大家さん次第では一般的な賃貸物件でもDIYできる?

大家さん次第では一般的な賃貸物件でもDIYできる?
大家さん次第では一般的な賃貸物件でもDIYできる?

一般的な賃貸物件は、改築やDIYは禁止となっています。
しかし、大家さんによっては許されるケースもあります。借りている部屋をどこまでDIYやリフォームできるかどうかは、大家さんの考え方によるところが大きいようです。リフォームが許される範囲はどの程度なのか、入居前に大家さんに確認しなければなりません。事前に大家さんとの取り決めを行っておくと、原状回復義務は免除してもらえる可能性もあります。

DIYの許可が得られても、原状回復義務は生じるというケースもあるので、退出時の対応についても大家さんとよく話し合っておきましょう。壁の塗り替えや収納棚の新設などはそのままの状態で大家さんに譲渡という条件を出すと、交渉次第では可能になることもあります。

「借主負担DIY型」なら原状回復なしでもDIYやリフォームができる

インテリアへの関心の高まりから、最近では張ってはがせる壁紙や、接着剤を使わなくても貼れる床材など、原状回復の必要がない便利な用品が登場しています。さらに、原状回復が不要な「借主負担DIY型」の賃貸物件も出てきて注目を集めています(※)。

日本の空き家数が年々増加している現状を受け、国土交通省が空き家活用を目的とした新しい賃貸契約スタイルというものを提案しています。入居前に大家さんは修繕せずに、借主がDIYを希望する場合には、費用負担は借主に発生するというもの。その代わりに、毎月の賃料は安めに設定されていて、退去時は原状回復をしなくて良いというメリットがあります。

大家さん側としても、DIYやリフォームにお金をかけなくても継続的な家賃収入が望めるので、決して悪い話ではありません。
貸主・借主双方にとって利点がある契約スタイルといえますが、まだ新しい制度なため、一般にあまり知られていないどころか不動産会社や大家さんにさえ認知されていないことも。
物件検討中にこのガイドブックを不動産会社や大家さんに提示して説得すれば、自由にリフォームすることに応じてくれるかもしれません。なお、リフォームの範囲については明確な決まりはなく原状回復も不要となっていますが、トラブルにならないためにも実施箇所は事前に大家さんと交渉の上で決めていく必要があります。

国土交通省「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」2014年3月

DIY可能な物件の見つけ方

DIYやリフォームで自分が納得できる住まいにしたいと思ったら、さっそく「借主負担DIY型」物件を探してみましょう。たとえばLIFULL HOME'Sサイト内の賃貸を「おすすめ特集から探す」では、人気のテーマで厳選した物件を紹介しています。その中に「カスタマイズ可の賃貸物件」という特集があります。
カスタマイズ可の賃貸物件とは、いわゆるDIYができる物件のことを指す場合もあれば、借主の意向に添ったリフォームができる物件のことを指す場合もあります。ここには、照明・壁紙の選択や、間取り・設備の変更といった自由度の高い物件が掲載されています。地域別・路線別でも探すことができます。

また、実際にリフォームやDIYが可能かどうかは確認する必要があるけれども、場合によっては承諾してくれそうな物件の探し方のポイントについても紹介します。これらの物件を見つけるためには検索するコツがあり、まずは築年数が経過した20年以上の物件、そしてもう一つは1DKや3Kなどの昔よく建てられた間取りの物件を狙うこと。築年数が経つと新しく設備を交換しなければならない時期に重なることが多く、リフォームをしようか悩んでいる大家さんに交渉がしやすくなるためです。一昔前に多く、現在では敬遠されがちな間取りも、長い期間入居することを条件にリフォームを受け入れてくれるケースもあるようです。

自分好みにリフォームしてもらう際の手順

自分好みにリフォームしてもらう際の手順
自分好みにリフォームしてもらう際の手順

リフォームできる物件が見つかったら、契約時は大家さんと賃貸借契約書の取り交わしをする通常の契約以外に、DIY工事の申請書を提出し、代わりに承諾書を受け取ります。そして、DIY工事の詳細な取り決めに関する合意書を取り交わして契約完了です。できれば契約前までに、具体的なリフォームの内容や、施工会社や設計会社に相談、準備したイメージ画や図面等を大家さんと確認しておくことをおすすめします。
ただ、大家さんによっては、承諾書等のやりとりの手間を省略してしまおうとする人もいるかもしれません。どのような場合でも、承諾書等の書類はきちんととっておいた方が安心です。

契約が済んだらいよいよ工事です。材料は自分で手配したものや、施工会社等で発注したものを使用します。リフォーム工事前に、立会い確認や写真保存をしておきましょう。明け渡し後からリフォーム部分は自己管理になるため、修繕や補修が必要な時も自己負担になります。その代わり、原状回復義務は負いません。

DIYの手順と注意点

DIYで大切なのが作業前の下準備です。壁紙を張り替える前には丁寧に既存の壁を剥がし、下地をパテなどで平坦にしてから新しい壁紙を貼っていきます。壁にペンキを塗る場合は、養生テープで塗料の飛び散りやはみ出しを防ぎましょう。DIY初心者の場合は、トイレやクローゼットの中など面積が狭い部分からの壁紙交換を始めるのがおすすめです。
DIYだからといって、すべての作業を自分で行わなければならないわけではありません。水回りの設備の取り換えなどは、間違えるとトラブルになりかねないので専門業者を手配して、自分ができる範囲でDIYを楽しみましょう。

また、近所の住人に改修工事で音が出て迷惑をかける可能性があるということを伝えておくことで、トラブル防止につながります。深夜や早朝などの時間帯での作業は避けて、周囲への騒音には充分気を付けましょう。

まとめ
・一般的な賃貸住宅でのリフォームは、許可が下りても退去時に原状回復義務が生じることがあるため注意
・借主が入居時の修繕費用を負担する代わりに自由にリフォームができ、原状回復の必要がない「借主負担DIY型」の賃貸物件が登場
・DIYをする際は、作業前の下準備が失敗しないポイント

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