固定資産税の仕組みと基礎知識

 

固定資産税は、毎年「1月1日時点」で不動産を所有している人に課される税金です。年間の負担分は一括、もしくは4回に分けて納付することとなっており、納付の時期は自治体によって異なります。

 

なお、市街化区域内では、固定資産税とともに「都市計画税」も課され、固定資産税の納付書に追記されます。都市部の多くが市街化区域に該当するため、事前に確認しておくことが大切です。

 

詳しい計算方法は後述しますが、固定資産税の税額は「固定資産税課税標準額」に基づいて算出されます。

 

新築マンションの場合は、購入時点で固定資産税評価額や固定資産税課税標準額などが明らかになっておらず、家屋調査が行われるまで正確な数字を知ることはできません。

 

ただ、不動産会社に予測してもらうことは可能なので、事前に相談しておくといいでしょう。また、中古の場合は、以前の所有者が支払っていた金額を基に確かめることができます。

固定資産税の計算方法

 

続いて、固定資産税の計算方法について詳しく見ていきましょう。

固定資産税評価額とは

 

まずは、計算の土台となる固定資産税評価額について解説します。固定資産税評価額とは、固定資産税台帳に登録された不動産の価格のことであり、不動産そのものの価格とは数字が異なる点に注意が必要です。

 

国土交通省が算出した「公示地価」の70％を目安に計算されるため、実際の価格よりも低くなります。

固定資産税評価額は変化する

 

土地の評価額は3年に1度の周期で見直され、周辺の再開発などによっては上昇することもあります。一方、建物部分は経年によって劣化していくため、評価額は下降していきます。

 

建物の経年劣化については、自治体ごとの「経年減価補正率」にしたがって計算されることとなります。

 

また、マンションの場合は、土地部分の固定資産税が敷地面積を総戸数で割った所有面積に基づいて算出されるため、同じ建物内であっても税額は異なる場合があります。

固定資産税・都市計画税の計算方法

 

固定資産税は「固定資産税評価額×標準税率」で計算します。税率は自治体によっても異なるものの、多くの場合は標準税率の1.4％が採用されています。

 

また、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3％」で計算しますが、こちらも自治体によって異なる場合があるので、事前に調べておきましょう。

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新築と中古で違う？ 固定資産税の軽減措置

 

固定資産税にはさまざまな軽減措置が設けられています。ここでは、具体的な仕組みについて見ていきましょう。

居住用地の特例

 

住宅用として利用する土地については、新築・中古ともに以下の軽減措置を受けることができます。

 

	税金	軽減率
小規模住宅用地 （200平米以下）	固定資産税	評価額×1/6
	都市計画税	評価額×1/3
一般住宅用地 （200平米を超える部分）	固定資産税	評価額×1/3
	都市計画税	評価額×2/3

 

課税標準額とは、固定資産税に限らず、税額を算出するうえで基礎となる課税対象を指すものです。

 

固定資産税における課税標準額のことを「固定資産税課税標準額」といいます。固定資産税評価額に軽減措置などを考慮し、固定資産税課税標準額を算出します。

 

この特例を利用することで、固定資産税課税標準額が少なくなるため、当然ながら税額も軽減されます。

新築住宅の特例

 

新築のマンションを購入した場合は、以下の要件を満たしていれば、建物についても5年間（認定長期優良住宅等では7年間）にわたって「120平米以下の部分の評価額が1/2」となる軽減措置を受けることができます。

 

なお、2021年6月時点では、2022年3月31日までに新築した物件に限られており、今後さらに期間が延長されるかどうかは未定です。

タワーマンションの例外措置

 

前述のとおり、同じ建物内であれば、固定資産税は住戸の面積にしたがって計算されるのが一般的です。

 

しかし、タワーマンションについては、本来高層階と低層階で分譲価格には大きな差が生まれるにもかかわらず、固定資産税額には階数の違いが反映されない点が疑問視されてきました。

 

そこで、2017年の税制改正により、高さ60m以上のタワーマンションについては、高層階ほど高く、低層階ほど安くなるように補正がかかっています。

＜ケース別＞4,000万円のマンションの固定資産税

 

固定資産税の計算方法や軽減措置について理解できたところで、ここでは実際に4,000万円のマンションを購入した場合の固定資産税について計算してみましょう。

 

なお、今回はシミュレーションにあたって、以下の条件を設定しました。

また、固定資産税評価額は、それぞれ購入価格の7割として計算しています。

市街化区域外で4,000万円の新築マンションを購入した場合

 

このケースでは、「小規模住宅用地の特例」、「新築住宅の特例」を利用することができます。まず、土地の固定資産税については、特例を適用すると以下の計算式になります。

また、建物については、新築住宅の特例を適用すると以下の計算式となります。

そのため、土地と建物を合計すると、最終的な固定資産税額は「12万4,100円」です。

市街化区域で4,000万円の築10年の中古マンションを購入した場合

 

このケースでは、新築住宅の特例を利用することはできず、「小規模住宅用地の特例」のみが反映されます。まず、土地の固定資産税については、先ほどと同じく以下の計算式となります。

一方、建物については特例が使用できないため、計算式は以下のとおりです。

それぞれを合計すると、固定資産税額は「21万2,300円」となります。

 

続いて、今回のケースでは市街化区域にあたるため、都市計画税も計算する必要があります。

 

都市計画税については、居住用宅地の特例によって、土地部分の軽減措置を受けることが可能です。計算方法は以下のようになります。

両者を合計すると、都市計画税は「5万3,200円」となります。そして、固定資産税と都市計画税を合計すると、最終的な負担額は以下のようになります。

今回のケースはあくまで一例ではあるものの、4,000万円のマンションを購入する際にはひとつの目安となるでしょう。

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固定資産税に関する注意点

 

最後に、固定資産税に関して注意しておくべきポイントを2つ紹介します。

中古マンションを購入する際には固定資産税の清算を行う

 

中古マンションを年の途中に購入した場合は、購入時に固定資産税の清算を行います。

 

前述のとおり、固定資産税は1月1日時点の所有者が負担をするため、本来購入者が負担するはずの分も、売主が代わりに納めることとなるのです。

 

そのため、引き渡しの日を基準に日割り計算を行い、購入者は自分が負担する分を売主へ支払う必要があります。

 

たとえば、7月1日に引き渡しが行われた場合は、売主が納めるその年の固定資産税のうち、半額を清算することとなります。

納付を怠ると延滞税が発生してしまう

 

固定資産税を納付せずにいると、延滞税が発生してしまいます。税額は自治体によっても異なるものの、負担が大きくなってしまうため、きちんと期限を守ることが大切です。

 

また、延滞が続くと、最終的にはマンションを差し押さえられてしまう可能性もあります。そのため、固定資産税の負担額と納付時期を把握したうえで、計画的に資金を準備しましょう。

まとめ

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