おとり物件（釣り物件）とは？ 定義と法律上の位置づけ

おとり物件の定義

おとり物件とは、実際には契約できない物件や、取引する意思がない物件を広告として掲載し、問い合わせや来店を誘導する手法のことです。

具体的には、以下のような物件が該当します。

• すでに成約済みなのに掲載が残っている物件
• 実在しない架空の物件
• 実在するが、貸主が入居者募集をしていない物件
• 条件（家賃・間取りなど）が実際と異なる形で掲載されている物件

不動産ポータルサイトで「これは良い」と思って問い合わせたら、不動産会社から「もう決まってしまいました」と言われ、別の物件を紹介される──そんな体験をしたことがある人は少なくないでしょう。

宅建業法・景品表示法における違法性

おとり物件の掲載は、以下の法律・規約に抵触する違法行為です。

つまり、おとり物件は「マナー違反」ではなく「法令違反」です。

おとり物件が存在する2つの背景

おとり物件が掲載される背景は、大きく2パターンに分けられます。

おとり物件の見分け方｜7つのチェックリスト

以下の特徴に複数当てはまる物件は、おとり物件の可能性があります。1つだけで即断はできませんが、複数該当する場合は注意が必要です。

1. 相場より極端に安い

同じエリア・同じ間取りの家賃相場と比べて、1万円以上安い物件は警戒が必要です。

確認方法: LIFULL HOME’Sの「家賃相場」ページで、駅・間取り別の相場を調べ、対象物件の家賃と比較してみてください。相場の8割以下の家賃であれば、何らかの理由（事故物件・築古・訳あり等）があるか、おとり物件の可能性があります。

2. 物件の詳細情報が不足している

以下の情報が記載されていない場合は要注意です。

• 物件名（マンション名・アパート名）
• 築年数
• 正確な専有面積
• 建物外観の写真

特に、室内写真があるのに外観写真がない場合や、写真の画質が極端に低い場合は、別の物件の写真を流用している可能性があります。

3. 掲載期間が不自然に長い

好条件にもかかわらず、何ヶ月も掲載されたままの物件は不自然です。人気エリアの好条件物件であれば、通常2〜4週間で成約します。

確認方法: 物件情報の「情報更新日」や「掲載開始日」を確認してください。2ヶ月以上前から掲載されている好条件物件は、実際には空室ではない可能性があります。

4. 現地の住所が曖昧

物件広告に番地まで記載されていない、または最寄り駅しか書かれていない場合は注意が必要です。実在する物件であれば、所在地は明記できるはずです。

5. 問い合わせると「もう決まった」と言われる

問い合わせた直後に「先ほど申し込みが入ってしまいました」と言われ、代わりの物件を提案される場合、典型的なおとり物件の手口です。

見分けるコツ: 「いつ成約になったか」を聞いてみてください。曖昧な回答や、問い合わせのたびに「今決まった」と言われる場合は、最初から存在しない可能性が高いです。

6. 内見前に来店を強く求められる

物件の所在地を教えず「まず店舗に来てください」と強く誘導される場合は警戒が必要です。通常の不動産会社であれば、物件の所在地を伝えたうえで現地待ち合わせにも応じてくれます。

7. 複数サイトで同一物件が異なる条件で掲載されている

同じ物件が複数の不動産会社から掲載されている場合に、家賃や条件が大きく異なっていれば、いずれかの情報が正確でない可能性があります。

確認方法: 物件名やマンション名で検索し、複数サイトでの掲載内容を比較してみてください。

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おとり物件に遭遇したときの対処法

その場での対応（断り方・記録の残し方）

おとり物件では？ と感じたら、以下の対応をおすすめします。

1. その場で別の物件を勧められても即決しない — 「検討します」と伝え、一度帰宅して冷静に考える
2. やりとりの記録を残す — メールやLINEでのやりとりはスクリーンショットで保存しておく
3. 物件の掲載画面を保存 — 問い合わせ時点の掲載内容をスクリーンショットで記録する

通報先一覧（不動産公正取引協議会・都道府県・消費者庁）

おとり物件に遭遇した場合、以下の機関に通報・相談できます。

不動産公正取引協議会への通報は、物件の掲載画面のスクリーンショットと、不動産会社とのやりとりの記録があるとスムーズです。

ポータルサイトへの報告

多くの不動産ポータルサイトでは、ユーザーからの通報を受け付けています。「問い合わせたら存在しなかった」「掲載内容と実際が異なっていた」といった情報を報告することで、掲載の改善につながります。

LIFULL HOME’Sでは、物件詳細ページから「物件についてのご報告」を通じて情報の不備を報告でき、情報審査チームが調査・是正を行っています。

おとり物件を避けて安心して部屋を探す方法

「物件鮮度」が高いサイトを選ぶ

おとり物件に遭遇するリスクを下げるには、物件情報の更新頻度が高いサイトを使うことが有効です。掲載ルールが厳しく、成約済み物件の削除が早いサイトほど、おとり物件が混入しにくい構造になっています。

複数サイトで同じ物件を確認する

気になる物件が見つかったら、物件名やマンション名で検索し、他のサイトにも掲載されているか確認しましょう。複数サイトで同じ条件で掲載されていれば、実在する可能性が高いと判断できます。

内見前に現地を確認する

時間に余裕があれば、問い合わせる前に物件の所在地を確認し、実際に建物が存在するかを確かめる方法もあります。Googleマップのストリートビューで建物の外観を確認するだけでも、架空物件のリスクを減らせます。

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LIFULL HOME’Sの物件情報の正確性への取り組み

LIFULL HOME’Sでは、おとり物件の排除に向けた取り組みを行っています。

• 情報審査チームによるパトロール: 不動産会社との連携やAI活用により、掲載物件の正確性を定期的にチェック
• 物件確認の仕組み: 掲載から一定期間が経過した物件は、不動産会社に募集状況の確認を実施
• ユーザー報告の活用: ユーザーからの報告を基に、不正な掲載を特定し是正を要請
• 掲載基準の厳格化: 掲載ルールの厳格化を継続的に進め、物件鮮度の向上に注力

物件鮮度No.1への取り組み

まとめ

おとり物件は、部屋探しをする人にとって時間と労力の無駄になるだけでなく、不動産業界への信頼を損なう行為です。

見分けるためのポイントを改めて整理します。

• 相場より極端に安い物件は疑う
• 詳細情報（住所・物件名・築年数）が欠けていないか確認する
• 問い合わせ前に、複数サイトで同じ物件を探してみる
• 「すぐ来店してください」という強い誘導には応じない
• 遭遇したら記録を残し、通報する

部屋探しは本来、新しい生活への期待が膨らむ楽しい行為です。おとり物件への対処法を知っておくことで、安心して物件を比較・検討できるようになります。

よくある質問（FAQ）

Q1. おとり物件は違法ですか？

A. はい、違法です。宅建業法第32条（誇大広告の禁止）および景品表示法に基づく「不動産のおとり広告に関する表示」に違反します。業務停止処分や免許取消の対象になります。

Q2. おとり物件が多いサイトの特徴はありますか？

A. 掲載審査が緩い、物件の更新確認の頻度が低い、成約済み物件の削除ルールが甘いサイトは、結果としておとり物件が残りやすい傾向があります。物件鮮度への取り組みを公表しているサイトを選ぶことで、リスクを下げられます。

Q3. おとり物件に引っかかったらどうすればいいですか？

A. まず、やりとりの記録（メール・LINE・掲載画面のスクリーンショット）を保存してください。そのうえで、各地区の不動産公正取引協議会や都道府県の宅建業主管課に通報できます。消費者ホットライン（188）でも相談を受け付けています。

Q4. 「居住中」と書かれた物件はおとり物件ですか？

A. 必ずしもおとり物件ではありません。現入居者が退去予定で、事前に募集をかけているケースは合法的な掲載です。ただし、退去日や内見可能日が明示されていない場合は確認をおすすめします。