国交省の「インスペクション・ガイドライン」は第三者性を強調

国交省がすすめるいわゆる「ワンストップモデル」は、不動産仲介もリフォーム業もインスペクションも一つにまとめて提供するもの国交省がすすめるいわゆる「ワンストップモデル」は、不動産仲介もリフォーム業もインスペクションも一つにまとめて提供するもの

国交省が6月に公表した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」では「客観性・中立性の確保」として、ホームインスペクターの第三者性が重要であることについて強調されている。

※「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の策定について(国土交通省)

一方でやはり国交省がすすめるいわゆる「ワンストップモデル」は、不動産仲介もリフォーム業もインスペクションも一つにまとめて提供するもの。こうした施策がストック市場を形成していく過程で必要であることは理解するが、実は「ワンストップでは、インスペクターの第三者性が確保できない」といった矛盾が生じる。

インスペクションの目的が「リフォームの仕事をとること」になりかねない。実際にそうした意図を持たないと、ワンストップの意味がないともいえてしまう。

したがってこの「ワンストップ事業」では、インスペクションといわずに「リフォームの事前検査」と表現すればいい。そうでないと、消費者を混乱させる。あるいは、ガイドラインに従うなら「このインスペクションに客観性はありません」と説明すればOKだ。そうでないならガイドラインを取り下げるか訂正するしかないだろう。

ガイドラインには「インスペクション業務を受託しようとしている住宅において、媒介業務やリフォーム工事を受託、または受託予定の場合はその旨を明らかにすること」としているほか「自らが売主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないこと」と記載がある。当事者によるインスペクションには、客観性・中立性がないため。

さらに「依頼主の承諾なく、依頼主以外の者からインスペクション業務に係る報酬を受け取る」「業務実施の謝礼等、金銭的利益の提供」や「紹介や推薦を受けたことに対する謝礼等を提供しないこと」としている。これは例えば不動産業者さんに「インスペクションフィーの○%をバックマージンとしてお支払いします」とか「仕事を紹介してくれたら、紹介料をお支払いします」などはダメだということ。

もっとも、ガイドラインには、以下のようなくだりもある。これは、検討会において改善を求めたが実現しなかった箇所だ。

「住宅の売買契約やリフォーム工事の請負契約を締結しない旨の意思を表示した者に対して、これらの契約の締結について勧誘しないこと」

客観性・中立性を重要視するなら、この文面は改善すべきであった。なぜなら、インスペクションの依頼者が事前に「住宅売買やリフォーム契約をしない旨の意思を表示する」場面などというものは存在しないのだから。この文面は「一度は勧誘しても構わない。それで断られたら引き下がりなさい」ということだな、と解釈される可能性も高く、ガイドラインの本来的なあり方と乖離し、決して望ましいものではない。

インスペクションは、リフォームや仲介の契約をとるための道具ではない。もう少し大きな構図、つまり中古住宅流通の仕組み全体の中で、不可欠な仕組みのひとつ、という位置づけだ。

売主指導のインスペクションは機能しない

「売主主導のインスペクション」も機能しない、ということはすでに他国で証明済みである「売主主導のインスペクション」も機能しない、ということはすでに他国で証明済みである

それから「売主主導のインスペクション」も機能しない。「情報開示が中古住宅の市場流通性を高める」として「インスペクション済み」で中古住宅を売りだせば、早く高く売れるのではないかと、はじめはみなそう考える。しかしそれがうまくいかないのは、すでに他国が証明済み。

アメリカでは、ホームインスペクション普及期には、インスペクターと不動産業者の癒着が問題に。この問題について現在は、州ごとに「業者によるインスペクター紹介禁止」などで対応しており、ほとんどが買主によるインスペクションとなっている。

オーストラリアでもやはり「売主のインスペクションは虚偽が多い」と問題に。そこで買主がインスペクションする仕組み創られた。 この仕組みは面白く「契約後にインスペクション、当日夕方 5 時までに契約解除や不具合箇所指摘する、何もなければそのまま契約条件了承とみなす」など。買手責任の原則は、米英と同じだ。

大手による「保証つき仲介」はあり

不動産仲介業者が自ら「売却依頼をいただければ、建物の瑕疵についてウチが保証します」というサービスも展開されている不動産仲介業者が自ら「売却依頼をいただければ、建物の瑕疵についてウチが保証します」というサービスも展開されている

不動産仲介業者が自ら「売却依頼をいただければ、建物の瑕疵についてウチが保証します」というサービスも展開されている。

スジとして、ややおかしなことだとは思うものの、顧客属性からみて「大手が」「高額価格帯で」行うのはありだろう。

2014年 01月10日 10時03分