賃貸物件を借りる際に、必要となる初期費用とは？

 

初期費用の相場は「家賃の4～6ヶ月分＋引越し料金」とされています。

 

一人暮らし向けの物件でも、初期費用は数十万円という大きな金額になるので、あらかじめ具体的な仕組みを理解しておくことが大切です。

 

内訳と費用の相場

 

物件を借りる際にかかる初期費用は、おおまかに下記のように分類できます。

費用項目	費用の目安	内容
敷金	家賃0～2ヶ月分	家賃の滞納や部屋の損傷などに備えて預けておく保証金。退去時には原状回復費用を差し引いた金額が返金される。
礼金	家賃0～2ヶ月分	大家さんへの謝礼金。
前家賃	家賃1ヶ月分	契約月の翌月分の家賃。入居時期や契約方法によっては発生しないこともある。
日割り家賃	家賃の日割り計算金額	入居月分の家賃。入居日に応じて1ヶ月分の家賃が日割り計算される。
仲介手数料	家賃0.5～1ヶ月分＋消費税	不動産会社に対して支払う報酬。法律によって上限が決められている。
火災保険料	1万5,000～2万円	家財や建物を守るための保険であり、ほとんどのケースで加入は必須。
鍵の交換代	1万～2万円	鍵のタイプによって費用は異なる。
保証料	家賃0.5～1ヶ月分	保証会社を利用する場合にかかる費用。

■敷金

 

敷金とは、家賃を滞納してしまったときなどに備えて、あらかじめ大家さんに預けておくお金です。

 

また、部屋を借りた人の不注意で部屋にキズや汚れをつけてしまった場合に、その修繕へ充てられる費用でもあります。そのため、何も問題がなければ、敷金は退去をするときに返還されるのが特徴です。

 

相場は家賃の1～2ヶ月分ですが、なかには敷金がかからない物件もあります。

■礼金

 

大家さんに支払うお礼金です。こちらは敷金とは異なり、退去時に返金されることはありません。

 

礼金は「家賃○ヶ月分」のように、家賃を基に計算されるのが一般的です。物件によっても金額は異なりますが、「家賃0～2ヶ月程度」が目安であり、3ヶ月分以上かかるケースはほとんどありません。

 

国土交通省の調査（※）によれば、礼金を徴収している物件のうち、7割近くが「家賃1ヶ月分」と設定しています。

 

（※）国土交通省「令和2年度 住宅市場動向調査 報告書」

■前家賃

 

契約が決まった場合、あらかじめ前払いする入居月の翌月分の家賃が「前家賃」です。

 

ただし、入居日から家賃引き落としの期日までの期限が十分にある場合、前家賃を契約時に払わなくて済む場合もあります。実際に支払う金額は、契約時でも入居後でも変わりませんが、前家賃がないほうが初期費用としては抑えられます。

 

たとえば、1月10日に入居して、毎月の家賃引き落とし日が27日の場合、契約時には入居月の日割り家賃のみ支払って、翌月分の家賃は1月27日に引き落とす、といったケースもあります。

 

このように入居日や不動産会社、大家さんによっては前家賃が発生しない可能性もあります。

■日割り家賃

 

日割り家賃とはその名のとおり、1ヶ月分の賃料を基に、入居開始日から月の最終日までの日数分で割った家賃のことです。

 

たとえば、4月からの新生活に備えて3月20日に入居をした場合は、基本的に3月20日～3月31日までの11日分の賃料を日割り家賃として支払うことになります。

■仲介手数料

 

仲介手数料とは、物件探しや各種手続きのサポートをしてくれる不動産会社に支払う費用です。具体的な金額については「家賃1ヶ月分＋消費税」までと、法律で上限が決められています。

■火災保険料

 

火災保険はその名のとおり、火災の損害に対する保険で、ほとんどのケースで加入が義務づけられます。

 

実際には、火災以外の台風や竜巻などの強風や、水害による損害などに対しても保険金が支払われます。詳細な補償内容については保険商品によって異なり、色々なタイプのものがあります。

 

補償の範囲が広ければ安心できますが、保険料も高くなります。場合によっては必要以上に手厚い補償に対して保険料を支払ってしまう可能性があるため、事前に相場を確認し、必要以上に手厚い補償になっていないかを確認しましょう。

 

また、自分で選んだ火災保険を契約してもいいか、不動産会社に聞いてみるのもひとつの手です。

■その他の費用

 

その他の費用としては、1万～2万円が相場の鍵交換代、物件によって必要となる室内の消毒費用などが挙げられます。物件ごとに必要な項目は異なるので、契約を結ぶ前にきちんと確かめておくことが大切です。

初期費用を抑えられる項目はある？

 

初期費用が高いと感じてしまう場合、基本的には「あらかじめ初期費用が安く設定されている物件を探す」または「家賃の安い物件を探し直す」という考え方が前提となります。

 

そのため、初期費用の交渉は、無理のない範囲でマナーや常識を守りながら行うのが原則です。

 

「初期費用を少し抑えられれば必ず借りる」という意志を示すなど、希望の物件を借りるために、大家さんや不動産会社に協力してもらうという姿勢を忘れないようにしましょう。

 

ここでは、初期費用を抑えられる項目はあるのかどうか、各項目に分けて見ていきましょう。

敷金

 

敷金は前述のとおり、万一のための預け金という性質を持った費用です。そのため、交渉はなかなか認めてもらえない費用項目であり、ほかの費用と比べてメリットは小さいといえます。

 

仮に入居時は値下げをしてもらえたとしても、退去時に部屋の損傷があれば、その修理費用として別途でお金を支払わなければなりません。

 

また、敷金が免除される代わりに清掃費用がかかるといったケースもあるので、退去までのトータルコストを慎重に考えることが大切です。

礼金

 

礼金は大家さんへの謝礼金という性質があるので、交渉次第では安くしてもらえる可能性のある項目です。ただし、直接大家さんと交渉をすることは基本的にできません。

 

トラブルを避けるためにも、まずは不動産会社の担当者に相談をしましょう。

仲介手数料

 

仲介手数料は不動産会社が受け取る大切な収入源ではあるものの、下限について特に決められていないため、交渉次第では少し安くしてもらえる可能性もあります。

 

希望の物件を見つけたものの、予算が少し届かない場合などであれば、不動産会社の担当者に相談してみるのもひとつの方法です。

オプション費用

 

賃貸物件によっては、消毒消臭サービスや入居者サポートサービスなどのオプションが初期費用に組み込まれているケースもあります。

 

サービスの内容を詳しく確かめたうえで、それほど必要ではないと感じた場合には、不動産会社の担当者に削ることができないか相談してみるのもいいでしょう。

 

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賃貸の初期費用を交渉するタイミングとは？

 

賃貸物件の初期費用を抑えたい場合には、交渉をしやすい時期やタイミングを知っておくことが大切です。

交渉しやすいシーズン

 

交渉の難易度は、入居するシーズンによっても変わることがあり、引越しをする人が少ない時期の方が応じてもらえる可能性は高まります。

 

たとえば、不動産会社にとって閑散期にあたる7月や8月は入居を希望する人が少ないため、値下げに応じてもらいやすいです。

 

大家さんからすれば、そのまま空室が続いてしまうよりは、料金を下げても入居してもらう方がいいと考える場合もあるのです。

 

反対に、新生活がスタートする前の2月や3月は、新たに部屋を借りる人が多いため、交渉が難しい面があります。

交渉するタイミング

 

初期費用の交渉は、賃貸借契約を結ぶ前に行いましょう。賃貸借契約を結ぶまでには入居審査や各種手続きなどが行われるため、後から交渉を切り出しても応じてもらえる可能性はほとんどありません。

 

また、交渉が認められず契約キャンセルとなれば、不動産会社や大家さんなどに大きな迷惑がかかってしまうのに加えて、違約金が発生するケースもあります。そのため、できるだけ早い段階で不動産会社に相談することが大切です。

まとめ

 

• 初期費用の相場は家賃の4～6ヶ月分＋引越し料金
• 初期費用の項目によっては値下げを相談できる可能性がある
• 初期費用を交渉するタイミングは賃貸借契約を結ぶ前
• 不動産会社の閑散期であれば値下げに応じてもらいやすくなる

 

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