住宅ローンは団信で選ぶ時代に!? 団信の仕組みと入れないときは？

住宅ローンの団体信用生命保険（団信）はどう選べばいいのだろうか？

近頃の住宅ローン選びで避けて通れないのが団体信用生命保険の選択だ。住宅ローンを選ぶと自動的にセットされる団体信用生命保険（以下、「団信」）では物足りない人たちが増えている。

住宅購入相談では、「この団信が自分にはいいと思うのだけれど、この住宅ローンはどうですか？」と逆転現象とも言える質問も増えている。果たして、住宅ローンは団信で選ぶ時代となったのか。それは、貸し手の事情も大いに影響しているといえそうだ。

超低金利の昨今、金利の過当競争に加われない、加わらない、金融機関が登場している。収益にならないならば当然の選択だといえる。

一方、住宅ローンの利用者は、将来にわたる安心のために、家計に合った資金計画と必要な保障を賢くプランニングしよう。必要以上の保障にわざわざコストをかけることは無いのだから。

団信は、住宅ローン契約者が死亡したり、高度障害状態になったりした場合に、生命保険会社が残債を金融機関に支払う仕組みのこと。住宅ローン契約を結ぶ際に団信に加入することが必須の金融機関が多い

団信は、住宅ローンの返済中に住宅ローン契約者が死亡、高度障害状態になった場合に、生命保険会社が残債を金融機関に支払う仕組みである。団信に加入していると、万一のことがあっても住宅ローン残高が保険金額で返済されるため、のこされた家族に負債は残らない。住宅ローンを利用して住宅を取得しようとする者や家族にとっては、とてもありがたい保険だ。

一方の金融機関にとっても、契約者の死亡等により保険金が下りて住宅ローンの残高が返済されるのだから、安心この上ない仕組みだといえる。

今日では、民間金融機関が提供する住宅ローンのほとんどに団信がセットされ、団信への加入が住宅ローンを利用する際の要件となっている。加入にあたっては審査があり、健康状態など保険会社の条件に合わなければ加入できず、すなわち、住宅ローンを利用できない。団信加入の可否は、住宅購入者にとっては大問題なのだ。

団信は保険だが、あなたが契約している生命保険とは異なる点がある。まずは、保険の契約当事者。あなたの保険の当事者は、あなたと保険会社。そして、被保険者はあなた自身だったり、配偶者や子どもだったりするだろう。団信は、金融機関（または保証会社など）が保険の契約者として生命保険会社との間で契約する。団信加入者（住宅ローン返済者）のあなたは被保険者という立場だ。団体信用生命保険が「団体」であるゆえんである。

団信は保険である。それゆえ保険料が発生する。一般的な団信では、保険料は金利に組み込まれているか、金融機関が負担するため、団信加入者が保険料を意識することは無い。保険の契約者は金融機関であるから金融機関が保険料を支払うのは契約内容に沿っている。

住宅ローンの利用者が保険料を意識するのは、オプションの団信を選択するときだろう。例えば、「3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）のときも、住宅ローン残高が0円に！ 住宅ローン金利にプラス0.25％で3大疾病保障特約が付いてくる！」などのケースだ。

女性向け団信を提供している金融機関もある。内容と保障内容をよく確認して自分に合ったものを選択したい

団信の保障対象は、基本的には死亡、高度障害状態になった場合だが、ここ数年でオプションメニューが急増した。がん・脳卒中・急性心筋梗塞を加えた３大疾病保障付団信や、高血圧疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変も加えた７大疾病保障付団信、慢性膵炎も加えた８大疾病保障付団信など、手厚い保障の団信が増え、利用者の気持ちをそそる。

保険料を金融機関が負担してくれるなら、もっとも手厚い保障に加入すればよい。だが、保険料は金利に上乗せとなる。選ぶポイントは、保障内容と保険料のバランス。そして、必要性（どのような万一に、どの程度の保障を必要とするのか）だ。

金融機関ごとにオプションメニューはさまざまで、住宅ローン選びをさらに複雑にしている。金融機関によっては、金利の上乗せ無しでがん団信など、通常の団信以上の保障を用意するケースもあり、調べてみる価値はある。

住宅金融支援機構の［フラット35］は、2017年10月に団信付きの住宅ローンへ衣替えし、それまで別途年払いしていた団信特約料の支払いが不要となった。団信に必要な費用が金利に含まれるようになったのである。

また同じタイミングで、機構団信は保障内容を充実させ、新機構団信としてスタートした。[フラット35]には、新機構団信と新３大疾病付機構団信の２つがある。新機構団信の内容を見ながら、団信の主な特徴とチェックポイントを見ていこう。
※詳細は、住宅金融支援機構ホームページにて確認を。以下は、主な特徴を抜粋。平易な表現を使用した。
https://www.flat35.com/shin-danshin/index.html

◎新機構団信とは

・加入者が死亡・所定の身体障害状態になった場合などに、住宅の持ち分、返済割合などにかかわらず、以後の[フラット35]の債務の返済が不要となる。
※「新３大疾病付機構団信」は、死亡・所定の身体障害状態に加え、３大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）が原因で一定の要件に該当した場合および公的介護保険制度に定める要介護２から要介護５までのいずれかの状態などになった場合に、残債務の返済が不要となる。

◎加入者要件

・［フラット35］の融資を受けられる方
・新機構団信の申込み時、満15歳以上満70歳未満の方
※「新３大疾病付機構団信」は、満15歳以上満51歳未満の方
・幹事生命保険会社の加入承諾がある方

【チェックポイント】

⇒民間金融機関の団信においても、オプションの団信は加入者要件の年齢が低くなる傾向だ。50歳前後で借入を検討し、オプションの団信加入を希望する際は、年齢要件を要チェック。

◎保険金が支払われるとき

・死亡したとき
・身体障害者認定１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき
※「新３大疾病付機構団信」は、死亡・所定の身体障害状態に加え、３大疾病が原因で一定の要件に該当した場合および公的介護保険制度に定める要介護２から要介護５までのいずれかに該当した場合など

【チェックポイント】

⇒新機構団信がスタートした際、身体障害や要介護が対象となった。「身体障害者認定1級または2級」、「要介護認定２から５」など、公的な基準はわかりやすい。保険金の支払条件が明解であることはとても重要だ。

⇒「新3大疾病付機構団信」は、過去にがんと診断されていると加入できない。また。上皮内がんや皮膚の悪性黒色腫の皮膚がんは保障対象外。民間のがん団信では保障対象となるものもある。その他、上乗せ金利無しで、がんと診断されると債務残高が2分の1となるものもあり多彩だ。

◎保障の開始

・［フラット35］の資金受取日

◎保障の終了

・死亡したとき
・保険金が支払われたとき
・満80歳の誕生日の属する月の末日
※「新３大疾病付機構団信」は満75歳の誕生日の属する月の末日まで。翌月１日からは「新機構団信」の保障内容となる。最長は、満80歳の誕生日の属する月の末日
・完済したとき

【チェックポイント】

⇒満80歳で終了。終身保障ではない。
⇒住宅ローンを完済すると保障が終了することも要注意。団信は、契約者の死亡等の際の住宅ローンという負債に備えた保障である。完済すれば保障は無くなる。

◎借入れ金利

・新機構団信付きの［フラット35］の借入れ金利
（参考：2021年11月時点）
融資率９割以下、借入期間が21年以上35年以下の場合
金利幅：年1.330％～年2.210％
※「新３大疾病付機構団信」は、新機構団信付きの［フラット35］の借入れ金利＋0.24％

【チェックポイント】

⇒上乗せされる金利は、団信によってさまざま。保障内容に応じて、＋0.2％～＋0.3％などとするケースが多い。保障内容と上乗せ金利のバランスを比較検討しよう。

健康上の理由等で団信に加入できない場合、団信の加入を要件としている住宅ローンは利用できない。そのようなケースでは、①住宅ローンを利用せずキャッシュで購入する、②配偶者や親、子などを契約者として借入れる、③団信を要件としない住宅ローンを利用する、などの方法がある。

ちなみに、［フラット35］は団信の加入を強制しない。そして、団信を利用しない分だけ金利が下がる。適用される金利は、新機構団信付きの［フラット35］の借入金利▲0.2％だ。

なお、団信に未加入の場合、契約者に万一のことがあると、団信の保険金で残債を弁済することはできず、返済義務が存続する。債務を相続した者がいれば、その者が返済することとなる。相続人に返済能力があればよいが、そうでなければ、住宅を売却して返済することなどが考えられる。すると、遺族の住まいの確保が問題となる。

すでに加入済みの生命保険があれば、その保険金を充当することもできよう。だが、当該保険の加入目的が遺族の生活保障であるならば、保険金を住宅ローンへ充当することは遺族への大きな負担となるだろう。

住宅購入時に、緩和型の生命保険に加入して備える方法もある。団信にも、上乗せ金利+0.3％などで加入要件を緩和する「ワイド団信」などもある。住宅ローンは多額の借金だ。住宅購入時に万一の場合を想定し、備えておくことが肝心だ。

健康上の理由等で団信に加入できない場合は、①住宅ローンを利用せずキャッシュで購入する、②配偶者や親、子などを契約者として借入れる、③団信を要件としない住宅ローンを利用する、またはフラット35を検討するなどの方法がある

加入できない場合のほか、意図的に加入しない場合もあるだろう。例えば、団信の代わりに、民間の保険に加入して備えるようなケースだ。通常の生命保険は、加入者の年齢や性別等によって保険料が変わる。団信は、保険料は金利に上乗せされるため、加入者の健康状態こそチェックされるが、年齢等によって上乗せ金利に差は出ない。一般的な生命保険と比べると、若年層にはどちらかといえば割高だ。コストの安い民間の保険に加入して万一に備え、総コストを下げることもできなくはない。

その際、注意したいのは、保障額だ。団信は、残債に連動して保障額が減少し、完済によって保険が終了する。死亡保障を残債に過不足なく連動させるのはハードルが高い。丁寧に保険を設計してもらう必要があるだろう。

最後に、夫婦連生団信「デュエット」について、紹介しておこう。
「デュエット」は、新機構団信における連帯債務の夫婦向けのプランだ。夫婦のどちらかに万一のこと（死亡・所定の身体障害状態）があった場合に住宅の持ち分や返済割合にかかわらず、以後の[フラット35]の返済が不要となる。

上乗せ金利は、新機構団信付きの[フラット35]の金利+0.18％。「デュエット」への加入には、夫婦ともに団信の要件にあてはまる必要がある。なお、「新３大疾病付機構団信」には、「デュエット」 の利用はできない。

以上、団信について見てきたが、今後住宅ローンの金利が上昇し、金利で差別化ができるようになれば、団信も集約されていくのかもしれない。住宅価格が高止まりするなか、購入者にとって有利なトレンドにはのっていきたいと思う。

機構団信特約制度「デュエット」についてはフラット35のHPを参照
https://www.flat35.com/danshin/shinki/merit.html