居抜き物件とは

以前テナントとして入店していたお店が残した設備やインテリアなどを処分せず、そのままの状態で売り出したり、貸し出したりする物件のことを居抜き物件といいます。以前の入居者は撤去に費用をかけずに済むこと、新しい入居者は初期費用を抑えてすぐにでも営業を始められることなどが主なメリットです。

 

それに対し、居抜き物件とは対照的なタイプの物件がスケルトン物件です。スケルトン物件は、建物の中にあった設備やインテリアが完全に取り払われ、何もない状態で販売、または貸し出されている物件をいいます。

居抜き物件は開店にかかる時間・初期費用が削減できる

新しく店舗を開業する場合は、それに合わせてイスやテーブルといった備品を購入する費用がかかるのはもちろん、それらを選ぶためにも時間を割かなければなりません。また、厨房や水回りを新調するにも多額の費用がかかり、このことが飲食店を一から始める場合の大きな負担になっています。

 

その点、居抜き物件には以前の店舗で使われていたイスやテーブルが残されており、水回りなどのお金がかかる設備も、破損していなければそのまま使える状態で残っています。結果として、居抜き物件を選べば初期費用を大幅に抑え、初期投資額を減らせるというメリットがあります。

前の店舗の顧客を取り込みやすい

以前の店舗を頻繁に利用していた顧客がいる場合、その人は新店舗にも引き続き来店してくれる見込みがあります。人間の生活パターンはある程度決まっていますので、たとえば最寄り駅から自宅までの帰り道でラーメンを食べることが習慣になっている顧客がいる場合、同じ場所にラーメン店を開業すると、その人物が以前と同じように通い続けてくれる可能性があります。

異業態でオープンする際にも利用できる

上ではラーメン店同士の例を使って解説しましたが、居抜き物件は異なる業態でオープンする際にも利用できます。飲食店であればどんな業態においても、空調や水道、電気などが必要になりますので、以前のお店で使われていたインフラを流用することにより、初期費用を浮かせられます。ただし、必要に応じてインフラ設備の追加工事が必要になる場合もありますので、その費用がどの程度かかるのかを計算してから契約をするようにしましょう。

居抜き物件で開業する際の注意点

ほんの少しの知恵を使えば、時間的にも金銭的にも有利な条件で開業できることが居抜き物件の魅力ですが、同時に注意点についても把握しておかなければなりません。特に問題になりやすいポイントを2つ紹介するので、しっかりと確認しておきましょう。

前の店舗のイメージを引きずる場合がある

前の店舗が周辺の住人に悪い印象を持たれていた場合、そのイメージを新しいお店でも引きずってしまうことがあり、商売に苦労することも。たとえば前のお店が住民とのトラブルの末に閉店していたり、大きなもめ事を起こした後で閉店した場合は、オーナーが変わったとしても疑念を抱かれてしまう可能性があります。

 

まずは居抜き物件を契約する前に店舗の状況を聞き、そのような問題があるかどうかも調査しましょう。もしもトラブルが原因で前の店舗が閉店していた場合には、その店舗とは全く無関係であることを近隣の人々が理解できるように説明することや、内装や外装を変えてイメージを一新することが重要です。

備品や設備にリース品が含まれていることもある

備品や設備として組み込まれているものが、前のオーナーが購入した品であれば問題ありませんが、まれに設備の一部にリース品が含まれていることがあり、この場合はレンタル料金を支払うように求められてしまいます。

 

予期せぬ出費が大きなダメージを生むこともありますので、居抜き物件を契約する前に必ず設備の持ち主を確認しましょう。もしリース品が含まれる場合は、管理している会社と連絡を取り、リースを続けるのか、それとも一括で清算するのかなど、必ず相談をして問題を解決してください。

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居抜き物件を探すときにチェックするべき点

居抜き物件に興味を持ち、実際に探すときには、どんなポイントをチェックしながら店舗選びをすべきでしょうか。思わぬトラブルに巻き込まれないようにリスク管理するためにも、重点的に確認すべきポイントは必ず知っておきましょう。

前の店舗の退去理由を聞いておく

すでに紹介したとおり、前の店舗の退去理由にトラブルが絡んでいる場合は、新しくオープンした店舗でも悪い影響を受け続けてしまうことがあります。そのような問題のある立地を避けることをはじめ、商売に適した立地であるか否かを知るために、前の店舗がなぜ退去したのか、その理由を不動産会社が分かる範囲内で聞いておきましょう。

 

事業規模の拡大など前向きな理由で退去したという場合には、集客しやすい立地である可能性も高く、ポジティブに契約できる物件であると判断できます。一方で、人通りが少なく全くはやらなかったことが退去の理由だったり、治安の問題で前のオーナーが退去を決断した場合などは黄色信号として捉え、その場所にオープンして成功できるのかどうか、慎重に判断する必要があります。

設備や備品の状態をチェックする

リース品が含まれているかどうかといったポイントのほかに、設備や備品のコンディションもひとつひとつ自分の目と手で確認してください。ガスや水道、エアコンなどが備わっていたとしても、壊れている場合は修理や買い直しが必要になり、結局は高額なコストがかかりますので、契約した後で問題に気付くと厄介です。

 

イスやテーブルなど、客が利用することが多い備品も、破損している箇所がないかしっかりとチェックします。特に前の店舗が撤退して長い期間が経過している居抜き物件は、備品にメンテナンスが行き届いておらず、軽く触れただけでも壊れてしまう可能性があります。オープン後の事故を防ぐためにも状態を細かく確認して、修理や買い替えが必要な備品があるかどうかを認識しておきましょう。

まとめ

前の店舗で使われていた設備や備品がそのまま残されている居抜き物件は、初期費用を抑えられることや、前の店舗の顧客をそのまま取り込みやすいことなどがメリットですが、退去した理由次第ではマイナスの影響を受ける場合があり、確認が必要です。居抜き物件を探す際には、前のオーナーが退去した理由や、設備や備品の状態を必ずチェックしましょう。

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