マイホームの購入を検討する中で、「ハザードマップで色がついている場所だと、住宅ローン減税は受けられないの？」「検討している物件が対象になるか知りたい」と気になっている方もいるのではないでしょうか。

2026（令和8）年度の税制改正により、一定の災害レッドゾーンに建つ新築住宅は、2028（令和10）年以降の入居分から住宅ローン減税の対象外となります。

本記事では、対象となる区域や住宅ローン減税の条件、販売図面とハザードマップを照合する手順、不動産会社や自治体に確認したいポイントを解説します。

検討している物件の災害リスクを確認し、住宅ローン減税を受けられない場合の経済的な負担も踏まえて、購入を判断するための参考にしてください。

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ハザードマップで色がついた住宅は減税対象外になる？

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得し、一定の要件を満たした場合に、所得税などから控除を受けられる制度です。

この住宅ローン減税に、2026（令和8）年度の税制改正で、住宅の立地に関する要件が加わったのはご存じでしょうか。

一定の災害レッドゾーンにある新築住宅において、入居日が2028（令和10）年以降の場合は、住宅ローン減税の適用対象外となります。

では、ハザードマップ上で色がついている住宅は、すべて住宅ローン減税を受けられなくなるのでしょうか。対象となる区域や適用される住宅について、詳しく見ていきましょう。

対象外になるのは一部の災害レッドゾーン

住宅ローン減税の対象外となるのは、ハザードマップ上で色がついているすべての区域ではありません。今回の制度で対象となるのは、一定の災害リスクがあるとされる災害レッドゾーンに立地する新築住宅です。

そのため、ハザードマップで浸水想定区域や土砂災害警戒区域などに該当しているからといって、必ず住宅ローン減税の対象外になるというわけではありません。

まずは、検討している住宅が制度上の対象となる区域に該当するか確認しましょう。

2028（令和10）年以降に入居する新築住宅から適用

今回の対象外措置は、2028（令和10）年以降に入居する新築住宅が対象です。

現在販売されている新築住宅が災害レッドゾーンにあるからといって、すぐに住宅ローン減税の対象外になるわけではありません。入居時期によって適用される措置が異なる点に、注意が必要です。

また、既存住宅やリフォームについては、この対象外措置の対象には含まれません。

新築マンションも立地要件の対象になる

災害レッドゾーンに立地する新築マンションについても、2028（令和10）年以降に入居する場合は、住宅ローン減税の対象外となる可能性があります。

マンションの場合は、住戸だけでなく建物が建つ敷地が対象区域に該当するかどうか確認が必要です。

住宅ローン減税の対象外となる5つの災害レッドゾーン

今回の措置で対象となる災害レッドゾーンには、以下の5つの区域があります。あまり馴染みのない区域も多いので、一つずつ見ていきましょう。

土砂災害特別警戒区域

土砂災害が起きたときに建物が壊れ、住民の生命や身体に著しい危害が生じるおそれがある区域で、通称「レッドゾーン」と呼ばれます。

土砂災害警戒区域、いわゆるイエローゾーンよりも危険度が高く、特定の開発行為が制限されるほか、建築物について構造規制が設けられています。

地すべり防止区域

地すべりによる被害を防止するため、法令に基づいて指定される区域です。区域内では、地すべりを誘発するおそれのある一定の行為が制限されます。

急傾斜地崩壊危険区域

崖崩れの危険がある急傾斜地について、都道府県知事が指定する区域です。この区域に指定されると、崖崩れを助長・誘発するおそれのある一定の行為が制限されます。

浸水被害防止区域

洪水による浸水被害を防止するために指定される区域です。過去の浸水実績を示す区域ではなく、想定される洪水による浸水リスクを踏まえて指定されます。

洪水が発生した場合に浸水が想定される区域を示す「洪水浸水想定区域」とは異なるので、注意しましょう。

一定の災害危険区域

災害危険区域のすべてが住宅ローン減税の対象外となるわけではありません。

災害危険区域のうち、都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった場合に限り、住宅ローン減税の対象外となります。

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販売図面とハザードマップを照合する手順

実際に、販売図面とハザードマップを使って、物件が災害レッドゾーンに該当するか確認していきましょう。

手順1 販売図面で物件の所在地を確認する

まず、販売図面や物件概要で所在地を確認します。このとき、住居表示だけでなく、土地の「地番」も確認しましょう。

住居表示は建物の場所を分かりやすく示す番号ですが、地番は一筆ごとの土地に付けられた登記上の番号です。

両者は一致しないことが多いため、ハザードマップなどで対象の土地を正確に特定するには、地番の確認が重要です。

マンションは建物の位置だけでなく、複数の地番にまたがる可能性もある敷地全体を確認します。

販売図面の地図は周辺情報が簡略化されている場合があるため、それだけで判断せず、公図や自治体の地図などとも照合しましょう。

手順2 自治体のハザードマップを開く

次に、物件所在地の自治体が公開しているハザードマップを確認します。自治体によってハザードマップの形式はさまざまです。

PDF形式だったり、住所検索に対応していなかったりする場合もあるので、併せて国土交通省のハザードマップポータルサイトも活用しましょう。

同サイトの「重ねるハザードマップ」を活用すれば、土砂災害・洪水・高潮・津波など、関心のある災害種別の情報を地図上で重ねて確認できます。

手順3 物件の位置と区域の境界を照合する

ハザードマップ上で、住所や地図から物件の所在地を特定します。物件が区域の境界ギリギリにある場合は、地番を確認したうえで、自治体に問合せましょう。

敷地と区域の境界が重なる場合は、自治体や税務署などに対象となる範囲を確認しましょう。販売図面の地図は簡略化されていることがあるため、それだけで判断しないことが大切です。

手順4 販売図面・重要事項説明書の記載を確認する

販売図面や重要事項説明書に、対象区域に関する記載がないか確認します。また、自分でハザードマップを見るだけでなく、不動産会社から説明を受けて、認識にずれがないかを確認しましょう。

ハザードマップは災害リスクを確認するための資料であり、住宅ローン減税の対象区域かどうかを直接判断するためのものではありません。

ハザードマップだけで判断せず、次の手順で区域の指定状況を確認しましょう。

手順5 不動産会社と自治体に指定状況を確認する

自分で調べても判断が難しい場合は、不動産会社や自治体の担当窓口に確認します。

たとえば、次のような点を確認するとよいでしょう。

• この敷地は住宅ローン減税の対象外となる災害レッドゾーンに該当しますか
• 敷地の一部だけが区域に入っている可能性はありますか
• 区域の指定日や変更予定はありますか
• 法令上の区域指定を確認できる公的資料はありますか

必要に応じて、自治体の都市計画・建築・防災担当窓口や税務署、税理士にも確認しましょう。

販売図面とハザードマップを照合するときの注意点

ここでは、実際にハザードマップを見るときに、間違いやすい点を復習していきましょう。

地図上の色と法令上の区域名を混同しない

ハザードマップ上で色が付いている区域のすべてが、住宅ローン減税の対象外になるわけではありません。

今回の制度で対象外となるのは、2028（令和10）年以降に入居する新築住宅について、対象として定められた災害レッドゾーンに立地する場合だけです。

また、洪水浸水想定区域と浸水被害防止区域を混同しないようにしましょう。

洪水浸水想定区域は、洪水が発生した場合に浸水が想定される区域を示すもので、浸水被害防止区域とは異なります。

浸水被害防止区域は、洪水等によって住民の生命・身体に著しい危害が生じるおそれがある区域として、都道府県知事が指定するものです。

地図上のピンではなく敷地全体を確認する

特にマンションの場合は、地図上のピンが住戸の位置を正確に記しているとは限りません。建物が建つ敷地と対象区域の関係を確認する必要があります。

減税の有無だけで購入を決めない

住宅ローン減税を受けられないことだけで、購入の可否を決める必要はありません。

まずは、減税を受けられない場合の実際の負担額を試算しましょう。物件価格や住宅ローンの返済額を含めて、家計に無理がないか確認します。

その際に、災害レッドゾーンに該当することによる災害リスクも考慮します。火災保険の補償内容や保険料、必要な災害対策費用などの確認も必要です。

検討物件が災害レッドゾーンに該当した場合の判断ポイント

検討している新築住宅が災害レッドゾーンに該当していた場合、住宅ローン減税を受けられないことだけを理由に、購入を見送る必要があるとは限りません。

ただし、税制上の負担に加えて、災害リスクや将来の売却、災害対策なども含めて総合的に判断することが大切です。

ここでは、購入前に確認しておきたいポイントを紹介します。

別の物件や土地を検討する

住宅ローン減税を受けられないことによる経済的な負担だけでなく、災害によって生命や財産に被害が生じるリスク、将来的な売却のしやすさなども考慮する必要があります。

同じ価格帯で災害レッドゾーンに該当しない物件がある場合は、購入後の暮らしや資産価値も含めて比較します。

周辺の成約事例や類似物件の価格を確認し、将来売却する場合にも需要が見込める物件なのかも検討しましょう。単純に価格だけで決めず、中長期的な視点から住まいを選ぶことが大切です。

価格交渉の材料として整理する

購入を前向きに検討する場合は、減税を受けられないことによる負担額や、災害対策費用を試算し、資金計画を見直しましょう。

災害リスクや住宅ローン減税の対象外であることを踏まえ、物件価格が条件に見合っているか不動産会社に相談してみてもよいでしょう。

ただし、区域に該当することだけを理由に、必ず値引きしてもらえるとは限りません。

住宅ローン減税を受けられない場合の負担額を確認する

住宅ローン減税の対象外になると、住宅ローン減税による所得税・住民税の控除を受けられないため、同じ借入額でも実質的な住宅取得費用が変わります。

住宅ローン減税で受けられる控除額は、借入額や年末残高、所得税・住民税の納税額などによって異なります。そのため、「減税が受けられない＝○万円の負担」と一律に考えるのではなく、具体的な金額を確認することが大切です。

住宅ローン減税を受けられる場合と受けられない場合の差額を確認し、その金額を含めて無理のない返済計画を立てましょう。

一戸建て・マンション別に防災対策と保険を確認する

災害リスクに備えて、火災保険や地震保険の補償内容もしっかりと確認することが重要です。

特に、次の項目を確認しましょう。

• 水災補償がついているか
• 土砂崩れが補償対象となる条件
• 免責金額や支払い条件・支払い限度額
• 保険料の長期的な負担額

また、保険に加入しても、被害や生活再建の負担のすべてをカバーできるわけではないことも覚えておきましょう。

避難経路と災害対策を確認する

実際に災害が発生した場合の避難方法も確認しておきましょう。

最寄りの避難所までの経路や、夜間や大雨時の避難方法、マンションの受変電設備や非常用電源の位置などを確認しておくことが大切です。

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契約前に確認したいチェックリスト

災害レッドゾーンに該当する物件を検討する場合は、契約前に次の項目を確認しておきましょう。

□ 入居予定日が2028（令和10）年以降に該当するか確認した

□ 販売図面に地番の記載がない場合は、不動産会社に確認した

□ 自治体のハザードマップで物件の所在地を確認した

□ 高層階の場合でもマンションの敷地が対象区域か確認した

□ 区域の境界付近にある場合は、地番をもとに自治体へ確認した

□ 重要事項説明書に災害に関する区域の記載がないか確認した

□ 検討している物件が、住宅ローン減税の対象外となる区域に該当するか確認した

□ 必要に応じて、自治体の担当窓口にも区域の指定状況を確認した

□ 住宅ローン減税を受けられない場合の負担額を確認した

□ 火災保険・地震保険の補償内容と保険料を確認した

□ 避難経路や避難所までの経路を確認した

□ 将来売却する場合の需要や資産価値についても検討した

ハザードマップと住宅ローン減税に関するよくある質問

ハザードマップの色だけで住宅ローン減税の対象外になるのか、中古住宅にも立地要件が適用されるのかなど、購入を検討する際に迷いやすい点を解説します。契約後に災害レッドゾーンだと分かった場合の確認先も見ていきましょう。

Q1.洪水ハザードマップで色がついていると対象外ですか？

洪水ハザードマップで色がついているだけで、住宅ローン減税の対象外になるわけではありません。

2028（令和10）年以降に入居する新築住宅で対象外となるのは、洪水浸水想定区域全般ではなく、災害レッドゾーンに該当する「浸水被害防止区域」などです。

色が示す浸水深や区域の種類を確認し、自治体の担当窓口や不動産会社に正式な指定状況を問合せましょう。

Q2.土砂災害警戒区域は住宅ローン減税の対象外ですか？

一般に「イエローゾーン」と呼ばれる土砂災害警戒区域にあるだけでは、対象外になりません。対象となるのは、より危険性が高い「土砂災害特別警戒区域」いわゆるレッドゾーンです。

2028（令和10）年以降に入居する新築住宅がこの区域にある場合、原則として住宅ローン減税を利用できません。名称が似ているため、自治体が公開する最新の区域図で区分を確認しましょう。

Q3.中古住宅も災害レッドゾーンにあると対象外ですか？

災害レッドゾーンにある中古住宅は、今回の立地要件だけを理由に住宅ローン減税の対象外とはなりません。

2028（令和10）年以降の対象外措置は、災害レッドゾーンに新たに建築された住宅が対象であり、既存住宅の購入やリフォームは、この対象外措置には含まれません。

ただし、床面積や所得、耐震性能など、住宅ローン減税のほかの適用要件を満たす必要があります。

Q4.契約後に災害レッドゾーンだと分かったらどうすればよいですか？

まずは、区域の種類、指定日、入居予定日、新築か中古かを自治体と不動産会社に確認しましょう。災害レッドゾーンだったという理由だけで、契約を無条件に解除できるとは限りません。

重要事項説明書や売買契約書の解除条件を確認し、住宅ローン減税への影響や説明漏れが疑われる場合は、不動産会社、自治体の相談窓口、弁護士などの専門家へ早めに相談してください。

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ハザードマップと正式な区域指定を購入前に確認しよう

住宅ローン減税は、2028（令和10）年以降に入居する新築住宅について、一定の災害レッドゾーンに該当する場合に適用対象外となります。

ただし、災害レッドゾーンに該当するすべての住宅が対象外となるわけではなく、既存住宅やリフォームはこの対象外措置の対象外です。新築住宅の購入を検討している場合は、販売図面やハザードマップでの確認が必要です。

しかし、ハザードマップだけで減税の適用可否を最終判断できるわけではありません。判断が難しい場合は、自治体、税務署、税理士などへ確認するようにしましょう。

住宅ローン減税だけでなく、災害リスクや保険、将来の売却まで含めて納得できるか。そこまで確認したうえで、無理のない住まい選びをすることが大切です。

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