東京23区内での新築マンション短期売買率9.3％ 新宿区＆渋谷区では10％を大きく超える
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【国土交通省】不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表
国交省が、11月25日に不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表した。これは、法務省から受領した不動産登記情報および民間の価格データ情報を活用し、2018年１月から2025年６月までに保存登記がなされた三大都市圏および地方四市（札幌市/仙台市/広島市/福岡市）の新築マンション約55万戸を対象として調査を実施したものだ。
国土交通省「【報道発表】不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表（2025年11月25日）」よりその結果、保存登記（≒購入）から1年以内に移転登記（≒売却）された新築マンションの割合は、24年1～6月に登記された物件で東京23区が9.3％、都心6区では12.2％と1割を超えている。なかでも新宿区は19.6％と約2割に達し、次いで渋谷区も14.6％と高い。ただし、東京23区の海外居住者（日本国外に住所がある者）による短期売買割合は7.0％で、国内投資家の短期売買が圧倒的多数との結果となっている。
近年、既報の通り一部で外国人投資家らによる国土法に違反した森林開発や借地借家法を無視した賃料引き上げが相次いで発生しており、こういった外国人の不動産所有による取引全般が新築マンション価格の高騰にも影響しているのではないかとの指摘を踏まえての調査だが、この調査結果に限定すれば、外国人の不動産所有および短期売買はいずれも僅かで、新築マンション価格の高騰に与える影響が大きいとは言えない。
ただし、現状の登記情報に基づく調査では所有者の国籍は確認できず、国内居住の外国籍の個人および法人の新築マンション取得および短期売買については調査の対象外となっているため、全くの片手落ちと言わざるを得ず、今後さらに詳細な調査が実施されることが求められる。
金子国交相も閣議後の記者会見で「日本人か外国人かを問わず、実需に基づかない投機的取引は好ましくない」と語り、併せて調査継続の方針を示した通り、住宅を本来の目的である居住（＝実需）ではなく短期所有による転売益の確保に利用されることは、まさしく“好ましくない”ことではあるものの、所有権を保有しているものに一定の期間を経ないと売ってはいけないなどとその権利を制限することは原則としてあってはならないから、実態に即して慎重に対応する必要があることは言うまでもない。
国外に住所がある者による新築マンション取得率は東京都3.0％ 東京23区でも3.5％
一方、国外に住所がある者が新築マンションを購入している割合も公表された。
国土交通省「【報道発表】不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表（2025年11月25日）」より2025年1～6月の東京圏では1.9％、大阪圏2.1％、名古屋圏0.4％といずれも限定的な印象を与える水準となっている。比較的取得率の高い東京都でも3.0％、東京23区では3.5％であり、取得率は決して高くないことが示されているが、これは上記と同様に国内に居住する外国籍の個人および法人を調査対象に含めていない（含められない）ことによるものと考えられる（筆者の踏査による所感では都心および東京湾岸などタワーマンション＆大規模マンションが集中するエリアに限るとこの調査結果の少なくとも5倍程度は外国籍の個人・法人が所有しているものと推察する）。
また都心6区のシェアは7.5％と東京都の2.5倍に増加している通り、利便性や周辺環境、地価水準などから物件価格が高額なエリアになるほど取得率が高まる傾向が明らかになっている。都内での取得率は、新宿区の14.6％が突出して高く、渋谷区＆北区の8.1％、千代田区＆荒川区の7.7％が続いているが、中央区、墨田区、板橋区、葛飾区はいずれも0.0％とにわかには信じ難い結果となっていて、これも国籍別の調査が現段階ではできないことが、実態の解明に至らない主要因と言わざるを得ない。
国は、今回の調査結果を踏まえて、今後不動産登記情報に国籍の記載を義務付ける方針を明らかにしているが、本質論としては一部の感情論や断片的な情報だけで推測し判断するのではなく、実態に即した適切な対応が求められるのであり、海外投資マネーが国内不動産全般に流入しているという事実（CBREの調査では2025年第二四半期の事業用不動産の投資額は対前年同期比46％増の9,740億円：年ベース約3.9兆円でその約60％は北米からの投資）に即して考えれば、誰がいつどのくらい（面積および投資額）の国内不動産を所有し活用しようとしているのかを正確に把握することが求められている。
今回の調査はその第一歩（半歩にも満たない程度だが）なのであり、都市圏だけ住宅だけといった限定的な調査ではなく、日本全国を対象とした総合的な実態調査が必要であることは論を俟たない。
中山登志朗のマンションニュースピックアップとは？
LIFULL HOME'S総合研究所副所長兼チーフアナリストの中山登志朗が、マンション業界に関わる方なら知っておくべきという観点でニュースを厳選し、豊富な経験に基づくコメントとともに伝えるコーナー。業界関係者はもちろん、マンションに関心がある人にとっても、重要な動きを理解できるほか、新たな視点を得ることができるはずだ。
