賃貸マンション・賃貸アパートの家賃は、どう決まる?

賃貸マンション・賃貸アパートの家賃は、どう決まる?
賃貸マンション・賃貸アパートの家賃は、どう決まる?

まずは家賃の決め方について解説します。そもそも物の値段は基本的に需要と供給のバランスによって決まります。もちろん家賃も例外ではありません。

しかし家賃の場合は需要と供給以外にもさまざまな要素が影響します。需要と供給以外に家賃を決定する主な要素を挙げると以下の通りとなります。

・物件構造
・築年数
・立地条件
・間取り
・設備
・周辺の相場 など


物件の構造についてはアパートかマンションか、木造か鉄筋かなどが家賃に影響します。築年数も重要な情報です。立地条件は生活利便施設が周囲にあるか、最寄駅まで徒歩何分か、快速は停まるのか、都心へは何分で行けるのかなどが家賃に影響します。間取りや部屋数によっても家賃は大きく変動します。そのほかオートロックなどのセキュリティや宅配ボックス、駐車場の有無などの設備も家賃を決める際には重要な要素となります。又、周辺の家賃相場も家賃の金額に大きな影響を与えます。

このようなさまざまな情報を基に、基本的には大家さんが家賃を決定します。しかし大家さんが物件の管理を委託している場合は委託会社が家賃を決定することもあります。又、近年増加している不動産投資の対象となっている物件については不動産投資会社が家賃を決める場合もあります。

家賃が適切かはどう見極める?

家賃の決め方は理解して頂けたと思いますが、自分の借りている物件やこれから借りようとしている物件の家賃が適切な価格かどうかも気になる点です。家賃が適切かどうかを見極めるには周辺の家賃相場を参考にするのがいいでしょう。周辺の家賃相場の調べ方は以下の2つを参考にしてみてください。

・現地の不動産会社で家賃相場をチェック
・インターネットで周辺の家賃相場をチェック


まずは対象の物件付近にある不動産会社で情報をチェックしてみましょう。不動産会社で取り扱っている部屋の家賃でおおよその相場が把握できるはずです。わざわざ現地の不動産会社に行くのは面倒だという人は、インターネットで周辺の物件の家賃を調べ、参考にしてみるのも一つの手です。

周辺の家賃相場と比べて適切な家賃であれば問題ありませんが、相場より安い場合や高い場合は何か理由があるかもしれません。

相場より高い物件の理由

相場より高い物件の理由
相場より高い物件の理由

周辺の相場と比べて家賃が高い場合、以下のような理由が考えられます。

・築年数が浅い
・立地条件が良い
・高層階の部屋
・設備が充実している
・構造が鉄筋コンクリート
・デザイナーズ物件


当然のことですが、新しくきれいな物件は人気があり家賃が高くなる傾向があります。立地条件に関しても生活利便施設が揃っている場合や、最寄駅からの距離が近ければ近いほど家賃が高くなります。また、高層階の部屋であれば低層階に比べ家賃が高くなる傾向があります。

オートロックやオール電化、浴室乾燥などの設備が充実している物件も家賃が相場より高くなりがちです。物件が防音性に優れている鉄筋コンクリート造りの場合も同様です。又、おしゃれなデザイナーズ物件の場合も家賃が高めに設定されることが多くあります。

相場より安い物件の理由

一方で相場より安い物件の場合は以下のような理由が考えられます。

・築年数が経っている
・立地条件が悪い
・低層階
・設備が不十分している
・木造 など


築年数が経った古い物件はあまり人気がないことが多く、家賃も安い傾向があります。最寄駅からかなり離れている場合や、お墓の近く、歓楽街の近く、線路沿いなどは立地条件から家賃が安く決められることが多いです。また、低層階の部屋に関しても高層階に比べ家賃が安い傾向にあります。

オートロックがない場合やトイレ・風呂が共同の場合など、設備があまり充実していない場合も家賃は安く設定されています。木造アパートの場合は防音性が低いなどの理由から家賃が安く設定されています。

家賃が適切でないなと感じたら…

家賃が適切でないなと感じたら
家賃が適切でないなと感じたら

家賃が相場より高い場合と安い場合の理由を紹介しましたが、これらのような理由がない場合には相場と比べて適切な家賃ではない可能性もあります。家賃が安い分には大きな問題はありませんが、極端に高い場合は何か対応を検討してもいいかもしれません。

ただし時期的な理由で家賃が高い場合もあるので注意が必要です。10月から3月の期間、不動産業界は繁忙期を迎えます。繁忙期は賃貸希望者が多く需要が高いため、家賃が高く設定されている場合もあります。一方で4月から9月までは通常期となり賃貸希望者の数も落ち着くので家賃相場も落ち着くことが多くあります。

繁忙期の3月に部屋を借り、通常期に家賃相場を調べた場合には家賃が割高に感じられる場合がありますが、繁忙期にあらためて調べた場合、相場通りの適切な家賃である可能性もあります。家賃には時期的な要素もあることを覚えておいてください。

時期的な要素も関係なく、付近の家賃相場より極端に高い場合は引越しを検討することも一つの選択肢です。しかし他の物件へ引越しをする前に家賃の交渉を試してみるのも一つの手です。

家賃は交渉できる? 話は慎重に…

家賃の交渉は借地借家法という法律において借賃増減請求権という権利として認められています。つまり皆さんには大家さんや不動産会社と家賃の交渉をする権利があるのです。しかし交渉する権利はあっても大家さんや不動産会社が家賃を値下げする義務はないのでご注意ください。

一般的に家賃の交渉は物件の契約時や更新時に行われることが多いです。家賃交渉の際は無理な値下げ交渉は厳禁です。感情的にならず、あくまで周辺相場に比べて家賃が高額である場合にのみ慎重に交渉をしてみてください。家賃を変更できない物件もありますが、なかには相談に乗ってもらえる場合もあります。

交渉の成否には時期も多少関係します。10月から3月の繁忙期には賃貸希望者も多いため、相談は難しいかもしれません。また、家賃が相場通りである場合には、無理な相談はしないようにしましょう。

家賃の基本を知って適切な家賃の部屋に住もう

部屋探しで重要な要素となる家賃。家賃の決め方や相場より高い、または安い理由を知っておくことで、部屋探しをする際の大きな助けとなります。希望の部屋の家賃だけでなく、周辺物件の家賃相場もしっかりとチェックしておくことで適切な家賃の部屋探しができます。長期間にわたって住むことが多い部屋だからこそ、しっかりと調べ、失敗しない部屋探しをしてみてください。

まとめ
・家賃は物件構造や築年数、立地条件、間取り、設備、周辺の相場などを総合的に判断し決定
・周辺の家賃相場は現地の不動産会社やインターネットなどでチェック
・相場より家賃が高い場合は新築や好立地、充実した設備などの好条件が影響
・相場より家賃が安い場合は古さや立地の悪さなどが関係
・家賃が相場より高い場合には引越しや家賃交渉も
・家賃交渉はあくまで相場より高い場合のみ、無理な交渉は厳禁

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