老後の住みやすさは、有名な街や人気の駅に住むことだけでは決まりません。総務省統計局の推計では、2025（令和7）年9月15日現在の65歳以上人口は3,619万人で、総人口に占める割合は過去最高の29.4％となりました。

加齢や運転免許の返納を考えると、病院やスーパーなど生活に必要な施設へ、徒歩や公共交通で無理なく移動できるかどうかが住み替え先選びの分かれ目になります。

本記事では、必要な施設までの距離の考え方、街の歩きやすさの見方、そして候補エリアの比較方法を、宅地建物取引士の視点で解説します。おすすめの街を列挙するのではなく、ご自身に合う街を見極める方法をお伝えします。

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老後に住みやすい街は「徒歩で生活できるか」で選ぶ

住み替え先を探すとき、多くの方はまず“駅名”や“街の知名度”から候補を挙げます。しかし老後の住みやすさを決めるのは、街の名前ではなく、自宅から生活に必要な施設までの動線です。

今の暮らしが車移動を前提にしているなら、その感覚のまま住み替え先を選ぶのは避けたいところです。

私が仲介の現場で受けた相談のなかには、“車があるうちは便利”と考えて郊外へ住み替えたものの、運転免許の返納後に再び住み替えを検討したケースもあります。

住み替えには売却と購入の両方に費用がかかります。最初から“車を使わない生活”を前提に選ぶことで、結果として費用や体の負担を抑えやすくなります。

運転免許の返納は、すでに珍しいことではなくなりました。内閣府の「令和7年交通安全白書」によると、2024（令和6）年の申請による運転免許の取消し（自主返納）件数は42万7,914件で、うち75歳以上が26万4,916件を占めています。

判断の軸にしたいのは、“駅から近いか”ではなく“通院・買物・金融手続きを自分で続けられるか”です。

国土交通省の「都市構造の評価に関するハンドブック」では、都市構造を評価する際の一般的な徒歩圏を半径800mとして設定しています。

ただし、この半径800m（徒歩約10分）という距離は一般的な指標であり、同資料では高齢者の徒歩圏を半径500mとしています。

同じ距離でも、平坦な歩道が続く道と、坂や階段を含む道とでは体の負担がまったく違うため、徒歩10分はあくまで目安と考えましょう。

ご自身の体力や実際の道路状況を踏まえて判断することが大切です。年齢、体力、荷物の量、そして冬の路面状況によっても体感距離は変わります。

今のご自身だけでなく、免許を返納した後、そして夫婦のどちらかが一人になった場合まで想定して判断してください。

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老後の生活に必要な施設と距離の考え方

老後の生活では、買物や通院、各種手続きなどを一人でも無理なく続けられる環境が重要です。施設までの距離だけでなく、実際の徒歩ルートや交通手段、営業時間、将来的な利用のしやすさも確認しましょう。

ここでは、生活に欠かせない施設ごとに、距離とアクセスを判断するポイントを解説します。

スーパー・ドラッグストアは徒歩10分を目安にする

毎日の暮らしで特に頻度が高いのが食品の買物です。食品スーパーは、自宅から無理なく往復できる距離にあるかを確認します。

このとき見落としがちなのが帰り道です。行きは手ぶらでも、帰りは食料品を持って歩くことになります。“行けるか”ではなく“持って帰れるか”で判断してください。

距離の測り方にも注意が必要です。地図アプリ上の直線距離ではなく、信号・坂・横断歩道を含む実際の徒歩ルートで測ります。

積雪や凍結のある地域では、冬季に体感距離が大きく変わります。長野で相談を受ける際は、経路の平坦さ、歩道の有無、除雪の状況まで一緒に確認するようにしています。

常備薬や日用品を買うドラッグストアも、同じ生活動線の中にあるかを確認しておきたい施設です。

営業時間、品ぞろえ、宅配サービスの有無も併せて調べておきましょう。宅配や移動販売に対応している店舗が徒歩圏にあれば、体調を崩したときの支えになります。

また、1つの店舗だけに依存しない街を選ぶことも大切です。閉店や改装のときに使える代替店があるかを確認してください。

コンビニエンスストアは便利ですが、生鮮食品や日用品の品ぞろえには限りがあり、日常の買物をすべて補えるとは限りません。

買物のしやすさは、その街に住み続けられるかどうかに直結します。

農林水産省の推計によると、2020（令和2）年時点の食料品アクセス困難人口は65歳以上で904万人、65歳以上人口の25.6%にのぼります。75歳以上に限ると566万人、31.0%です。

※食料品アクセス困難人口とは、生鮮食料品店まで直線距離で500m以上あり、かつ自動車の利用が困難な高齢者の人数を推計したものです。

医療機関は近所のクリニックと総合病院を分けて考える

医療機関は、“日常的に通うクリニック”と“検査や入院で使う総合病院”を分けて考えます。

まず、内科・歯科・眼科・整形外科など、定期的に通う診療科が徒歩圏にあるかを確認します。診療科の有無だけでなく、診療時間、休診日、予約方法まで調べておくと安心です。

持病があり通院の間隔が決まっている場合は、その頻度で通い続けられるかどうかが基準になります。

一方、総合病院については、必ずしも徒歩圏だけに限定せず、通院頻度や健康状態を踏まえて、無理なく利用できる交通手段があるかを確認します。乗換回数、バスの本数、駅からのアクセスまで含めて確認します。

免許返納後を想定して、タクシーを使った場合の片道料金の目安も調べておくとよいでしょう。“片道いくらまでなら通院を続けられるか”という視点で見ると、現実的な判断ができます。

病院名やベッド数といった情報だけで決めず、自宅の玄関から病院の受付まで、実際に移動できるかを確かめてください。

金融・行政・交通は一人でも利用できるか確認する

金融機関は、銀行やATM、郵便局まで徒歩または公共交通で行けるかを確認します。インターネットバンキングに慣れていない場合は、対面で手続きできる窓口が使えるかどうかも重要です。

地方では銀行支店や郵便局の統廃合が進んでいるため、移動窓口や巡回サービスの有無、将来的にインターネットバンキングへ移行できるかも併せて考えておきましょう。

交通は、駅やバス停までの距離に加えて、運行本数と最終便を確認します。停留所が近くても、1日に数本しかなければ生活の足にはなりません。

駅にエレベーターがあるか、バス停に屋根やベンチがあるかどうかも、高齢期には大きな差になります。

注意したいのは、路線の維持そのものが不確実になっている点です。

国土交通省の資料によると、2008（平成20）年度から2023（令和5）年度までに廃止された路線バスは約2万3,193kmにのぼります。バス運転者の不足も続いており、今後、路線や運行本数が見直される可能性があります。

行政サービスも忘れずに確認します。市区町村の窓口、そして介護や生活の相談ができる地域包括支援センターへの行き方は、事前に調べておくと安心です。

※地域包括支援センターとは、市区町村が設置する高齢者の総合相談窓口で、介護・医療・福祉のサービスにつなぐ役割を担う施設です。

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地図上で徒歩10分の表示だけでは分からない街の歩きやすさ

地図や不動産広告に示された徒歩時間だけでは、坂道や段差、信号待ちなどの負担までは分かりません。

将来も無理なく外出できる街か判断するには、実際の生活動線を歩き、道路の状態や周辺環境を確かめることが大切です。ここでは、現地で確認したいポイントを解説します。

広告の徒歩10分を自分の足で歩いて確かめる

不動産広告の“徒歩10分”は、道路距離80mを1分として計算した数値です。

この基準には、信号待ち、踏切、坂道、階段やエレベーターの待ち時間は含まれていません。実際の所要時間は、歩く速さや経路の状況によって表示より長くなる場合があります。

だからこそ、候補が絞れたら自分の足で歩いてください。物件からスーパー、クリニック、駅やバス停まで、それぞれ実際に歩いて時間を測ります。

歩幅も速度も人によって違いますから、他人の基準ではなくご自身の基準で測ることに意味があります。

途中に腰かけて休める場所があるか、公衆トイレや立ち寄れる店舗があるかも見ておきましょう。往路だけでなく、買物袋を持った復路も想定して歩くと、実感がつかめます。

坂道・歩道・段差・横断歩道を生活動線ごとに見る

歩きやすさは、生活動線ごとに確認します。急な坂、階段、狭い歩道、路面の凹凸は、年齢を重ねるほど負担になります。骨折・転倒は、介護が必要になる主な原因の一つです。

厚生労働省の「2022（令和4）年国民生活基礎調査」では、介護が必要になった主な原因のうち“骨折・転倒”は、要支援者で16.1％、要介護者で13.0％を占め、いずれも第3位となっています。

将来の移動負担や転倒の可能性も考え、坂道や段差などを確認しておきましょう。

歩道橋や長い地下通路を通らないと渡れない道は、日常のルートとしては負担が大きくなります。将来、歩行を補助するシルバーカーや車椅子を使う可能性も想定して確認しましょう。

大きな交差点では、青信号の時間内に無理なく渡り切れるかも確かめてください。街灯の数や夕方以降の人通りといった安全面も、生活動線を評価する要素の1つです。

曜日・時間・天候を変えて複数回確認する

街の表情は、曜日と時間帯で変わります。平日と休日で交通量や人通りがどう変わるかを見てください。

通院を想定した平日の午前中、買物を想定した夕方など、実際に使う時間帯に訪れるのがおすすめです。

天候も重要です。雨の日には、路面の滑りやすさ、水たまりのできる場所、バス停で雨をしのげるかどうかが分かります。

積雪地域であれば、冬に一度訪れておくと判断の精度が上がります。周辺店舗や交通機関の混雑状況も見ておきましょう。

1回の内見だけで街の住みやすさを判断せず、可能であれば曜日・時間帯・天候などの条件を変えて複数回訪れ、街の様子を確認しましょう。

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チェックリストを使って候補エリアと物件を絞り込む手順

候補となる街や物件が複数ある場合は、感覚だけで決めず、同じ条件で比較することが大切です。

現在の暮らしだけでなく、免許返納後や一人暮らしになった場合も想定し、必要な条件を整理しましょう。

ここでは、候補エリアを絞ってから物件を選ぶまでの手順を紹介します。

手順1 老後の生活に必要な条件へ優先順位を付ける

希望条件は、書き出したうえで「必須、できれば欲しい、なくてもよい」の3段階に分けます。

分類の基準は、日常生活への影響の大きさです。通院、買物、交通は毎日または毎週使うため、優先度が高くなります。

このとき、今の希望だけで決めないことが大切です。免許を返納した後、そして一人暮らしになった場合という2つの場面を想定し、それぞれで必須条件が変わらないかを確認します。

夫婦で住み替える場合は、それぞれの通院先や譲れない条件を書き出して共有してください。片方だけの基準で決めると、後になって無理が出ます。

手順2 候補エリアを同じ項目で採点する

候補エリアが複数ある場合は、同じ項目で採点すると比較しやすくなります。採点する項目の例は次のとおりです。

• スーパーへの行きやすさ
• クリニックと総合病院へのアクセス
• 駅やバス停までの移動負担
• 坂道、歩道、段差の状態
• 災害リスクと避難のしやすさ
• 住宅価格と毎月の生活費
• 家族や支援者の訪問しやすさ
• 将来の売却しやすさ

各項目を5点満点などで採点し、候補エリアを同じ基準で並べます。ご自身にとって重要な項目は配点を高くしても構いません。

ただし、合計点が高いエリアをそのまま選ぶのではなく、まず“必須条件をすべて満たしているか”を先に確認してください。

合計点は、必須条件を満たしたエリア同士を比べるための道具です。

手順3 エリアを決めてから物件を比較する

順番を間違えないことが大切です。先に生活しやすいエリアを絞り、その中で物件を探します。良い物件から入ると、立地の弱点に目をつぶってしまいがちです。

物件は、価格や間取りだけでなく、階数、管理状態、共用部分まで確認します。

マンションであれば、エレベーターの有無と定員、エントランスまでの段差、ゴミ出しの動線を見ておきましょう。一戸建てなら、玄関の上がり框（あがりかまち）や室内の段差、階段の勾配が確認対象になります。

費用面では、管理費、修繕積立金、固定資産税といった継続的な負担を試算します。

室内がバリアフリーに整っていても、建物から生活施設までの動線に問題があれば意味がありません。“室内”と“街”の両方を見てください。

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生活利便性と資産性を両立させる住み替えの考え方

ここからは、宅地建物取引士として売買の現場に立つ立場から、暮らしやすさと資産性の両立について整理します。

私の実務経験では、病院やスーパーへ歩いて行きやすい物件は、幅広い層から検討される場合があります。

ただし、将来の価格は、築年数や建物の状態、周辺の需給、市況などにも左右されます。老後の暮らしやすさと資産性の両面から検討しましょう。

施設の近さだけでなく将来も利用できるかを確認する

今ある施設が10年後も同じ場所にあるとは限りません。小規模な店舗や路線バスは、閉店や減便の可能性があります。

特定のスーパー1店舗やバス1路線だけに依存していると、閉店や減便の際に生活へ大きな影響が及ぶ可能性があります。徒歩圏に複数の生活施設があるかどうかを確認してください。

将来の見通しを調べる手がかりになるのが、自治体が公表している資料です。人口推計、再開発計画、そして立地適正化計画が参考になります。

※立地適正化計画とは、市町村が住宅や生活サービス施設を一定のエリアに集約し、公共交通と組み合わせて持続可能な街をつくるために定める計画です。

このなかで特に見ておきたいのが“居住誘導区域”です。

居住誘導区域は、人口密度を維持することで、生活サービスや地域コミュニティーを持続的に確保するために居住を誘導する区域です。ただし、区域内の個別施設の存続を保証するものではありません。

医療・福祉・商業施設などの誘導方針については、都市機能誘導区域と誘導施設の内容も併せて確認しましょう。

国土交通省によると、立地適正化計画は2025（令和7）年3月末時点で636都市が作成・公表し、907都市が作成に取り組んでいます。候補エリアの市町村ホームページで、計画の有無と区域図を確認してみてください。

住み替え後の手元資金と固定費を確認する

住み替えで注意したいのが資金計画です。現在の自宅の売却見込み額を、そのまま新居の購入予算にせず、諸費用などを差し引いて考える必要があります。

売却前の資金計画では、不動産会社の査定額だけでなく、査定の根拠となった近隣の成約事例も確認し、現実的な売却見込み額を設定します。

査定額は実際の成約価格を保証するものではないため、複数社の査定内容や根拠を比較しましょう。そのうえで、諸費用を差し引いた手取り額で計画を立てます。

売却時には仲介手数料、抵当権抹消などの登記費用、印紙代がかかり、購入時にも仲介手数料、登記費用、引越し代、リフォーム費用が必要になります。

仲介手数料の上限は国土交通省の告示で定められています。原則として、消費税を含まない売買価格が400万円を超える場合は、“売買価格×3％＋6万円”に消費税を加えた額が上限です。

ただし、物件価格800万円以下の“低廉な空家等”には特例があります。

たとえば2,000万円で売却した場合、上限は66万円＋消費税となります。売却と購入の両方で不動産会社の仲介を受ける場合は、それぞれ仲介手数料が発生します。

また、医療費や介護費に備えて、一定の手元資金は残しておきます。

マンションの管理費や修繕積立金は、管理組合の収支状況や長期修繕計画の見直しなどにより、将来変更される可能性があります。購入時の金額のままで生涯の家計を組み立てないようにしましょう。

判断の基準は“購入できる価格”ではなく、“老後も無理なく維持できる住居費”です。

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将来売却しやすい立地・物件かも検討する

“終の住処”と決めていても、健康状態や家族の事情で住み替えが必要になることがあります。次の選択肢を残しておくという意味で、売却のしやすさも検討しておきましょう。

医療、買物、交通がそろう立地は、シニア世代だけでなく子育て世代からも需要があり、買い手の幅が広くなります。

逆に、車がなければ生活できない立地は、買い手が限られます。ご自身が住み続けられなくなった場合の売却、賃貸、相続まで見通しておくと安心です。

災害リスクの確認も欠かせません。重要事項説明では、水防法に基づく水害ハザードマップ上における物件の所在地や、物件が土砂災害警戒区域内にあるかどうかなどが説明されます。

ただし、重要事項説明だけですべての災害リスクを把握できるとは限りません。購入前にハザードマップを確認し、災害リスクが将来の売却や住み替えに与える可能性も考慮しておきましょう。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」では、全国の洪水・土砂災害・高潮などのリスクを地図上で確認できます。

※重要事項説明とは、契約前に宅地建物取引士が、物件や取引条件の重要な内容を書面で説明する手続きです。

建物の管理状態と地域の人口動向も併せて見ておきましょう。世帯の姿も変わります。

国立社会保障・人口問題研究所の推計では、65歳以上の単独世帯は2020（令和2）年の738万世帯から2050（令和32）年には1,084万世帯へ増え、全世帯の20.6%を占める見通しです。

一人でも暮らしやすい立地は、これからますます求められます。

契約前に使える老後の街選びチェックリスト

契約前に、次の項目を確認してください。すべてに“はい”と答えられなくても構いません。答えられなかった項目が、これから調べるべきことです。

□　駅・バス停までの坂道や階段を確認した

□　バスの本数、最終便、減便時の代替手段を確認した

□　歩道、段差、信号、踏切、休憩場所を確認した

□　夜間や雨天時にも生活ルートを歩き、安全性や移動負担を確認した

□　車を使わなくても通院や買物ができる

□　スーパーや病院が閉店・移転した場合に利用できる代替施設がある

□　スーパーまで荷物を持って無理なく往復できる

□　建物内や敷地内の移動に無理がない

□　住み替え後の固定費を無理なく支払える

□　将来の売却や相続についても検討した

□　ハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認した

□　立地適正化計画の居住誘導区域内か確認した

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老後に住みやすい街は自分の足で生活動線を確認して選ぼう

老後に住みやすい街は、ランキングや知名度では決まりません。決め手になるのは、自宅から病院・スーパー・駅やバス停までの生活動線を、車に頼らず自分の足で続けられるかどうかです。

徒歩10分（約800m）は目安として有効ですが、地図上の数字だけでは坂道も信号待ちも冬の路面も見えません。候補が絞れたら、曜日と時間帯と天候を変えて、実際に歩いてみてください。

そのうえで候補エリアを同じ項目で採点し、必須条件を満たしたエリアの中から物件を選ぶ。この順番を守るだけで、住み替えの失敗は大きく減らせます。

そして、生活利便性の高い立地は、将来の売却でも有利に働きます。今の暮らしやすさと、10年後・20年後の選択肢の広さ。その両方を見ながら、ご自身に合う街を見極めていただければと思います。

老後の街選びでよくある質問

Q. 老後の住み替えで街を選ぶときの基準は何ですか？

A. 街の知名度や人気の駅ではなく、病院やスーパー、金融機関など生活に必要な施設へ徒歩や公共交通機関で無理なく移動できるかが重要な基準となります。将来、車の運転免許を返納した後の生活も想定して選びましょう。

Q. 生活施設までは徒歩何分が目安ですか？

A. 一般的な徒歩圏は半径800m（徒歩約10分）ですが、高齢者の場合は半径500mが目安とされています。ただし、坂道や階段の有無で体の負担が変わるため、ご自身の体力や道路状況を踏まえて、実際に歩いて判断することが大切です。

Q. 街の歩きやすさはどうやって確かめればいいですか？

A. 不動産広告の徒歩時間だけを鵜呑みにせず、候補物件からスーパーや病院までご自身の足で実際に歩いて確かめましょう。坂道や段差の有無を確認し、可能であれば曜日、時間帯、天候を変えて複数回訪れるのがおすすめです。

Q. 候補の街や物件を絞り込む手順を教えてください。

A. まず通院や買物など老後の生活に必要な条件に優先順位を付けます。次に、候補エリアを同じ項目（スーパーへの行きやすさ、坂道の状態など）で採点して比較し、生活しやすいエリアを絞り込んでから具体的な物件の比較に入りましょう。