【ホームズ】賃貸物件の「告知事項あり」とは？主な内容や物件の特徴、注意点を紹介

髙野友樹

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賃貸物件の「告知事項あり」とは？
賃貸の告知事項の主な内容とは？
告知事項ありの賃貸物件の特徴
告知事項ありの賃貸物件に住む場合の注意点
1. 告知事項ありの賃貸物件に住むメリット・デメリット
よくある質問

部屋探しで間取り情報について確認していると、備考欄などに「告知事項あり」と記載されている物件があります。告知事項とは、具体的にはどのような内容のものが含まれているのでしょうか。

今回は、賃貸物件の告知事項の主な内容や物件の特徴、入居する際の注意点について、不動産コンサルタントの高野友樹さん監修のもと解説します。

賃貸物件の「告知事項あり」とは？

賃貸物件の告知事項を説明する

賃貸物件の「告知事項あり」とは、借りるかどうかを判断する際に影響するような瑕疵（かし）がある物件のことを指します。

宅地建物取引業法第35条では、物件の契約の意思決定をするうえで重要な判断材料については、契約が成立するまでの間に購入者や借主などに対して書面などで説明しなければならないと定めています。

不動産取引においては、物件の重大な欠点や欠損のことを瑕疵（かし）と呼び、売主や貸主はこの瑕疵について告知する義務があるのです。

監修者より

「告知事項あり」の物件を検討する際に、「詳しく聞いてもいいのだろうか」と迷う方もいるかもしれません。しかし、告知事項ありの物件だからこそ、「過去にどのような出来事があったのか」「いつ頃の出来事なのか」「現在はどのような対応が行われているのか」などをしっかりと確認することが大切です。

誠実な不動産会社や営業担当者であれば、質問を嫌がったり曖昧に濁したりせず、分かる範囲で丁寧に説明してくれるでしょう。一方、質問をはぐらかしたり、「気にしなくて大丈夫です」と根拠なく話を終わらせようとしたりする場合には、注意が必要です。

このように、物件だけでなく、信頼できる担当者かどうかも重要な判断材料になります。

賃貸の告知事項の主な内容とは？

賃貸の告知事項の主な内容

告知事項の主な内容は、主に以下の4つです。

主な内容

心理的瑕疵（死亡事故などが起きた物件）
環境的瑕疵（工場の振動や騒音、ラブホテルや火葬場、ゴミ処理場などが近くにある物件）
物理的瑕疵（雨漏りや基礎にひび割れがあるなどの物件）
法的瑕疵（必要な防火設備が整っていないなどの物件）

“事故物件”という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、たとえば過去に死亡事故があった物件などは心理的抵抗を持ちやすく、心理的瑕疵がある物件と判断できます。事故や事件があった場合に適用されるケースが多く、自然死の場合には告知されないことがほとんどです。

近隣に墓地がある場合も心理的瑕疵に含まれますが、工場の騒音や振動など、騒音や異臭などの影響を受ける物件は環境的瑕疵とされています。

物件ではなく、物件の周辺環境に瑕疵があるケースも含まれ、火葬場や刑務所、ラブホテルが隣接していたり、人によっては軍事施設などを不快に感じることもあるかもしれません。

そのほかには、耐震性能や構造上問題のある物件を物理的瑕疵、防災設備が古かったり、建築基準法に違反していたりする建物などは法的瑕疵がある物件となります。

監修者より

告知事項は、事件・事故の内容や経過年数、建物内か共用部分かといった発生場所によっても取扱いが異なります。国土交通省のガイドラインでは一定の考え方が示されていますが、すべての事案が一律に判断されるわけではありません。個別事情によって説明内容が異なることもあるため、不明な点は契約前に確認しておくと安心です。

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告知事項ありの賃貸物件の特徴

告知事項ありの賃貸物件は、基本的には契約前にその内容を知ることができますが、相場よりも家賃が安いなどの特徴があるため、こちらから聞く前に不動産会社の担当者から説明を受ける場合もあるでしょう。環境的瑕疵や物理的瑕疵、法的瑕疵の場合は、現場に行けばすぐに状況を理解できます。

心理的瑕疵については、過去に起こった事故や事件が要因となるため、たとえば事故発生から一定の年月が経過している場合は、時間の経過とともに嫌悪感が薄まるという考え方もできます。

2021年10月には、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定・公表しています。

【告知について】

宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

【告知しなくても良いケース】

① 自然死または日常生活において不慮の死（事故死など）が発生した場合。ただし、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合をのぞく

② ①以外の死が発生または特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚してから概ね3年間が経過した場合。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案をのぞく

③ 通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合または①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合。ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案をのぞく

ガイドラインでは、上記①～③のケース以外は、事案の発生時期、発覚時期、場所、死因および特殊清掃等が行われた場合は告知するものとして明記されています。

参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省）

監修者より

ガイドラインにもあるとおり、老衰や持病による自然死、日常生活の中で発生した不慮の事故死については、原則として告知義務の対象とならないとされています。そのため、「人が亡くなった物件はすべて告知事項あり」と考える必要はありません。ただし、特殊清掃が行われた場合や社会的影響が大きい事案などは、個別事情によって告知が必要となる場合もあるため、「特殊清掃をしたのか？」という点を中心に事前に確認するとよいでしょう。

告知事項ありの賃貸物件に住む場合の注意点

告知事項ありの賃貸物件に住むメリット・デメリット

メリット	デメリット
・家賃が比較的安い・立地や広さなどが好条件のケースもある	・心理的な抵抗感やストレスがたまる・過去のニュースやネット情報などから場所を特定されるリスクがある

メリット

デメリット

・家賃が比較的安い

・立地や広さなどが好条件のケースもある

・心理的な抵抗感やストレスがたまる

・過去のニュースやネット情報などから場所を特定されるリスクがある

告知事項ありの賃貸物件は相場よりも安い家賃であることが多く、リフォームなどで快適な住環境が整っている場合もあります。しかし、家賃が安いからといっても、環境的瑕疵や物理的瑕疵、法的瑕疵のある物件は、生活していくうちに瑕疵が気になり、住み続けることが難しくなる可能性があります。

大家さんによっては、心理面での細やかな配慮をしてくれるケースもありますが、あくまでほかの物件と比較検討したうえで入居を決めるようにしましょう。

告知内容が生活に及ぼす影響を考え、自分が本当に住みたい物件であるかどうかを判断することが大切です。

監修者より

家賃の安さだけで判断するのではなく、告知事項の内容や発生時期、特殊清掃やリフォームの実施状況、近隣環境なども確認したうえで判断することが大切です。また、「なぜ現在も募集が続いているのか」「過去に短期間で退去した入居者がいないか」なども確認しておくと安心でしょう。

実際に現地を見学し、室内だけでなく共用部分や周辺環境も確認したうえで、不安が残る場合は納得できるまで説明を受けてから契約することが後悔を防ぐポイントです。