収集し見極めていくことが重要です。見極める際のポイントは、物件概要書や不動産ポータルサイトに記載されている事項から正確に情報を読み取ることではないです。
そのためには、まずは物件概要書に記載されている用語をしっかりと理解し、希望条件に近い物件を見つけていきましょう。そして、物件情報だけに頼らずく、情報を踏まえた上で必ず現地内覧に行って、自分の目で見て確認することをお勧めします。

まとめ
・初めての部屋探しにおいて重要なのは物件情報を正確に把握すること
・まずは複雑な不動産用語を理解することが肝心
・不動産会社の選定も重要、特に宅建の免許番号も参考になる
・物件概要書の情報からの判断だけでなく必ず現地に行き確認すること

おすすめ特集から賃貸を探す全国の賃貸を探す