不動産投資とは？その中でも人気のある投資マンション、なぜ人気？

不動産投資は、一戸建てやマンションなどの不動産を購入し、インカムゲインである家賃収入やキャピタルゲインである売却益を期待する投資です。空室率が低ければ家賃収入を安定して得ることができ、購入価格が安く売却価格の方が高ければ売却益を得ることができます。

 

また土地と建物のうち、建物の資産価値は下がりやすいですが、土地はいきなり資産価値がゼロになることはないため、株価が企業の上場廃止等でゼロになる可能性があることと比較すると安定しているといえます。しかし投資対象が不動産ですので、株式と比べ、一般的にはまとまった資金が必要です。
そのような不動産投資の中でも人気が高いのが、投資マンションです。

 

不動産投資で投資マンションが人気の理由とは

 

ではなぜ投資マンションが人気なのでしょう。

 

近年、退職後の資金は自助努力で準備しなければならないことから不動産投資が投資先の一つとして選ばれています。その中で準備資金を十分に準備できない場合には、住宅ローンを利用しての購入や、中古ワンルームマンションなどは人気があります。住宅ローンを利用すれば、数千万円かかる不動産購入費用も、初めは頭金などの諸費用である数百万円で済むため、貯蓄期間が短くて済みます。

 

また中古マンションであれば、都内でも数百万円で購入できる物件もあり、リフォーム費用を含めても不動産投資の割りには低価格で始めることができることが特徴です。

 

不動産投資会社の営業努力とサラリーマンやOLのニーズがマッチした結果だと考えられます。

サラリーマンやOLが実際にしている投資の仕方

サラリーマンやOLは働きながらどのような不動産投資をしているのでしょうか。2007年に実施した「賃貸物件オーナーの経営実態調査」（『LIFULL HOME’S』調べ）で見てみましょう。

 

まず、この調査の対象となった年齢層ですが、20代が2.5％、30代が22.8％、40代が35.2％、50代が28.4％、60代以上が11.1％となっており、20代～40代が60.5%占めています。職業は、会社員（一般社員）が24％、会社員（管理職）が19％、公務員やパート・アルバイトがそれぞれ４％であることから、サラリーマンやOLが不動産投資をしていることがうかがえます。

 

不動産経営・不動産投資に興味をもったきっかけで最も多かったのが、「老後の安定収入を得たかったため」41.8％、「給与所得以外の副収入を得たかったため」38.6％となっており、年金不安・不信から老後資金の自助努力の必要性を感じていることが分かります。30代・40代から20年、30年という長い時間をかけてじっくり投資していく不動産の特徴を生かした投資をしていると考えられます。

 

サラリーマンの副業にもなる不動産投資

 

次に所有投資物件の種別ですが、「アパート・マンションを棟単位で所有」している方が76.3％と大半を占め、「マンションを部屋単位で所有」18.4％を大きく引き離しています。

 

個人的には不動産投資をするなら、複数の不動産に投資をし、家賃収入を増やしつつリスク分散を図るべきだと考えますが、この調査には不動産投資年数がないため、どの投資段階であるかは不明です。いずれにしても、初期投資額と準備期間により、投資の仕方が変わります。ワンルームマンションの場合、空室時期は収入がなくなり経費のみ発生するため空室リスクは高くなりますが、一棟買いであれば空室リスクは軽減されるため、資金に余裕がある場合は棟単位での投資が良いかもしれません。

 

 

マンションの一棟所有が多いです

物件を探す 投資用物件を探す

不動産投資をするとよいタイミング

例えば、不動産投資に3,000万円必要だとすると、準備するのに数十年かかってしまい、投資をするタイミングを逃してしまうかもしれません。しかし住宅ローンを利用して初期費用を300万円と考えた場合には数年で準備することができるでしょう。

 

また不動産投資は購入価格を抑えられれば抑えられるほど収益を得られる可能性は高くなりますので、ある程度の資金準備ができた段階で情報収集をし、割安な物件に巡り合えるタイミングを待つといいでしょう。

不動産投資で注意すべき点

■目的を明確に
不動産投資をこれからしようと考えている方に向けて、注意点を挙げておきます。投資先としては不動産に限らず、株式や投資信託、外貨建て商品など様々あります。その中から不動産投資を選んだ投資目的を明確にすることです。

 

極端な話、億万長者になりたいのか、老後の安定収入を得たいのかで投資方法は変わってきます。前者が目的の場合は、投資金額を増やしある程度のリスクを覚悟しなければならないかもしれませんが、後者の場合は自分の身の丈に合った投資スタイルが良いでしょう。

 

■資金計画はしっかりと
不動産投資は、初期投資費用だけでなく、維持費・メンテナンス費用も見積もる必要があります。一棟買いの場合は特に電気代や固定資産税等も金額が大きくなりますので、万一資金がショートしてしまうと、本業に影響が出る可能性もあります。ですので、資金計画を立てることは必須となります。

 

いかに正確な資金計画を立てることができるか、そして不動産の運営管理をしっかり行うことができるか、この点は非常に重要です。不動産投資は株式投資のように購入後の値動きを「観る」だけでは足らず、経営していく必要があります。

 

不動産投資は経営です

 

■不動産投資にかかる税の仕組みとは
また不動産投資にかかる税の仕組みはおさえておく必要があります。不動産購入時には不動産取得税、登録免許税、印紙税等がかかり、保有時には固定資産税・都市計画税がかかります。

 

不動産の家賃収入は不動産所得ですが、不動産の売却は譲渡所得となり、それぞれ所得税・住民税の計算方法が異なります。本業である給与所得との関連も身に付けておく必要があります。税の仕組みが分かると、不動産投資をどのように行ったらいいか分かってくるでしょう。

 

不動産投資会社や知人の勧めで投資を始めるのはいいのですが、「誰でも簡単に」という言葉をそのまま信じて他人任せに投資をする方にはお勧めできません。不動産投資は株式投資のような「投資」というより、「経営」に近く、投資規模を大きくして法人化し、管理運営して収益が安定します。
以下に不動産投資をする際の注意点を、投資物件の購入の前後でまとめます。

 

目的に見合った方法か見極めましょう

＜不動産投資の注意点＞

〇購入前

• 向き不向きを見極め、不向きだと感じたら方向転換する。
• 投資目的（老後のためなど）、目標（利回り５％以上など）を明確にする。
• 資金計画を立てる（キャッシュフロー表を作成する）。
• 情報収集をする。
• 不動産に関する税に詳しくなる。不動産所得、給与所得、譲渡所得、事業所得の違いを理解する。
• 確定申告の方法や法人化のメリット、デメリットを確認しておく。
• 契約書を理解できるようにしておく。

 

〇購入後

• 資金計画と比較し、実際のキャッシュフローを確認する。
• 不動産の運営管理を行う。
• 1年以上先の支払いを予想しておく。
• 購入後も情報収集をする。
• 他人任せにしない。
• 収益の範囲内で保証会社や管理会社などのアウトソーシングを検討する。

物件を探す 投資用物件を探す

積極的に投資の知識を身に付け、副収入を得ましょう

これから不動産投資を始めようとする方にとってはどこから手を付けていいか分からないと思います。まずはインターネットで情報を収集し、特にどのようなリスクがあるか、失敗した原因は何か、など確認しておきましょう。

 

不動産投資に限らず、自ら考えて投資先を選び、資産運用をしなければならない時代です。不動産投資に関するセミナーは都内を中心に全国で実施されており、実際に不動産投資をしている人の話を聞くいい機会ですので、積極的に参加してみてください。

 

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