頭金0円で住宅を購入するリスク〜頭金がなければあなたはローン破綻する？

住宅を購入する際には、一般的に2割程度の頭金が必要だとされる。これは売買代金の2割を現金で用意し、残りの8割は住宅ローンの借入れで費用を捻出するという意味だ。マンションや一戸建ての購入時には売買代金以外にもさまざまな費用がかかる。仮にこれを物件価格の1割とすれば、住宅ローンの頭金と合わせて3割の自己資金が必要だろう。物件価格が3,500万円なら頭金分として700万円、諸費用分として350万円、合わせて1,050万円を用意することになる。

しかし、実際には過半数の人が2割未満の自己資金で住宅購入に踏み切っているようだ。とくに最近では大都市圏において住宅価格の値上がりが懸念され、景気回復が進めば住宅ローン金利が上昇することもあるだろう。自己資金をコツコツ貯めている間に、それ以上に購入コストが上がる可能性も考えなければならない。新築マンションを販売する不動産会社からは、およそ10組のうち1組が自己資金ゼロで購入しているという話も聞かれる。

一般的には「自己資金を貯められない人は住宅を買うべきではない」といった考え方も強いだろうが、そもそも頭金0円で住宅を購入するときにはどのようなリスクを伴うのだろうか。たいへん高額な買い物であり、30年、35年といった長期で住宅ローンを借りるケースも多いだけに、そのリスクをしっかりと理解しておかなければならない。

頭金0円での住宅購入はリスクが大きい？

まず初めに思い浮かぶリスクは、住宅ローンの返済ができなくなることだろう。株式会社三菱総合研究所の調査によれば、自己資金比率が10％未満の場合におけるデフォルト率は、20％以上30％未満の場合に比べて2倍近くに達している。自己資金比率が高まるほどデフォルト率が下がることはいうまでもないだろう。これは住宅ローンの返済ができなくなり、保証会社による代位弁済がされた件数の割合を示すものだ。

頭金が0円、つまり売買代金の全額を住宅ローンで借りた場合には、その返済に行き詰まる可能性が高くなる。しかし、同じ頭金0円の場合でもいくつかのパターンがあることに注意したい。まず、自己資金がまったくないケースで、頭金がないだけにとどまらず購入に伴う諸費用分も借入れに頼るものだ。次に諸費用分だけは自己資金で用意できるケース。そして、諸費用分を自己資金で支払ったうえに、手元にある程度の資金を残すことのできるケースだ。また、購入代金と諸費用分の全額を借りたうえで手元に資金を残すケースも考えられるだろう。

これらのうち最もリスクが高くなるのは、当然ながら自己資金がまったくないケースだ。それまでの家計に少しの余裕もなかったわけであり、貯蓄する習慣もできていない。子どもの進学によって教育費の出費が増えたり、親の介護が必要になったりして将来的に支出が増加したとき、あるいは収入の減少などによって住宅ローンの返済が厳しくなったときに対応する余力が乏しい。住宅を購入する前に、しっかりと家計を見直すことも重要だ。

しかし、家計に貯蓄体質がないことに起因する返済リスクという面で考えれば、親などから住宅購入資金の援助を受けた場合も同様だろう。自分の貯蓄がないままで親から資金提供を受け、それを頭金にしたときでも、返済能力いっぱいの借入れをすれば同じリスクが伴うことになる。頭金が用意できればそれで良い、頭金0円はダメといった話ではない。

住宅ローンを返済することができなくなれば、購入した家を処分しなければならなくなる。このとき、住宅ローンの残高以上の価格で家が売れれば問題はないのだが、中古市場ではそれが難しいケースも少なくない。とくに新築住宅を購入したときには、それほど年数が経っていなくても2割以上の値下がりを考えなければならないだろう。購入時の頭金が少なければ少ないほど、売却価格よりも住宅ローン残高のほうが多い状態が長く続くのだ。

いざ住宅ローンの返済ができなくなり滞納が一定期間続くと、金融機関に対して保証会社が代位弁済をする。そして、保証会社から任意売却もしくは不動産競売による処分を迫られることが一般的だ。どちらの場合であっても売却価格と住宅ローン残高との差額は借金として残り、自己破産しなければその返済義務が付いて回ることになる。任意売却にすれば、毎月の返済を少額にする交渉も可能だが、いずれにせよ家を失ったうえに借金の返済を続けることは苦痛だろう。

住宅ローン破綻の場合でなくても、頭金0円で購入すれば売却が難しくなることに変わりはない。生活環境や家族構成の変化などで住替えようとしても、価格が住宅ローン残高を下回るときには、その差額を現金で支払わなければ売却することができないのだ。将来的に住替え、買換えを考えるのであればなおさら、少しでも多くの頭金を用意して購入することが必要になる。

最近では東京など大都市圏を中心に地価の上昇も顕著になっている。条件の良い物件であれば、頭金0円で購入しても住宅ローン残高以上の価格で売れるケースが少なからず出てくるだろう。しかし、それは一時的なものと考えるべきだ。人口の減少、世帯数の減少によって住宅需要が徐々に失われていく時代がすぐ目の前に迫っている。それは東京など大都市圏でも例外ではない。

いくら金融機関が住宅ローンの貸出し競争をしているとはいえ、破綻リスクの低い優良な顧客に貸したいことは当然だ。わざわざ危ない客に多額のお金を貸したくはない。頭金がゼロ、あるいはとても少ない申込者に対して審査が厳しくなるのは仕方がないことだろう。金融機関によっては、頭金が一定割合以上の場合に限って金利優遇をする場合もある。住宅ローンの選択肢を増やし、少しでも有利な条件で借りるためにも頭金を多くすることが重要だ。

住宅ローンの審査における物件の担保評価が十分でない場合でも、ある程度の頭金があれば承認されることがあるだろう。頭金がないことによって、購入できる住宅の選択肢が減ることも考えられる。

購入価格に対する全額融資、さらには諸費用分の融資まで誘い文句にしている金融機関も少なからずあるが、収入の安定性や返済比率など、自己資金割合以外の項目は十分にチェックされる。同じ頭金0円の顧客でも、その内容によってしっかりと選別されるのだ。誰にでも全額融資をするわけではなく、全額融資をしているからといってその金融機関の審査が甘いわけでもない。

いろいろとリスクの多い頭金0円での住宅購入だが、それでも問題のないケースはいくつかあるだろう。これまで賃貸住宅に住んでいて十分な貯蓄ができなかったとしても、従来の家賃を大きく下回る住宅ローンの返済であれば、購入後の生活に余裕が生まれることも考えられる。

たとえば、都心の賃貸マンションから郊外に移り住むケース。通勤や子どもの通学など他にも考えなければならないことは多いが、土地価格が大きく異なるために住居費を大幅にカットすることも可能だ。同じ広さで比較すれば半額以下に抑えられることもあるだろう。頭金0円で購入しても、それまでの家賃よりかなり安い住宅ローン返済額にすることができるのなら、あまりリスクを心配する必要もない。大都市圏から地方都市へ移り住む場合も同様だ。ただし、郊外や地方都市では将来の売却が難しくなることもあるため、永住を前提とした計画とならざるを得ない。

親から相続した土地に家を建てる場合もあるだろう。土地代がかからなければ、建築費を頭金0円で借りたとしても返済負担を低く抑えることが可能だ。それ以外にもいくつかのケースが考えられるだろうが、いずれにしても今までの住居関連の支出負担を大きく減らすことができるのであれば、頭金がなくても決して無理な資金計画だとはいえないだろう。

これまで十分な貯蓄をすることができないまま、頭金0円で住宅を購入するときにリスクが大きいのは、現在の家賃と同程度、あるいは少し安い程度の住宅ローン返済となるときだ。マンションを購入すれば住宅ローンの返済だけでなく、毎月の管理費と修繕積立金、毎年の固定資産税と都市計画税なども考えなければならない。一戸建て住宅であれば固定資産税と都市計画税以外に、定期的な修繕のための自主的な積立も必要だ。これらの負担を考えたうえで、しっかりと余裕のある資金計画を立てることが欠かせない。さらに子どもの教育費や親の介護費用、自分たち夫婦の老後の生活費用などを見据えた貯蓄ができる家計体質に改善することを心掛けたいものだ。