「この部屋、もしかして事故物件…?」

賃貸探しでふと不安がよぎった経験はありませんか。

事故物件かどうかは、実は「告知義務」のルールを知っておくことである程度見分けられます。

本記事では、2021年に国土交通省が策定したガイドラインをもとに、告知義務の範囲や期間、そして自分で確認できるチェックポイントを分かりやすく解説します。

あわせて、事故物件を調べる際に実際に確認できる方法もご紹介するので、部屋探しの不安を解消するための参考にしてください。

事故物件とは？ 定義と国土交通省のガイドライン

「事故物件」という言葉に法律上の明確な定義はありません。

一般的には、過去にその物件で人が亡くなった事実などが理由で、借主・買主が心理的に住むことをためらってしまう—いわゆる「心理的瑕疵」がある物件を指して使われています。

問題は、こうした「心理的瑕疵」をどこまで、いつまで伝えるべきかという線引きが長年あいまいだったことです。不動産会社ごとに対応がバラバラで、借主・貸主双方にとって不透明な状態が続いていました。

この状況に一つの基準を示したのが、2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

過去の裁判例を踏まえて「告げるべき場合」「告げなくて良い場合」を整理したもので、現在、事故物件かどうかを判断する際の実務上の指針となっています。

事故死・自殺・災害死・自然死…事故物件の定義

「事故物件」とは、殺人や自殺、事故死、火災などの災害、不祥事など、理由を問わず人が住むのをためらうような心理的瑕疵がある物件のことです。俗に「ワケあり物件」とも呼ばれます。

ただし、死因によって告知義務の有無は異なり、国土交通省のガイドラインに基づく大まかな扱いは次のとおりです。

自然死・日常生活での不慮の死

老衰や病死などの自然死、階段からの転落や入浴中の事故、誤嚥など日常生活で生じた死は、原則として告知不要です。

ただし、発見が遅れて特殊清掃（特殊清掃とは、遺体の発見が遅れた場合などに、室内の消臭や消毒、原状回復を行う専門的な清掃のこと）等が行われた場合は、賃貸借では発覚から概ね3年間は告知が必要になります。

自殺・他殺

自殺・他殺の場合は、賃貸借では事案発生から概ね3年間は原則として告知が必要です。

3年経過後は、事件性や社会的影響が特に高いケースを除き、告げなくても良いとされています。

災害死（火災など）

災害死（火災など）も、心理的瑕疵の一因となります。

地震など大規模災害で死亡の有無自体が不明な場合は、「明らかでない」旨を伝えれば足ります。

要するに、「死因」と「時間の経過」によって告知の要否が変わる、というのが基本的な考え方です。

【2021年】国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」とは

2021年10月、国土交通省は「人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

過去に物件内で人が亡くなった場合、不動産会社がどう調査し、何を告知すべきかを整理した公式な指針です。

策定の背景には、次のような課題がありました。

・明確な基準がなく、不動産会社によって対応がバラバラだった

・「事故物件」扱いを恐れた貸主が、単身高齢者の入居を敬遠する傾向があった

こうした問題を防ぎ、安心できる取引を実現するために、過去の裁判例をもとに一般的な判断基準がまとめられました。

対象となるのは、人が生活の拠点とする「居住用不動産」（オフィスなどは対象外）です。

なお、このガイドラインに従わなかったからといって直ちに法律違反になるわけではありません。

ただし、行政の監督上の参考にされるほか、買主・借主が納得して契約できる環境を整えることで、後々のトラブル防止にもつながる位置づけとなっています。

自然死・日常生活の中の病死は原則として告知不要

老衰や病死などの自然死は、自宅で亡くなる原因の約9割を占めるといわれるほど一般的です。

また、階段からの転落や入浴中の事故、誤嚥といった日常生活の中での不慮の死も、誰にでも起こり得るものです。

こうした死は契約判断に大きな影響を与えるとは考えにくいため、ガイドラインでは賃貸借・売買のどちらでも原則として告知不要とされています。

※出典：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件の告知義務はいつまで？

物件内で過去に人の死が生じた場合、その告知義務がいつまで続くのかは、賃貸借契約か売買契約かによって基準が異なります。

国土交通省のガイドラインでは、以下のように整理されています。

賃貸は「概ね3年」が目安

自殺や他殺など特殊な死（自然死・日常生活の不慮の死以外）が発生した場合、または自然死などで特殊清掃等が行われた場合、賃貸借契約では事案の発生（特殊清掃等の場合は発覚)から「概ね3年」が経過すれば、原則として借主への告知は不要とされています。

一方、売買契約にはこのような期間の区切りはありません。

国土交通省ガイドラインの「概ね3年」は賃貸借契約のみが対象で、売買では事案がどれだけ前でも原則として告知が必要です。

事件性の高いケースは3年を過ぎても告知されることがある

賃貸借契約では「概ね3年」が目安ですが、すべてのケースに当てはまるわけではありません。

事案の事件性や社会に与えた影響が特に高い場合は、3年経過後も告げる必要があります。

また、ベランダや共用の玄関・エレベーター・廊下・階段など、借主が日常的に使用する共用部分で発生した事案も、部屋の内部と同じ扱いになります。

さらに、以下のいずれかに該当する場合は、期間にかかわらず告知が必要です。

・買主・借主から過去の事案の有無を直接質問された場合

・社会的影響が大きく、把握しておくべき特段の事情があると不動産会社が認識した場合

このように、「3年」という期間はあくまで一つの目安にすぎず、事案の重大性や質問の有無によっては、いつまでも告知が必要になるケースがあることを覚えておきましょう。

事故物件を避けるための5つのチェックポイント

事故物件かどうかを借り手側から推測するには、5つのチェックポイントを確認すると良いでしょう。

1：告知義務が実行されたか

事故物件であることが事前に伝えられれば、自力でチェックポイントを確認する必要はありません。また、物件情報に「告知事項あり」「心理的瑕疵」「特別募集」などの記載がある場合も、見分ける目安になります。

2021(令和3)年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事案については、原則として告知する義務が明確化されました。

適切な告知が行われている物件からは、契約に対する不動産会社の真摯な姿勢がうかがえます。
 

それでは、告知がなかった物件が、事故物件かどうかを借り手が自力で判断することはできるのでしょうか。

ここからは、告知がないときに手がかりとなる4つのチェックポイントを見ていきましょう。物件情報の記載か分かるものもあります。

2：家賃が相場より安い

建物や地域によって家賃相場がありますが、同じ建物のほかの部屋と比べても明らかに家賃設定が低い場合、借り手のつかない事故物件の可能性が考えられます。

3：リフォーム箇所を観察する

仮に事故物件を再び賃貸借に出そうとしたとき、損傷した部分があればリフォームをする必要があります。

不自然にフローリングだけが真新しくなっていたり、一部の部屋だけ特別にリフォームされていたりするなど、全体から見たときに不自然さを感じるリフォームがあれば、事前に不動産会社にその理由を確認しておくと良いでしょう。

4：建物名を変更している

事件化してしまい広く報道される事態になった場合、建物名を変更することがあります。

建物名を聞いて事件のことを思い出されることを避けようと、イメージを変えるために名称変更されているケースは度々見られます。

5：更新不可の“定期借家契約”

契約期間が約1〜2年で家賃は安く、更新のない初回期間だけの賃貸借契約である「定期借家契約」で募集されることもあります。

かつて、東京地裁平成19年8月10日判決などでは、「最初の借主には告知義務があるが、次の借主にはない」と判断されたケースがありました。これを利用し、最初の1人だけを定期借家契約で短期間住まわせ、告知義務をなくそうとする「ロンダリング」的な手法も語られていた背景があります。

しかし、2021年10月のガイドラインにより、告知期間は入居者数に関係なく「事案発生(または発覚)から概ね3年間」という基準が定められました。

3年が経過していなければ、再募集時にも告知義務は残ります。

「1人だけに貸せば、以降は家賃を戻して再募集できる」という考え方は、現在では通用しません。

【宅建士監修】重要事項説明で「告知事項あり」と言われたときに確認すべきこと

重要事項説明（重要事項説明とは、契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が物件や契約条件に関する重要な事項を書面で説明すること）の際、不動産会社から「告知事項あり」として過去の人の死に関する事案を告げられることがあります。

このとき買主・借主として何を確認すれば良いか、ガイドラインに基づいて解説します。

まず知っておきたいのが、告知内容の範囲です。

ガイドラインでは、亡くなった方やご遺族への配慮から、氏名・年齢・住所・家族構成や、具体的な死の態様・発見時の状況などは告げる必要がないとされています。これらは、そもそも確認の対象外だと理解しておきましょう。

また、告知は口頭だけでなく書面での交付が望ましいとされています。

後日のトラブル防止のためにも、告知書(物件状況等報告書)などを受け取り、手元でしっかり確認しておくことが大切です。

何が・いつ・どのように起きたのかを具体的に確認する

ガイドラインでは、不動産会社が告げるべき内容として、次の4つの基本項目が定められています。

「告知事項あり」と言われた際は、これらがきちんと網羅されているか確認しましょう。

・発生時期（特殊清掃等が行われた場合はその発覚時期）

・場所

・死因（自然死・他殺・自死・事故死などの別。不明な場合はその旨）

・特殊清掃等が行われた場合はその旨

これらは、不動産会社が売主・貸主・管理会社に照会した内容をもとに説明されるものです。

照会先から「不明」と回答された場合や無回答だった場合は、その旨（不明であること）がそのまま説明されます。

「詳しく教えてもらえない」と感じても、それ自体がガイドラインに沿った対応である場合もあるため、まずはこの4項目が過不足なく伝えられているかを確認することが大切です。

告知内容が不十分だった場合、契約後でも対応できることがある

過去に人の死が生じた事実について、媒介を行う不動産会社が「契約を結んだ後から引き渡しまでの間に知った場合」にも、告知義務があるとする裁判例があります。

つまり、重要事項説明の段階では知らされていなかった事実が、契約後・引き渡し前に判明することもあり得るということです。

このような場合、不動産会社は把握した時点で速やかに説明する必要があります。

契約手続きが終わっているからといって、それ以降の情報がすべて無関係になるわけではありません。

引き渡しが完了するまでの間に新たな事実が分かった場合は、速やかに説明を受けられる立場にあるということを知っておきましょう。

よくある質問

Q.事故物件かどうかはどのサイトで調べられますか？

A.結論として、行政などが運営する「事故物件専用の検索サイト」は存在しません。

売主・貸主への照会(告知書の記載)をもって、調査義務を果たしたとみなされます。

唯一、公的に確認できるのがUR賃貸住宅で、公式ホームページの「特別募集住宅一覧」から対象物件を調べられます。

民間の賃貸・売買物件に専用の調べ方サイトはありませんが、きちんとした不動産会社の取扱物件であれば、不動産ポータルサイトで物件の募集をする際には、備考欄に「告知事項あり」と必ず記載されています。

この備考欄を確認することが、実務上の基本的なチェック方法です。

Q.入居後に事故物件だと知った場合、どうすればいいですか？

A.入居（引き渡し）の後に、その物件が過去に人の死が生じた事故物件（心理的瑕疵のある物件）であると知った場合、買主や借主は「告知義務違反」を理由に、売主・貸主や不動産会社に対して民事上の責任（損害賠償請求や契約解除など）を追及できる可能性があります。

Q.告知義務はいつまで有効ですか？

A.賃貸借契約は原則「概ね3年間」です。

自殺・他殺や特殊清掃等が行われた場合、事案の発生(または発覚)から概ね3年間は告知義務があります。

3年経過後は原則不要ですが、事件性が特に高い事案は3年を過ぎても告知が必要です。

老衰や病死、日常生活での不慮の死は、期間に関係なく告知不要です(特殊清掃等が行われた場合を除く)。

例外として、質問された場合や、社会的影響が大きい場合は、期間にかかわらず告知が必要です。

事故物件のメリット・デメリットについても考えましょう

事故物件と聞くとどうしてもネガティブなイメージばかりが先行しますが、不動産会社や大家さんがどれだけ親身に対応してくれるかによって、デメリット以上のメリットが見出せるケースもあるでしょう。

“部屋探し”という原点に返ったとき、どこにメリットを感じて契約するかは人それぞれです。

事故物件であっても、家賃を下げてくれるだけではなく心理面での配慮も行き届いた大家さんであれば、逆にメリットの多い掘り出し物の物件ともなり得るでしょう。

家賃重視、デザインや間取り重視、代々の入居者に問題がないことなど賃貸物件に求める希望は人それぞれですが、毎日居住する場所だからこそ双方が必要な情報をしっかりと交換することは重要です。

“事故物件だから借りない。安いから事故物件を借りる”といった表面上の理由だけで判断するのではなく、事故物件ごとのメリット・デメリットを洗い出して検討し、しっかり事実を確認することが、トラブルを防ぐ一番の方法でしょう。