不動産売買では公租公課に関する取扱いが慣習的に行われています。法律的な決まりはなく、地域によって取り扱い方が異なるため、不動産売買を行う場合はある程度の情報がないと困ってしまうこともあります。

公租公課とは何か、公租公課の分担方法や地域による違いについて解説しています。

公租公課について

公租公課は、国や地方自治体に納める金銭的負担の総称です。

公租とは、所得税や法人税、都道府県民税などの国税・地方税のことで、公課は社会保険料などの公租以外の負担金を指しています。

さてこの公租公課ですが、不動産売買でも使われる時がありますので、不動産売買で必要な公租公課について解説していきます。

不動産で必要な公租公課とはなんでしょう

不動産売買契約書の中にある公租公課の意味

不動産に関係する公租公課は、固定資産税・都市計画税のことを指していることがほとんどです。固定資産税・都市計画税について少し触れておきます。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に対して、市町村が課税する税金です。納税しなければならない人は、1月1日時点での所有者として固定資産課税台帳に登録されている人です。

都市計画税

一方、都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域と呼ばれる地域内にある土地や家屋が対象となります。

固定資産税と同じく、毎年1月1日時点で土地や家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となり、都市計画税は固定資産税とあわせて納付することになっています。

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公租公課等の分担　売主と買主でどうする？

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点に土地・家屋を所有している人に納税義務があります。

毎年1月1日時点の所有者に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課税されます。年の途中で所有者が変更となっても税制上の納税負担者は変わりません。

しかし実務では、不動産の所有者が変わった場合、日割計算の基準となる起算日をもとに、売主と買主で固定資産税・都市計画税を分担し、清算することが一般的です。

起算日は関東と関西で異なる場合も

公租公課（固定資産税・都市計画税）の負担は、起算日をもとに精算します。365日で日割計算しますが、起算日は、関東では1月1日、関西では4月1日とすることが多いようです。

起算日による負担額の違いを見ておきましょう。

＜例 1月31日に所有権の引き渡しをする＞
1月31日に引き渡しをしますので、1月1日時点では所有者は売主です。売主に4月1日から3月31日までの納税通知書が送られてきますので、売主が納税します。当然、前年度分も売主が負担しており、1月31日時点では前年度分の期間となります。

1月1日の所有者である売主が4月1日から3月31日分を負担する（税制上）

では、起算日が1月1日の場合と4月1日の場合での分担金の違いを見ていくことにしましょう。

●起算日1月1日（関東）
　取引上の負担（固定資産税等10万円の場合）

1月1日～1月30日・・・売主負担
10万円✕30日／365日＝8,219円
1月31日～12月31日・・・買主負担
10万円✕335日／365日＝91,781円
※12月31日以降も買主が所有者である限り負担する。

●起算日4月1日（関西）
　取引上の負担（固定資産税等10万円の場合）

4月1日～1月30日・・・売主負担
10万円✕306日／365日＝83,836円
1月31日～3月31日・・・買主負担
10万円✕59日／365日＝16,164円
※今年度分である4月1日以降も買主が所有者である限り負担する（納税通知書は売主に届く）。

つまり、買主が関東で取引する場合、1月1日以前の12月に近い引き渡しほど負担金が少なくなり、関西では、4月1日以前の3月に近いほど負担金が少なくなります。

起算日の違いに関わらず、引渡日以降は買主が負担することになりますが、4月1日の例の場合、転居後すぐに今年度分の納税通知書が届くことになります。

また起算日が違う地域同士での取引の場合、どちらかに合わせる必要がありますので、いずれにしても負担金についての取り決めについては事前に不動産会社に確認しておきましょう。

場所や時期で負担金は異なります

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公租公課の分担についての注意点

多くの場合、起算日が異なる地域での売買取引でも不動産会社同士の取り決めでどちらかに決まるでしょう。

また起算日や課税対象期間により問題となる場合があります。固定資産税や都市計画税の税額は1月1日を基準に決定しますが、納税通知書は6月1日に発送されます（東京都の場合）。

取引時点では税額がわかっていないケースが考えられますので、税額がわかってから清算するか、前年度の税額で清算するか、または一旦前年度の税額で清算し、後日差額を調整するかになります。

公租公課の取り扱いがしっかり定められているかどうかも確認が必要です。

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不動産売買契約書は事前にしっかり確認しよう

公租公課に限ったことではありませんが、契約書には専門用語が多く、初めての方にとっては理解しにくい点があるのは確かです。

しかし売主・買主にとって不動産売買契約書はお互い合意した決まりであり、万が一トラブルになった際の基準となります。

契約書をその場で読んで契約を結ぶのではなく、事前に契約書を受け取り、よく読んでから契約に臨みましょう。

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よくある質問

Q.1：不動産売買の契約書に出てくる「公租公課」とは、一体何のことですか？

A.1：「公租公課（こうそこうか）」とは国や自治体に納める税金などの総称です。不動産売買では、主にその物件にかかる「固定資産税」と「都市計画税」の2つを指します。

Q.2：固定資産税や都市計画税は、誰が支払う税金なのですか？

A.2：この税金は、毎年1月1日時点での不動産の持ち主（所有者）に支払う義務があります。そのため、その年の納税者は、通常は売主となります。

Q.3：年の途中で不動産を購入した場合、その年の固定資産税はすべて売主が払うのでしょうか？

A.3：税法上は売主が納税しますが、実際の取引では、引き渡し日を境に日割りで負担額を計算するのが一般的です。買主は、引き渡し日以降の費用を売主に支払う形で精算します。

Q.4：固定資産税の日割り計算で使われる「起算日」とは何ですか？

A.4：「起算日（きさんび）」とは、日割り計算をスタートさせる初日のことです。法律で決まっているわけではなく、地域の慣習によって決まります。

Q.5：起算日はどこでも同じではないと聞きましたが、どう違うのですか？

A.5：地域によって慣習が異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日とするのが一般的です。どちらを起算日にするかで、買主と売主の負担額が変わります。

Q.6：起算日が違うと、具体的に負担額はどう変わるのですか？

A.6：例えば1月末に引き渡しをする場合、起算日が1月1日（関東式）だと買主の負担は多くなります。一方、起算日が4月1日（関西式）だと、買主の負担は少なくなります。

Q.7：年のはじめに不動産を購入する場合など、まだその年の税額が決まっていない時はどうやって精算するのですか？

A.7：その年の税額が未定の場合、一般的には前年度の税額を基に一旦精算します。税額確定後に差額を調整するか、前年度の税額で精算を完了とするかなどを事前に取り決めておきます。どの方法になるか、不動産会社に確認しておきましょう。

Q.8：公租公課の分担について、後でトラブルにならないか心配です。注意すべき点は何ですか？

A.8：トラブルを防ぐには、売買契約書を事前にしっかり確認することがとても重要です。特に、公租公課の起算日がいつか、税額が未定の場合の精算方法はどうなっているか、という点は必ずチェックしましょう。

Q.9：不動産売買契約書は専門用語が多くて難しそうです。どうすればよいでしょうか？

A.9：契約日当日に初めて目を通すのではなく、事前に契約書のコピーをもらって読んでおきましょう。もし分からない点や疑問があれば、そのままにせず、契約前に不動産会社の担当者に質問し、納得することが大切です。