住宅購入か賃貸か

「賃貸」と「持ち家」。どちらがよいのか…というのはよく話題に出ることですが、ご自身の年齢や家族構成、あるいは「どんな生活を求めるか」によって答えは変わります。今回は特に「費用」に着目し、賃貸と持ち家のメリット、デメリットについてまとめました。これから新しい住まいを探そうと考えている方は、ぜひご一読ください。

まず、持ち家を購入する際にかかる費用です。主には次の8つがあります。

 

(1)申込証拠金
物件を購入する際、その申し込みのために不動産会社に支払うお金を「申込証拠金」と言います。申し込みそのものを取り消す場合には支払った人に返金されます。そのまま契約が成立すれば、次にご説明する「手付金」の一部にあてられるものです。物件によっては不要な場合もありますが、数万円~10万円が相場であると考えましょう。

 

(2)手付金
購入する物件の売主に支払うお金です。金額は売主(売主が不動産会社である場合もあります)と買主が話し合いで決めるものですが、一般的な目安としては物件代金の10%程度です。先にご説明した申込証拠金がこの一部になりますが、合わせて購入代金に含まれるものとなります。買主が契約を破棄する場合、手付金は放棄しなければなりません。

 

(3)仲介手数料
家を購入する際、不動産を紹介してくれた不動産会社に支払う報酬のことを、「仲介手数料」と言います。これは法律によって以下のように上限が定められています。なお、もしも売買が成立しなかった場合には、発生しません。

仲介手数料
購入価格 手数料の算出方法
(下記に消費税がかかります)
取引額200万円以下の金額 5%
取引額200万円を超え400万円以下の金額 4%+2万円
取引額400万円を超える金額 3%+6万円

 

(4)印紙税
物件を購入する際、売主と「売買契約書」を作成する際に課税される税金です。契約金に応じた税金の金額の「印紙」を購入し、売買契約書に貼りつける必要があります。必要な印紙の金額については、 国税庁のホームページ で確認しましょう。

 

(5)登録免許税などの不動産登記費用
不動産の持ち主や利用方法、お金についてなどを登記所に登録する手続きを「不動産登記」と言います。登記は物件の条件により複数のものが必要です。
ローンに関して必要な登記は「司法書士」に依頼する必要があります。司法書士については、不動産会社やローンを組む金融機関が手配することが多いでしょう。この際、「登録免許税」がかかります。
購入した土地に住宅を新築した際には、建物の登記が必要です。「土地家屋調査士」に依頼することになり、手数料が必要となります。

 

(6)不動産取得税(半年から1年後に支払う)
不動産を取得した際、一度だけ都道府県に支払う税金です。固定資産税の計算に使われる固定資産税の4%(特例により変動あり)です。詳しい計算方法については、各都道府県のホームページにてご確認ください。

 

(7)ローンに関連した費用、保険料
火災保険、地震保険、団体信用生命保険料、融資手数料、事務取扱手数料、保証料を支払います。また、これらの契約のための契約書には印紙が必要です。

 

(8)引越し代金
新しい家に荷物を運ぶ費用に加えて、不足する家具や家電などを買い足すためのお金、または不要品を処分するお金も必要になる場合が多いでしょう。

 

次に持ち家を購入した後にかかる費用です。主には次の4つがあります。

 

(1)住宅ローン(月々の支払い)
一戸建てやマンションを購入した場合、その購入費用が必要となります。多くの人はローンを組み、消費税や利子を含めた金額を少しずつ返していくことになるでしょう。よく耳にするのは「35年ローン」ですが、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が行った、2018年度の調査によれば、6割程度の人々が15年以下で返済しています。これはできるだけローンの返済期間を減らすことで利子を小さくし、総返済額を減らす工夫ができるものと考えられます。

 

(2)固定資産税(年に1度支払う)
家や土地には「固定資産税」という地方税がかかります。金額はその土地の時価の1.4%にあたり、時価については、総務大臣による「固定資産評価基準」に従って、市町村が決定します。

 

(3)管理費・共益費(マンションの場合に限り、月に一度支払う)
マンション全体のメンテナンスのために支払うお金です。管理人への報酬、マンションや敷地内の庭を清掃するための費用、公共設備の保守点検費用などに使われます。

 

(4)修繕費
設備の故障や老朽化により修繕が必要になれば、規模に応じた修繕が必要になります。大きな出費となる可能性がありますので、普段から積み立てておく必要があるでしょう。一軒家の場合は各家庭で、マンションの場合には管理費と共に月々納める場合が多いでしょう。

まず、入居時にかかる費用です。主には次の7つがあります。

 

(1)前家賃
部屋を借りる際に不動産の貸主に支払う対価のことを指します。金額は一般的に「1ヶ月単位」で設定されます。

 

(2)敷金
不動産を借りる際、貸主に預けておく保証金のことを「敷金」と言います。契約内容にもよりますが、賃貸をやめて退去する時には「原状回復」(その年数が経過してあるべき自然な状態に戻すこと)が求められることが多く、そのために修繕費が必要になることがあります。その際、貸主に預けたこの敷金が使われます。修繕費を差し引いた分の敷金は、借主に戻ります。

 

(3)礼金
貸主に対するお礼の意味で渡すお金です。敷金と異なり借主には戻りません。最近は礼金がない賃貸物件も増えています。

 

(4)鍵交換費用
防犯のために、部屋のドアのシリンダーと鍵を交換する必要があります。

 

(5)ハウスクリーニング費用
部屋のクリーニング・消毒などに使われる清掃サービス費用です。初期費用として貸主から賃貸借契約時に盛り込んでいる場合もあれば、退去時に予め○万円の負担と盛り込まれているケースもあります。

 

(6)火災保険の保険料
火災、場合によっては水漏れなどの損害を補償してもらうため、火災保険に加入します。持ち家の場合にも支払うものです。

 

(7)引越し代
こちらは持ち家の場合と同じく、荷物を運ぶ費用や家具や家電などの新調、または処分費用などです。

 

入居後にかかる費用は主に次の3つがあります。

 

(1)家賃
毎月支払う賃料です。賃貸住宅に暮らし続ける間、支払い続けることになります。

 

(2)管理費・共益費
月々支払う家賃と共に支払います。

 

(3)更新料
最初の契約期間を終えて、引き続き同じ賃貸物件に住む場合、契約の更新が必要になります。その際、大家さんに支払うお金が「更新料」です。更新料の有無・費用については物件によって異なるため、入居時に確認しておきましょう。

 

それでは、どのようなメリット・デメリットがあるかどうかを見てみましょう。

 

【メリット】

  • 自分の資産となり、家族に遺すことや売却することも可能。
  • 部屋の改修や設備の入れ替えがしやすい。ただしマンションは改修が難しい場所や、管理組合の許可をもらって、リフォームをしなければならないケースもある。
  • 一軒家であれば増改築する選択肢もある。

 

【デメリット】

  • 収入によっては返済できない可能性や、物件を手放さなければならない可能性もある。
  • 固定資産税や地震保険など、ローン以外の費用が大きな負担となる場合がある。
  • 建物価値は木造住宅の場合、約20年で価値が徐々に減額される(減価償却される)。

 

【メリット】

  • 転勤や家族が増えたなど、ライフステージが変わった場合、住居を柔軟に変更しやすい。
  • その時の収入に応じた家賃の物件を検討できる。

 

【デメリット】

  • 家賃を払っているが、資産形成にはつながらない。
  • 基本的に、賃貸の場合、自ら部屋の改修や設備の変更はできない。

 住宅購入か賃貸か

 

ここまで持ち家と賃貸の費用、それぞれのメリット・デメリットを比較してみました。持ち家のメリットは賃貸のデメリットに、賃貸のメリットは持ち家のデメリットに対応していることがわかります。「いいところ(メリット)だけを集めた住まい」というのは、難しいようです。

どちらが自分自身に合っているか考えるためには、まずご自身の考えているライフプランについて向き合ってみましょう。例えば、ひとつの地域、ひとつの住宅を人生の拠点として暮らしたいのか、あるいはその時々の事情に合わせてさまざまな場所で暮らしたいのか…などについて、時間をかけて考えてみてください。住まいにお金をかけたいのか、住まいよりはその他のことにお金を使いたいのか、といったことによっても変わってきます。つまり、住まいについて考えることは、「どんな人生を送りたいのか」という「ライフプラン」を設計することにもなるのです。

 

今後、ご自身がどのようなライフプランを設計するかにより、持ち家と賃貸のどちらが自分の暮らしにフィットするかは変わります。ぜひ、「新しい住まいはどうするか」を考える際には、自分のライフプランを、また、ご家族のライフプランを考えるようにしましょう。住宅に対する考え方は、ライフプランによってよりはっきりとしてくるのではないでしょうか。

 

 

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